TIN TỨC

fanpage

Thống kê truy cập

  • Online: 22
  • Hôm nay: 758
  • Tháng: 9460
  • Tổng truy cập: 5154725
Chi tiết bài viết

Bất động sản: Khởi sắc cùng nỗi lo “bong bóng”

Năm 2016 sắp kết thúc với sự hưng phấn của thị trường bất động sản, mãi lực tăng mạnh ở mọi phân khúc và giá nhà ở càng về cuối năm càng tăng. Đi cùng với đó là nỗi lo “bong bóng” khi hoạt động đầu cơ tăng cao và tình trạng cung - cầu lệch pha so với nhu cầu thật và sức mua của thị trường.

Khả quan ở mọi phân khúc

Khi Phú Mỹ Hưng tung ra 161 căn hộ của dự án cao cấp Riverpark Premier, giá mỗi căn 6-18 tỉ đồng nhưng chỉ trong vòng 2 giờ mở bán, 99% đã được khách hàng đặt mua, trong đó giao dịch của khách hàng nước ngoài chiếm 26%. Ba tháng sau Phú Mỹ Hưng mở bán 321 căn hộ thuộc dự án Saigon South Residences cũng “hết sạch” sau 2 giờ và đưa thêm 200 căn hộ của tòa B bán luôn trong cùng sự kiện.Các căn hộ của dự án này từ 60-70m2 với giá 2-3,3 tỉ đồng (khoảng 35 triệu đồng/m2), chủ đầu tư cho biết 20% giao dịch của khách nước ngoài.

Thị trường bất động sản gắn liền với đất cũng tạo ra dấu ấn. Nhà phát triển Kiến Á giới thiệu ra thị trường 120 căn biệt thự dự án ven sông Lavila ở Nhà Bè giá từ 5 tỉ đồng/căn (207-239m2) cuối tháng 9 thì chưa đầy 2 tháng sau tỷ lệ đặt chỗ đạt 100%. Đặc biệt có khách hàng mua liền một lúc 5 căn ngay trong ngày mở bán. Nhà đầu tư tiếp tục tung ra 30 căn biệt thự phố vườn có vị trí đẹp nhất dự án này đầu tháng 11 cũng nhanh chóng bán xong do nhu cầu thị trường đang tăng. Tương tự, Palm Residence cho biết tiêu thụ 100% số căn trong ngày đầu chào bán, Lakeview City tiêu thụ hơn 50% sau một quý. Dự án The Victoria ở trung tâm có giá bán khởi đầu hơn 20.000USD/m2 vẫn được “báo động” sẽ tăng giá.

Quảng cáo bất động sản có lúc ngang hàng khoan cắt bê tông. Ảnh TL

Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết cũng cho thấy sự khả quan. Nam Long đạt doanh số bán hàng 10 tháng là 2.000 ti đồng, tương ứng mức tăng 120% so với năm 2015 và hoàn thành 80% kế hoạch năm. Mức tăng trưởng đều ở các phân khúc và dự án nhưng đáng chú ý tỷ lệ bán hàng tại các dự án Ehome (căn hộ giá bình dân) đạt 100% đã dẫn dắt mức tăng trưởng lợi nhuận đến 116% trong 9 tháng. Sacomreal ghi nhận quý 3 đạt 239 tỉ đồng, gấp 8 lần so với cùng kỳ và vượt qua doanh thu của cả năm 2015. Hoạt động bán hàng 9 tháng đã cải thiện tích cực với công bố 100% đất nền, căn hộ Jamona City bán hết; tỷ lệ tiêu thụ tại hầu hết các dự án đạt trên 90%, các dự án mở bán vài tháng cũng đạt từ 50%.

Thị trường “nóng” lên do hậu thuẫn từ việc cạnh tranh tài chính với chính sách “hớp hồn” người mua. Nhiều nơi cho vay đến 2/3 giá trị căn hộ, giải ngân theo tiến độ, thời gian hoàn vay hơn 20 năm và được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% cùng các chương trình tặng tiền mặt, trúng thưởng ô tô hạng sang… Ngân hàng cùng chủ đầu tư phối hợp tung ra các gói lãi suất 5-7%/năm và giải ngân nhanh, nhiều nơi áp dụng lãi suất 0% cố định tới 24 tháng… Khách hàng mua bằng dòng tiền còn được hưởng chiết khấu thanh toán 5-15% tổng giá trị căn hộ tùy giá trị thanh toán… Những yếu tố này cũng hấp dẫn đầu cơ sôi động làm tác động nóng đến thị trường.

Lệch pha cung – cầu, cảnh báo nợ xấu

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2016 thị trường vẫn đang trong chu kỳ tăng trưởng kể từ khi phục hồi cuối 2013, tuy nhiên đang tiềm ẩn những nhân tố bất ổn nếu không xử lý kịp thời có thể tác động xấu đến sự ổn định của thị trường. Yếu tố thấy rõ nhất là sự phát triển lệch pha cung – cầu, trong khi phân khúc cao cấp tăng trưởng rất lớn thì phân khúc nhà ở phù hợp sức mua đa số người dân khan hiếm, rất ít dự án nhà ở thương mại có mức giá quanh 15 triệu đồng/m2 (tương đương căn hộ 1-2 phòng và khoảng 1 tỉ đồng) và rất thiếu dự án nhà ở xã hội.

Theo số liệu của CBRE, tính riêng trong quý 3, hơn 8.000 căn hộ từ 23 dự án mới tại TP.HCM được chào bán thì phân khúc trung cấp chiếm đến 68% và phân khúc cao cấp 29%. Khảo sát của HoREA cho thấy tại TP.HCM ngoài khu trung tâm và khu đô thị mới Nam Sài Gòn đã hình thành, các khu vực mới đang tập trung phát triển loạt dự án cao cấp như khu Đông (từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc Bình Thạnh, Q.1, Q.4 sang Q.2, Q.9 và Thủ Đức) cho đến Q.6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận…

Một tình trạng đáng lo ngại nữa là hoạt động đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại) đang gia tăng mạnh, nhất là ở phân khúc cao và trung cấp, chiếm khoảng 50% tùy dự án. Ở thời điểm 2007 thì tỷ lệ đầu tư thứ cấp chiếm từ 70% giao dịch trên thị trường là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng “bong bóng”. Ngay cả người nước ngoài mua nhà tại TP.HCM hiện nay cũng chủ yếu để đầu tư, kinh doanh. Theo khảo sát của CBRE, 38% mua để cho thuê, 21% để bán lại và chỉ 29% mua ở.

“Thị trường tràn ngập thông tin các dự án cao cấp cháy hàng, bán hết ngay trong ngày đầu mở bán, tuy nhiên cần cẩn trọng vì còn tùy vào từng dự án chứ không thể thổi phồng cho toàn bộ thị trường”

Thông tư 06/2016 của Ngân hàng Nhà nước đã nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (năm 2016 giữ nguyên trần 60%, từ 2017 giảm còn 50% và từ 2018 giảm còn 40%). Đến hết 9 tháng thì tăng trưởng tín dụng đã đạt 10,64% trong chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 2016 khoảng 18-20%. So với thời điểm bong bóng bất động sản năm 2007 thì tỷ lệ tăng trưởng tín dụng là trên 37%.

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy dòng tiền vào bất động sản sẽ chủ động sụt giảm, ở các kỳ trước tốc độ tăng trưởng luôn cao gấp rưỡi nhưng năm nay cho vay bất động sản là 12% so với năm trước là 18%. Dư nợ cho vay bất động sản hiện khoảng 420.000 tỷ đồng, tăng hơn 25% so với năm trước, tuy nhiên con số thực tế cao hơn nhiều và theo hiệp hội này: “Điều đáng lo ngại là dư nợ cho vay này tập trung đa phần ở một số chủ đầu tư lớn chứ không đồng đều cho toàn thị trường”.

Riêng tại TP.HCM, tăng trưởng tín dụng đạt 13,26% so với cuối năm 2015, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn khoảng 3,8% tổng dư nợ (cao hơn chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%). HoREA đã nhất trí với cảnh báo của Bộ Xây dựng về sự phát triển lệch pha của phân khúc thị trường bất động sản cao cấp. Ông Châu cho rằng: “Vấn đề cấp bách là Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án, và rất cần quan tâm đến chất lượng tín dụng cũng như kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích”.

Không “thổi phồng” cho cả thị trường

Tại hội nghị bất động sản do Forbes Vietnam tổ chức mới đây, ông Lê Anh Tuấn, đại diện Quỹ Dragon Capital, cũng nhận định rằng trong những năm tới phân khúc nhà ở cao cấp sẽ rất dồi dào. Tính chung trong ba quý đầu năm, phân khúc đất nền – biệt thự đã bùng nổ về nhu cầu cũng như giá bán, tuy nhiên về tổng thể thị trường vẫn có sự sụt giảm nhẹ và nguồn cung tiếp tục tăng cao. “Thị trường tràn ngập thông tin các dự án cao cấp cháy hàng, bán hết ngay trong ngày đầu mở bán, tuy nhiên cần cẩn trọng vì còn tùy vào từng dự án chứ không thể thổi phồng cho toàn bộ thị trường”, ông Tuấn cảnh báo.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định nếu sức mua rơi xuống dưới 15% sẽ đáng ngại và phải cảnh báo cho toàn thị trường. Ông cho rằng khó có hiện tượng bong bóng thời gian tới vì thị trường vẫn có nhu cầu khá cao ngay cả phân khúc cao và trung cấp, còn mức tăng sắp tới phụ thuộc vào tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Về hoạt động đầu cơ tăng lên, theo lý giải của Savills, còn có sự góp phần của người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt tác động lên phân khúc cao cấp. Tỷ suất sinh lời 7-8% tại Việt Nam vẫn là kênh đầu tư tốt so với mức 1-2% tại nước họ.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đang chứng kiến những thay đổi tích cực về chất lượng và sự đa đạng của sản phẩm. Tuy nhiên đa số người có nhu cầu mua thật lại không có rổ hàng tương ứng, họ không có khả năng thanh toán đối với căn hộ cao cấp. Thực tế thị trường sau giai đoạn khủng hoảng cho thấy, phân khúc người dân mua nhà để ở, cho thuê, kinh doanh vẫn là yếu tố chính giúp điều tiết thị trường bền vững, giúp cho các giao dịch kinh doanh ổn định.

Theo ông Châu, về toàn cục thị trường khó xảy ra tình trạng “bong bóng” cho đến hết 2017. Thị trường nóng do hiện đang vào giai đoạn mua cao điểm trong năm, còn về tổng thể thị trường vẫn đang có dấu hiệu chững lại so với 2015. Mặt khác, so với năm 2007, khi tăng trưởng tín dụng lên đến hơn 37% cũng là “đỉnh” của bong bóng bất động sản, còn hiện nay Chính phủ đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt hơn. Thậm chí chính sách tín dụng ưu tiên hiện không còn tính đến lĩnh vực bất động sản. Theo ông Châu, tình trạng bất cập hiện chủ yếu ở phân khúc cao cấp, và “Nhà nước cần sử dụng kịp thời các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch để điều tiết ngay khi thị trường xuất hiện dấu hiệu bong bóng”.

Tuyết Ân

Các bài viết khác

Luật sư tư vấn miễn phí

Gọi ngay
0902818158- 0906834543
0906834543
0902818158

Tin pháp luật

CÁC ĐỐI TÁC

  • Nhà Đất Phúc An Khang
  • The Diplomat
  • The NewYork Review of Book
  • CogitAsia
  • Reuters
  • Viet Studies
  • The NewYork Times
  • TIME
  • Bloomberg Bussiness