Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sỡ hữu

Trong thời gian vừa qua, các Cơ quan Thi hành án dân sự thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu gặp một số khó khăn vướng mắc trong việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất để xác định tài sản này có thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án nhằm có biện pháp xử lý ngăn chặn phục vụ cho công tác kê biên cưỡng chế thi hành án, cụ thể:

I. Đối với quyền sử dụng đất:

Thực tiễn thời gian qua, có nhiều trường hợp người phải thi hành án đứng tên chủ sử dụng quyền sử dụng đất và họ tiến hành chuyển nhượng cho người thứ ba một cách hợp pháp trước khi có bản án, quyết định của toà án bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng viên công chứng và không bị ngăn chặn bởi một cơ quan chức năng nào. Đến thời điểm ra quyết định thi hành án và tổ chức thi hành, chấp hành viên tiến hành xác minh tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, được biết đất vẫn đứng tên chủ sử dụng là người phải thi hành án và người phải thi hành án chưa làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để chuyển tên chủ sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này có hai quan điểm khác nhau, gây vướng mắc, cụ thể:

- Quan điểm thứ 1: Căn cứ khoản 1, 2 Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” và đây cũng chính là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 688 - Bộ luật Dân sự năm 2005. Đây cũng là quan điểm của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, bởi thời điểm người phải thi hành án chuyển nhượng đất cho người thứ ba là trước khi có bản án, quyết định của toà án; việc chuyển nhượng đất là hợp pháp có lập hợp đồng chuyển nhượng và có công chứng. Việc chuyển nhượng không bị cơ quan có thẩm quyền nào ngăn chặn do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng có giá trị pháp lý và kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng thì quyền sử dụng đất đã thuộc về người thứ ba (người nhận chuyển nhượng hợp pháp), còn việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉ là thủ tục để người thứ ba đăng ký quyền sở hữu tài sản cho mình và có các quyền năng theo quy định của Bộ luật Dân sự (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt).

- Quan điểm thứ 2: Có một số chấp hành viên cho rằng căn cứ quy định tại Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản), Điều 439 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu), Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) - Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 46 (Đăng ký quyền sử dụng đất) - Luật Đất đai ngày 26/11/2003; Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai cho rằng: Tuy việc chuyển nhượng đất là hợp pháp, có lập hợp đồng chuyển nhượng và được công chứng nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Do vậy, trong trường hợp này chấp hành viên vẫn có quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn và kê biên xử lý quyền sử dụng đất này. Theo quan điểm này, Cục Thi hành án dân sự tỉnh nhận thấy nếu xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất như trên sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ 3 (người nhận chuyển nhượng đất hợp pháp) và vô hiệu hoá giá trị việc công chứng của cơ quan công chứng có thẩm quyền công chứng theo quy định của pháp luật.Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc trên, xin trao đổi cùng các đồng nghiệp về hướng giải quyết.

II. Đối với nhà ở và quyền sử dụng đất:

Hiện nay các văn bản pháp luật như Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Bộ luật dân sự ngày 14/6/2005 và Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khác nhau, nên trong quá trình tổ chức thi hành án phát sinh những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định của pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất, cụ thể:

* Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) - Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định:

“Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”

* Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản) - Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:

“1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

  2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. 

* Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) - Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:

“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

* Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.

Vậy khi xử lý tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất (nhà và đất không tách rời nhau) cần áp dụng văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc trên, xin trao đổi cùng các đồng nghiệp về hướng giải quyết./.

Bà Nguyễn Thu Hằng (nothingchangemlfu201291@...) có mua của bà Trần Mộng Lành 1 căn nhà, theo hợp đồng mua bán nhà ở lập ngày 11/7/2013 tại 1 Phòng Công chứng của thành phố.

Sau khi nộp hồ sơ đăng bộ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bà nhận được công văn của Văn phòng từ chối sang tên chủ sở hữu cho bà.

Theo công văn của Văn phòng, ngày 15/7/2013, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất nhận được đơn của ông Mạc Vĩnh Hưng về việc xin ngăn chặn thủ tục đăng bộ đối với căn nhà mà bà Hằng đã mua. Đơn có nội dung “Hiện nay tôi đang có đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận đối với bà Trần Mộng Lành về việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản. Đơn khởi kiện đã được Tòa án nhân dân quận thụ lý…” đính kèm đơn là Biên nhận số 463/BN-DS và Giấy báo nộp tiền tạm ứng án phí số 463/TƯAP ngày 15/7/2013 của Tòa án nhân dân quận.

Vì nhà đất có liên quan đến vụ án do Tòa án nhân dân quận đang thụ lý nên Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận chưa có cơ sở để giải quyết việc đăng bộ, đề nghị bà Hằng và bà Lành liên hệ cơ quan Tòa án để biết kết quả giải quyết. Sau khi có kết quả giải quyết của Tòa án đề nghị bà Hằng nộp lại hồ sơ để được xem xét, giải quyết theo quy định.

Bà Hằng hỏi, pháp luật quy định như thế nào về việc ngăn chặn chuyển dịch quyền về tài sản? Việc Văn phòng đăng ký sử dụng đất quận từ chối đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở, sang tên chủ sở hữu cho bà có đúng quy định không?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội giải đáp trường hợp bà Hằng như sau:

Theo quy định tại Bộ Luật Tố tụng dân sự, việc cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác.

Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án.

Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay bằng chứng, ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó.

Trường hợp bà Nguyễn Thu Hằng đã mua của bà Trần Mộng Lành 1 căn nhà, theo hợp đồng mua bán lập ngày 11/7/2013 tại 1 Phòng Công chứng của thành phố. Bà Hằng đã nộp hồ sơ đăng bộ (đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở, sang tên chuyển chủ sở hữu) tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ), thì nhận được công văn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối thực hiện thủ tục đăng bộ, với lý do ngày 15/7/2013 Văn phòng này nhận được đơn của ông Mạc Vĩnh Hưng đề nghị ngăn chặn thủ tục đăng bộ đối với căn nhà mà bà Hằng đã mua.

Căn cứ các thông tin bà Hằng cung cấp, trong đó có nội dung công văn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nhận thấy:

1- Ngày 11/7/2013, Hợp đồng mua bán nhà ở giữa bên bán là bà Trần Mộng Lành và bên mua là bà Nguyễn Thu Hằng đã được lập và công chứng tại 1 Phòng Công chứng của thành phố. Đối tượng mua bán tại hợp đồng này là nhà ở. Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định số71/2010/NĐ-CP thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, kể từ ngày 11/7/2013, nhà ở này đã thuộc quyền sở hữu của bà Hằng, không còn là tài sản của bà Lành nữa.

2- Ngày 15/7/2013, ông Mạc Vĩnh Hưng có Đơn khởi kiện “tranh chấp hợp đồng vay tài sản”, người bị kiện là bà Trần Mộng Lành. Nhà ở mà bà Lành đã bán cho bà Hằng ngày 11/7/2013 không phải là tài sản đang tranh chấp trong hợp đồng vay tài sản giữa ông Hưng và bà Lành. Hợp đồng mua bán nhà ở giữa bà Hằng và bà Lành được thực hiện và đã hoàn thành trước thời điểm ông Hưng nộp đơn khởi kiện bà Lành.

3- Trong công văn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi bà Hằng nêu ngày 15/7/2013 Tòa án nhân dân quận có Biên nhận đơn khởi kiện và Giấy báo nộp tiền tạm ứng án phí đối với ông Hưng, nhưng không thấy nêu việc ông Hưng đã nộp tiền tạm ứng án phí hay chưa. Do đó chưa có cơ sở xác định vụ án “tranh chấp hợp đồng vay tài sản” giữa ông Hưng và bà Lành đã được Tòa án thụ lý (theo quy định, chỉ sau khi người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai tạm ứng án phí cho Tòa án thì vụ án mới được thụ lý).

4- Trong công văn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi bà Hằng, không có thông tin nào cho thấy việc Tòa án nhân dân quận đã ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp liên quan đến đơn khởi kiện “tranh chấp hợp đồng vay tài sản”, mà tài sản bị cấm chuyển dịch quyền sở hữu là căn nhà bà Hằng đã mua. Giả sử, nếu có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, mà tài sản đó không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án “tranh chấp hợp đồng vay tài sản” giữa ông Hưng và bà Lành thì quyết định này cũng không hợp pháp .

Theo luật sư, việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận căn cứ vào đơn đề nghị ngăn chặn thủ tục đăng bộ của ông Hưng và căn cứ vào Biên nhận đơn khởi kiện, Giấy báo tạm ứng án phí của Tòa án cấp cho ông Hưng ở một vụ tranh chấp khác, để từ chối thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở, sang tên chủ sở hữu theo một hợp đồng mua bán nhà ở đã hoàn thành trước đó là không có cơ sở pháp lý.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bà Hằng có thể gửi đơn khiếu nại tới UBND quận, yêu cầu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận tiếp tục thực hiện việc đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở, sang tên chủ sở hữu cho bà theo quy định của pháp luật.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nộ

Nhà đã mua tự dưng bị kê biên

Nếu cứ hiểu theo BLDS để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản thì vô tình chúng ta đang phủ nhận giá trị của Luật Nhà ở và ngược lại.

Công an kê biên nhà do… người bán bị khởi tố về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (!?).

Nạn nhân trong vụ việc này là ông Lã Hữu Long (phường 15, quận 5, TP.HCM), người đã mua căn nhà 173/117 đường Khuông Việt, quận Tân Phú (TP.HCM) với giá hơn 4,8 tỉ đồng. Hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng vào đầu tháng 8-2012.

Sai một ly đi một dặm

Căn nhà trên nguyên là của vợ chồng ông Nguyễn Tiến Cương thế chấp vay ngân hàng. Sau đó, căn nhà được THA quận Tân Phú kê biên để đảm bảo cho việc trả nợ. Cuối năm 2011, do vợ chồng ông Cương đã trả hết nợ nên THA quận ra quyết định giải tỏa kê biên. Đến năm 2012, vợ chồng ông Cương bán nhà trên cho ông Long.

Ngay sau khi công chứng xong, ông Long đã đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Phú làm thủ tục đăng bộ. Tuy nhiên, theo trình bày của ông thì do cán bộ văn phòng này nhập sai số quyết định của Chi cục THA quận từ 138 thành 183 nên ông Long không đăng ký sớm được. Lần nào ông lên hỏi cán bộ thụ lý hồ sơ cũng nói ông chưa cung cấp quyết định số 138 trong khi ông đã cung cấp rồi. Ông Long đến Chi cục THA quận hỏi thì được nơi đây trả lời là đã gửi quyết định 138 cho tất cả cơ quan liên quan, trong đó có Phòng TN&MT quận. Chi cục còn cho ông một bản phôtô để ông quay lại Phòng TN&MT hỏi tiếp. Sau khi kiểm tra đối chiếu, cán bộ của Phòng thừa nhận do lỗi nhập máy sai số văn bản. Đến khi hoàn tất thủ tục mang đến bộ phận đăng bộ thì bất ngờ ông nhận được câu trả lời “không được” vì căn nhà vừa bị Công an tỉnh Bình Thuận ra lệnh kê biên ngăn chặn vào ngày 22-3-2013 (!). Lý do: Để đảm bảo THA trong vụ ông Cương bị khởi tố về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản với số tiền gần 8 tỉ đồng.

Căn nhà 173/117 đường Khuông Việt, quận Tân Phú (TP.HCM) đang bị Công an tỉnh Bình Thuận kê biên. Ảnh: X.NGỌC

Ông Long trình bày: “Tôi hết sức ngỡ ngàng không hiểu chuyện gì đang xảy ra vì trước đó căn nhà không bị cơ quan có thẩm quyền nào ngăn chặn, mua bán xong bốn tháng sau lại bị kê biên, nguy cơ mất trắng hàng tỉ đồng”. Cho rằng việc kê biên này là sai vì bản thân mua nhà ngay tình, hợp pháp nên ông đã khiếu nại Công an tỉnh Bình Thuận. Ngày 26-7, cơ quan này gửi văn bản cho ông Long khẳng định: Căn nhà đó vợ chồng ông Cương mua từ năm 2002, không phải bằng tiền từ việc chiếm đoạt tài sản do phạm tội mà có. Việc mua bán nhà giữa ông Cương và ông Long diễn ra ngay tình, đúng luật, chỉ có điều sau đó ông Long chậm trễ trong việc đăng ký xác lập quyền sở hữu nhà. Vì sự chậm trễ này mà khi công an tỉnh có yêu cầu xác minh nguồn gốc căn nhà thì cơ quan quản lý nhà đất quận Tân Phú không truy cập được chủ sở hữu mới.

Cũng theo văn bản, trước đó công an tỉnh đã yêu cầu Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Phú xác định một số vấn đề liên quan đến việc mua bán nhà. Cơ quan này đã trả lời do người mua chưa đăng ký nên căn nhà vẫn còn thuộc sở hữu của người bán. Vì thế, công an tỉnh cho rằng việc xác định ai là chủ sở hữu hợp pháp căn nhà là thuộc thẩm quyền của tòa án. Trước mắt, công an tỉnh vẫn tiếp tục kê biên, sau khi kết thúc điều tra, công an sẽ chuyển hồ sơ mua bán nhà giữa hai bên cho tòa án quyết định trong vụ án hình sự.

Luật vênh nhau, người mua chịu thiệt?

Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: Quyền sở hữu nhà được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng mua bán được công chứng. Khoản 1 Điều 64 Nghị định 71/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng tính thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà sau khi công chứng. Ngoài ra, Điều 248 BLDS cũng quy định: Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao. Theo đó, kể từ thời điểm được công chứng hợp đồng thì ông Long đã được chuyển giao quyền sở hữu nhà. Vậy phải chăng khi truy cứu trách nhiệm hình sự đối với ông Cương, Công an tỉnh Bình Thuận đã làm sai trong việc kê biên nhà của ông Long?

Theo BLDS thì việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Luật Đất đai cũng có quy định tương tự đối với việc chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở lại có quy định khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như đã nêu trên. Viện dẫn thêm Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, luật sư Trần Hải Đức (Đoàn Luật sư TP.HCM) lưu ý: “Khi các luật có các quy định khác nhau thì các cơ quan chức năng phải ưu tiên luật chuyên ngành. Do đó, đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở thì phải áp dụng Luật Nhà ở trước. Trong vụ việc cụ thể này, do căn nhà đã thuộc quyền sở hữu của ông Long nên cơ quan công an không thể kê biên nhà”.

ThS luật Dương Tuấn Lộc (nguyên giảng viên dạy môn luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM), nêu ý kiến: “Từ trước đến nay người ta vẫn tranh cãi về việc áp dụng luật nào. Nhưng nếu cứ hiểu theo BLDS để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản thì vô tình chúng ta đang phủ nhận giá trị của Luật Nhà ở và ngược lại. Điều này dẫn đến một thực tế khách quan là các cơ quan thường chọn giải pháp an toàn, đẩy thiệt thòi về phía người thứ ba mua bán ngay tình. Giới luật đã từng kiến nghị Bộ Tư pháp tháo gỡ nút thắt này nhưng đến nay chưa có kết quả”.

THANH TÙNG - TIẾN HIỂN