TIN TỨC

fanpage

Thống kê truy cập

  • Online: 56
  • Hôm nay: 450
  • Tháng: 7189
  • Tổng truy cập: 5140508
Chi tiết bài viết

BÀI HỌC VỀ NGUY CƠ TÍN DỤNG 2008 VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 2010 CÒN MỚI .

Lời bàn 4 .2018  

2008 và 2018  và 1998  lại 1988 .. 1978  1968

Những năm có số đuôi là 8 .. theo thống kê là thường có vấn đề lớn ,thậm chí rất lớn như 1938 , 1918  .. hoặc có thể kéo qua  năm có số 9 hoặc co lại năm có số 7 như 1917 ..

Khủng khoảng thì ai biết chắc 100% ?!!! nhưng cứ theo thống kê thì vậy ..

Dấu hiệu thì cũng đã có nhiều chưa đến 51 % thì cũng ngấp nghé 49,5 % rổi  mà mới tháng 4 thôi ..

Trời quá nắng . Giòng hải lưu la nina đem nước mát vùng bắc cực đã giảm vận tốc lửng lờ không đủ giảm cái nắng mặt trời xích đạo .

Thôi xin nếu là chim thì vô lùm vô hốc cây ríu rít với con cháu tránh nóng cái đã.

Ô sào trí huệ ẩn sĩ

ĐỐI PHÓ VỚI KHẢ NĂNG ĐỔ VỞ TÍN DỤNG LIÊN QUAN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU 2009. NHÀ NƯỚC ĐỘT NGỘT HẠ LÃI SUẤT HUY ĐỘNG VÀ CHO VAY HƠN ½. VÀ CỨU CÁC ĐẠI GIA BẰNG CÁCH GIA HẠN VAY. CHỦ TRƯƠNG NÀY SẼ GÂY HẬU QUẢ GÌ ĐÂY KHI THỊ TRƯỜNG HÀNG HÓA ẢM ĐẠM ,XUẤT KHÂU BI THẢM ,THẤT NGHIỆP. TỨC CHO UỐNG THUỐC HẠ NHIỆT ĐỘT NGỘT KHI BÊN NGOÀI TRỜI QUA LẠNH MÀ BẢN THÂN HỆ THỐNG ĐIỀU NHIỆT LẠI CHẬP CHỜN.  TÌNH TRẠNG KINH TẾ HÀN THẤP.

Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao, giá bất động sản giảm mạnh… có thể tạo một làn sóng lo ngại vào cuối năm.

Rủi ro trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay liên quan của các ngân hàng thương mại là một nội dung được nhấn mạnh trong bản báo cáo mới của nhóm nghiên cứu trường Đại học Harvard và Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Đây là bản thảo luận chính sách số 3, được xây dựng và hoàn thành trong tháng 9 vừa qua, theo yêu cầu của Chính phủ Việt Nam.

Quy mô cho vay chưa từng thấy

Trong một nội dung chính của bản báo cáo, rủi ro trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại được đề cập đến với những dữ liệu và phân tích đáng chú ý.

Trên cơ sở tập hợp các nguồn dữ liệu và xét mức độ gia tăng dư nợ hàng tháng, báo cáo trên cho thấy các ngân hàng Việt Nam đã mạnh tay cho vay ở một quy mô chưa từng thấy trong năm 2007 và quý 1/2008, đặc biệt là sự đột biến từ quý 4/2007 đến quý 1/2008; trong đó tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn.

Đỉnh điểm của sự bùng nổ tín dụng là tháng 12/2007, khi đó đã có 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) được bơm vào nền kinh tế từ các ngân hàng ở Tp.HCM. Mặc dù một phần lượng tín dụng này có liên quan đến hoạt động sản xuất phục vụ Tết và sự gia tăng nhập khẩu ôtô và thép, nhưng sự gia tăng đột biến chưa từng có này, theo nhóm nghiên cứu, có trực tiếp liên quan đến đầu cơ bất động sản, và phần lớn xuất phát từ các ngân hàng cổ phần.

Việc tham gia vào bất động sản, gồm vốn vay cho cả chủ dự án lẫn người mua, đã đạt tỷ lệ cao đáng lo ngại tại nhiều ngân hàng.

Báo cáo dẫn nguồn Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 8/2008, 2 trong số 41 ngân hàng đã cho vay liên quan đến bất động sản chiếm hơn 50% tổng dư nợ; 9 ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ hơn 30%; và 9 ngân hàng khác là hơn 20%.

“Mặc dù vẫn chưa thể khẳng định, nhưng có khả năng những con số này chưa phản ánh đúng quy mô của vấn đề dựa vào việc một số ngân hàng có xu hướng phân loại không đúng các khoản cho vay liên quan đến bất động sản nhằm che bớt mức độ rủi ro quá lớn của mình ở thị trường này”, nhóm tác giả bản báo cáo đặt vấn đề.

Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem là một lý do tại sao các ngân hàng “quá sốt sắng” cho vay bất động sản khi có trong tay quá nhiều tiền thanh khoản. Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm vào tháng 1/2008, chỉ một tháng sau đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản đúng vào lúc thị trường lên cơn sốt cao độ.

Đó cũng là một trong những điểm khởi đầu để nhóm nghiên cứu trường Đại học Harvard và Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đưa ra dự báo lo ngại cho những tháng cuối năm này. Và ngoài vay tiền mua ở thời điểm giá cao, giá bất động sản giảm, thì việc điều chỉnh lãi suất cho vay cũng là một ngòi dẫn của một “làn sóng” không mong đợi có thể xẩy ra...

Nguy cơ đã rõ

Từ tháng 4/2008, ngay sau mùa giải ngân với quy mô chưa từng có nói trên, lãi suất trên thị trường ngân hàng bắt đầu bước vào những đợt leo thang. Diễn biến này lại ngược với tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Theo phân tích của bản báo cáo, bản chất lãi suất không cố định của hầu như tất cả các hợp đồng vay liên quan đến bất động sản khiến bên đi vay  chịu tác động mạnh của việc tính thanh khoản bị thắt chặt.

Các hợp đồng vay liên quan đến bất động sản thường định rõ sau giai đoạn 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm (với 1 năm là phổ biến nhất) lãi suất sẽ được điều chỉnh ngang bằng với lãi suất tiền gửi lúc đó cộng với một khoản chênh lệch  từ 3,7% - 4,3%/năm.

Trong số 180.000 tỷ đồng (11 tỷ USD) mức tăng tín dụng ròng mà các ngân hàng ở Tp.HCM đã thực hiện trong 12 tháng qua (theo thời điểm báo cáo trên được xây dựng), có 70,3% là cho vay trong vài tháng từ 11/2007 - 3/2008. Như vậy, bắt đầu từ tháng 11/2008, một khối lượng lớn vốn vay sẽ đến hạn điều chỉnh lãi suất. Việc điều chỉnh này cũng có nghĩa là người đi vay sẽ phải chịu lãi suất 20% - 21%/năm, hay 8 - 9 điểm phần trăm cao hơn lãi suất vay ban đầu.

Chính vì vậy, thời điểm cuối năm nay có thể sẽ xảy ra một làn sóng không trả được lãi và nợ gốc do giá bất động sản suy giảm và do việc điều chỉnh chi phí vay nợ”, nhóm tác giả đưa ra dự báo.

Trong những phân tích trên, có một chi tiết có thể giảm bớt phần nào gánh nặng đó, đến theo sự điều chỉnh chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước (diễn ra sau khi bản báo cáo hoàn thành): lãi suất cơ bản đã được giảm xuống 13%, đồng nghĩa với sự điều chỉnh nói trên tối đa ở mức 19,5%/năm; trên thực tế các ngân hàng đang giảm lãi suất cho vay về quanh mức 18%/năm và dự báo có thể tiếp tục giảm xuống thời gian tới.

Sẽ phải mất nhiều năm để tháo gỡ

Nếu trên thị trường chứng khoán, các ngân hàng có thể tự động và chủ động trong việc bán ra các chứng khoán cầm cố vay vốn. Nhưng ở lĩnh vực bất động sản, trước sự xuống cấp chất lượng vốn vay, những phân tích từ bản báo cáo cho thấy hoạt động giải chấp sẽ rất khó khăn.

Theo quy trình phá sản hiện nay, chủ nợ chỉ có thể bắt đầu thưa kiện sau 270 ngày tính từ lúc khoản vay quá hạn lần đầu tiên. Và một khi xẩy ra tranh tụng, thường phải mất một năm rưỡi để đấu giá tài sản thế chấp ở một trung tâm đấu giá theo chỉ định của tòa. Chủ nợ không có quyền kiểm soát đáng kể trong toàn bộ quá trình này. Kết quả là ngân hàng chỉ có thể chọn cách dàn xếp không qua tòa để hy vọng thu hồi vốn cho vay của mình.( tức là nhanh nhất là 30 tháng từ khi nộp đơn ra Tòa  đến khi đấu giá )

Giá bất động sản ở các khu đô thị mới tại Tp.HCM đã giảm 40% - 50% so với mức đỉnh (tại thời điểm xây dựng báo cáo). Kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức 70% giá trị thị trường, sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá.

Các tác giả của bản báo cáo cho rằng ngay cả với nguyên tắc 70x70 có vẻ cẩn trọng đó, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”. Nhưng ngân hàng cũng không có quyền hạn pháp lý để thanh lý số bất động sản họ nắm trong tay.

 Do đó, dự báo được các tác giả bản báo cáo đưa ra là các ngân hàng sẽ phải mất nhiều năm để tháo gỡ những nghĩa vụ nợ đã tích tụ trong giai đoạn bùng nổ tín dụng 2007 - 2008.

*Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ ngày 1/11 vừa qua, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến cho biết, tính đến hết tháng 9/2008, dư nợ cho vay bất động sản của các tổ chức tín dụng là 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ và ở dưới mức 10% là tương đối an toàn, thấp hơn so với năm 2007 (11%). Hiện Tp.HCM có số dư nợ cho vay bất động sản chiếm 50% cả nước và Hà Nội chiếm 15%. Trong dư nợ cho vay bất động sản, nợ xấu mới chỉ chiếm có 2,5%.

13.000 tỉ đồng là con số giảm dư nợ cho vay BĐS của ngân hàng từ đầu năm đến nay. Mức giảm này tương đương 5,5% so với cuối năm 2010. Hiện dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng là 222.000 tỉ đồng. Trong đó, dư nợ cho vay BĐS ở TP.HCM là 95.000 tỉ đồng.

Nhiều công ty bất động sản nợ hàng nghìn tỷ đồng

Theo số liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2011, con số hàng tồn kho của các doanh nghiệp lớn bất động sản đang khá lớn.

Chẳng hạn, công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) có tổng giá trị hàng tồn kho lên tới hơn 3.300 tỉ đồng. Công ty này nợ khoảng hơn 2.642 tỉ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ hơn 1.414 tỉ đồng.

Công ty Sacomreal (Mã: SCR) cũng có một lượng hàng tồn kho lên đến hơn 2.458 tỉ đồng, số nợ phải trả của công ty lên đến 5.370 tỉ đồng.

Một số công ty khác như công ty CP đầu tư xây dựng Bình Chánh (Mã: BCI) có số hàng tồn cũng lên đến hơn 2.150 tỉ đồng, số nợ lên đến hơn 1.868 tỉ đồng.

Công ty Vạn Phát Hưng (Mã: VPH) tồn kho hơn 1.000 tỉ đồng, nợ phải trả cũng hơn 1.000 tỉ đồng. Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (Mã: HAG) cũng có số căn hộ tồn kho có giá trị lên đến hơn 3.000 tỉ đồng.

Nguồn Người đưa tin

--------------------------

Bất động sản: vấn đề hàng tồn và nợ vốn

Đến ngày 10.6, dư nợ bất động sản ở mức 222.000 tỉ đồng, giảm 13.000 tỉ đồng so cuối năm 2010. Việc kéo giảm tín dụng bất động sản đang tiếp diễn trong khi tồn kho của doanh nghiệp lớn và không bán được là những áp lực đè nặng khiến thị trường liên tục có thêm giảm giá, khuyến mãi bất động sản.

 Image result for Bất động sản: vấn đề hàng tồn và nợ vốn

Một nhà đầu tư tên Việt mua căn hộ ở dự án Tân Kiên, Bình Chánh than thở vừa qua ông đã phải chấp nhận bán các căn hộ ông mua đầu tư ở đây cho một nhà đầu tư khác với giá gần như bằng với giá gốc mà trước đây chủ dự án công bố. Dù biết rằng mình bị ép nhưng trong bối cảnh quá kẹt tiền ông Việt đành phải chấp nhận.

Nhà đầu tư thứ cấp xả hàng

Giám đốc công ty bất động sản Nam Long Lê Mạnh Cường xác nhận, thời gian này, sàn giao dịch bất động sản Nam Cường tới tấp nhận đơn hàng bán ra. Người bán chấp nhận giảm 5 – 7 giá (như dự án Kim Chung – Di Trạch, hay Văn Phú, Thanh Hà), thậm chí giảm 10 giá như dự án Glexico khu C, song chả mấy khách mua ngó ngàng đến. Những trường hợp bị buộc phải bán ra chủ yếu do không có khả năng đóng tiền theo tiến độ. Trong đó, một số người đến hạn phải trả nợ ngân hàng.

Ông Dương Chí Thiện, phó giám đốc sàn Neoland cũng cho biết, thời gian này có rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp xả hàng, trong khi đó những nhà đầu tư có tiền thì luôn đặt lệnh mua với một mức giá bị ép xuống.

Thị trường như vậy, nhiều chủ đầu tư căn hộ đã hoãn kế hoạch bung hàng. Chẳng hạn như công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai tuyên bố hoãn việc chào bán sản phẩm căn hộ thuộc dự án Thanh Bình, Incomex và Phú Hoàng Anh giai đoạn 2. Tương tự công ty cổ phần đầu tư xây dựng Lilam SHB cũng tạm dừng kế hoạch bán dự án 584 Lilama SHB Plaza. Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch HĐQT Sacomreal cho biết, với tình hình hiện nay, các chủ đầu tư đều phải tính toán kỹ kế hoạch bán sản phẩm của mình, không dàn trải.

 Hàng tồn và nợ nần chồng chất
Theo số liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2011 do công ty chứng khoán VnDirect cung cấp thì con số hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản được xem là hàng đầu của Tp.HCM đang khá lớn. Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt có tổng giá trị hàng tồn kho lên tới hơn 3.300 tỉ đồng. Công ty này nợ khoảng hơn 2.642 tỉ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ hơn 1.414 tỉ đồng. Công ty Sacomreal cũng ôm một lượng hàng tồn kho lên đến hơn 2.458 tỉ đồng, số nợ phải trả của công ty lên đến 5.370 tỉ đồng. Một số công ty khác như công ty CP đầu tư xây dựng Bình Chánh có số hàng tồn cũng lên đến hơn 2.150 tỉ đồng, số nợ lên đến hơn 1.868 tỉ đồng. Công ty Vạn Phát Hưng tồn kho hơn 1.000 tỉ đồng, nợ phải trả cũng hơn 1.000 tỉ đồng. Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (HAG) cũng có số căn hộ tồn kho có giá trị lên đến hơn 3.000 tỉ đồng.

Thêm khuyến mãi, thêm giảm giá

Công ty Sông Đà Thăng Long, chủ đầu tư dự án U-city (Hà Nội) vừa tung ra chính sách: tặng thêm từ 18 – 35m2 mặt sàn của trung tâm thương mại thuộc dự án cho những nhà đầu tư đóng 100% tiền mua căn hộ trước thời hạn quy định (hiện nhà đầu tư đã đóng được 50% giá trị dự án và số tiền phải đóng còn lại từ 600 triệu đồng đến khoảng 2 tỉ đồng tuỳ diện tích và vị trí). Tính theo giá thị trường hiện tại, giá mỗi mét vuông mặt sàn trung tâm thương mại của U-city khoảng 30 triệu đồng (trước đó khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2). Số tiền doanh nghiệp này đang vay ngân hàng lên tới con số gần 1.000 tỉ đồng.

Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), chủ đầu tư dự án khu đô thị Vân Canh (Hà Nội) mới đây cũng chào bán nhà liền kề loại mặt đường 12,5m với mức giá 46 triệu đồng/m2, đã bao gồm cả tiền xây thô. Theo tính toán của một chuyên gia bất động sản, trừ đi chi phí xây thô, giá đất dự án này chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, trong khi mới đây, nhà liền kề mặt đường 30m cũng dự án này có giá tới 60 triệu đồng/m2. Việc HUD phải tung hàng ra đúng thời điểm thị trường khó khăn cũng chưa có tiền lệ và theo giới phân tích, không khó khăn để khẳng định, chủ đầu tư đang khát vốn.

Dự án Bắc An Khánh, chủ đầu tư cũng chuẩn bị bán nhà liền kề với mức giá được tiết lộ là thấp, song đi kèm điều kiện là khách hàng phải mua kèm chung cư cao cấp – phân khúc ảm đạm suốt mấy năm qua.

Dự án Dương Nội A, C, dù đến nay chưa ép cọc, chủ đầu tư (công ty Nam Cường) đã giục thu của khách hàng 40% giá trị xây thô. Theo đó, với căn hộ khoảng 75m2, số tiền phải đóng lên tới 1,1 tỉ đồng. Hay dự án An Hưng, nhiều khách hàng nhận được yêu cầu phải đóng 50 – 70% trị giá xây thô (từ 1,2 – 1,5 tỉ đồng). Anh Nguyễn Mạnh Hưng, nhà đầu tư đang găm ba căn liền kề dự án này cho biết, đang phải tìm mọi cách để bán bớt đi một căn, để có tiền đóng. Mặc dù đã chấp nhận giảm 3 – 5 giá (3 – 5 triệu đồng mỗi mét vuông) so với giá thị trường, mà nửa tháng nay anh vẫn chưa tìm được khách.

Theo SGTT

--------------

Ngân hàng rút vốn, bất động sản “lạnh”

So với chứng khoán thì bất động sản sẽ suy thoái nặng hơn vì vốn đầu tư khá lớn với cả ông chủ dự án và nhà đầu tư.

Ngày 30-6 là thời điểm cuối để các ngân hàng đưa dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 22%/tổng dư nợ. Sức ép của việc rút vốn này đang phơi bày mặt trái vừa nóng vừa lạnh của kênh tài chính và bất động sản (BĐS).

Kiểm tra ngân hàng từng ngày

Thanh tra Ngân hàng Nhà nước (NHNN) liên tục làm việc với từng ngân hàng thương mại về lộ trình giảm dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 22%/tổng dư nợ. Phía ngân hàng chịu áp lực từng ngày vì phải giải trình hàng loạt con số như dư nợ, tỉ lệ cho vay an toàn trên vốn, phương án giảm tín dụng…

Lộ trình giảm dư nợ tín dụng phi sản xuất như trên ban đầu cứ ngỡ là áp lực nhưng cuối cùng lại là cuộc chơi tính toán của từng ngân hàng. Nói là tính toán vì có ngân hàng tích cực thu hồi nợ nên chưa đến hạn đã đạt mục tiêu nhưng vẫn còn nhiều ngân hàng không thể giảm nổi. Con số còn 23 ngân hàng có dư nợ tín dụng phi sản xuất từ mức 23% đến 50% được Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Giàu cho biết ngày 18-6 là ví dụ.

Tại buổi gặp gỡ báo chí tuần trước, ông Giàu cho biết sẽ kiên quyết xử lý bất kỳ ngân hàng nào không chấp hành. “Trong thời gian qua có một số ngân hàng thương mại vẫn giải ngân cho vay chứng khoán, BĐS, thậm chí gần đến ngày phải giảm dư nợ lĩnh vực này về mức 22% thì có ngân hàng dư nợ còn ở mức xấp xỉ 50%” - ông Giàu nói.

 Image result for Dá»± án căn hộ The Mansion (Bình Chánh) chủ đầu tÆ° giao nhà từ tháng 5 nhÆ°ng ít khách hàng đến nhận, thậm chí có khách hàng chấp nhận bán giá sát hợp đồng để thu hồi tiền đầu tÆ° về. Ảnh: M.THẢO (chụp ngày 26-6)

Dự án căn hộ The Mansion (Bình Chánh) chủ đầu tư giao nhà từ tháng 5 nhưng ít khách hàng đến nhận,

thậm chí có khách hàng chấp nhận bán giá sát hợp đồng để thu hồi tiền đầu tư về. Ảnh: M.THẢO (chụp ngày 26-6)

Thống đốc cũng thông tin có nhiều ngân hàng thương mại nhỏ kêu là việc giảm dư nợ tín dụng phi sản xuất NHNN đưa ra quá đột ngột nên không thể giảm được. Tuy nhiên, thống đốc khẳng định lộ trình đưa ra có thời gian đủ để các ngân hàng giảm dư nợ vì trước đó NHNN đã có bốn văn bản mang tính quy phạm pháp luật chỉ đạo việc này.

Ông Giàu cũng thông tin sắp tới đây, ngân hàng thương mại nào không thực hiện đúng Chỉ thị 01 thì NHNN sẽ xử phạt tùy theo mức độ như công bố thông tin, phạt hành chính, nâng dự trữ gấp đôi…

Thông điệp điều hành thị trường tài chính năm 2011 được NHNN phát ra mạnh mẽ, rõ ràng và điều này đang khiến một số ngân hàng thương mại lỡ cho vay quá tay ở lĩnh vực phi sản xuất hiện nhấp nhổm.

BĐS đồng loạt giảm giá

Chuyện ngân hàng giảm dư nợ tín dụng phi sản xuất cuối cùng được dư luận quan tâm nhất là diễn biến ở hai thị trường là chứng khoán và BĐS. Ở chứng khoán trong tháng 4 và 5, thị trường đã chịu áp lực giải chấp mạnh và bước đầu tạm thời ổn định. Lý giải cho chuyện này, các chuyên gia chứng khoán nhận định do các khoản cho vay đầu tư chứng khoán rất ngắn từ một đến ba tháng và tài sản thế chấp là cổ phiếu có tính thanh khoản nên khi ngân hàng siết đều thu hồi nợ nhanh.

Còn lại sốc thật sự là BĐS. Khi bị rút vốn lập tức thị trường nguội lạnh. Không còn lẻ tẻ mà các phân khúc nhà ở đồng loạt thay đổi chính sách, phải giảm giá dưới nhiều hình thức để bung hàng lấy tiền.

Ở thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán hàng), một số dự án căn hộ cao cấp buộc phải đưa ra hàng loạt chiêu thức bán hàng “lạ đời”. Như trong tháng 6 này Công ty BĐS Phát Đạt mở bán căn hộ The Everich 2, trong đó cho khách hàng thanh toán đến 49 đợt, hay trước đó Công ty Novaland bán căn hộ cao cấp Sunrise (quận 7) dưới hình thức cho thuê kèm quyền mua…

Sự thật từ việc khát vốn được lộ ra trong báo cáo tài chính hợp nhất quý I của một số doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn như Sacomreal, Phát Đạt… Với các cụm từ hàng tồn kho, nợ vay… cho thấy mức độ khó khăn của doanh nghiệp quá lớn. Công ty Phát Đạt có tổng giá trị hàng tồn kho lên tới 3.300 tỉ đồng, số nợ khoảng 2.642 tỉ đồng trong khi vốn chủ sở hữu chỉ hơn 1.414 tỉ đồng.

Ở phân khúc trung bình (giá 10-18 triệu đồng/m2), một phân khúc sát nhu cầu mua ở thật thì thị trường gần như vắng bóng người mua. Như trong tháng 6, chủ đầu tư chung cư Thanh Nhựt (quận 8) rao bán căn hộ ở cuối đường Phạm Thế Hiển giá chỉ 11,3 triệu đồng/mvà còn giảm giá thêm 3%, cho nhận nhà ngay nhưng cũng ít hút khách. Thậm chí ở một số dự án đang triển khai có tình trạng khách hàng chấp nhận lỗ để bán lại căn hộ góp vốn. Riêng đất nền, người mua cũng chuyển hướng và có giao dịch ít. Thời gian trước đất nền diện tích nhỏ, có sổ đỏ ở khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An khá hút khách thì nay muốn bán hàng, doanh nghiệp cũng phải giở đủ chiêu khuyến mãi, tặng quà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận định thị trường BĐS lúc này khốc liệt đến mức là cuộc chiến tồn tại của doanh nghiệp địa ốc.

Sắp tới còn khốc liệt

Việc ngân hàng rút vốn phi sản xuất mới đi được nửa chặng đường mà lĩnh vực BĐS và chứng khoán đã hụt hơi. Vì thế với chỉ tiêu rút tín dụng chứng khoán, BĐS về mức 16%/tổng dư nợ vào 31-12-2011 đang dự báo hai thị trường này sẽ có thêm các đợt điều chỉnh nữa.

Tổng giám đốc một công ty BĐS ở khu nam TP nói so với chứng khoán thì thị trường BĐS sẽ suy thoái nặng hơn vì vốn đầu tư BĐS khá lớn với cả ông chủ dự án và nhà đầu tư. Một dự án thường vài trăm tỉ đồng trở lên và kéo dài nhiều năm, còn nhà đầu tư cũng mất tiền tỉ chôn vốn vào góp mua nhà ở xây theo tiến độ. “Với tình hình thị trường trầm lắng, cung ngày càng nhiều hơn cầu, thêm đó ngân hàng không cho vay thì chắc chắn BĐS sắp tới còn suy giảm nữa” - ông này phân tích.

Thực tế này hiện đang được báo trước khi tại nhiều dự án căn hộ, các nhà đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại) đang tìm cách bán tháo hàng ra, thậm chí còn dự án ở khu nam Bình Chánh nhà đầu tư không dám nhận căn hộ và chấp nhận bán hóa giá vốn mua.

Nhiều đại gia vừa được “vinh danh” khi bị công bố đang nợ cả nghìn tỷ đồng.

Theo số liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2011 do công ty chứng khoán VnDirect, con số hàng tồn kho của các doanh nghiệp “đại gia” bất động sản đang khá lớn.

Chẳng hạn, công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt có tổng giá trị hàng tồn kho lên tới hơn 3.300 tỉ đồng. Công ty này nợ khoảng hơn 2.642 tỉ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ hơn 1.414 tỉ đồng.

Image result for Cty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt nhận giải Sao vàng Đất Việt

Cty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt nhận giải Sao vàng Đất Việt

Công ty Sacomreal cũng ôm một lượng hàng tồn kho lên đến hơn 2.458 tỉ đồng, số nợ phải trả của công ty lên đến 5.370 tỉ đồng.
Một số công ty khác như công ty CP đầu tư xây dựng Bình Chánh có số hàng tồn cũng lên đến hơn 2.150 tỉ đồng, số nợ lên đến hơn 1.868 tỉ đồng.

Công ty Vạn Phát Hưng tồn kho hơn 1.000 tỉ đồng, nợ phải trả cũng hơn 1.000 tỉ đồng. Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (HAG) cũng có số căn hộ tồn kho có giá trị lên đến hơn 3.000 tỉ đồng.

 -----------------------

“Bong bóng“ BĐS ở Việt Nam liệu có “nổ“?

Với tỷ lệ cho vay BĐS khoảng 12- 15% trên tổng dư nợ, tức khoảng 240.000 tỷ đồng, giả sử đổ vỡ thì ngay cả ngân hàng lớn cũng gặp khó khăn chứ đừng nói ngân hàng nhỏ.

“Với tỷ lệ cho vay bất động sản (BĐS) khoảng 12- 15% trên tổng dư nợ, tính ra khoảng 240.000 tỷ đồng, giả sử đổ vỡ thì ngay cả ngân hàng lớn cũng gặp khó khăn chứ đừng nói gì đến ngân hàng nhỏ. Vấn đề là bong bóng BĐS ở Việt Nam đã nổ chưa, bao giờ nổ?”, TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đặt vấn đề.

Diễn biến trái chiều

TS Lê Xuân Nghĩa cho biết, nghiên cứu chính thức của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cho thấy cầu BĐS vẫn tiếp tục gia tăng, nhưng có sự khác biệt về phân khúc.Cầu mạnh nhất là chung cư mi ni nhưng hiện nay chưa có khung pháp lý về vấn đề này (Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đã báo cáo Chính phủ). Tiếp đến là nhà bình dân. Hiện tượng đầu tư lướt sóng cũng bắt đầu tăng mạnh, thể hiện số người tham gia tăng mạnh, thanh khoản tăng, tín dụng ngân hàng cho BĐS cũng tăng lên. Theo thống kê, trong tín dụng BĐS, TP.HCM chiếm 50%, Hà Nội chỉ chiếm 20%, còn lại là các địa phương khác. 

“Điều này chứng tỏ cung nhà ở TP. HCM tăng rất mạnh trong thời gian qua và hiện tại, cung đã lớn hơn cầu. Trong khi đó, Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị của cả nước tín dụng BĐS chỉ chiếm khoảng 20%, thêm vào đó làn sóng nhập cư từ các tỉnh đổ về Hà Nội, do vậy cung nhỏ hơn cầu cũng là điều tất yếu…”- ông Nghĩa phân tích.

Con số này cũng cho thấy, tại TP.HCM thanh khoản thực tế là yếu, trong khi Hà Nội thanh khoản cá nhân lớn (ít vay vốn ngân hàng đầu tư cho BĐS). Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, hiện làn sóng đầu cơ ở Hà Nội đang lớn, giá nhà ở Hà Nội mặc dù đang cao nhưng xu thế giá vẫn tiếp tục tăng cao, trong khi đó giá nhà TP.HCM đang có xu hướng giảm. Thực tế, một căn hộ chất lượng như nhau, vị trí cách trung tâm thành phố tương đương nhưng giá ở TP.HCM chỉ bằng một nửa Hà Nội.

Một đặc điểm nữa của thị trưởng BĐS Việt Nam hiện nay là phân khúc thị trường nhà cho thuế vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, tỷ lệ căn hộ cho thuê bỏ trống tiếp tục tăng.

“Dầu sao thì đây vẫn là thị trường đang được quan tâmn hiều nhất”- TS Nghĩa khẳng định. Ông Nghĩa cũng cho rằng dự kiến trong tháng 5 này Hà Nội sẽ rà soát lại các dự án và khả năng sau tháng 5, nhiều dự án sẽ bùng nổ, khả năng thị trường sẽ còn nóng lên. ”Có thể phải đến 2013- 2014 thì thị trường BĐS của Hà Nội mới diễn ra tình trạng như TP.HCM hiện nay…”- ông Nghĩa dự báo.

Không dễ “nổ”

“Chính phủ đang xây dựng chiến lược nhà ở, bắt đầu đề cập đến vấn đề tài chính nhà ở, nhưng thực sự chúng ta chưa có chính sách tài chính nhà ở. Chiến lược tuy có đề cập nhưng không rõ ràng, rất chung chung. Do đó, thị trường BĐS Việt Nam còn biến động dài hạn, phó mặc cho thị trường dầu cơ, lướt sóng…”, ông Nghĩa nhận định.

Tuy nhiên, vấn đề khiến các nhà hoạch định chính sách và người dân quan tâm là liệu bong bóng BĐS của Việt Namcó nổ không và vào lúc nào?. “Chúng tôi đã đặt đề bài này cho các chuyên gia và không có câu trả lời. Tuy nhiên, qua kinh nghiệm trên thế giới cùng trao đổi với các chuyên gia quốc tế, phải có điều kiện nhất định thì bong bóng BĐS mới nổ được”, ông Nghĩa nói.

Ba điều kiện được chỉ ra là thu nhập bình quân đầu người phải cao (trên 5.000 USD/người/năm); Có tốc độ tăng trưởng GDP cao và liên tục trong nghiều năm; Phụ thuộc vào chính sách tiền tệ/nền tảng tài sản (bản thân tài sản tạo ra tăng trưởng).. Tuy nhiên, xét 3 điều kiện đó, Việt Nam còn lâu mới đạt được và do vậy thị trường BĐS Việt Nam chưa nổ ngay được và đây vẫn là kênh được lựa chọn để đầu tư, ít ra trong khoảng một chục năm nữa…

Theo Thanh Tha

-----------------------

Cảnh giác tín dụng bất động sản

Tín dụng phi sản xuất, trong đó có bất động sản, đang là kênh rót vốn sôi động hiện nay.

Theo thông điệp mới đây từ Ngân hàng Nhà nước, tỷ trọng tín dụng phi sản xuất năm 2011 đến 30/6 không được quá 22%/tổng dư nợ và đến 31/12 là 16%. Đặc biệt, với khu vực tín dụng bất động sản, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu bóc tách rất cụ thể.

Nhiều ý kiến trong giới phân tích cho rằng, quy định là cần thiết nhưng để thành hiện thực thì quan trọng là “quản” thế nào.

Kênh rót vốn sôi động

Theo Thống đốc Nguyễn Văn Giàu, đến hết tháng 2/2011, tổng dư nợ khu vực phi sản xuất, bao gồm: cho vay kinh doanh chứng khoán, tiêu dùng, đặc biệt là bất động sản của hệ thống ngân hàng là 431 nghìn tỷ đồng, chiếm 18,7%/tổng dư nợ. Còn một con số khác từ Ngân hàng Nhà nước là hết 2010, dư nợ bất động sản chiếm 228 nghìn tỷ đồng, tăng 23,5% so với 2009.


Là người từng được tiếp cận với nhiều số liệu về cơ cấu dư nợ tại các ngân hàng, một lãnh đạo tương đương cấp vụ của Ngân hàng Nhà nước nhận xét, tín dụng phi sản xuất đang là kênh rót vốn sôi động hiện nay.

Theo vị này, cùng với Nghị quyết 11 của Chính phủ, Chỉ thị số 01/CT-NHNN và văn bản 2956/NHNN-CSTT, Ngân hàng Nhà nước đang nỗ lực hướng dòng tín dụng vào các khu vực sản xuất như: nông nghiệp nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, kinh doanh xuất khẩu, doanh nghiệp vừa và nhỏ... nhưng làm được điều này hay không, lại là câu chuyện không đơn giản.

Bởi lẽ, nếu so sánh lợi nhuận, cho vay sản xuất chỉ 17%/năm đã bị doanh nghiệp kêu, trong khi cho vay phi sản xuất, trong đó có bất động sản hiện tới 23-25%/năm, vừa không bị “kêu”, lãi lại nhiều hơn, nên các ngân hàng đang mặn mà rót vốn cho khu vực này.

Thứ hai, một trong nhiều mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước khi hạn chế tín dụng vào khu vực phi sản xuất là để tránh rủi ro, nhưng ngân hàng thương mại lại có cách nhìn khác về rủi ro nếu xét trên góc độ tài sản đảm bảo, dĩ nhiên là cách nhìn ngắn hạn. Ví dụ, đứng trước lời “khẩn khoản” của một khách hàng đầu tư bất động sản sẵn sàng thế chấp một căn nhà 14 tỷ đồng theo giá thị trường để vay 5 tỷ đồng, lãi suất 23-25%/năm thì ít có cán bộ tín dụng nào từ chối! 

Bởi nếu đến hạn không thu được nợ, ngân hàng sẽ kê biên, rao bán dưới giá thị trường là thu vốn ngay. Trong khi doanh nghiệp sản xuất gặp rủi ro, buộc phải rao bán dây chuyền thì... chả biết đến khi nào! Cũng vì thế, mấy năm qua, các ngành sản xuất thì rên xiết với lãi suất cao, bởi chỉ cần ở mức 15%/năm đã bị lỗ, kể cả doanh nghiệp làm ăn tốt, trong khi đó, ngân hàng vẫn... ổn!

Thực ra, không phải bây giờ Ngân hàng Nhà nước mới nghiêm khắc đối với tín dụng phi sản xuất, nhất là cho vay bất động sản, nhưng một số ngân hàng vẫn có cách “lách”. Chẳng hạn, khi làm hồ sơ, ngân hàng có thể tư vấn hồ sơ vay để có sự phân biệt giữa một bên là “cho vay doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, bất động sản” để đính vào đó một cái mác là “cho vay kinh doanh” nhằm tạo ra sự khác biệt với bộ hồ sơ “cho vay đầu cơ bất động sản”.

Khoảng trống chính sách


Dĩ nhiên, trong văn bản 2956/NHNN-CSTT, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tổ chức tín dụng bóc tách rất rõ ràng để tránh bị lách như trên. 

Cụ thể, tại biểu 2 (đầu tư, kinh doanh bất động sản) của văn bản này, các tổ chức tín dụng phải thống kê 7 hạng mục, gồm: xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; khu đô thị; văn phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản cho vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương; xây dựng, sửa chữa nhà và mua nhà để bán, cho thuê; mua quyền sử dụng đất....

Tuy nhiên, theo một chuyên gia ngân hàng, với nhiều cách “lách” như hiện nay, kể cả khi văn bản 2965 được áp dụng thì Ngân hàng Nhà nước cũng rất khó kiểm soát được mục tiêu đưa tỷ trọng tín dụng phi sản xuất xuống dưới 16% vào cuối năm nay. Lý do ở đây là, một khi có lợi thì cung vốn vẫn chảy vào đó, vì thế, các chính sách liên quan phải nhập cuộc cùng Ngân hàng Nhà nước. Ví dụ, Nhà nước nên tính tới việc “đánh thuế lũy tiến bất động sản”, chắc chắn sẽ kiểm soát được dòng vốn từ ngân hàng vào khu vực này. Có thể nhiều người nghĩ là chủ đầu cơ bất động sản sẽ đứng tên con cháu, người thân... nhưng cũng chỉ giới hạn ở một mức độ nào đó và kể cả như vậy thì vẫn có rủi ro pháp lý về quyền sở hữu.

Còn theo chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch, việc siết chặt tín dụng phi sản xuất, trong đó có tín dụng bất động sản là điều rất cần thiết và những ngân hàng đang “dan díu” với khu vực này cần hết sức cảnh giác.

Trước đó, một số ý kiến rằng: “bong bóng” bất động sản Việt Nam đang phình ra hàng ngày nhưng chưa bị đổ vỡ là nhờ có ngân hàng làm “bà đỡ”. Sở dĩ như vậy là bởi hệ thống ngân hàng đang nắm giữ 2/3 giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản, chưa kể họ còn tham gia vào khu vực này với tư cách là nhà tài trợ tín dụng, nhà đầu tư trực tiếp. 

Theo ông Lịch, đó là ý muốn chủ quan và một khi mối nguy đã cận kề, thì khó có thể xoay xở được. Chính sách thắt chặt tín dụng vào khu vực phi sản xuất, đặc biệt là với bất động sản, đã báo trước rủi ro cho một số ngân hàng cho vay mạo hiểm vào lĩnh vực này. Hiện nay, một số đại gia liên quan đến bất động sản vẫn tham lam ghìm giá, chưa nhìn ra những nguy hiểm đang tiềm ẩn. Nhưng khi “đồng đội” không thể chịu nổi và xả hàng đồng loạt thì thị trường đổ sập, lúc đó, hậu quả sẽ khôn lường. Không những đại gia bất động sản phá sản mà những ngân hàng nào có dư nợ cao trong khu vực này sẽ phá sản theo. Những gì đã xảy ra tại thị trường bất động sản Mỹ, kéo dài từ 2007 đến nay, là một ví dụ.

“Ở góc độ quản lý, nếu không mạnh dạn xử lý những ngân hàng đó, thì hậu quả về lâu dài cho nền kinh tế sẽ còn rất nặng nề”, ông Lịch nói.

Luật sư tư vấn miễn phí

Gọi ngay
0902818158- 0906834543
0906834543
0902818158

Tin pháp luật

CÁC ĐỐI TÁC

  • Nhà Đất Phúc An Khang
  • The Diplomat
  • The NewYork Review of Book
  • CogitAsia
  • Reuters
  • Viet Studies
  • The NewYork Times
  • TIME
  • Bloomberg Bussiness