Dự báo về thị trường bất động sản (BĐS) từ nay đến cuối năm 2022, hầu hết chuyên gia đều có cái nhìn không mấy lạc quan.

Kiểm soát bong bóng

Tín dụng BĐS là một trong những lĩnh vực Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang kiểm soát chặt chẽ để ngăn ngừa rủi ro. Bộ Tài chính, NHNN cũng lên tiếng về việc sẽ kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS, bao gồm cả kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, phân tích quy luật của giá cả là nhiều người đổ vào đầu tư ngành đó thì giá tăng. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu khi cung tăng cao nhưng cầu không có thì buộc giá hàng hóa giảm giá. Thị trường hiện tại đã đẩy cung ảo tăng lên nhiều lần so với nhu cầu thực sự của người đang mua BĐS.

Những người mua để đầu tư, lướt sóng, đầu cơ đang quá nhiều, đẩy giá nhà lên cao khiến người mua để ở không theo kịp. Khi BĐS tăng giá liên tục trong nhiều năm, tại hầu hết phân khúc thì người mua chủ yếu để chờ tăng giá chứ không dựa trên hiệu quả khai thác từ cho thuê, kinh doanh, sản xuất…

Theo ông Hiển, NHNN chỉ yêu cầu các ngân hàng giữ đúng quy chuẩn cho vay BĐS và đúng chỉ tiêu tín dụng BĐS chứ không phải là siết vốn vào BĐS.

Phân khúc căn hộ sẽ vẫn giữ được sức hấp dẫn từ nay đến cuối năm. Ảnh: QUANG HUY

“NHNN đang chấn chỉnh hoạt động cho vay BĐS quá mức, dưới chuẩn, vượt chỉ tiêu được giao của các ngân hàng thương mại. Hoạt động cho vay như vậy sẽ khiến BĐS xảy ra bong bóng trá hình rất nguy hiểm. Có nghĩa là giá BĐS vẫn tăng nhưng người muốn bán lại bán không được dù đã giảm giá dưới mặt bằng chung. BĐS đang trở về đúng trạng thái phù hợp với thị trường trong cung cầu và nguồn vốn” - ông Hiển nói.

Trong lúc thị trường trở về trạng thái như vậy thì những doanh nghiệp, doanh nhân hay nhà đầu tư đang lướt sóng mạnh, dùng vốn vay nhiều thì sẽ gặp khó khăn. Theo ông Hiển, sẽ không có chuyện ngân hàng nới tín dụng để chiều lòng việc khách hàng đầu tư tràn lan, vay vốn vô tội vạ. Như vậy, trong thời gian tới, nhóm nhà đầu tư lướt sóng sẽ gặp khó.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản sau này.

“Nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm có tính thanh khoản chứ không cần lời nhiều nữa. Đối với đất nền riêng lẻ, đặc biệt những lô đất có giá trị lớn 20-30 tỉ đồng đều không bán được, giao dịch các phân khúc khác cũng chậm lại” - ông Quang thông tin.

Thị trường đang dò chừng, chờ các công ty BĐS có động thái tái cơ cấu, đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực hay vẫn tiếp tục phát triển những sản phẩm cao cấp không phục vụ số đông khách hàng.

Giá có thể giảm mạnh để thoát hàng

Theo đánh giá của chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, trong quý III-2022, dự báo thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì giao dịch quý III sẽ ổn định hơn.

“Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu. Nếu tiếp tục với những BĐS xa và sang thì thị trường sẽ diễn biến không tốt trong nửa cuối năm 2022” - ông Quang dự báo.

Trong sáu tháng cuối năm, phân khúc BĐS vẫn “dễ thở” theo ông Quang nhận định là căn hộ đã bàn giao, có sổ. Phân khúc này vẫn giao dịch tốt và sẽ có giá hấp dẫn hơn các căn hộ sơ cấp (mua từ chủ đầu tư).

Thứ hai, những sản phẩm nhà phố trong trung tâm ở những TP lớn vẫn hấp dẫn. Thứ ba, đất nền của các tỉnh, thành gần TP.HCM có mức giá hợp lý sẽ vẫn có thanh khoản tốt hơn.

Còn theo dự báo của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nửa cuối năm nay giá căn hộ chuẩn ở TP.HCM sẽ dao động nhẹ.

“Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc giá BĐS có thể được nhà đầu tư bán giảm 20%-30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra” - ông Hiển thông tin.

Khách hàng giảm tìm mua bất động sản

Báo cáo thị trường BĐS tháng 4-2022 của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy dù mức độ quan tâm BĐS miền Nam giảm so với cùng kỳ năm trước nhưng giá vẫn tiếp tục tăng.

Trong bán kính 20 km, mặt bằng giá rao bán trung bình đất nền dự án khu vực xung quanh TP.HCM tăng trong tháng. Cụ thể, đất nền quận 12 tăng 7%, Thủ Đức tăng 7%, Thủ Dầu Một tăng 19%, Dĩ An tăng 41%, Thuận An tăng 21%.

Mặt bằng giá rao bán trung bình chung cư của các khu vực xung quanh TP.HCM cũng tăng như Thủ Dầu Một tăng 3%, Thuận An tăng 3%, Thủ Đức tăng 4%, quận 9 là 5%. Tuy nhiên, quận 12 và Dĩ An ghi nhận mức giảm 1%.

Trong khi đó, mức độ quan tâm thị trường lại giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều thị trường trọng điểm như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Cần Thơ đều chứng kiến sự quan tâm BĐS giảm từ 10% đến hơn 40%, nhu cầu tìm mua BĐS Bình Dương giảm 14%.