Bất động sản tăng trưởng nóng

Doanh nghiệp địa ốc lo lắng “vỡ trận” trước dự thảo siết van tín dụng

Làm địa ốc thì nguồn vốn phụ thuộc lớn nhất là các ngân hàng thương mại. Trong khi thị trường đang có tín hiệu phục hồi mạnh, nếu các cơ quan quản lý siết van tín dụng một cách đột ngột thì doanh nghiệp sẽ vô cùng khó khăn.

Tóm tắt

Đối với chủ đầu tư sẽ khó tiếp cận nguồn vốn vay, đồng thời lãi suất vay sẽ cao hơn làm cho chi phí đầu vào của dự án sẽ cao hơn mà tất cả các chi phí này người mua sẽ là người gánh chịu.

Đối với người mua cũng khó vay vốn ngân hàng hơn và cũng sẽ trả với lãi suất cao hơn từ đó chi phí trả hàng tháng cao hơn sẽ gây khó khăn cho người có nhu cầu thật.

Những tín hiệu siết lại tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thể hiện khá rõ qua các dự thảo nội dung sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN như quy định các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60%; xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%” thay vì hệ số 150% như hiện nay.

Mặc dù còn là dự thảo, thông tin trên của NHNN đã gây lo lắng cho không ít các nhà đầu tư địa ốc. Tại TP. HCM, Novaland được đánh giá là một trong những tập đoàn hàng đầu về phát triển các dự án bất động sản. Năm 2015, Novaland đã tung hàng chục dự án ra thị trường và đã có gần 6.000 giao dịch thành công, bàn giao hơn 2.500 căn hộ cho khách hàng. Tuy nhiên, năm 2016 này, Tập đoàn đặt chỉ tiêu kinh doanh khá dè dặt với dự kiến sẽ chỉ giới thiệu ra thị trường 5 dự án mới với mục tiêu tiêu thụ chỉ khoảng 4.000 sản phẩm.

Một lãnh đạo Novaland lý giải, sở dĩ Tập đoàn đưa ra mục tiêu kinh doanh khá “khiêm tốn” so với năm 2015 xuất phát từ tín hiệu NHNN hạn chế và kiểm soát tín dụng. Ngoài ra, đơn vị này còn hạn chế mua thêm dự án mới để kiểm soát tín dụng, không tăng dư nợ, đảm bảo thanh khoản, đảm bảo chất lượng sản phẩm, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tương tự, một "ông lớn" địa ốc khác tại TP. HCM hồi cuối năm ngoái vẫn lạc quan tuyên bố rằng năm 2016 tung ra thị trường gần 10 dự án với ít nhất 6.000 căn hộ. Tuy nhiên, mới đây, doanh nghiệp này cho biết, nếu tín dụng bất động sản bị siết như thông tin NHNN công bố, chắc chắn kế hoạch kinh doanh của họ sẽ thay đổi theo chiều hướng co cụm lại. “Thị trường bất động sản liên quan mật thiết với tín dụng ngân hàng. Nếu tín dụng bị siết, chắc chắn sẽ ảnh hưởng mạnh đến thị trường”, lãnh đạo doanh nghiệp này nói.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, một doanh nghiệp địa ốc đóng tại quận 7 trong đầu tháng 3/2016 này dự kiến sẽ giới thiệu ra thị trường dự án mới với trên 3.000 căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, khi được hỏi lại kế hoạch thì phía doanh nghiệp cho biết sẽ tính toán lại bởi cần thêm thời gian để thu xếp nguồn vốn đầu tư, hoặc là kêu gọi các đối tác nước ngoài góp vốn hoặc đi vay từ một quỹ đầu tư nào đó.

Ông Trần Hải Minh, Tổng giám đốc Công ty TECCO phân tích, quy định mới như dự thảo của NHNN sẽ khiến doanh nghiệp khó vay vốn hơn, nhất là vốn cho đầu tư bất động sản thường là vốn trung và dài hạn. Đồng thời, quy định này cũng khiến doanh nghiệp phải trích lập dự phòng cao hơn, làm tiền nằm một chỗ sẽ tăng lên. Do vậy, thời điểm này các doanh nghiệp BĐS đều đang trông ngóng những động thái mới nhất từ NHNN, trong khi đó họ khá dè dặt đưa dự án mới ra thị trường.

“Làm địa ốc thì nguồn vốn phụ thuộc lớn nhất là các ngân hàng thương mại. Trong khi thị trường đang có tín hiệu phục hồi mạnh, nếu các cơ quan quản lý siết van tín dụng một cách đột ngột thì doanh nghiệp chúng tôi sẽ vô cùng khó khăn. Dự án nhiều đồng nghĩa với việc nguồn vốn đầu tư cao, nhưng không vay được thì vốn lại tiếp tục chôn trong dự án”, một doanh nghiệp khác cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết: “Để khởi động dự án mới, thì Phát Đạt sẽ phải tính toán nhiều hơn nữa, nhưng nhìn chung, quy định mới sẽ khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà”.

Với khả năng tín dụng BDS bị siết lại, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, các ngân hàng thương mại được dự kiến sẽ có những hành vi như sau: các ngân hàng sẽ tăng lãi suất cho vốn huy động trung và dài hạn để có nguồn vốn đáp ứng nhu cầu cho vay BDS trung và dài hạn. Do đó lãi suất cho vay BDS có khả năng sẽ tăng

Khả năng thứ hai, vì hệ số rủi ro cho tín dụng BDS tăng cao (từ 150% lên 250%) sẽ buộc các ngân hàng phải siết lại cho vay BDS hoặc tăng vốn tự có. Điều này sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của các ngân hàng và do đó có khả năng các ngân hàng sẽ phải tăng lãi suất cho vay để bù trừ cho lợi nhuận bị thiệt hại.

"Chính vì thế lãi suất cho vay BDS trong thời gian tới nếu việc sửa đổi thông tư 36 được thực hiện sẽ có khả năng gây bất lợi cho các nhà kinh doanh và đầu tư BDS và cả người mua BDS vì giá BDS có thể sẽ tăng, và việc vay vốn ngân hàng sẽ bị hạn chế", TS. Hiếu nói.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, những biện pháp này sẽ giảm thiểu rủi ro thanh khoản cho các ngân hàng và tránh một cuộc khủng hoảng BDS có thể xảy ra khi bong bóng trong thị trường BDS xuất hiện. “Phòng bệnh hơn chữa bệnh” chính là mục đích của việc sửa đổi thông tư 36.

Nguyên Minh

Theo Trí thức trẻ

Bất động sản tăng trưởng nóng, thông tư 36 có làm ảnh hưởng?

TT - Tín dụng bất động sản có bị siết lại và người vay mua nhà sẽ bị ảnh hưởng ra sao khi Ngân hàng Nhà nước sửa đổi thông tư 36? Vốn vào bất động sản sẽ chọn lọc hơn?

Các chuyên gia cho rằng việc điều chỉnh dòng tín dụng vào bất động sản là cần thiết nhưng phải đúng lộ trình. Trong ảnh: các dự án bất động sản dọc theo dự án metro tại quận 2, TP.HCM - Ảnh: T.T.D.

Tín dụng bất động sản có bị siết lại và người vay mua nhà sẽ bị ảnh hưởng ra sao khi Ngân hàng Nhà nước sửa đổi thông tư 36?... là những nội dung được thảo luận sôi nổi ở buổi tọa đàm diễn ra tại báo Tuổi Trẻ ngày 3-3.

Nhiều ý kiến cho rằng việc phát đi cảnh báo tại thời điểm này là cần thiết nhằm tránh tình trạng bong bóng bất động sản tái diễn, trong khi ngân hàng (NH) khẳng định không có chuyện siết tín dụng bất động sản.

Người mua nhà 
không bị ảnh hưởng?

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea), thừa nhận thời gian qua thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng trưởng nóng, đặc biệt phân khúc cao cấp có nguy cơ cung vượt cầu.

Tuy nhiên theo ông Châu, thị trường chưa đến mức “bong bóng” nên việc sửa đổi thông tư 36 cần theo lộ trình, tránh việc thị trường bị sốc.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty Lê Thành, thông tin về việc NH Nhà nước sẽ siết tín dụng bất động sản đã tác động đến tâm lý của người mua nhà, khiến họ ngần ngại chưa dám xuống tiền.

“Nếu tình trạng này kéo dài, các công ty bất động sản sẽ phải khuyến mãi, giảm giá để bán được hàng, thậm chí nhiều dự án sẽ rơi vào tình trạng dở dang vì không bán hàng được” - ông Nghĩa nói.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Huyền Anh - phó chánh thanh tra giám sát NH, NH Nhà nước, việc tăng hệ số rủi ro đối với khoản phải đòi là nhằm yêu cầu các NH nâng cao năng lực tài chính, nhưng không ảnh hưởng nhiều và trực tiếp đối với việc cấp tín dụng nói chung, trong đó có bất động sản.

Hơn nữa, quy định này không áp dụng đối với cho vay tiêu dùng, sửa chữa, cải tạo nhà nên không ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu vay mua, xây, sửa chữa nhà.

“Việc sửa đổi, bổ sung thông tư này chỉ nhằm điều chỉnh dòng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh được ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ. Nó không mang ý nghĩa về động thái siết chặt hay nới lỏng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản mà là thông điệp của NH Nhà nước nhằm tăng cường kiểm soát khả năng thanh khoản và rủi ro trong hoạt động cho vay” - ông Anh nhấn mạnh.

Ngoài ra, việc hạ tỉ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn cũng nhằm khuyến khích các NH đẩy mạnh huy động vốn trung dài hạn, qua đó tăng nguồn vốn cho vay trung dài hạn hơn.

Khuyến khích bất động sản 
phát triển lành mạnh

Cũng tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Đình Trung, chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc Công ty CP đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh, cho rằng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu nóng lên, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, nên việc điều chỉnh dòng vốn của NH vào lĩnh vực này là hợp lý và kịp thời.

“Khi tín dụng vào bất động sản được kiểm soát tốt hơn, giúp thị trường phát triển bền vững hơn, bản thân các doanh nghiệp cũng sẽ cẩn trọng trong việc cơ cấu sản phẩm trong đầu tư” - ông Trung nhấn mạnh.

Cũng theo ông Trung, với những dự án hiệu quả và chủ đầu tư uy tín, việc nắn dòng vốn tín dụng (nếu có) cũng không bị tác động nhiều.

Tuy nhiên, liệu việc điều chỉnh này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến người mua nhà và có làm chậm lại tiến độ các dự án đang dở dang?

Theo ông Phạm Quốc Thanh - phó tổng giám đốc HDBank, việc sửa đổi thông tư 36 (nếu có) sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà đã ký hợp đồng vay tín dụng với các NH, bởi theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở, một khi các dự án bất động sản được cam kết tài trợ, các NH sẽ thực hiện đúng cam kết, tài trợ đủ nguồn vốn để dự án hoàn tất và giao nhà cho người mua.

“Nếu không, NH sẽ phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với người mua nhà. Do vậy, người mua nhà hoàn toàn có thể yên tâm với các dự án bất động sản đã được các NH tài trợ và bảo lãnh” - ông Thanh nói.

Tuy nhiên, ông Thanh dự báo tốc độ phát triển của thị trường bất động sản có thể chậm lại so với giai đoạn trước đó do nguồn vốn tài trợ từ trực tiếp NH vào các dự án sẽ bị hạn chế.

Ngay cả nguồn vốn huy động từ người mua nhà, phần lớn cũng xuất phát từ tín dụng của NH, cũng sẽ bị suy giảm.

Do đó theo ông Thanh, các chủ đầu tư sẽ tập trung hoàn thành các dự án đã khởi động và đang dang dở để hoàn tất việc giao nhà cho người mua và sẽ phải cân nhắc kỹ hơn đối với việc triển khai các dự án mới.