Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở với người nước ngoài.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Văn phòng Luật Sư Nguyễn Minh Trí! Hiện nay em co một căn hộ chung cư đang cho người nước ngoài thuê. Sau khi ký hợp đồng và cho khách vào thuê, em mới phát hiện ra hộ chiếu của khách đã hết hạn và đang được gửi về nước để làm mới, và khách không đưa ra được bất kỳ giấy tờ nào thê hiện họ vẫn còn có quyền cư trú ở lại Việt Nam. Việc này đã kéo dài 1 tháng và họ vẫn yêu cầu em chờ để có thể lấy giấy cần thiết đi đăng ký tạm trú tạm. Trong trường hợp này, liệu em có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng không? và nếu có thì em sẽ phải chịu những gì? Em xin cám ơn?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Văn phòng Luật Sư Nguyễn Minh Trí. Với thắc mắc của bạn, Văn phòng Luật Sư Nguyễn Minh Trí xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

- Tại Điều 32 Luật nhà ở năm 2014 quy định về trường đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.

- Căn cứ vào quy định này thì trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, trừ các trường hợp sau đây:

+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014;

+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

+  Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

+  Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

+  Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

+ Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật nhà ở năm 2014 thì trong trường hợp của bạn không thuộc trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu trong trường hợp của bạn, bạn vẫn muốn tự mình chấm dứt hợp đồng thuê nhà với người nước ngoài này mà trong hợp đồng thuê không thỏa thuận về việc bồi thường hợp đồng khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hậu quả pháp lý đặt ra khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ căn cứ vào quy định của Điều 426 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

“Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”.

Căn cứ vào quy định này thì trong trường hợp bạn đơn phương chấm hợp đồng thuê nhà với người thuê nhà thì bạn phải có trách nhiệm thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.

- Đối với trường hợp của bạn, nếu như không khai báo tạm trú cho người nước ngoài thuê nhà và người nước nước ngoài không khai báo tạm trú sẽ bị xử lý như sau:

+ Tại điểm h khoản 3 Điều 8 Nghị định 167/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng cháy và chữa cháy; phòng, chống bạo lực gia đình có quy định về việc không khai báo tạm trú cho người nước ngoài thuê nhà để ở thì sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng.

+ Và tại điểm e khoản 2 Điều 17 Nghị định 167/2013/NĐ-CP có quy định người nước ngoài không khai báo tạm trú sẽ bị phạt tiền từ 500.000 đồng đến 2.000.000 đồng.