Lời bình :  Tháng 5 2022 ,nhân Hội nghị TƯ 5 bàn về đất đai rất bức xúc . Vì đất bao người tù tội .Bởi đất bao người giàu lên ,đổi đời ,đồi quốc tịch v.v Rồi do đất bao gia đình tan nhà nát cửa ,,,

Chuyện đất đai ,thiên hạ bàn ,viết nói nhiều ,rất nhiều từ 30 năm nay ở VN .

Lục lại data củ gần 10 năm rồi  ,thấy có ý hay hay mà chưa củ ,có thể là nóng sốt , Xin đưa lên xem có ích gì không ???

Ô sào thiền lâm  1/6/2022

 LTS: Trả lời chất vấn của các đại biểu Quốc hội hôm 12.6.2012, bộ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường Nguyễn Minh Quang thừa nhận trong quá trình thu hồi, đền bù đất ở một số dự án “chưa đảm bảo được dân chủ, công khai, bình đẳng”, lợi ích của Nhà nước, người dân có đất và chủ đầu tư chưa được xử lý tốt. Liên quan đến vấn đề này, Sài Gòn Tiếp Thị xin tóm lược công trình nghiên cứu mới đây của viện Nghiên cứu quản lư kinh tế Trung ương trung tâm Thông tin tư liệu với tựa đề: “Thực hiện dân chủ, công bằng trong cho thuê đất và thu hồi đất”.

BÀI 1: Vòng tròn “đô thị hoá – nghèo đói – bất ổn xã hội”

SGTT.VN - Quá trình thu hồi đất, nhất là đất nông nghiệp, để thực hiện phát triển đất nước đã đạt được nhiều kết quả, đặc biệt là việc phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng kinh tế – xã hội đã làm thay đổi bộ mặt đất nước, kinh tế không ngừng tăng trưởng. Tuy nhiên, bên cạnh các mặt tích cực, đang nảy sinh những tác động tiêu cực, đặc biệt là với khu vực nông nghiệp – nông thôn; đưa tới những hậu quả không mong muốn và các hệ luỵ như gây xáo trộn và bất ổn xã hội, gia tăng thất nghiệp và nghèo đói ở nông thôn; người nông dân bị mất đất canh tác không còn kế sinh nhai, bắt buộc phải ra thành phố để tìm kiếm việc làm. Hiện tượng này gây nên vòng tròn khép kín “đô thị hoá – nghèo đói – bất ổn xã hội” cả ở nông thôn và thành thị

Đến năm 2020, không còn khả năng xuất khẩu gạo

Đến thời điểm năm 2011, cả nước chỉ còn hơn 9.000.000ha đất sản xuất nông nghiệp, trong đó có trên 4 triệu ha đất trồng lúa và diện tích này vẫn đang giảm một cách nhanh chóng. Tính chung trong 15 năm (1996 – 2010), trung bình mỗi năm, nông dân phải nhường 74.000ha đất nông nghiệp để phục vụ các mục đích khác.

Việc thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ sân golf cũng rất đáng lo ngại. Trong tổng số hơn 23.000ha của 76 dự án sân golf đã và đang triển khai trong cả nước, có tới 8.000ha đất (chiếm 35%) để kinh doanh bất động sản, biệt thự, nhà nghỉ, nhà hàng… Đã có những ý kiến cho rằng, thực chất hàng trăm ngôi biệt thự cao cấp “đính kèm” bên cạnh sân golf trong mỗi dự án mới là mục tiêu chính mà các chủ đầu tư nhắm đến. Ví dụ, trong tổng diện tích 4.200ha đất của chín dự án sân golf đang triển khai tại Lâm Đồng, chỉ 20% diện tích đất được dành cho sân golf, phần còn lại chủ yếu để xây dựng nhà nghỉ, biệt thự cao cấp bán và cho thuê.

Diện tích đất nông nghiệp giảm trong khi dân số tăng trên 1,1 triệu người/năm, nên đất nông nghiệp bình quân đầu người từ 1.100m² (năm 2001) giảm xuống còn 900m² (năm 2010), trong đó đất canh tác còn 700m² và đất lúa chỉ còn 465m². Nếu xu hướng này còn tiếp tục trong những năm tới thì sẽ kéo theo hàng loạt các vấn đề kinh tế – xã hội và tác động đến đời sống người dân, cũng như an ninh lương thực quốc gia. Theo nhận định của các chuyên gia, đến năm 2020, sản lượng lúa của Việt Nam chỉ còn bảo đảm nhu cầu tiêu thụ trong nước, chứ không còn khả năng xuất khẩu.

Vấn nạn… thất nghiệp

Theo tính toán, cứ một hécta đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ làm bốn lao động mất việc làm và với nửa triệu hécta đất bị thu hồi từ năm 2001 – 2010, số lao động mất việc làm tăng lên đến hàng triệu người. Trong số các lao động của các hộ gia đình bị thu hồi đất, chỉ khoảng 13% tìm được việc làm phi nông nghiệp tại địa bàn, 20% thất nghiệp hoàn toàn, 67% thất nghiệp từng phần, chỉ có việc làm nông nghiệp vào thời vụ. Trên địa bàn nông thôn cả nước hiện nay có khoảng 6–7 triệu lao động dư thừa không có việc làm thường xuyên; trong đó có trên 50% số lao động chỉ có việc làm từ 3–4 tháng trong năm.

Số người di cư tự do từ nông thôn ra thành thị, các khu, cụm công nghiệp để làm thuê bằng đủ thứ nghề với tiền công rẻ mạt, hoặc tìm việc làm tại các chợ lao động vùng ven tăng lên nhanh chóng, tập trung nhiều ở các thành phố lớn. Theo số liệu của cơ quan chức năng, mỗi năm TP.HCM, Hà Nội có hàng triệu lao động thời vụ nhập cư có hoặc không có đăng ký chính thức. Người nông dân vốn quen với công việc đồng áng, giờ đây phải làm quen với môi trường xã hội và công việc mới mẻ ở thành thị nên hiệu quả công việc rất thấp.

Luồng di cư dân tự phát từ nông thôn ra thành phố gây ra áp lực quá tải về đáp ứng nhu cầu bố trí lao động – việc làm cũng như cung cấp các dịch vụ đô thị cho người dân. Tỷ lệ thất nghiệp ở thành phố có xu hướng tăng cao (tại khu vực đồng bằng sông Hồng, tỷ lệ này là 16% – cao hơn mức trung bình của cả nước). Kết quả khảo sát tám xã ở vùng đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long cho thấy hầu như không có lao động dưới 40 tuổi ở nông thôn, hầu hết lao động trẻ đều đến các đô thị để kiếm việc làm. Hiện tượng này khiến lao động khu vực nông thôn bị khan hiếm, chất lượng lao động thấp.

GDP đầu người: 2,7% so với 8,8%

Việc thu hồi đất làm phát sinh những mâu thuẫn mới trong quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá. Đó là mâu thuẫn giữa yêu cầu tăng quỹ đất cho đô thị hóa, công nghiệp hoá với giải quyết vấn đề việc làm và thu nhập cho nông dân bị thu hồi đất; giữa yêu cầu giải phóng lao động, tích tụ ruộng đất để sản xuất hàng hoá với tập quán người cày có ruộng, tâm lý nông dân không muốn xa quê hương bản quán; giữa ứng dụng khoa học, công nghệ để giảm lao động sống với lao động dư thừa; giữa tâm lý tăng năng suất, tăng sản lượng là chủ yếu của nông dân với yêu cầu tăng chất lượng.

Việc thu hồi đất nông nghiệp tất yếu ảnh hưởng đến thu nhập và đời sống dân cư nông thôn. Sau khi nhận tiền đền bù, giải toả, nhiều hộ nông dân có một khoản tiền đền bù khá lớn trong tay lại không biết chi tiêu hợp lý. Một bộ phận không nhỏ những người ở lại làng quê tiếp tục làm ruộng với quỹ đất nhỏ nên “nhàn cư vi bất thiện”. Còn ở thành phố thì không phải tất cả người di cư từ nông thôn ra đều kiếm được việc làm, trong khi chi phí sinh hoạt thành phố lại đắt đỏ, đây là môi trường cho các tệ nạn xã hội nảy nở và lan rộng.

Một tác động khác của việc thu hồi đất đai là làm gia tăng sự phân hoá thu nhập và đời sống trong nội bộ dân cư. Tốc độ tăng GDP bình quân đầu người ở khu vực nông thôn thời kỳ 1996 – 2006 là 2,7% so với 8,8% ở thành thị; thu nhập của dân cư nông thôn chỉ bằng 54,6% dân đô thị, lại giảm dần đến năm 2006 chỉ còn bằng 47,85%, năm 2008 còn 47,45%. Điều này được lý giải do mất đất, di chuyển nơi ở, chưa quen với ngành nghề mới phi nông nghiệp, đời sống một bộ phận nông dân gặp khó khăn, lao động dư thừa, việc làm thiếu, tệ nạn phát sinh. Từ đây, xuất hiện các điểm nóng về mặt xã hội, các tranh chấp về đất đai, giải phóng mặt bằng, trước hết là tại các khu công nghiệp, khu đô thị.

(1) Tựa chính và phụ do SGTT đặt

Bức tranh thu hồi đất    BÀI 2: Để dân chủ, công bằng hơn

SGTT.VN - Trên cơ sở phân tích, đánh giá những bất cập từ việc thu hồi đất hiện nay, nghiên cứu “Thực hiện dân chủ, công bằng trong cho thuê đất và thu hồi hồi đất” của viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – trung tâm Thông tin tư liệu đưa ra những đề xuất tháo gỡ.

Những bất cập tổng kết được

Một là, quy trình thu hồi đất chưa cụ thể, chặt chẽ. Thể hiện ở chỗ các văn bản hướng dẫn hiện nay gây ra tình trạng khó khăn vướng mắc khi phải xử lý các vụ việc chuyển tiếp. Đồng thời tạo cho người bị thu hồi tâm lý chờ đợi, cố tình trì hoãn việc thực hiện quyết định thu hồi đất để chờ chính sách mới thường là có lợi hơn.

Ba là, có nhiều bất cập về giá đền bù đối với đất được thu hồi. Pháp luật về đất đai đã quy định giá đất để tính bồi thường phải phù hợp với giá trên thị trường, không tính theo giá do UBND cấp tỉnh tính toán và công bố hàng năm. Quy định này mới mang tính nguyên tắc, chưa cụ thể về quy trình định giá đất theo thị trường, về hoạt động của hệ thống cung cấp dịch vụ định giá. Chính vì vậy, giá đất thị trường vẫn do UBND tỉnh quyết định. Người bị thu hồi đất không đồng ý cũng không có cơ sở nào để chứng minh được ý kiến của mình là đúng. Cuối cùng, quyết định của cơ quan nhà nước vẫn phải được thi hành.

Bốn là, việc hỗ trợ tái định cư, chuyển đổi việc làm chưa được quan tâm đúng mức. Cũng đã có một số quy định cụ thể về mức hỗ trợ cho từng nhóm trường hợp và giao cho UBND cấp tỉnh quyết định thêm một số hỗ trợ khác trong những trường hợp cần thiết. Nhưng những quy định hiện hành vẫn đang còn nhiều hạn chế, chưa bảo đảm bù đắp lại những thiệt hại cho người bị thu hồi đất trong hiện tại cũng như tương lai:

Năm là, chưa giải quyết được mâu thuẫn giữa các bên tham gia trong quá trình thu hồi đất. Cụ thể: chưa giải quyết mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật công nhận, dẫn tới nhấn mạnh quyền thu hồi đất của Nhà nước; chưa giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi, thường nhấn mạnh đến môi trường đầu tư, nóng vội giải phóng mặt bằng để giao đất, cho thuê đất. Việc quy định giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, tuy có tác động tích cực tới việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ứng gay gắt của những người có đất bị thu hồi.

Sáu là, quy định về khiếu nại, giải quyết đơn khiếu nại về thu hồi đất chưa có đầy đủ, đặc biệt chưa có quy định về cơ chế giải quyết khiếu nại công khai, minh bạch về giá đất để người bị thu hồi đất có thể bảo vệ lợi ích của mình.

Luật riêng, toà án riêng

Cần xây dựng luật riêng về thu hồi đất, trong đó quy định chi tiết quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan, trong thu hồi đất cần tính đến việc sử dụng đất đã thu hồi như thế nào. Ban hành quy trình chặt chẽ hơn với mức độ tham gia đàm phán, thương thuyết cao hơn của người dân trong quá trình thu hồi đất, từ bước đầu tiên khi có thông báo về việc thu hồi đất cho đến bước đền bù cuối cùng. Quy trình này cần được luật hoá và công khai để cả chính quyền, nhà đầu tư và đặc biệt là người bị thu hồi đất có đầy đủ thông tin và có thể có những hành động hợp lý bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình trong phạm vi cho phép.

Cũng cần thiết lập các toà án riêng trong lĩnh vực đất đai để giải quyết triệt để các tranh chấp liên quan. Toà án về đất đai là nơi giải quyết cuối cùng trong quy trình thu hồi đất và sẽ giúp cho quá trình khiếu kiện có điểm dừng. Cần có quy trình và cơ chế giải quyết khiếu nại về giá đất rõ ràng hơn, trong đó người bị thu hồi có quyền thuê tổ chức tư vấn độc lập về giá đất.

Đáp án hợp lý cho bài toán giá bồi thường

Trước hết, cần nghiêm túc thực hiện đền bù đầy đủ không chỉ giá đất mà bao gồm đầy đủ các khoản hỗ trợ ổn định tái định cư, hỗ trợ di chuyển, chi phí hỗ trợ sản xuất… theo đúng quy định luật Đất đai. Nếu chưa chuẩn bị được nguồn lực để thực hiện đầy đủ các khoản đền bù này thi chưa thu hồi đất.

Đồng thời, sửa đổi lại quy định về giá đền bù đất đai. Cần quy định rõ hơn các tiêu chí xác định “giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” đối với đất đai. Những dự án phát triển kinh tế với mục đích phát triển đô thị và thương mại, nguyên tắc về “chia sẻ lợi nhuận” cần sớm được áp dụng như một tiêu chí bắt buộc đối với nhà đầu tư.

Mặt khác, cơ chế, chính sách giá đền bù, hỗ trợ tái định cư nên có sự ổn định, tránh một số dự án trải qua nhiều chủ đầu tư và quá nhiều cơ chế giá, dễ diễn ra những thắc mắc, khiếu kiện gây cản trở trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, trong quá trình xây dựng quy hoạch, nhất là quy hoạch chi tiết, cần phải thực hiện tốt việc phân tích, đánh giá cũng như tổ chức lấy ý kiến của người dân.

Ngoài ra, cần xây dựng và củng cố các tổ chức định giá độc lập, chuyên nghiệp, với nghề nghiệp “định giá đất”. Cần ban hành một đạo luật về các tổ chức hành nghề này, trong đó quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm luật pháp rõ ràng của các tổ chức thẩm định giá bất động sản.

Ngoài ra, những giải pháp chính sách hỗ trợ người dân bị thu hồi đất về đời sống và an sinh xã hội để họ tránh được những tiêu cực từ các cú sốc sau khi mất đất sản xuất, làm đảo lộn cuộc sống phải được xem là những nội dung cơ bản, lâu dài trong chính sách đền bù đất đai những năm tới.

  BÀI 3: Sửa luật Đất đai vì mục tiêu ổn định

• BÀI 1: Vòng tròn “đô thị hoá – nghèo đói – bất ổn xã hội”

• BÀI 2: Để dân chủ, công bằng hơn

SGTT.VN - Chúng ta đang trong quá trình sửa luật Đất đai, theo nghiên cứu “Thực hiện dân chủ, công bằng trong thuê đất và thu hồi đất” của viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – Trung tâm thông tin tư liệu, thì đây là cơ hội không thể tốt hơn để Việt Nam khắc phục những khuyết tật trong hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, không những để tránh các sự việc phát sinh, mà còn để tháo gỡ mọi trở ngại và tạo động lực mới cho nền kinh tế đột phá. Sài Gòn Tiếp Thị tiếp tục trích giới thiệu.

Làm rõ lý luận quyền sử dụng đất với quyền sở hữu đất

Trong các quy định của pháp luật về đất đai, Nhà nước đã cho người dân đến bảy quyền đối với ruộng đất như: quyền sử dụng, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển đổi, quyền tặng, quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, làm cho quyền sử dụng tiến sát đến quyền sở hữu, nhưng vẫn là quyền sử dụng.

Điều này mâu thuẫn, gây khó khăn trong các quyết định bán, cho, tặng, thế chấp, thừa kế và càng làm cho người dân yếu thế trong việc đảm bảo hưởng dụng các lợi ích từ đất và đặc biệt là khả năng bảo vệ đất đai của mình. Nông dân không có quyền bảo vệ ruộng đất… vì ruộng đất đó có thể bị trưng dụng bất cứ lúc nào để ưu tiên cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, sân golf; nhiều trường hợp vì quyền lợi, ý muốn của nhà đầu tư giàu có. Họ không thể bảo vệ nhà cửa của mình bởi có thể bị di dời, giải phóng mặt bằng bất cứ lúc nào mà hầu như không được tham gia để biết, đàm phán trong quyết sách của chính quyền về quy hoạch, mức giá bồi thường.

Thời hạn sử dụng đất làm giảm quyền sử dụng đất

Trong nền kinh tế, quyền sử dụng đất phải được nhìn nhận như là hàng hoá, như là tài sản có thể mua bán, thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại. Nhưng vì Nhà nước chỉ giao cho người dân quyền sử dụng, kèm theo thời hạn nhất định, do đó, các quyền năng trên bị giới hạn bởi thời gian sử dụng đất. Việc này cũng làm giảm hiệu lực của mục đích giao đất lâu dài. Đồng thời, còn vô tình triệt tiêu cơ hội để người dân tiếp cận tín dụng bởi vì các tổ chức tín dụng căn cứ vào thời gian sử dụng đất (còn lại) để cho vay hay không. Nguồn lực đất đai lẽ ra là vốn nội lực để sản xuất kinh doanh, nhưng lại bị triệt tiêu.

Hạn điền mâu thuẫn với xu hướng tích tụ và tập trung

Nền nông nghiệp vận động theo xu thế sản xuất hàng hoá tất yếu sẽ dẫn đến quá trình tích tụ đất và phân công lại lao động ở nông thôn. Sự tồn tại hạn điền làm lãng phí nguồn lực đất đai, ngăn chặn những người có khả năng sản xuất thực sự. Ngoài ra, hạn điền chỉ có ý nghĩa với việc giao đất, chứ không có ý nghĩa đối với việc mua quyền sử dụng đất để tích tụ và tập trung ruộng đất. Càng không thể kiểm soát nổi hạn điền của người mua nhiều mảnh đất ở các địa phương khác nhau, hoặc nhờ người thân đứng tên, rồi thuê lại vô thời hạn. Hệ thống thông tin kiểm soát đất đai của các cơ quan quản lý Việt Nam quá yếu để tập hợp và là cơ sở khống chế trường hợp tập trung quá nhiều đất vào tay một người.

Bảng giá các loại đất phải sát với giá thị trường

Cần sửa đổi luật Đất đai theo hướng tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Theo đó, giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Còn khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng thì áp dụng theo giá thị trường, trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tương đương. Việc này, nếu làm được, sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, hạn chế rất nhiều các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đồng thời tránh được thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Xác định rõ phạm vi thu hồi đất

Điều 23 của Hiến pháp 1992 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân, hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”. Liên quan đến điều này, việc cần đổi là thay tên cơ chế “Nhà nước thu hồi đất” bằng cơ chế “Nhà nước trưng mua, hoặc trưng dụng quyền sử dụng đất” và chỉ được áp dụng cơ chế này vì lý do quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc gia. Tất nhiên, thế nào là lợi ích quốc gia cũng phải được quy định cụ thể trong luật Đất đai để tránh bị sử dụng không rõ ràng.

Vốn dĩ, khoản 1, điều 40 luật Đất đai 2003 quy định: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Đến nghị định 181/2004/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác, Chính phủ đã diễn giải nội dung “các dự án đầu tư lớn” thành hơn 50 lĩnh vực khác nhau, trong đó có cả những lĩnh vực tiềm ẩn nhiều khả năng tranh chấp như: “dự án xây dựng nhà ở”, “dự án xây dựng công trình dân dụng khác”… Bản thân trường hợp thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế đã không có trong Hiến pháp, việc diễn giải nội dung này của các cơ quan chấp hành – vốn gắn với nhiều lợi ích có liên quan, càng khiến cho nguy cơ lạm quyền trong cả công tác hướng dẫn lẫn thực thi trở nên rõ ràng hơn.

Giá căn hộ gia tăng chóng mặt đang bị quy trách nhiệm là thủ phạm ảnh hưởng đến giấc mơ an cư của người dân. Nhưng đằng sau đó là câu chuyện về nhiều vướng mắc cho đến nay vẫn chưa tháo gỡ.

Ngược lại với kỳ vọng về một sự phục hồi mạnh mẽ sau khi các hoạt động kinh tế - xã hội quay trở lại, bất động sản nhà ở tại TP.HCM khởi đầu năm mới với diễn biến chưa thật sự sáng sủa. 

Quý 1-2022, toàn thị trường TP.HCM không có dự án căn hộ mới, nguồn cung chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Kết quả là nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 4.050 căn, tiếp tục giảm 18% so với cùng kỳ năm trước, theo ghi nhận của Hãng Savills.

Thất bại của thị trường

Thực tế cho thực trạng thấy giá căn hộ tăng chóng mặt ở TP.HCM một phần đến từ sự lệch pha cung - cầu khi nhiều chủ đầu tư nhảy vào phân khúc cao cấp đến hạng sang, vốn có lợi nhuận tốt hơn. Nhưng một nguyên nhân quan trọng khác là thực trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở ngày càng trầm trọng.

Thật vậy, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) nhận định thị trường đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội, vốn là hai loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị. 

Thiếu cung trong lúc nhu cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua, biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, trong khi ở các nước công nghiệp phát triển, chỉ số này chỉ là 6-7 lần.

Cũng vì nguồn cung nhà ở giá phải chăng ở các thành phố lớn trở nên khan hiếm, người mua và các chủ đầu tư đã mở rộng đầu tư sang các tỉnh thành lân cận như Đồng Nai và Bình Dương hay Hưng Yên phía Bắc. 

Các dự án bất động sản liền thổ ở Đồng Nai đạt tỉ lệ hấp thụ 85%, Bình Dương đạt 67% trong quý 1-2022. Tuy nhiên, thị trường có dấu hiệu đầu cơ nghiêm trọng khi tới 65% người mua để đầu tư hơn là nhu cầu ở thực.

Xu thế nhiều chủ đầu tư dần cạn kiệt niềm tin và bất an với cơ hội tại thị trường các thành phố lớn như ở TP.HCM có thể khiến khan hiếm nguồn cung căn hộ trầm trọng hơn nữa trong thời gian tới, mà từ đó một số dự án hiện hữu có thể trục lợi để tiếp tục thổi giá.

Ngày càng nhiều lời ca thán xuất hiện, phần lớn đổ lỗi cho các dự án căn hộ với cáo buộc nhiều chủ đầu tư chỉ biết chăm chăm tìm kiếm lợi nhuận mà quên đi một đại bộ phận khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thật sự với giá phải chăng. 

Thực tế bản thân thị trường căn hộ không có lỗi, mà vấn đề khiến cho giá nhà tăng chóng mặt còn đến từ hệ quả của các chính sách chồng chéo, thiếu minh bạch và chiến lược phát triển nhà ở chưa hiệu quả của nhà điều hành.

Đừng đổ lỗi, hãy tìm giải pháp

Báo cáo “Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản” của trang Batdongsan.com ghi nhận có tới 92% người khảo sát mong muốn sở hữu nhà trong tương lai, trong đó TP.HCM và Hà Nội vẫn là những nơi thu hút nhất, tiếp đến là các đô thị vệ tinh.

Sở hữu một ngôi nhà, nhất là căn hộ có giá vừa tầm, là nhu cầu thiết yếu của đông đảo người lao động từ các địa phương đến Sài Gòn lập nghiệp. 

Có một chốn an cư ổn định sẽ giúp họ an tâm làm việc lâu dài và cống hiến nhiều hơn, góp phần giúp kinh tế của thành phố duy trì nhịp điệu phát triển ổn định. Vì vậy, nhà chức trách cần tư duy rằng thị trường xây dựng và phát triển nhà ở tại Sài Gòn không chỉ là nơi để tìm kiếm cơ hội kinh doanh, mà còn là công cụ giúp đảm bảo an sinh xã hội.

Nhưng vẫn còn khoảng cách rất lớn để biến giấc mơ thành hiện thực. Giá căn hộ ở TP.HCM quá cao, ngay cả các phân khúc tầm trung trở xuống, khiến việc mua nhà của đa số lao động gặp thách thức. 

Thực tế với mặt bằng giá căn hộ hiện nay, nếu không tích lũy được khoản tiền ban đầu hay nhận được sự hỗ trợ tài chính từ bố mẹ, việc mua một căn hộ tiện nghi vừa đủ là bài toán nan giải cho các gia đình trẻ khi ngoài tiền thuê mướn phòng, những người trẻ còn phải chi cho sinh hoạt hằng ngày, chăm sóc y tế hay nuôi dưỡng con cái.

Những bất cập đã được giới phân tích chỉ ra nhiều lần, nhưng đáng tiếc đến nay vẫn chưa có giải pháp. Ví dụ như tình trạng chậm tính tiền sử dụng đất dự án đang là “vướng mắc” chung mà các doanh nghiệp bất động sản phải gánh chịu, điều này khiến nhiều dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính để tiếp tục thi công hay ra sổ hồng cho người mua nhà.

Một ví dụ khác, chính sách cải tạo các chung cư xuống cấp mặc dù đã có chủ trương thúc đẩy từ lâu và nhiều doanh nghiệp muốn tham gia vào kênh đầu tư này, nhưng cho đến nay khúc mắc về cơ chế miễn tiền sử dụng đất khi cải tạo, xây dựng lại vẫn còn đó. 

Nghị định 69/2021/NĐ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã quy định nhiều cơ chế chính sách sát thực tế và có tính khả thi để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó có quy định miễn tiền sử dụng đất. 

Nhưng do Luật nhà ở 2014 và Luật đất đai 2013 chưa quy định miễn tiền sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nên các dự án thuộc diện này vẫn chưa chắc chắn được miễn tiền sử dụng đất, làm chùn bước nhiều nhà đầu tư.

Thêm nữa, thời gian gần đây thị trường bất động sản còn phải đối mặt nguy cơ thiếu hụt nguồn vốn khi các kênh trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng bị siết lại vì sự tăng cường giám sát nguồn vốn. 

Một số ngân hàng lớn như Sacombank, Agribank và Techcombank đã trì hoãn hoặc hạn chế cấp tín dụng bất động sản cho khách hàng vay vốn lớn, chỉ hỗ trợ người mua nhà ở thực. Một khi dòng vốn chảy vào địa ốc bị siết chặt hơn, chi phí vốn của chủ đầu tư sẽ càng tăng, và tất cả sẽ lại đổ dồn vào giá thành sản phẩm.

Thiếu nguồn cung đất đai là một trở ngại lớn nữa với cơ hội xây dựng nhà ở giá hợp lý. Ước tính của Ngân hàng Thế giới cho thấy mỗi năm nhu cầu đất đô thị ở Việt Nam lên tới khoảng 11.500ha. 

Nhưng nguồn cung chính thức hiện nay còn xa mới theo kịp, khiến giá đất tăng cao và bó hẹp khả năng chi trả của người dân. Thực trạng này đặt dấu hỏi về năng lực quy hoạch, dự báo nhu cầu nhà ở của chính quyền.

Trên thế giới không phải không có kinh nghiệm để Việt Nam học hỏi - Singapore là một ví dụ. Mặc dù là thị trường có giá căn hộ thuộc diện đắt đỏ nhất thế giới nhưng tỉ lệ sở hữu nhà của người dân Singapore lại thuộc dạng hàng đầu. 

Câu trả lời là quốc đảo này đã có một chiến lược xuất sắc về nhà ở ngay từ đầu thập niên 1960, khi thành lập Cơ quan Phát triển nhà ở (Housing Development Board, HDB) với nhiệm vụ thúc đẩy nguồn cung và gia tăng cơ hội sở hữu nhà cho người dân.

Singapore đồng thời cung cấp các gói hỗ trợ tài chính để người dân mua được căn hộ, đặc biệt chú ý vào tăng cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ cho các đối tượng khó khăn. 

Mới đây thôi, đã có khoảng 2.000 căn hộ hai và ba phòng ngủ được bán cho những công dân có thu nhập trung bình thấp trong một khu bất động sản mới ở quận Queenstown với giá rất phải chăng. 

Giống như hầu hết các giao dịch khác của HDB, các căn hộ này được cung ứng theo hợp đồng thuê 99 năm và người mua bị cấm bán lại tài sản trong ít nhất 5 năm. Tính đến năm 2020, Singapore đã bán được hơn 1 triệu căn hộ do HDB làm chủ đầu tư. Với một quốc gia dân số chỉ 5,5 triệu người, HDB đã đáp ứng tới 80% nhu cầu nhà ở cho dân chúng.

Có thể thấy việc giải bài toán căn hộ có giá vừa phải với thu nhập của đại bộ phận người dân sẽ cần sợi dây liên kết chặt chẽ giữa doanh nghiệp, Nhà nước và người mua nhà. Một khuôn khổ pháp lý về đất đai cồng kềnh, phức tạp và kém hiệu quả sẽ luôn là rào cản lớn cho sự cải thiện tỉ lệ sở hữu nhà ở của người dân.

Về lâu dài, theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Horea, để kéo giảm giá nhà trên thị trường bất động sản phải có giải pháp hiệu quả làm tăng nguồn cung nhà ở, mà muốn tăng nguồn cung thì trước hết phải tháo gỡ những vướng mắc, bất cập từ một số quy định pháp luật.■

NAM MINH - Theo Tuổi Trẻ