Dự án trung cấp, giá thứ cấp

Trong những ngày đầu tháng 9/2010, dân môi giới tự do khu vực Bình Tân đang tìm cách kiếm hàng từ dự án (DA) Happy Plaza, tọa lạc trên đường Trần Đại Nghĩa, Q.Bình Tân, TP. HCM.

Anh Minh, một người môi giới tự do, gần vòng xoay An Lạc, giải thích, việc nhiều người quan tâm đến DA này là do thông tin về giá của DA này tốt, khoảng 12,5 - 13,5 triệu đồng/m2. Đến thời điểm này DA đã làm xong móng nhưng chủ đầu tư vẫn chưa tung hàng ra thị trường.

Theo một số công ty môi giới, chủ đầu tư bỏ ra hơn 1.000 tỷ đồng để mua bảo hiểm cho toàn bộ công trình trong 5 năm. Diện tích căn hộ vừa phải (từ 60 - 120m2) nên tổng số tiền cho một căn hộ ở mức vừa phải. Khách có nhu cầu hầu hết là những người từ miền Tây Nam Bộ lên TP sinh sống.

Trường hợp của Happy Plaza không phải cá biệt, cũng ngay trong năm 2010, nhiều DA có vị trí vùng ven, nhưng thuận lợi về giao thông cũng tung hàng ra thị trường với giá từ 10 - 15 triệu đồng/m2. Dọc theo tuyến đường Nguyễn Văn Linh, thuộc địa bàn H.Bình Chánh, có ít nhất hai DA mới tung hàng ra thị trường. Trong đó, DA Tera rosa có mức giá là 12,5 triệu đồng/m2. Tại Q.2, một trong những khu vực nóng của địa ốc nhưng DA của PetroLand cũng chỉ vào khoảng 14 triệu đồng/m2. Cách DA này khoảng 2 km, căn hộ thuộc ThuDuc Apartment đưa ra thị trường vào khoảng 15,5 triệu đồng/m2.

Một số DA đất nền tại khu vực Q.9, Thủ Đức hiện nay đang rao bán với giá từ 6-8 triệu đồng/m2 cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Thậm chí nhiều doanh nghiệp không chọn hình thức quảng cáo, mà cho nhân viên đi phát tờ rơi giới thiệu DA, giá bán đến tận tay người tiêu dùng. Nhiều người cho rằng do vị trí xa nên giá rẻ, nhưng theo giới am hiểu thị trường, chính sự trầm lắng của thị trường nên mới tồn tại những mức giá như thế.

Theo đánh giá vào thời điểm vật liệu xây dựng đang tăng giá cao như hiện nay, những DA nào đang xây dựng mà đưa giá ra thị trường vào khoảng 11 - 13,5 triệu đồng/m2 thì những DA đó đang bước vào đáy của thị trường.

Liệu có thật sự “bắt đáy”?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, với nền kinh tế thị trường, rất khó để xác định đâu là “đáy”. Tuy nhiên nhà đầu tư có thể xác định được mức giá hợp lý hay không bằng cách lấy giá công bố trừ đi những khoản chi phí mà doanh nghiệp bỏ ra hoàn thiện công trình. Nếu mức chênh lệch không cao thì đó là giá hợp lý, có thể mua vào. “Theo tôi, với thực tế trầm lắng của thị trường hiện nay, cộng thêm giá nguyên vật liệu xây dựng đang tăng cao thì có thể nói giá thị trường đang tiệm cận “đáy”. Đây có thể xem là thời điểm mua có giá tốt” ông Châu nói.

Còn theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, Giám đốc Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, muốn xác định giá sản phẩm địa ốc của thị trường khu vực đó có phải đáy hay không thì phải có cái nhìn tổng quan khu vực. Lâu nay nhiều người cho rằng giá địa ốc TP. HCM cao, nên đổ xô đi thị trường các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai... Tuy nhiên, ở các tỉnh này, do tập trung vào công nghiệp sản xuất nên sản phẩm địa ốc chỉ đơn thuần là ở. Cho thuê thì cũng chỉ dành cho chuyên gia trung cấp, do vậy giá trị thặng dư sản phẩm không cao. Còn tại TP. HCM, trung tâm kinh tế, hạ tầng xã hội, kinh tế, giao thông phát triển mạnh, thặng dư cao thì giá sản phẩm cao là chuyện đương nhiên. Vì vậy, không thể so sánh giá giữa khu vực này và khu vực khác. “Tôi cho rằng với mức giá 12 triệu đồng/m2 cho thị trường căn hộ và 6-8 triệu đồng/m2 đất nền là giá “đáy” của thị trường địa ốc TP” ông Hiển nhận định.

Giải thích về hiện tượng tiệm cận “đáy” của thị trường, ông Châu cho rằng ,sở dĩ có những DA đưa ra mức giá thấp hiện nay, là do những chủ đầu tư này đã tạo được quỹ đất tại thời điểm đất còn giá thật rẻ. Nhờ vậy họ có thể đương đầu với giá vật liệu xây dựng tăng cao, mà vẫn có thể kéo được giá thành sản phẩm xuống.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, dù thị trường đang trầm lắng do nhiều nguyên nhân, nhưng doanh nghiệp cũng như những nhà sản xuất, không thể ngưng được nên mới có những DA được tung ra trong thời điểm này. Chính áp lực thị trường đã tạo nên những sản phẩm có giá chạm “đáy” như hiện nay. Khi tâm lý chờ đợi giá rẻ hơn của nhà đầu tư mất đi, có lẽ thị trường sẽ có những đợt biến động mới về giá trong tương lai gần.

Căn hộ cao cấp: Mòn mỏi tìm khách thuê

Khu biệt thự liên kế và chung cư cao cấp tại Saigon Pearl, quận Bình Thạnh, TP.HCM - Ảnh: T.T.D.

Thực tế nhiều cao ốc mới đang và sắp bàn giao nhà cho khách hàng, phân khúc thị trường này rơi vào tình trạng bội cung khi các đối tượng có khả năng thuê căn hộ hạng sang rất hạn chế.

Giá cho thuê giảm

Đưa chúng tôi tham quan một vòng căn hộ tại cao ốc Central Garden (quận 1, TP.HCM), anh Minh - một người môi giới bất động sản - khẳng định: chưa có thời điểm nào giá cho thuê căn hộ ở đây lại giảm “cực sốc” như vậy. Một căn hộ rộng gần 90m2, hai phòng ngủ với nội thất khá đầy đủ nhưng giá cho thuê được chủ nhà chốt ở mức 14 triệu đồng/tháng. Anh Minh cho hay căn hộ này từng được cho thuê với giá 850 USD/tháng, nay khách hàng trả lại khi hết hợp đồng. Nhiều căn hộ khác tại cao ốc này cũng đang được ký gửi tại các công ty dịch vụ, với mức giá cho thuê giảm 100-150 USD/tháng so với thời điểm cách nay một năm.

Tại khu Saigon Pearl, nơi được nhiều người gắn mác “tiêu chuẩn 5 sao”, giá rao cho thuê cũng giảm khá mạnh. Chẳng hạn, các căn hộ SG Pearl Ruby 1 với hai phòng ngủ (diện tích 84-89m2), đầy đủ tiện nghi và nội thất cao cấp hiện được rao với giá xoay quanh mức 800 USD/tháng, giảm 150-200 USD/tháng so với trước đó. Tương tự, hàng loạt cao ốc cao cấp khác trên địa bàn như Cantavil An Phú (quận 2), Cantavil Hoàn Cầu (Bình Thạnh), The Everich (quận 11), Hùng Vương Plaza (quận 5)..., giá cho thuê các căn hộ cũng được rao với giá giảm mạnh.

Tuy giá cho thuê đã mềm hơn nhưng không phải dễ kiếm được khách hàng. Chị H., chủ một căn hộ ba phòng ngủ tại Central Garden, cho biết giá cho thuê đã giảm nhiều và chấp nhận bao luôn phí quản lý, nhưng ký gửi gần một tháng nay vẫn chưa cho thuê được. Nhân viên môi giới của một công ty chuyên nhận ký gửi cho thuê căn hộ cao ốc Saigon Pearl ngán ngẩm cho biết thị trường BĐS cho thuê đang lâm vào cảnh chợ chiều, số lượng các căn hộ trống ngày càng tăng.

Nguồn cung tăng nhanh

Theo giám đốc một công ty BĐS, có quá nhiều cao ốc căn hộ cao cấp mới đưa vào hoạt động, nguồn cung tăng trong khi nhu cầu không tăng. Do vậy, giá cho thuê giảm và tỉ lệ trống tăng là chuyện khó tránh khỏi. Vị giám đốc này cho hay chỉ riêng dự án The Manor Officetel (quận 1) vừa được bàn giao, số lượng căn hộ đã tăng thêm gần 620 căn, chưa kể 300 căn hộ của dự án The Everich I (quận 11) đã được bàn giao vào cuối năm 2009. Theo thông tin từ chủ đầu tư dự án Saigon Pearl, dự kiến cao ốc Saphire với gần 530 căn hộ sẽ được bàn giao trong năm nay, chưa kể hàng ngàn căn hộ của một số dự án như The Vista, The Estella... cũng sắp bàn giao.

Ngoài ra, một loạt cao ốc ở phân khúc thấp hơn như Orient Apartment, Contrexim (quận 4)... với số lượng hàng trăm căn mỗi dự án cũng vừa được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng. Phần lớn số căn hộ tại các cao ốc này đều được rao thuê, nhiều chủ nhà chấp nhận hạ giá cho thuê cùng các chiêu khuyến mãi khác để lôi kéo khách. “Mặc dù đã giảm nhưng giá cho thuê tại các căn hộ hạng sang này vẫn vượt quá khả năng của nhiều người có nhu cầu nhà ở thật sự, trong khi số đối tượng có khả năng tài chính để thuê những căn hộ này lại rất hạn chế” - giám đốc một công ty dịch vụ bất động sản nhận định.

Thực tế cho thấy phần lớn khách hàng có khả năng thuê được các căn hộ với giá từ 700 USD/tháng trở lên nằm trong nhóm đối tượng rất hạn chế, gồm các chuyên gia nước ngoài, người Việt ở nước ngoài về nước làm ăn, một số ít người VN có thu nhập cao... Do đó, theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, việc giá cho thuê ở phân khúc thị trường này giảm cũng là điều dễ hiểu.

Tính già hóa non!

Vẫn còn gần hai tháng nữa mới hết hạn hợp đồng, nhưng vị khách thuê căn hộ The Everich của anh P. đã tuyên bố sẽ trả lại nhà với lý do khó khăn về kinh tế, dù anh P. chấp nhận giảm giá cho thuê xuống còn 800 USD/tháng so với mức 1.100 USD/tháng như trước.

Căn hộ gần 120m² này được anh P. mua cách nay hơn một năm, trước thời điểm căn hộ được bàn giao với giá hơn 3 tỉ đồng, trong đó số tiền còn nợ ngân hàng khoảng 1 tỉ đồng. Với mức giá cho thuê trước đây, theo tính toán của anh P., khoản tiền cho thuê nhà dư sức trả lãi ngân hàng.

“Nhưng tính già hóa non, nếu giá cho thuê giảm xuống 800 USD/tháng hoặc thấp hơn, tiền cho thuê không đủ trả lãi ngân hàng. Có lẽ tôi phải rao bán căn hộ, chấp nhận lỗ một ít khi còn được giá...” - anh P. nói.

Giám đốc một doanh nghiệp cho rằng trường hợp của anh P. khá nhiều, nhưng chiếm tỉ lệ áp đảo hiện nay là số lượng căn hộ bị “kẹt sóng” của nhiều nhà đầu cơ bất động sản.

Vị giám đốc này cho biết vào thời điểm thị trường căn hộ sôi động và dễ kiếm ăn, các nhà đầu cơ địa ốc đã tích cực gom hàng với kỳ vọng “lướt sóng”, ra hàng ngay để hưởng chênh lệch khi sản phẩm tăng giá. Tuy nhiên, sự ảm đạm kéo dài của phân khúc căn hộ cao cấp khiến kế hoạch “đánh nhanh thắng nhanh” của những nhà đầu cơ này bị phá sản, nhiều người chấp nhận chịu lỗ để ra hàng. Số còn lại, những người đủ khả năng tài chính, tiếp tục ôm căn hộ để cho thuê.

Ông Nguyễn Xuân Lộc - phó tổng giám đốc Vinaland - cho rằng về lâu dài, việc nắm giữ bất động sản thì khả năng sinh lời cao, nhất là khi thị trường sôi động trở lại. Tuy nhiên, với những người bỏ vốn vào thị trường này chỉ thuần mục đích kinh doanh thì đây là một phi vụ thất bại trong thời điểm hiện nay. “Sự trầm lắng của phân khúc thị trường căn hộ cao cấp thời gian qua khiến đồng vốn kinh doanh bị chôn tại chỗ trong thời gian dài, chưa nói tỉ suất sinh lợi trên đồng vốn đầu tư lại thấp hơn...” - ông Lộc nói.