TIN TỨC

fanpage

Thống kê truy cập

  • Online: 17
  • Hôm nay: 206
  • Tháng: 10655
  • Tổng truy cập: 5143973
Chi tiết bài viết

Không khí bi quan bao trùm thị trường bất động sản 20 doanh nghiệp niêm yết tồn kho bất động sản "chất đống" 315.000 tỷ đồng

 

 

20 doanh nghiệp niêm yết tồn kho bất động sản "chất đống" 315.000 tỷ đồng

 

An Nhiên -

Một khảo sát đáng lưu ý mới đây của Hội môi giới bất động sản cho thấy, hơn 80% sàn giao dịch bất động sản không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, 78% phải thực hiện cắt giảm nhân sự; 28% có nguy cơ giải thể, không còn tiền để trả cho nhân viên; 45% lao động trong các sàn thực hiện cắt giảm không còn thu nhập. Các doanh nghiệp môi giới bất động sản đang có nguy cơ phá sản hàng loạt...

Những con số trên đã phần nào phản chiếu được tình hình ngày càng xấu đi của thị trường bất động sản trong bối cảnh đại dịch Covid-19 làm chậm lại toàn bộ hoạt động của xã hội và ảnh hưởng đến túi tiền của người dân.

Đối với các chủ đầu tư, các nhà tạo lập thị trường, trong 6 tháng đầu năm 2021, lợi nhuận các doanh nghiệp niêm yết tăng 102,6%, cao hơn mức 38,2% so với cùng kỳ trong quý 1 nhờ giá tăng và sản lượng bán hàng tốt. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào doanh thu, lợi nhuận mà bỏ qua các chỉ số khác như hàng tồn kho thì không thể thấy được sức khoẻ tài chính của doanh nghiệp đang ở mức độ nào.

Theo thống kê, hơn 20 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho cao nhất tính đến thời điểm cuối tháng 6 là 315.781 tỷ đồng, tăng 6% so với con số đầu năm.

Cụ thể, báo cáo tài chính soát xét bán niên 2021 của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt ghi nhận doanh thu tăng nhẹ không đáng kể so với năm ngoái, tuy nhiên, nhờ giá vốn hàng bán giảm, nên lợi nhuận gộp tăng gấp đôi đạt 790,6 tỷ đồng. Doanh thu hoạt động tài chính cũng tăng gấp 3 lần nhờ đó lợi nhuận sau thuế ghi nhận 502 tỷ đồng, tăng 81% so với năm ngoái.

Hàng tồn kho của PDR tăng mạnh từ con số 9.331 tỷ đồng đầu năm lên 12.016 tỷ đồng tính đến thời điểm cuối tháng 6, chiếm 64% tổng tài sản. Hàng tồn kho hiện chủ yếu ở các dự án: The Everich 2, The Everich 3, Tropicana Bến Thành Long Hải, Bình Dương Tower, Nhơn Hội - Bình Định, Astral City Bình Dương.

20 doanh nghiệp niêm yết tồn kho bất động sản "chất đống" 315.000 tỷ đồng - Ảnh 1

Điều này diễn ra tương tự tại Công ty CP Đầu tư Nam Long, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm nhẹ so với con số cùng kỳ năm ngoái, đạt 636,5 tỷ đồng, giá vốn hàng bán tăng mạnh dẫn đến lợi nhuận gộp còn 156 tỷ đồng, giảm 47%. Doanh thu hoạt động tài chính giảm mạnh trong khi đó chi phí tài chính chủ yếu là lãi vay tăng gấp 5 lần, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp cũng tăng cao dẫn đến NLG lỗ thuần từ kinh doanh 31,6 tỷ đồng. Trong khi cùng kỳ năm ngoái có lãi 215 tỷ đồng.

Thu nhập khác tăng mạnh 36 lần đạt 429 tỷ đồng là cứu cánh giúp cho NLG lãi sau thuế vẫn tăng gấp đôi so với năm ngoái, đạt 414 tỷ đồng. Thu nhập khác ở đây chính là lãi từ giao dịch trong kỳ NLG đã mua. 30% phần vốn góp của Portsville.Pte.Ltd trong Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai với giá chuyển nhượng 1.951,1 tỷ đồng. Tỷ lệ sở hữu của NLG tăng từ 35,1% lên 65,1% và Đồng Nai Waterfront trở thành công ty con của nhóm công ty.

Hàng tồn kho của NLG tăng mạnh từ con số 6.069 tỷ đồng đầu năm lên gấp đôi 13.747 tỷ đồng. Trong đó phần lớn là các dự án Izumi, Dự án Hoàng Nam Akari, Paragon Đại Phước, Waterpoint...Nợ phải trả của NLG cũng tăng mạnh từ 6.922 tỷ đồng lên 10.304 tỷ đồng trong đó chủ yếu tăng ở vay nợ ngắn hạn, 1361 tỷ đồng, tăng 46%.

 

Tại Bất động sản An Gia (AGG), 6 tháng năm nay, AGG ghi nhận doanh thu bứt phá, tăng gấp 10 lần năm ngoái, đạt 603 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp 166 tỷ đồng, tăng 8 lần. Tuy nhiên, chi phí tài chính chủ yếu là lãi vay cũng biến động mạnh không kém dẫn đến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh còn 208 tỷ đồng, tăng 27%. Sau khi trừ đi các khoản chi phí phát sinh, thuế, lợi nhuận sau thuế của AGG còn 196 tỷ đồng, tăng nhẹ so với con số 192 tỷ đồng năm ngoái.

Hàng tồn kho của An Gia tính đến cuối tháng 6 là 7.031 tỷ đồng, tăng 23% so với con số đầu năm. Các dự án bất động sản dở dang như The Sóng, West Gate, The Standard, Sky, Signial....Hầu hết các dự án này cũng đã được An Gia thế chấp để phát hành trái phiếu hoặc vay ngân hàng.

Một số doanh nghiệp khác theo ghi nhận cũng có tồn kho tăng như Nhà Khang Điền, Đô thị Kinh Bắc, Xây dựng Kiên Giang...

20 doanh nghiệp niêm yết tồn kho bất động sản "chất đống" 315.000 tỷ đồng - Ảnh 2

Tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm.

Tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền.

Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Tồn kho này trong điều kiện kinh doanh bình thường không có gì đáng nói. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh khó khăn, việc giãn cách xã hội kéo dài khiến các dự án buộc phải chậm lại, dẫn đến dự án cứ "chềnh ềnh", không thể bán được, áp lực lên dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp.

Và những số liệu trên của 20 doanh nghiệp niêm yết chưa thể đại diện cho toàn bộ thị trường. Còn rất nhiều các doanh nghiệp bất động sản khác, nếu được thống kê đầy đủ, không ngoại trừ khả năng những con số này còn lớn hơn rất nhiều.

"Số liệu tồn kho của doanh nghiệp niêm yết chưa phản ánh được hết con số thực của hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản trên cả nước. Còn nhiều doanh nghiệp khác chưa niêm yết… Hàng tồn kho có thể nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, do giãn cách xã hội kéo dài không thực hiện được, do năng lực chủ đầu tư yếu kém, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn… Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên trong trường hợp xấu sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung”, một chuyên gia Bất động sản nhấn mạnh với VnEconomy.

Kể cả trong kịch bản khả quan nhất, bức tranh thị trường bất động sản cuối năm 2021 cũng diễn biến xấu hơn so với dự báo trước đó của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp.

 Không khí bi quan bao trùm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang gặp những khó khăn rất lớn do dịch bệnh

Trải qua thời gian dịch bệnh và khó khăn kéo dài, tâm lý lạc quan trên thị trường gần như đã không còn. Không chỉ Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung mà lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng có cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản trong những tháng tới. 

"Thị trường bất động sản đang đối mặt với những thách thức chưa từng có trong lịch sử", bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc, tỏ ra bi quan khi chứng kiến đại dịch Covid-19 và giãn cách xã hội đang làm thị trường gần như tê liệt.

Còn ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group ví Covid-19 như một cơn bão có sức càn quét nặng nề thì nền kinh tế và thị trường bất động sản cũng giống như một cái cây đang đương đầu với giông tố; trong đó, chủ đầu tư và sàn giao dịch chính là thân cây và lá cây - những bộ phận dễ bị tổn thương nhất, chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Tâm lý bi quan hiện nay đã khác với thời điểm này năm ngoái. Lúc đó, mặc dù chịu tác động tiêu cực của dịch bệnh nhưng cả chủ đầu tư và khách hàng đều trong tâm thế chờ đợi, quan sát. Hầu hết mọi người đều khá lạc quan và cho rằng Covid-19 chỉ ảnh hưởng tạm thời đến nền kinh tế và tại Việt Nam, những diễn biến của dịch bệnh có thể sẽ không nghiêm trọng như nhiều nước trên thế giới.

Tuy nhiên, thực tế sáu tháng đầu năm nay đã chứng minh điều ngược lại. Thị trường bất động sản đang gặp những khó khăn rất lớn trên tất cả các khía cạnh, chưa biết khi nào sẽ kết thúc.

Dự báo về triển vọng thị trường bất động sản nửa cuối năm 2021 và năm 2022, bà Dung cho rằng, với kịch bản thứ nhất, khả quan hơn, trong trường hợp dịch bệnh được kiểm soát vào cuối tháng 9, thị trường sẽ chứng kiến sự sụt giảm vô cùng lớn về nguồn cung. Trong cả năm 2021, nguồn cung căn hộ tại TP. HCM sẽ giảm 29% và Hà Nội giảm 5% so với năm trước.

Bà Dung dự báo số căn bán được trong sáu tháng cuối năm sẽ giảm nghiêm trọng thay vì vẫn tăng trưởng như hồi đầu năm do những khó khăn trong tiếp cận khách hàng của chủ đầu tư và hoạt động liên quan đến công chứng, ngân hàng của các giao dịch mua bán bất động sản.

Đối với kịch bản thứ hai - kịch bản xấu hơn của thị trường, giả sử dịch bệnh được kiểm soát trong quý IV, thậm chí là kéo dài sang đầu năm năm 2022, nguồn cung cả năm 2021 sẽ thấp hơn nguồn cung trong một quý tại TP. HCM thời điểm trước dịch. Bên cạnh đó, giá bán cũng sẽ bình ổn thay vì tăng nhẹ như ở kịch bản khả quan.

Nhìn chung, ở cả hai kịch bản, thị trường bất động sản đều diễn biến rất xấu. Kể cả trong kịch bản khả quan nhất, bức tranh thị trường cũng tối hơn rất nhiều so với dự báo trước đó của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp. Những khó khăn đối với thị trường vẫn sẽ còn tiếp diễn trong thời gian dài, bà Dung nhận định.

Doanh nghiệp "sức cùng, lực kiệt" 

Triển vọng thị trường bất động sản không mấy tích cực được cho là điều hoàn toàn dễ hiểu trong bối cảnh hoạt động của các doanh nghiệp đang bị ảnh hưởng nặng bề bởi dịch bệnh và các lệnh giãn cách xã hội hiện nay.

Theo bà Hương, cả chủ đầu tư và sàn giao dịch đều đang đối diện với vô vàn thách thức. Đối với các chủ đầu tư, kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp bị phá vỡ một cách nghiêm trọng, các sự kiện bán hàng bị tạm ngưng. Hầu hết các chủ đầu tư dự án đều phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh giảm từ 30% thậm chí cao hơn do các hoạt động bị ngưng trệ vì dịch bệnh.

Bên cạnh kế hoạch kinh doanh, việc triển khai thi công xây dựng dự án cũng bị đình trệ do tiến độ thi công các công trình xây dựng bị ảnh hưởng do giãn cách xã hội, giá vật liệu xây dựng leo thang làm gia tăng chi phí đầu vào đáng kể cho doanh nghiệp.

Đại dịch cũng làm biến động nguồn lao động phục vụ cho công trường. Sau khi dịch bệnh qua đi, việc tìm kiếm nhân công lao động cho các công trình là vấn đề lớn của các nhà thầu. Như tại dự án Van Phuc City, trong năm nay, doanh nghiệp chỉ có thể đảm bảo được khoảng 70% tiến độ trong 12 hạng mục công trình xây dựng trọng điểm được triển khai theo kế hoạch, bà Hương chia sẻ.

Không chỉ các chủ đầu tư, hệ thống các sàn môi giới bất động sản cũng bị ảnh hưởng nặng nề không kém. Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, dịch bệnh bùng phát đã khiến tình hình kinh doanh của hầu hết các sàn giao dịch gần như đóng băng. 

Giãn cách xã hội khiến môi giới bất động sản không thể gặp mặt, tiếp xúc, tổ chức sự kiện mở bán. Mọi kế hoạch kinh doanh, từ các mục tiêu trong năm đến mục tiêu dài hạn đều bị tác động, ảnh hưởng nặng nề.

Việc doanh nghiệp bất động sản không mở bán và bán được hàng đã tác động ngay lập tức đến những con số của thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2021. 

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung bất động sản tại TP. HCM đã giảm 9% so với sáu tháng đầu năm ngoái. Cả thị trường chỉ có 6.000 căn hộ được chào bán. Đây là số lượng nguồn cung thấp nhất trong lịch sử. Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan hơn khi số căn mở bán chỉ đạt 8.000 căn hộ, thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Nếu như trong hai quý đầu năm 2020, nguồn cung bất động sản tại TP. HCM cũng suy giảm do dịch bệnh, nhưng vào nửa cuối năm thị trường đã tăng trưởng trở lại, chủ đầu tư tự tin tung sản phẩm ra thị trường thì hiện nay, tình hình đã xấu hơn rất nhiều.

Trong nhiều tháng gần đây, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8, nguồn cung hầu như không xuất hiện trên thị trường bất động sản. Các lệnh giãn cách xã hội liên tiếp được thực thi khiến chủ đầu tư không thể thực hiện bất cứ một hoạt động chào bán nào.

Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán trong các quý cũng có sự chênh lệch rõ rệt, phụ thuộc vào tình hình dịch bệnh.

Từ việc giảm nguồn cung khiến người mua nhà không còn nhiều lựa chọn về sản phẩm đã dẫn đến nguồn cầu cũng giảm theo. Song, một trong những tín hiệu tích cực của thị trường được bà Dung chỉ ra là lượng tiêu thụ của năm nay vẫn khá khả quan so với năm ngoái.

Theo số liệu của CBRE, số lượng căn bán được tại TP.HCM tăng 28% và Hà Nội tăng 20% trong 6 tháng đầu năm 2021. Tại TP. HCM, hơn 80% số lượng căn chào bán có thanh khoản, còn tại Hà Nội, con số này là 50%.

Nguồn cung khan hiếm nhưng nguồn tiền dự trữ và nhu cầu an cư của người dân vẫn có đã khiến giá bất động sản tiếp tục tăng trưởng. Tại TP. HCM và Hà Nội, mức giá bán sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2021 tăng lần lượt 16% và 9% so với cùng kỳ năm 2020.

Cùng với nguồn cung khan hiếm, mức tăng giá này còn đến từ việc tăng giá đất tại nhiều địa phương và chi phí vật liệu, chi phí lưu thông hàng hoá, nhân công tăng cao do dịch bệnh. Mặt khác, việc giá căn hộ tại TP. HCM tăng mạnh còn do sự xuất hiện của các căn hộ siêu sang với giá bán lên đến 7.000USD/m2.

Không chỉ ảnh hưởng đến thị trường căn hộ để bán, dịch bệnh diễn biến phức tạp cũng đang khiến hoạt động cho thuê căn hộ suy yếu do nhu cầu giảm từ nhóm chuyên gia, người nước ngoài.

Nguồn cung căn hộ cho thuê rất lớn trong khi không có nguồn cầu đã khiến giá thuê và lợi nhuận của nhà đầu tư giảm mạnh. Nếu như trước dịch, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP. HCM đạt từ 7 - 9%/năm thì sau khi đại dịch diễn ra, con số này đã giảm một nửa, chỉ còn từ 4 - 6,5%/năm. Đặc biệt, trong quý II, với sự bùng phát mạnh mẽ của dịch bệnh, lợi suất cho thuê căn hộ chỉ còn tối đa 4%.

Với bức tranh hiện tại vô cùng khó khăn, bà Dung cho rằng, sự hồi phục và phát triển của thị trường phụ thuộc rất nhiều vào khả năng kiểm soát dịch bệnh, tốc độ tiêm vaccine.

Tuy nhiên, một thực tế cần nhìn nhận là sau gần hai năm dịch bệnh, nguồn lực dự phòng của các doanh nghiệp đang cạn dần. Do đó, khi dịch bệnh qua đi, việc tái đầu tư để khôi phục các hoạt động phát triển dự án và bán hàng là thách thức lớn. Sau dịch, doanh nghiệp bất động sản cũng giống như một cơ thể mắc Covid -19 vừa khỏi bệnh, sẽ rất khó để có sức khoẻ tốt để hồi phục và phát triển nhanh chóng.

Theo TheLEADER

Luật sư tư vấn miễn phí

Gọi ngay
0902818158- 0906834543
0906834543
0902818158

Tin pháp luật

CÁC ĐỐI TÁC

  • Nhà Đất Phúc An Khang
  • The Diplomat
  • The NewYork Review of Book
  • CogitAsia
  • Reuters
  • Viet Studies
  • The NewYork Times
  • TIME
  • Bloomberg Bussiness