Một số lưu ý về hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại Điều 483 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”. Như vậy, khi có sự đồng ý của bên cho thuê đất thì bên thuê có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.

1. Nội dung của hợp đồng:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời hạn thuê;

5. Giá thuê;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất thuê;

8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;

9. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.

  +    Về giá thuê đất:

Theo Nghị định số 121/2010/NĐ – CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ – CP, về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, có qui định:

“Điều 5a. Đơn giá thuê đất:

1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một năm tính bằng giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê dó UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành theo qui định của CP về phương chap xác định giá đất và khung giá đất.

Trường hợp giá đất do UBND tỉnh qui định tại thời điểm cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp.

2. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối đa không quá hai (02) lần đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Đối đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư) khác với thời hạn thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê đất một lần quy định tại điểm này thì thời hạn hoạt động của dự án được điều chỉnh phù hợp với thời hạn thuê đất.

Và theo điểm b, khoản 2, điều 3 nghị định này qui định:

“b) Đối với các trường hợp đã kí hợp đồng thuê đất và đã xác định đơn giá thuê đất  đang thực hiện trong thời gian ổn định tiền thuê đất (05 năm) thì khi hết thời gian ổn định đó mới điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định tại Nghị định này”

2. Việc đăng kí cho thuê quyền sử dụng đất và nộp lệ phí:

Theo điều 705. Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất:

“1. Đăng kí việc cho thuê quyền sử dụng đất;

 ... 5.Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường có thỏa thuận khác”

Như vậy, việc đăng kí cho thuê quyền sử dụng đất và nộp lệ phí thuộc về nghĩa vụ của bên cho thuê lại quyền sử dụng đất.

3. Quyền và nghĩa vụ của bên  cho thuê  lại quyền sử dụng đất:

Theo Điều 705. Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất:

Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

“1. Đăng kí việc cho thuê quyền sử dụng đất;

2. Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

3. Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê;

4. Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích

5. Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

6. Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê”

- Điều 706. Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất

Bên cho thuê quyền  sửu dụng đất có các quyền sau đây:

“1. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;

 2. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;

3. Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết”

4. Quyền và nghĩa vụ bên thuê đất:

Điều 707. Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất:

Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

           “1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;

             2.  Không được hủy hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

             3. Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thỏa thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

             4. Tuân theo các qui định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;

           5. Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Điều 708. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất.

Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

         “1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

          2. Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thỏa thuận;

          3. Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;

           4. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 426 của Bộ luật này;

          5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giám sút”.

5. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng:

Điều  713. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất:

        “1. Hợp đồng thuê quyền sử dụng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

a ) Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;

b) Theo thỏa thuận của các bên;

c) Nhà nước thu hồi đất;

d) Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo qui định của pháp luật;

đ) Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;

e) Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;

g) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

         2. Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có qui định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thỏa thuận của các bên”

Trong trường hợp đơn phương chấm dứt:

Điều 464.  Đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự:

          “1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có qui định;

            2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường;

           3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán;

          4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.”

• 709. Chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất.

         “Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán”.

6.Các vấn đề khác:

Điều 710. Bồi thường thiệt hại do đất bị thu hồi.

“1. Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

2. Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn.

           Trong trường hợp bên thuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên khoản tiền còn lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì phải trả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất.

           Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo qui định của pháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi có trên đất.”

Điều 711. Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất khi một bên chết.

         “1. Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê.

         2. Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan có thẩm quyền.”

------------------------------------------------------------------------------