Hợp đồng thuê nhà – những điểm cần lưu ý theo Luật mới

Bộ luật dân sự 2015 đã được ban hành, thay thế Bộ luật dân sự 2005 và sẽ sớm có hiệu lực trong thời gian tới; đồng thời Luật nhà ở 2014 đã bắt đầu có hiệu lự từ tháng 7/2015. Theo đó, những quy định về Hợp đông thuê nhà đã không còn được quy định thành một mục riêng mà được gộp chung vào mục Hợp đồng thuê tài sản cũng như dẫn chiếu về các Luật chuyên ngành phù hợp.

Trong thời điểm sắp tới, khi thuê nhà, có một số quy định các bạn cần lưu ý khi ký kết như sau:

1. Hình thức của Hợp đồng thuê nhà:

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và phải tuân theo mẫu quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 .

Đến Bộ luật dân sự 2015 đã bỏ quy định về Hợp đồng cho thuê nhà và thay thế bằng một dẫn chiếu về Điểu 121, Luật nhà ở 2014:

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản

Tuy nhiên, Hợp đồng thuê nhà cũng là một trong những hợp đồng thuê bất động sản, nếu bạn ký hợp đồng với một cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong trường hợp này, bạn phải áp dụng theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, nếu không sẽ vi phạm về hình thức của hợp đồng và có thể bị vô hiệu hợp đồng.

(Điểm a, khoản 1, mục II Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 do Bộ Xây dựng ban hành)

2. Công chứng, chứng thực:

Quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì hợp đồng thuê nhà phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, đến ngày 10/12/2010, Nghị quyết 52/NQ-CP của Chính phủ về đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp đã có sự điều chỉnh nêu rõ tại điểm a khoản 28 Mục III trong Phụ lục đính kèm như sau:

Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở.

Từ đó đề ra các phương án, sửa đổi các dự thảo luật cho phù hợp. 

Và đến nay, Luật nhà ở 2014 và Bộ luật dân sự 2015 đã kế thừa và chính thứcđiều chỉnh cụ thể khi loại bỏ điều khoản về công chức, chứng thực này đối với Hợp đồng thuê nhà thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên.

Tuy nhiên, công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lý tốt hơn cho các bên, nên vẫn luôn được cơ quan chức năng khuyến khích thực hiện, hạn chế tranh chấp xảy ra.

3. Kiểm tra nhà ở và các các nội dung quan trọng trong hợp đồng:

3.1. Điều kiện nhà ở cho thuê:

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

- Nhà ở cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

3.2. Đơn vị thanh toán:

Căn cứ Khoản 13, Điều 1 Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối tại Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013 thì:

Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Do đó, trong hợp đồng thuê nhà, đơn vị thanh toán phải bằng tiền đồng Việt Nam, nếu không có thể xem là vô hiệu.

Trong thực tế khi đưa ra xét xử, đến thời điểm này, nếu trong hợp đồng các bên thỏa thuận lấy ngoại hối làm đơn vị thanh toán hoặc đơn giá để quy đổi, nhưng thực tế thanh toán bằng tiền Việt thì giao dịch đó cũng không vô hiệu mà được cho thời gian để sửa đổi Hợp đồng.

Điểm b, khoản 3, mục I Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27-5-2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC quy định:

b. Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ.

Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2016, theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định: "Văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực thì văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành, văn bản đó cũng đồng thời hết hiệu lực."  Do đó, Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27-5-2003 hướng dẫn Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế cũng sẽ chính thức hết hiệu lực từ 01/7/2016. Để hiểu rõ hơn vấn đề này, mời bạn xem các bài thảo luận dưới đây.

Bài viết là quá trình tổng hợp thông tin các thắc mắc của Dân Luật và cũng như nghiên cứu VBQPPL.

----------------------------------------------

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

I.                  ĐẶT VẤN ĐỀ

             Hợp đồng thuê nhà ở  là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thuê và bên cho thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thê có  nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định. Hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực kể từ khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên. Kể từ thời điểm này các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình đã phát sinh từ hợp đồng. Tìm hiểu về đề tài:” quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở”, em xin đưa ra một số suy nghĩ sau:

II.               GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

1.     Đặc điểm pháp lí của hợp đồng thuê nhà ở:

*             Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ. sau khi hợp đồng được kí kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê, ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.

*             Hợp đồng thuê nà ở là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nàh của nhà nước thì giá thuê nhà do nhà nước quy định.

*             Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. bên thuê có quyền sử dụng nàh cho thuê vào mục đích để ở trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2.     chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

2.1: quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà ở có thể là cá nhân hoặc tổ chức chuyên kinh doanh nhà ở.Bên cho thuê có những quyền và nghĩa vụ sau:

a, Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở:

        Điều 493: nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1.     giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;

2.     bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

3.     bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo  định kì hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

Điều 493 Bộ luật dân sự năm 2005 nêu ra ba nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê nhà. Ba nghĩa vụ đó có mối quan hệ gắn bó với nhau, trong đó nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê là nghĩa vụ quan trọng nhất. Mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là bên thuê sử dụng nhà để ở, vì vậy, chỉ khi bên cho thê  giao nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng( có nghĩa là phải giao nhà theo đúng tình trạng, theo thời hạn đã thỏa thuận) thì mục đích của hợp đồng mới đạt được.

Sau khi giao nhà cho bên thuê, nghĩa vụ tiếp theo của bên cho thuê nàh là phải đảm bảo cho bên thuê sử dụng nhà ổn định trong thời hạn thuê. Để thực hiện tốt nghĩa vụ này khi thỏa thuận kí kết hợp đồng thuê nhà ở, bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê biết rõ về tình trạng nhà ở đồng thời cung cấp cả những thông tin cần thiết liên quan đến việc sử dụng nhà ở( như quyền đi qua của người sử dụng bất động sản liền kề, công trình phụ dùng chung…)

Thời hạn của hợp đồng cho thuê nhà thông thường do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. hợp đồng thuê nhà ở xã hội được kí theo định kì nhưng tối đa không vượt quá 5 năm( 60 tháng). Hết thời hạn, bên thuê được cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn hợp đồng nếu thực hiện đầy đủ các quy định về thê nàh trong quá trình thuê nhà và vẫn thuộc đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở xã hội. hợp đồng thuê nhà ở công vụ được kí tối đa không vượt quá thời gian người thuê đảm nhận chức vụ công tác theo quyết định điều động hoặc luân chuyển cán bộ. trường hợp hết thời hạn thuê nhưng bên thuê nhà vẫn đủ tiêu chuẩn về đối tượng, diện tích thuê nhà ở công vụ theo quy định của luật nhà ở năm 2005, nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nàh ở và trả đầy đủ tiền thuê nàh ở thì đơn vị quản lí nhà ở công vụ tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê đến thời điểm người thuê chuyển nơi khác hoặc nghỉ công tác hoặc hết tiêu chuẩn được thuê nhà công vụ đó.

Khi kí kết hợp đồng thuê nhà ở, bên cho thuê và bên thuê có thể thỏa thuận với nhau về diện tích, chất lượng, tình trạng nhà cho thuê. Trong quá trình sử dụng, do hao mòn tự nhiên nhà ở sẽ xuống cấp hoặc một số thiết bị trong nàh bị hỏng không do lỗi của bên thêu nhà… làm cho bên thuê không thể sử dụng nhà thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. để đảm bảo chất lượng và tình trạng nhà thuê đúng cam kết trong hợp đồng, pháp luật quy định bên cho thuê phải có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nàh theo định kì hoặc theo thỏa thuận. nếu bên cho thuê không sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê, thì bên thuê có quyền đơn phươg đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại.

Đối với nhà ở công vụ, đơn vị quản lí nhà ở công vụ có trách nhiệm sau( điều 41 nghị định số 90/2006/NĐ-CP):

-         cho thuê đúng đối tượng và điều kiện theo quy định tại điều 34 và điều 35 nghị định số 90/2006/NĐ-CP

-         tập hợp và lưu giữ đầy đủ hồ sơ nàh ở công vụ

-         phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương trong việc bảo đảm an ninh trật tự đối với nàh ở công vụ. các cơ quan về chức năng, an ninh, trật tự có trách nhiệm phối hợp theo yêu cầu của đơn vị quản lí nàh ở công vụ.

-         thực hiện việc bảo trì nhà ở công vụ theo quy định của luật nhà ở và các quy định của pháp luật về xây dựng.

-         thu tiền thuê nhà ở của cán bộ, công chức được bố trí thuê nàh ở công vụ

-         thu hồi nàh ở công vụ trong các trường hợp sau: khi cán bộ, công chức hết tiêu chuẩn được ở nhà công vụ; khi cán bộ, công chức chuyển công tác đến địa phươg khác; khi cán bộ, công chức có nhu cầu trả lại nhà ở công vụ; khi cán bộ, công chức đang thuê nhà ở công vụ bị chết; khi cán bộ, công hc]s sử dụng nhà ở công vụ sai mục đích hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người ở nhà công vụ sau khi đã được thông báo mà không chấp hành.

-         Xem xét, kiến nghị đối với ủy ban nhân dân cấp tỉnh sắp xếp, bố trí cho cán bộ, công chức sau khi trả lại nàh ở công vụ mà có khó khăn về chỗ ở được thuê hoặc thuê mua nàh ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Đối với việc cho thuê nhà ở xã hội, thực hiện quản lí vận hành và kahi thác quỹ nhà ở xã hội thuôc sở hữu của các thành phần kinh tế khác do chủ đầu tư quyết định trên nguyên tắc bảo đảm cho thuê nhà ở xã hội đúng đối tượng và mức giá cho thuê, mua nhà ở xã hội không được cao hơn mức giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trên địa bàn. Đơn vị quản lí vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ như đối với các đơn vị hoạt động dịch vụ công ích theo hướng dẫn của bộ tài chính.

Ví dụ:Trong vụ sập đổ nhà 5 tầng tại ngõ 49 phố HTK quận ĐD Hà Nội ngày 31 tháng 3 năm 2011 vừa qua đã ảnh hưởng trực tiếp đến ngôi nhà gần đó của ông Nguyễn Văn A cho chị Trần Thị H thuê để ở, cụ thể là một bức tường bị nứt, mái nhà bị vỡ.Trong trường hợp này, ông A phải có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng của ngôi nhà, đảm bảo cho chị H sử dụng ổn định và an toàn ngôi nhà đi thuê. Còn chủ sở hữu ngôi nhà 5 tầng bị sập đổ bồi thường những thiệt hại mà họ đã gây ra co ngôi nhà của ông A là việc thỏa thuận giữa hai bên sau này, không liên quan đến trách nhiệm của ông A phải sửa chữa ngôi nhà của mình đang cho chị H thuê.

  Nghiã vụ sửa chữa những hư hỏng này xuất phát từ bản chất của hợp đồng thuê nhà là hợp đồng liên tiếp, sự thi hành của hợp đồng có thời gian kéo dài, do đó bên cho thuê phải bảo dưỡng tài sản cho thuê để bên thuê có thể sử dụng tài sản cố định trong suốt thời gian có hiệu lực của hợp đồng.Nhiệm vụ bảo dưỡng bao gồm nhiệm vụ sửa chữa định kì hay theo thỏa thuận, cần thiết cho việc sử dụng bình thường nơi thuê: một bức tường bị mục nát hay bị thấm nước, nền nhà bị sụt hay bong gạch nhưng bên cho thuê không có nghĩa vụ phải xây dựng lại căn nhà bị tiêu hủy hoàn toàn hay một phần do trường hợp bất khả kháng (ví dụ: ngôi nhà hoặc diện tích nhà bị đổ hoặc bị hư hỏng nặng do động đất, bão lũ… ); bên cho thuê cũng không phải sửa chữa những thiệt hại do chính bên thuê gây ra.

b, Quyền của bên cho thuê nhà ở

điều 494: quyền của bên cho thuê nhà ở

bên cho thuê nhà ở có các quyền sau đây:

1.     nhận đủ tiền thuê nhà đúng kí hạn theo thỏa thuận;

2.     đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy đingjt ại khoản 1 và khoản 3 điều 498 của bộ luật này;

3.     cải tạo, nâng cấp nàh cho thê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;

4.     được lấy lại nàh cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo trước cho bên thuê biết trước 6 tháng.

Điều 494 BLDS năm 2005 quy định về quyền của bên cho thuê nhà ở, theo đó, quyền đầu tiên và cơ bản của bên cho thuê trong hợp đồng thuê nàh ở là quyền nhận tiền nhà đầy đủ và đúng kì hạn đã thảo thuận. đây là quyền liên quan đến điều khoản về giá thuê nàh ở trong hợp đồng- một trong những điều khoản không thể thiếu của hợp đồng cho thuê nhà ở. Một trong những mục đích chính của bên cho thuê nhà khi cho thuê ngôi nhà hoặc diện tích nhà của mình nhằm thu được một khoản lợi ích vật chất nhất định. Tiền thuê nhà liên quan đến điều khoản về giá cả đã được ghi trong hợp đồng thuê nhà ở. Tùy từng hợp đồng thuê nhà, các bên có thỏa thuận thuê nhà theo từng tháng, quý hoặc một năm một lần hoặc trả một lần trong suốt thời hạn thuê. Bên thuê có quyền nhận đủ số tiền này theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở. Để bảo vệ quyền này của bên cho thuê nhà, pháp luật đã quy định khi bên thuê nhà không trả tiền nhà trong 3 tháng liên tiếp mà không có lí do chính đáng thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Trong hợp đồng thuê nhà ở, giá thuê nhà ở thường do các bên kí kết hợp đồng tự do, tự nguyện thỏa thuận để đi đến thống nhất chung. Nhà nước không can thiệp vào nội dung này của hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nàh ở xã hội và thuê nàh ở công vụ. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở. Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương châm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật( khoản 2 điều 99 luật nhà ở năm 2005).

Đối với hợp đồng thuê nhà ở xã hội, điều 56 luật nhà ở năm 2005, điều 27 nghị định số 90/2006/NĐ- CP quy định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo nguyên tắc:

-         tính đủ chi phí bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng,  quản lí vận hành quỹ nhà ở xã hội

-         không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cac khoản ưu đãi về thuế theo quy định của bộ tài chính

-         giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội  trên địa bàn do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trên nguyên tắc bảo đảm phù hợp với khung giá thuê nhà ở xã hội. khung thuê giá nhà ở xã hội được xem xét, điều chỉnh 5 năm một lần, quy định tại phụ lục số 1 ban hành kèm theo nghị định 90/2006/NĐ-CP

Đối với hợp đồng thuê nhà ở công vụ, theo quy định tại các điều 36, 38 nghị định số 90/2006/NĐ-CP, giá thuê nhà ở công vụ được xác định theo nguyên tắc: tính đủ các chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư, bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lí vận hành trong quá trình sử dụng, bảo trì nàh ở; không tính tiền sử dụng đất và các ưu đãi về thuế; giá cho thuê nàh ở công vụ trên địa bàn do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trên cơ sở khung giá quy định tại phụ lục số 2 ban hành kèm theo nghị định số 90/2006/NĐ-CP

Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thêu nhà ở trong trường hợp bên thuê nhà vi phạm các nghĩa vụ đã được thỏa thuận của hợp đồng thuê nhà.  Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt  thực hiện hợp đồng trong trường hợp bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, hay nói cách khác mục đích thuê nhà của bên thuê trong hợp đồng thuê nhà ở không phải để ở mà sử dụng vào mục đích khác như kinh doanh, dung làm kho dự trữ hàng hóa… thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu hai bên không có thỏa thuận. Nếu sử dụng mà không đúng mục đích thuê nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này bên cho thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do nguyên nhân bên thuê nhà sử dụng đúng mục đích thuê.

           Khi bên thuê nhà cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Việc cố ý làm hư hỏng các thiết bị trong nhà như thiết bị điện, nước, … mà khi làm hỏng thiết bị này sẽ làm giảm giá trị sử dụng nhà. Trong trường hợp này, bên cho thuê nhà không những có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên thuê gây ra nếu có.

  Bên thuê nhà sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp bên thuê tự ý sửa chữa lớn và việc sữa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà, bên cho thuê có quyền đình chỉ hợp đồng. Còn sửa chữa nhỏ những hư hỏng do chính bên thuê nhà gây ra, thì đó là nghĩa vụ của bên thuê nhà phải tự sửa chữa những hư hỏng, sự cố để việc ở được an toàn.

           Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê trước một tháng(theo Khoản 3 Điều 498 ) nếu các bên không thông báo về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên thuê nhà thì phải bồi thường. Nếu bên thuê nhà đã thanh toán tiền trước thì có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà thanh toán số tiền còn lại tương ứng với thời gian thuê nhà chưa sử dụng.

Trong thời hạn của hợp đồng cho thuê nhà ở, bên cho thuê nàh có quyền cải tạo, nâng cấp nàh cho thuê nhưng phải được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở. Quy định này ảnh hưởng đến quyền sử dụng nhà thuê của bên thuê nhà nên nếu hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn thời hạn thì bên cho thuê không thể thực hiện việc sửa chữa, cải tạo nhà ở nếu bên thuê không đồng ý. Vì vậy, khi thực hiện quyền cải tạo, sửa chữa, nâng cấp nhà ở trong thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở hai bên phải thỏa thuận kĩ thời điểm sửa chữa nhà để vừa tạo điều kiện cho bên cho thuê thực hiện việc cải tạo, sửa chữa, nâng cấp nhà ở, vừa bảo đảm quyền sử dụng nhà để ở của bên thuê nhà.

Bên cho thuê nhà được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết. nếu các bên có thỏa thuận về thời hạn thuê nhà, thì bên cho thê nhà được quyền lấy lại nà vào đúng thời điểm kết thúc thời hạn thuê nhà. Nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở, thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước 6 tháng để bên thuê nhà có đủ thời gian tìm chỗ ở mới. thời hạn thông báo lấy lại nhà ở đang cho thuê là tương đối dài. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi cho mình, bên cho thuê nhà cần lưu ý thỏa thuận và ghi rõ thời hạn thuê nhà vào hợp đồng thuê nhà ở để lấy làm căn cứ lấy lại nhà cho thuê khi kết thúc thời hạn.

2.2: quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

a,nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

điều 495: nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

bên thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1.     sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận;

2.     trả đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn đã thỏa thuận;

3.     giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

4.     tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng

5.     trả lại nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận;

để đảm bảo quyền cảu bên cho thuê nàh ở được thực hiện, bên thuê nhà ở phải thực hiện các nghãi vụ sau:

Sử dụng nhà ở đúng mục đích đã thỏa thuận. mục đích của bên thuê nhà là để thỏa mãn nhu cầu để ở, thì bên thuê nhà chỉ được sử dụng nhà đúng với mục đích để ở, không được sử dụng nàh vào mục đích khác( như sử dụng nhà vào mục đích kinh doanh, hoặc cho người khác thuê nếu không được bên thuê đồng ý). Do vậy, trong suốt thời gian sử dụng hợp đồng, bên thuê nhà phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận. Việc bên thuê thêm một số tiện nghi tại nơi thuê như đặt máy lạnh, máy nước nóng, điện thoại… không được xem là thay đổi mục đích của nơi thuê. Ngoài ra nếu bên cho thuê thỏa thuận thì bên thuê có thể thay đổi mục đích nơi thuê. Ví dụ: Bên thuê nhà được sử dụng ngôi nhà  thuê để kinh doanh tạp hóa, bán hoa quả và coi xe… cũng như trong hợp đồng thuê, sự thỏa thuận thay đổi mục đích nơi thuê cũng phải được lập thành văn bản, bên thuê nhà không thể nêu lên một sự chấp thuận mặc nhiên của bên cho thuê theo nguyên tắc: im lặng là đồng ý. Nếu bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại điều 498 bộ luật dân sự năm 2005.

Trả đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn dã thỏa thuận. nghĩa vụ này nhằm thỏa mãn lợi ích vật chất- có nghĩa là đáp ứng mục đích cho thuê nhà của bên cho thuê nhà. Tiền thuê nhà phải được trả đúngkì hạn, tại địa điểm do hai bên thỏa thuận. các bên có thể thỏa thuận tiền thuê nhà trả hàng tháng, hàng quý, trả một năm một lần. tiền thuê nhà cũng có thể được trả theo đồng tiền Việt Nam hoặc đồng tiền ngoại tệ. bên thuê nhà có thể trả tiền trực tiếp cho bên thuê nàh, nhưng cũng có thể trả tiền thuê nhà theo bưu điện… trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ và thuê nhà ở xã hội thì việc trả tiền thuê nhà tuân theo quy định tại nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Theo đó, tiền thuê nhà ở công vụ và tiền thuê nhà ở xã hội được trả bằng tiền Đồng Việt Nam. Cán bộ, công chức được bố trí thuê nhà ở công vụ phải trả tiên thuê nàh ở công vụ với mức trả tối đa không quá 10% tiền lương và phụ cấp nếu có. Trường hợp tiền thuê nhà ở công vụ vượt quá mức quy định nêu trên thì cơ quan sử dụng cán bộ, công chức có trách nhiệm thanh toán phần chênh lệch từ nguồn chi phí hoạt động thường xuyên của cơ quan, đơn vị. cán bộ, công chức được thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm trực tiếp trả tiền thuê nhà ở công vụ cho cơ quan quản lí nhà ở công vụ hằng tháng. Trường hợp mà sau ba tháng, cán bộ, công chức không trả tiền thuê nhà thì cơ quan quản lí cán bộ, công chức có trách nhiệm khấu trừ tiền lương để trả cho cơ quan quản lí nhà ở công vụ( điều 38 khoản 3 điều 40 nghị định 90/2006/NĐ-CP)

Bên thuê nhà có nghĩa vụ giữ gìn nhà đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở và phải sửa chữa những hư hỏng về nhà ở do lỗi của mình gây ra. Bên thuê chỉ phải chịu trách nhiệm về những hư hỏng xảy ra sau khi hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực và trong thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Như vậy, để tránh xảy ra tranh chấp sau này, khi kết hợp đồng thuê nhà ở, các bên phải ghi rõ hiện trạng nhà ở, bên thuê chỉ phải chịu trách nhiệm về các hư hỏng do mình gây ra sau đó. Đồng thời bên thuê nhà không phải chịu trách nhiệm đối với những hư hỏng về nhà cửa do quá trình hao mòn tự nhiên( ví dụ: tường vôi đã cũ và bị tróc ra do năm tháng sử dụng), hoặc những hư hỏng về nàh cửa mà không do lỗi cảu mình gây ra, trong trường hợp này, nghĩa vụ sửa chữa nhà ở là của bên cho thuê sửa chữa theo định kì hoặc do các bên thỏa thuận. Đối với các hư hỏng thì trên nguyên tắc thuộc trách nhiệm của bên cho thuê (ví dụ: mái nhà cấp 4 bị sụt, vạch tường bị nứt… ) nhưng bên thuê sẽ phải chịu trách nhiệm nếu phạm lỗi. Để chứng minh lỗi của bên thuê, tòa án phải xem xét bên thuê có hoạt động như đối với tài sản của chính mình không, tức là lỗi của bên thuê là lỗi  cố ý. Bên thuê phải chịu trách nhiệm nếu căn nhà thuê bị hỏa hoạn bởi vì theo luật lệ hiện hành mọi người có bổn phận phải thực hiện đầy đủ các biên pháp phòng cháy chữa cháy; nhiệm vụ này thuộc bên thuê nếu họ không làm khiến nơi thuê bị cháy thì họ phải chiụ trách nhiệm ngoại trừ trường hợp đám cháy từ nhà lân cận lan sang hoặc do lỗi của người khac. Trong trường hợp bên thuê nhà đã xây dựng hoặc cải tạo them ngôi nhà hoặc diện tích thuê thì khi hợp đồng hết hạn các phần xây mới này thuộc quyền sở hữu của chủ nhà.

Trong trường hợp có người thuê cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà thì họ phải liên đới chịu trách nhiệm trong việc thi hành các nghĩa vụ của bên thuê nhà như đã phân tích ở trên. Như vậy, mỗi người phải thi hành đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê có quyền buộc bất cứ người nào trong số những người thuê nhà phải thi hành toàn bộ nghĩa vụ, nhất là trả tiền thuê nhà. Vấn đề này không khó khăn nếu như những người thuê cùng một gia đình, mỗi người đều có bổn phận giữ gìn nơi thuê và họ dễ dàng bảo nhau để tôn trọng các nghĩa vụ. Nhưng nếu diện tích cho thuê là một căn nhà lớn hơn chia ra nhiều phòng cho nhiều người khác nhau thuê bằng một hợp đồng duy nhất thì vấn đề trở nên phức tạp: các người thuê phải chịu trách nhiệm liên đới về hoạt động của nhau mặc dù họ có thể không biết nhau hoặc họ không kiểm soát được nhau. Tình trạng này có thể gây bất công nếu bắt một người thuê tự mình phải gánh chịu nghĩa vụ của các người thuê khác, hoặc các thiệt hại do các người thuê gây ra cho BĐS.

Tôn trọng các quy tắc sinh hoạt công cộng. đây là nghĩa vụ của bên thuê nhà và cũng là nghĩa vụ chung của tất cả mọi người trong xã hội. khi thực hiện quyền sử dụng nhà ở, bên thuê nhà phải thực hiện những quy định chung về bảo đảm vệ sinh môi trường. ví dụ: phải vứt rác đúng nơi quy định, không gây ồn ào, mất trật tự vào buổi đêm…

          Trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận, đúng kì hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Trừ trường hợp bên thuê nhà mắc lỗi dẫn đến bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

b, Quyền của bên thuê nhà ở

Điêu 496: quyền của bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà ở có các quyền sau đây:

1.      nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận;

2.     được đổi nhà đang thuê với bên thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

3.     được thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản

4.     được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;

5.     yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng

6.     đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khaonr 3 điều 498 cảu bộ luật này.

Tương ứng với nghĩa vụ đầu tiên của bên cho thuê nhà là giao nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng thì bên thuê nhà có quyền nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận. đây là quyền cơ bản nhất bởi nó nhằm đáp ứng mục đích của bên thuê nhà là có nhà để ở.

Quyền của bên thuê nàh được quy định tại khoàn 2 và khoản 3 điều 496 bộ luật dân sự năm 2005( như được đổi nhà đang thuê hoặc được cho thuê lại nhà thuê nếu được bên cho thuê đồng ý), xuất phát từ nguyên tắc hợp đồng thuê nhà ở chỉ chấm dứt khi hợp đồng thuê đã hết thời hạn, kết hợp với nhu cầu thực tiền bên thuê( hoặc muốn ở nhà khác cho phù hợp với nơi công tác, hoặc đã có chỗ ở khác, hoặc nàh thuê quá rộng, tiền thuê nhà quá cao so với thu nhập của bên thuê), bên thuê có thể thỏa thuận với bên cho thuê để được phép đổi nhà đang thuê với người khác hoặc cho người thứ ba thuê lại nhà mình đang thuê. Tuy nhiên, quyền này của bên thuê có điểm hạn chế là chỉ được thực hiện khi bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. quy định này vừa đáp ứng nhu cầu đa dạng của giao dịch dân sự, vừa góp phần đưa giao dịch dân sự vào một trật tự ổn định.

Cho dù bên thuê nàh được bên cho thuê nhà cho phép đổi nhà đang thuê cho người khác hoặc cho người khác thuê lại nhà, thì bên thuê trong hợp đồng thuê nhà chính vẫn phải chịu trách nhiệm vê việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho thuê nhà. Cụ thể trong trường hợp này, bên thuê nhà( trong hợp đồng chính) phải nhắc nhở người được đổi nhà thuê với mình hoặc người được thuê lại nhà sử dụng nhà đúng mục đích để ở, tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng, giữ gìn và sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra, bên thuê vẫn phải chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà và trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

Đối với trường hợp thuê nhà ở công vụ lại có quy định riêng về các quyền của bên thuê nhà. Bên thuê nhà ở công vụ phải sử dụng nhà ở đúng mục đích và có trách nhiệm giữ gìn nhà ở và tài sản gắn liền, không được tự ý cải tạo, sửa chữa nhà ở công vụ, không được chuyển đổi hoặc cho thuê lại dưới bất kì  hình thức nào và có nghĩa vụ trả lại nhà ở choc ơ quan quản lí khi không còn thuôc đối tượng được ở nhà công vụ trong thời hạn 3 tháng hoặc khi không còn nhu cầu thuê nhà ở công vụ( khoản 1, 2 điều 40 nghị định số 09/2006/NĐ-CP)

Bên thuê nhà được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà. Tức là trong trường hợp bên cho thuê nhà ở bán nhà đang cho thuê; hoặc bên cho thuê nhà ở mà chết mà những người thừa kế được quyền sở hữu nhà đang cho thuê… nếu trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê thì bên bán( bên cho thuê nhà ở) có nghĩa vụ phải thông báo cho bên mua nhà và bên thuê nhà về tình trạng nhà ở, quyền của người thứ ba đối với nhà ở( quyền của bên thuê, quyền của bên mua nhà). Chủ sở hữu có nghĩa vụ phải đảm bảo quyền của bên thuê nhà cho đến khi kết thúc thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Trong trường hợp thừa kế nhà ở khi bên cho thuê nhà chết, người thừa kế coa nghĩa vụ bảo đảm quyền của bên thuê nhà cho đến khi kết thúc thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Nếu hợp đồng thuê nhà ở không quy định thời hạn thì chủ sở hữu nhà ở mới, người thừa kế nhà ở được lấy lại nhà ở đang cho thuê sau 6 tháng, kể từ ngày thông báo lấy lại nhà ở đang cho thuê.

Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng. đây là quy định nhằm bảo đảm quyền sử dụng nhà của bên cho thuê nhà ở. Nếu nàh bị hư hỏng nặng, bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa bất cứ lúc nào mà không cần phải chờ đến định kì bảo dưỡng, sửa chữa theo định kì.

Bên thuê nhà được quyền đơn phương dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bên cho thuê bồi thương thiệt hại khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau:

-         không sửa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng.

-         tăng giá thuê nhà bất hợp lí

-         quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

xuất phát từ việc bảo đảm quyền tự do của các bên khi tham gia thỏa thuận, kí kết hợp đồng dân sự, trong bộ luật dân sự năm 2005 nhà làm luật đã bỏ quy định về quyền ưu tiên kí hợp đồng thuê tiếp, nếu thời hạn thuê đã hết mà nhà vẫn dùng để cho thuê; quyền ưu tiên mua nhà đang thuê đã được quy định tại khoản 5, 6 điều 493 bộ luật dân sự năm 1995 trước đây. Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005, để được kí hợp đồng thuê nhà tiếp, bên thuê nhà phải thỏa thuận với bên cho thuê về các điều khoản của hợp đồng như những người muốn thuê nhà khác. Đây là quy định của bộ luật dân sự năm 2005 nhằm bảo đảm quyền của chủ sở hữu trong quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.

   Đối với trường hợp thuê nhà ở công vụ lại có sự quy định riêng về các quyền của bên thuê nhà. Bên thuê nhà ở công vụ được sử dụng nhà ở công vụ để ở cho bản than và các thành viên trong gia đình. Đối với trường hợp được diện thuê nhà ở công vụ nhưng chưa có nhà ở công vụ để bố trí thuê thì cơ quan, tổ chức đang trực tiếp quản lí cán bộ có trách nhiệm thuê nhà ở cho họ với tiêu chuẩn tương đương của tiêu chuẩn nhà ở công vụ mà họ được bố trí thuê và trích từ tiền lương của người thuê nhà để trả tiền thuê nhà.

 Trong trường hợp tiền thuê nhà ở cao hơn giá cho thuê mà người thuê nhà phải trả thì ngân sách nhà nước chi trả phần chênh lệch đó theo nguyên tắc ngân sách Trung ương chi trả cho cán bộ thuộc diện cơ quan Trung ương quản lí, ngân sách địa phương chi trả cho cán bộ thuộc diện cơ quan địa phương quản lí. Khi người thuê nhà đã hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ phải trả lại nhà mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc chưa được thuê nhà ở xã hội tại nơi cư trú sau khi đã trả nhà ở công vụ thì cơ quan, tổ chức nơi người đó công tác phối hợp với UBND cấp tỉnh nơi người đó cư trú bố trí cho họ được thuê nhà ở xã hội hoặc hỗ trợ bằng hình thức khác để họ có nhà ở (Khoản 6 Điều 29 Nghị định số 71/2010/NĐ- CP ).

3.ví dụ cụ thể

             Bản án số 05/2009/DS-PT ngày 09.01.2009 của Tòa Phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh  quyết định ông Nguyễn Văn Ba, sinh năm 1934, cư trú tại 322/9 Nguyễn Thái Sơn, cùng gia đình gồm 7 người phải giao trả nhà cho bà Nguyễn Thị Thu Thủy là nguyên đơn trong vụ kiện.

Theo nguyên đơn, căn nhà 322/9 Nguyễn Thái Sơn trước đây là 30 Phan Thanh Giản

được ông Nguyễn Văn Lộc – cha của bà Thuỷ tự xây cất bằng vật liệu nhẹ trên đất của ông Nghiêm Xuân Việt từ năm 1937, sau đó ngăn ra làm bốn căn. Ông Nguyễn Văn Ba thuê căn 322/9 từ năm 1964 gồm nhà chính 18m2 và diện tích phụ. Trong quá trình thuê nhà ông Ba tự ý xây cất lại. Năm 1986 ông Lộc khởi kiện ông Ba đòi lại nhà, ông Nghiêm Xuân Việt xác nhận đã cho và không tranh chấp. Bà Đặng Mộng Xuân (vợ ông Nghiêm Xuân Việt) đã chết từ lâu bên Pháp. Toà hoà giải nên ông Ba thuê tiếp đến năm 1990 nhưng không lấy tiền thuê. Vì vậy, bà Thuỷ yêu cầu ông Ba trả lại nhà. Nguyện vọng của bà Thuỷ được cả hai cấp xét xử chấp nhận, buộc ông Ba và gia đình phải bàn giao ngôi nhà mà ông Ba đã xây dựng mới trên nền cũ cho nguyên đơn, bù lại nguyên đơn bồi hoàn cho ông Ba một phần tiền xây dựng trên 20 triệu đồng.

          Trước hết, ông Nghiêm Xuân Việt là một nhà tư sản địa ốc, có nhiều nhà cho thuê. Ông Nguyễn Văn Ba khai năm 1964 ông và gia đình có hợp đồng thuê nhà số 322/9 Nguyễn Thái Sơn (trước đây mang số 6/30 Phan Thanh Giản

) với ông Nguyễn Văn Lộc vì lẽ ông Lộc là người trông coi căn nhà này, là quản gia của ông Việt. Điều này chỉ thể hiện việc xác lập giao dịch dân sự giữa ông Ba và ông Lộc chứ không phải  là căn cứ khẳng định ông Lộc là chủ sở hữu căn nhà.  Ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân cùng đứng tên (năm 1972) căn nhà này theo văn bản Trích sao sổ điền thổ ngày 31.11.2004 và ông Việt chỉ ủy quyền cho ông Lộc trọn quyền quyết định việc tranh chấp nhà và đất, chứng tỏ ông Lộc không thể là chủ sở hữu căn nhà này.

               Ủy quyền này có hợp pháp hay không chưa chứng minh được vì căn nhà thuộc đồng sở hữu của ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân. Việc ủy quyền phải có sự đồng ý của bà Xuân. Nếu bà Xuân chết mà không có di chúc để lại phần sở hữu căn nhà này cho ông Việt thì còn thừa kế là các con. Vì vậy, các con của ông Việt, bà Xuân cũng có quyền quyết định đối với căn nhà này. Nếu các con ông Việt, bà Xuân ủy quyền cho ông Việt quyết định thì phải có văn bản thể hiện. Thực tế, văn bản ngày không có. Giả sử việc ông Việt ủy quyền cho “ông Lộc trọn quyền quyết định” là hợp pháp đi chăng nữa thì không có nghĩa quyền sở hữu nhà đương nhiên thuộc về ông Lộc vì đơn thuần đây chỉ là giao dịch dân sự ủy quyền, không phải tặng cho, không phải mua bán tài sản hay thừa kế. Nếu tặng cho thì phải làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu chặt chẽ theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự 2005, việc ủy quyền đương nhiên chấm dứt khi bên ủy quyền chết. Ông Việt đã chết thì ông Lộc không thể là người có quyền quản lý, quyết định đối với căn nhà này.

III.           KẾT THÚC VẤN ĐỀ

       Giao dịch về nhà ở rất thông dụng và thường mang giá trị lớn. Trong hệ thống quy phạm pháp luật thực định, chế định về nhà ở luôn chiếm vị trí quan trọng và đang ngày càng được hoàn thiện với sự ra đời của một loạt các văn bản luật và dưới luật: Luật Nhà ở 2005, Bộ Luật Dân sự 2005, Bộ Luật Dân sự 1995, Pháp lệnh về nhà ở 1991, Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991, Pháp lệnh thừa kế 1990...Hiện nay, giao dịch về nhà ở được điều chỉnh tập trung bởi các văn bản: Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy vây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên vẫn còn xảy ra nhiều tranh chấp cần được xử.