TIN TỨC

fanpage

Thống kê truy cập

  • Online: 40
  • Hôm nay: 106
  • Tháng: 30010
  • Tổng truy cập: 3572391
Chi tiết bài viết

BẢN NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP HỒ CHÍ MINH hiệu chỉnh

Lời dẫn mùa đông năm 2019  2.12.2019

Mùa thu năm 2016 ,những ngày mưa gió  ,xem xét bản dịch của  Chuyên viên pháp lý về đất đai Minh Hiếu ,Minh Phúc   trong cái Văn phòng nhỏ bé  bên cạnh Chùa Xá Lợi Q3  ( cách nhà thờ đức Bà với tượng toàn thân  Đức Mẹ Maria  khoảng 1200 m ) ,

Khi xem xét và hiệu chỉnh bản dịch  mới thấy ra rằng người nước ngoài  nhất là Mỹ , Anh , Pháp … rồi Singapore … khi họ đến một xứ sở  Đông Nam Á để bỏ tiền ra đầu tư  ,họ đều nghiên cứu rất kỷ lưỡng , bài bản có hệ thống .

Các Ngân hàng thế giới , Quỹ IMF ,  UNIDO … củng các Trường Đại học hàng đầu như Harvard ,Oxford … đều là những trung tâm nghiên cứu ,khảo sát những vấn đề chiến lược rất ư  cụ thể . Khác xa với kiểu quản trị quốc gia kiểu ăn to nói lớn  ,đếm cua trong lổ , rút ra một cách vội vàng qua đêm ý tưởng rất trong sáng từ  Triết học  Mác Lê  để kết luận các việc cụ thể hằng ngày ( khác nào Nhà sư hoặc   các vị Linh Mục thực hành mục vụ tôn giáo khi  trích dẫn Kinh  từ  2000 năm trước  để giải thích việc hiện tại )

Bản dịch này từ đó giúp thấy rỏ hơn vì sao 10 năm qua ào ạt mọc lên hàng loạt căn hộ ở cận Trung Tâm TPHCM .

 

‘ về thị trường căn hộ của thành phố HCM còn nắm vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn fdi. Thông qua “ các báo cáo về bất động sản”, người nước ngoài đã và đang mua các căn hộ trong thành phố .HCM với một tỷ lệ đáng kinh ngạc. Khoảng 85% nguồn tiền đầu tư fdi đỗ trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2007. Ngoài ra thành phố .HCM còn thu hút thêm 2.5$ tỉ vào lĩnh vực bất động sản so với trước kia là 2.1$ tỉ. “

thị trường  căn hộ thành phố .HCM được chia ra thành 3 loại. Loại thứ nhất là căn hộ giá cao nằm ở trung tâm thành phố  được chỉ trong hình5 , hầu hết được đầu tư bởi các nhà đầu tư trong nước, và rất ít dự án nước ngoài đầu tư vào trung tâm, chỉ là giá căn hộ nơi đó quá cao. Loại thứ 2, là một nhóm căn hộ giá cao của các nhà đầu tư nước ngoài tập trung ở ven  thành phố trung tâm, chủ yếu ở quận 2 và 7,  họ có xu hướng hợp lại với nhau và giá thành của họ cao hơn các dự án các tỉnh  lân cận. Loại thứ 3, là các loại căn hộ trung cao bao gồm các loại giá thấp của các chủ đầu tư  trong nước    

        Cũng giống như là  thành phố trong thế giới thứ 3, việc kết nối chính trị và mạng lưới xã hội là chìa khoá để thành công trong việc đầu tư ở Thành phố  ( KIM, 2008:pp32-34).

   Bản nghiên cứu cũng giải thích về Phú Mỹ Hưng , về đầu tư nhà thấp tầng ,cao tầng Quận 2 , Quận 9 , giải thích về ưu thế tiếp cận gần từ vị trí đầu tư căn  hộ đến các tiện ích công cộng như bệnh viện ,trường học , nơi mua sắm …

  Bản nghiên cứu cũng nói về xu hướng tâm lý người Việt chọn lực giữa căn hộ và nhà vườn

Tuy nhiên trong số các loại nhà ở đó thì căn hộ không phải là loại hình mà người dân địa phương ưa chuộng.Một vị lãnh đạo” Viện  phát triển nghiên cứu” ở khu vực thành phố  HCM (HIDS)Ông Nguyen trng a. đã giải thích những lý do trên như sau:“có rất nhiều lý do tại sao người Việt Nam  lại thích ở vila hơn là căn hộ. Và lý do thứ nhất bắt nguồn từ việt nam là một đất nước nông nghiệp. Chỉ khoảng 20 năm trước đây, hơn 90% dân số đều làm nông, và đối với việc làm nông, thì đất đai rất là quan trọng.

          Mùa đông 2019 ,thị trường bất động sản đang điều chỉnh với vụ vở trận Condotel Đà Nẵng và đang lan nhanh khắp các tỉnh Miền Trung ,cả Vùng TPHCM . Năm 2020 chắc chắn có nhiều biến động không nhỏ hơn năm 2009 -2010 về kinh tế và về BẤT ĐỘNG SẢN .

 7 11 . Kỷ Hợi Tiểu tuyết . 

NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

 THÀNH PHỐ  HỒ CHÍ MINH

Thực hiện bởi chuyên gia ngoại quốc từ 2009 có sự tài trợ và hướng dẫn của  khoa  bất động sản ở Trường Đại học Harvard

+ PHƯƠNG THỨC ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO  THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

+ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

Sanghoon Jung*,  Du Huynh, Peter G. Rowe

TÓM TẮT

- Trong tiến trình toàn cầu hoá, sự đầu tư vào thị trường bất động sản liên quốc gia ngày càng tăng. Đặc biệt trong các thị trường mới nổi, ảnh hưởng của các nhà đầu tư nước ngoài có tác động đáng kể làm thay đổi diện mạo trong khu vực.

-Trong bản nghiên cứu này, Chúng ta  sẽ được làm rõ về phương thức mà các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường căn hộ trong khu vực THÀNH PHỐ .HCM.

 Vấn đề đặt ra là về động lực nào hay các  loại sản phẩm nào đã được tạo ra và vị trí đầu tư nào được xác định cùng với việc làm rõ, đối chiếu các chiến lược của nhà đầu tư nước ngoài so với các đối tác nội địa. Để làm rõ được điều này, bản nghiên cứu này đã phải tiến hành thực hiện  thu thập các dữ liệu thống kê về dự án căn hộ, cùng với hàng loạt những phân tích về không gian ( địa bàn ) , bao gồm lập bản đồ dạng lưới, phân tích biểu đồ, phân tích yếu tố hồi quy logic đã được tiến hành

Ngoài ra, những tác động nào giữa chủ đầu tư trong và ngoài nước đều được  nghiên cứu một cách thực tế và được bảo vệ. Cũng như các cách thức phát triển đầu tư nước ngoài đều được kiểm chứng thường xuyên. Bêncạnh những thông tin hiện có, bài nghiên cứu này còn  giải thích được những  điều kiện để hình thành những cách thức trên và cũng như nét đặc trưng riêng của nó.

Mở đầu

 Toàn cầu hoá  , dẫn đến việc đầu tư tài sản ra nước ngoài gia tăng đáng kể.   Các điều tiết (định chế )được bãi bỏ dẫn đến việc cơ cấu các nguồn vốn nhàn rỗi trở nên dễ dàng, chính sách được cải cách, giao dịch được thống nhất trên phạm vi toàn cầu, sự cải thiện  liên kết trong truyền thông và công nghiệp vận tải đã làm cho những nhà đầu tư có thể thực hiện các dự án từ quốc gia này đến một quốc gia khác. Đặc biệt là đối với các thị trường mới nổi, việc đầu tư xuyên quốc gia trong việc thay đổi tình trạng khu vự ngày một quan trọng hơn. Do đó, đã xuất hiện vài cuộc nghiên cứu về vị trí mà người nước ngoài đầu tư và tại sao họ lại chọn vị trí đó khi họ tham gia vào thị trường đặc biệt này. Những nhà đầu tư nước ngoài còn có những cuộc nghiên cứu đặc biệt về mối liên kết giữa những mô hình tài chính và người cung cấp dịch vụ trong một vài trường hợp. Điển hình như, Grant và nijman đã nghiên cứu sự phân bổ địa lý của các công ty nước ngoài trong lĩnh vực tài chính và cung cấp dịch vụ ở Arca và Mumbai và phát hiện ra tác động của thị trường đã đưa những công ty nước ngoài bị không gian cô lập ra khỏi những đối chiếu nội địa trong trung tâm thành phố. Trong trường hợp đầu cơ sản xuất, Wei và các đồng nghiệp đã chỉ rõ về chính sách đầu tư của chính quyền địa phương là một yếutố quan trọng để có thể giải thích cho sự liên kết thực hiện của  nhà đầu cơ nước ngoài trong việc nghiên cứu của họ cũng như Nanjing (wei, lou & zhou, leung, li & pan, 2008)

Khi so sánh những khu vực, các nhà đầu tư nước ngoài  có đặc điểm so sánh  là những thuận lợi hơn về tài chính và kỹ thuật thông qua những đối tác  địa phương,  và đối với các thị trường nhà ở trong nền kinh tế mới nổi cũng không ngoại lệ, bởi vì phần lớn các công ty nước ngoài khó có thể thâm nhập vào những thị trường này dễ dàng  như những đối tác  nội địa mà họ đã làm. Các công ty nước ngoài có thể sẽ gặp khó khăn trong kỹ thuật xây dựng cũng như tiếp cận được nguồn tiền, nhưng đối với các công ty địa phương lại có lợi thế hơn từ việc hiểu rõ được nền văn hoá cư trú, đời sống cũng như điều kiện khí hậu v.vv... Và hơn thế nữa họ còn cạnh tranh hơn trong điều kiện giảm giá, họ có một mạng lưới kinh doanh chặt chẽ và nắm rõ được sự thay đổi của luật lệ địa phương. Vì thế, thật không khó khi nhìn thấy được sự cạnh tranh căng thẳng giữa bên đầu tư nước ngoài và bên đầu tư trong nước trong thị trường nhà ở. Vì vậy để có một phương pháp tiếp cận thay thế cần phải có một cuộc phân tích về phương pháp đó.

Tuy nhiên, phương pháp mà các chủ đầu tư bất động sản nước ngoài vận hành khi họ thâm nhập vào một thị trường mới cũng như là đối với các chiến lược và sản phẩm của họ, đã để lại một nghiên cứu quan trọng cho khu vực (vd: chen, wang....) Về  phát triển bất động sản     

Của các nhà đầu tư nước ngoài cùng với việc khai thác nguồn lực và cơ chế đầu tư một cách rõ ràng cùng với sự khác biệt về không gian môi trường địa phương và nhiều hơn thế nữa, ngoài ra cuộc nghiên cứu này còn  đưa ra sự khác biệt trong cách thức đầu tư của chủ đầu tư  nước ngoài so với bản đối chiếu nội bằng nhiều bằng chứng có giá trị. Thông qua việc nghiên cứu về sự phát triển thị trường căn hộ ở thành phố .HCM, không chỉ là một kênh quan trọng đối với các chủ đầu tư gần đây, mà việc nghiên cứu này còn xác định được sự khác biệt như thế nào về điều kiện nơi đầu tư mà người nước ngoài đầu tư so với bản đối chiếu nội địa mà họ đã nghiên cứu cũng như về sản phẩm, kích cỡ, giá thành cả chiến lược đầu tư của họ Đầu tư nước ngoài và thị trường căn hộ ở việt nam:

kể từ thời kỳ đổi mới (chính sách đổi mới) năm 1986, Việt Nam  đã và đang trở thành điểm đến đầu tư đối với nhiều quốc gia. Trãi  qua hơn 10 năm, Gdp nước việt nam tằng trung bình 7.2 % hằng năm. Cùng với  sự sát nhập  gia tăng việt nam đã tiến lên một nền kinh tế toàn cầu, “nước ngoài đầu tư trực tiếp” (Fdi) vào việt nam cũng tăng đột biến. Dòng chảy đồng tiền đầu tư của nước ngoài đạt tỉ lệ khoảng 1.3$ tỷ đến 1.8$ tỷ từ 2002 đến 2006 và tăng vọt lên 6.6 $ tỷ từ năm 2007 và đạt 9.3$ tỷ vào năm 2008 (anwar & nguyen, 2010; asian development bank, 2009).  Việt nam còn là một nước luôn khằng định vị trí trong việc sản xuất hàng hoá “plus one” nên đã thu hút lượng lớn fdi từ các nước korea, singapore, taiwan và là nơi để các nước có thể dễ dàng phát triển thêm nhiều nhà máy mới và thực hiện chiến lược “ china-plus-one” mà ở trung quốc họ không thực hiện được.

qua đó, thật không có gì đáng ngạc nhiên khi mà nền kinh tế trong các thành phố ở việt nam đều thay đổi đáng kể. Tầng suất đô thị hoá ngày một gia tăng từ 19% năm 1984 đến xấp xỉ 27% vào năm 2007 ( mcgee, 2009:p.230). Và phần lớn dân số trong các thành  phố đểu tập trung ở 3 thành phố chính ở vùng ven biển việt nam bao gồm hải phòng-hà nội  ở khu vực đồng bằng sông hồng,Hồ chí minh-Bình dương- đồng nai-vũng tàu tập trung  ở đồng bằng sông cửu long, và còn các vùng ven biển xung quanh đà nẵng. Đặc biệt đối với  thành phố hồ chí minh (HCM) thì có một thuận lợi to lớn trong việc phát triển kinh tế, phần lớn nguồn FDI đểu tập trung ở các khu vực trong thành phố .HCM lên đến 52% so với tồng số nguồn fdi đầu tư và chiếm 72% trong tổng số đầu tư so với các thành phố khác trong khu vực. Hơn thế nữa, về thị trường căn hộ của thành phố HCM còn nắm vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn fdi. Thông qua “ các báo cáo về bất động sản”, người nước ngoài đã và đang mua các căn hộ trong thành phố .HCM với một tỷ lệ đáng kinh ngạc. Khoảng 85% nguồn tiền đầu tư fdi đỗ trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2007. Ngoài ra thành phố .HCM còn thu hút thêm 2.5$ tỉ vào lĩnh vực bất động sản so với trước kia là 2.1$ tỉ.

 

ở Việt nam, khu vực thành thị chủ yếu tập trung vào 3 loại hình nhà ở như là vila, nhà dãy và căn hộ (ly, birkeland & demirbilek, 2010).

          

Tuy nhiên trong số các loại nhà ở đó thì căn hộ không phải là loại hình mà người dân địa phương ưa chuộng. Trong  một cuộc phỏng vấn với một vị lãnh đạo” Viện  phát triển nghiên cứu” ở khu vực thành phố  HCM (hids)Ông Nguyen trọng Hòa. Ông đã giải thích những lý do trên như sau:

“có rất nhiều lý do tại sao người Việt Nam  lại thích ở vila hơn là căn hộ. Và lý do thứ nhất bắt nguồn từ việt nam là một đất nước nông nghiệp. Chỉ khoảng 20 năm trước đây, hơn 90% dân số đều làm nông, và đối với việc làm nông, thì đất đai rất là quan trọng. Vì vậy, khi nông dân chuyển đến thành phố, họ vẫn xem đất đai là một tài sản không thể thiếu.

Còn lý do thứ hai, Việt Nam  chưa thành lập được nhiều loại hình công nghiệp ở Việt Nam  cũng như các bộ phận lao động ở khu vực thành thị. Hầu hết họ đều thoả mãn đối với cuộc sống nông thôn.

Nhưng khi họ lên thành thị, là khu vực lao động, những vấn đề về điện và rác thải  v.v.. Đều có người lo. Nhưng bởi vì họ là nông dân, nên họ muốn tự làm mọi thứ, họ muốn tự đào giếng, tự tạo ra điện, tự bỏ rác. Điều này cũng có nghĩa là do sự công  nghiệp hoá ở việt nam diễn ra quá nhanh, trong khi những người nông dân đó khó có thể thích nghi được với sự thay đổi.

Cùng với nét văn minh thành thị cũng chưa thiết lập hoàn chỉnh. Và hơn thế nữa, phần dịch vụ nói chung thì quá tồi. Nếu điện bị cắt, mọi người sẽ phải đi bộ lên nhiều tầng lầu và phải xách nước bằng tay. Và cứ như thế cho đến ngày nay, một ấn tượng không tốt về căn hộ vẫn còn trong tâm trí họ.

Nói một cách khác, vì tập quán làm nông nên việc thích nghi với đời sống thành thị là một điều khó khăn cùng với việc mất niềm tin vào những dịch vụ địa phương làm cho họ cảm thấy e ngại khi sống trong căn hộ. Tuy nhiên, cũng có vài sự thay đổi trong sự định hướng này. Mặc dù thị trường căn hộ đã có sự thu hẹp gần đây, nhưng giá về giá căn hộ đã từng có sự tăng trưởng trong giữa năm 2000.

Theo ông Hòa, thị phần tiêu thụ căn hộ là những người nước ngoài và những người trẻ sống ở nhiều khu vực khác nhau., cũng vì đời sống của những người nước ngoài từ khu vực đông á rất thích hợp với cuộc sống căn hộ, nên  hầu hết nguồn đầu tư nước ngoài vào việt nam đều bắt nguồn từ khu vực đông á. Và cuối cùng thì từ những thay đổi đó, thị trường căn hộ tăng lên đi nữa chủ yếu là do những thành phần ở tầng lớp trung cao. Biểu đồ 2 cho thấy mối quan hệ giữa loại hình nhà và thu nhập gần đúng với thực tế, biểu đồ chỉ ra cho ta thấy được những người giàu thì ở villa, còn căn hộ thì dành cho những người có thu nhập trên 7,000,000 Việt Nam đồng / tháng.

Qua đó, có một vài lý do căn hộ lại rất phù hợp đối với sự phát triển của các nhà đầu tư nước ngoài.

Lý do đầu tiên, đối với người nước ngoài việc sở hữu đất đai ở Việt Nam  là một điều rất khó khăn và vì lẽ đó với một vùng đất nhỏ họ có thể đầu tư căn hộ để thu lợi nhuận.

Lý do thứ hai, là những thông tin đối chiếu trong khu vực thường bị hạn chế nên thay vì thực hiện số lượng lớn các dự án quy mô nhỏ mà họ thực hiện số lượng nhỏ các dự án với quy mô lớn. Ngoài ra, theo sơ đồ 1 cho ta thấy hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài đều xuất phát từ khu vực phía Đông á, chủ yếu là Đài loan, Hàn quốc, Nhật bản, và Singapore. Vì những khu vực đó thường xuyên phát triển căn hộ và cũng như nguồn nhân lực và sự chuyên môn của họ thì phù hợp cho sự phát triển loại hình căn hộ.

DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN

Trong bản nghiên cứu này được sử dụng một số phương pháp luận chính như là hồi quy logic và phân tích các yếu tố. Vì lẽ đó mà mục tiêu chính của bản nghiên cứu này nhằm tìm ra được những cách thức đầu tư của các chủ đầu tư nước ngoài khác biệt như thế nào so với những nhà đầu tư nội địa, và dựa theo những điều đó để khám phá ra các dự án nào, người  nước ngoài đầu tư và dự án nào thì không đầu tư. Trong nhiều trường hợp các dự án đầu tư nước ngoài được tiến hành hợp tác với các đối tác trong khu vực. Cho đến hiện nay, thì những thông tin này là cách duy nhất để người nước ngoài có thể đầu tư bất động sản vào Việt nam, bởi vì quyền sử dụng sở hữu đất đai đối với nước ngoài vẫn còn bị cấm mãi cho đến  năm 2009. Trong công cuộc hợp tác đầu tư với các đối tác nội địa ở Việt nam thì hầu hết là các doanh nghiệp nhà nước, thường họ chỉ đóng góp đất đai như một hình thức cổ phần trong đầu tư, trong khi đó các đối tác nước ngoài thì  có nhiều động thái trong phát triển phần nào của dự án. Do đó, việc hợp tác đầu tư phát triển căn hộ cũng được phân loại theo kiểu nhị phân như là một hình thức đầu tư của  chủ doanh nghiệp nước ngoài. Theo thống kê, thì cách thức này còn cho phép tiến hành hồi quy logic và sử dụng những yếu tố phân tích nhằm giảm được số lượng các yếu tố không liên quan để  chọn ra những thay đổi có liên quan trong tiềm năng phát triển.

Phạm vi  phân tích được trình bày trong sơ đồ 3 đã bao gồm việc xác định  nơi đầu tư căn hộ của các chủ đầu tư nước ngoài ở trung tâm thành phố và các khu mới phát triển như quận 2, quận 7 và quận 9. Kể cả tất cả các dữ liệu căn hộ đều được phân loại một cách đầy đủ để tránh lựa chọn sai lầm.

Toàn bộ 180 dự án đã được thẩm định ( trong đó 139 dự án đầu tư trong nước và 41 dự án đầu tư nước ngoài), các dữ liệu về 180 dự án đó  đều được kiểm tra bởi các chuyên gia bất động sản trong khu vực. Các dữ liệu dự án căn hộ được sử dụng trong bản nghiên cứu này đều lấy từ các trang mạng bất động sản của người việt nam như trang  muabánnhàđất.com.Việt Nam

Trong trang web này còn có các dữ liệu bao gồm mặt đơn vị, giá 1 m2 đất và vị trí của mỗi dự án. Giá tối thiểu và tối đa về mặt đơn vị và giá 1m2 đất    được chọn lựa cố định. Khoảng thời gian đến trung tâm thành phố cũng được chọn lọc để có thể nắm rõ được khoảng cách tiếp cận giữa căn hộ của chủ đầu tư nước ngoài và trung tâm thành phố. Trong thành phố HCM, thì trung tâm thành phố vẫn đứng ở vị trí thành phố năng động bậc nhất. Giao dịch thương mại, kinh doanh và là nơi đáng xem xét khi quyết định sống ở đây. Bản phân tích này sẽ chỉ rõ các đặc điểm của mỗi dự án, khoảng thời gian đến trường, bệnh viện, cửa hàng, rạp chiếu phim và nhà hàng và hơn thế nữa,  độ cao cũng được kể đến để đo lường các rủi ro ngập lụt và các mẫu Gis ở thành phố  được tạo ra trên google earth để có thể tính toán được những sự thay đổi cùng với việc tiến hành phân tích không gian.

bởi vì nét đặc trưng của số liệu thống kê dân số trong khu vực nắm một vai trò quan trọng trong quyết định, chọn lựa “tỉ lệ gia tăng dân số” và “ mật độ dân số” một cách cố định. Các dữ liệu dân số của thành phố .HCM đều được lấy cơ quan thống kê thành phố .HCM ( Cục thống kê TPhồ chí minh, 2010). Kể từ khi các dữ liệu về phường có vào năm 2008  và dữ liệu về quận mỗi hàng năm, mật độ dân số được tính toán theo cấp độ phường và tỉ lệ dân số gia tăng được tính theo cấp độ quận. Để nắm rõ được nét đặc trưng trong khu vực của  từng dự án, và những dữ liệu của các quận khác như “ chi phí từ nguồn ngân sách của quận” “khả năng ngành công nghiệp sản xuất phi quốc doanh” “ khả năng sản xuất của khu vực kinh tế gia đình” .”Số lượng gia đình làm buôn bán, số lượng khách sạn, nhà hàng và các dịch vụ”, “số lượng trường học giáo dục đại cương’’ và “số lượng học sinh trên  một giáo viên” tất cả đều được trích ra từ các tài liệu thống kê và cả trong bản giải trình. Ngoài ra những dữ liệu này còn có mối liên hệ với nhau. Ví dụ như khoảng thời gian đến trung tâm thành phố  cũng có nét tương ứng với khoảng thời gian đến trường học, bệnh viện, rạp chiếu phim, nhà hàng và cũng như là mật độ dân số. Để giải quyết được những vấn đề này, việc phân tích các yếu tố (những yếu tố chính) được dùng để chọn ra một vài yếu tố cố định. Giá trị từ việc phân tích các yếu tố có thể đưa vào thay thế các mẫu hồi quy logic. Giả sử cho k là số của các hệ số và n là số các biến độc lập. Mẫu chung của hồi quy được thể hiện qua phương trình sau:

Nơi mà pi là xác suất đầu tư và không đầu tư căn hộ của các nhà đầu tư nước ngoài, Fk là giá trị chỉ số của yếu tố kth. Biến độc lập được chuyển đổi dựa theo phương trình sau:

Nơi mà xk là biến kth và Wkn là một hệ số chỉ số điểm đến dùng để chuyển đổi sự ảnh hưởng của biến độc lập (xk) vào hệ số giá trị Fk. Các hệ số liên hệ giữa biến số và chỉ số

  

nơi mà các hệ số lik  được nêu ra một loạt các chỉ số ở (bản 1) là nơi giải thích rõ phạm vi đóng góp của mỗi hệ số với mỗi biến số.


Ngoài ra, các cuộc phỏng vấn chuyên sâu giữa các quan chức nhà nước và chủ đầu tư nước ngoài được tiến hành thực tế để hiểu rõ các chủ đầu tư có những động lực trong việc quyết định. Đặc điểm thị trường căn hộ thành phố HCM và cảm nhận của người địa phương về đời sống căn hộ cũng được làm rõ. Và hơn thế nữa, còn có hàng loạt các cuộc phỏng vấn chuyên sâu  được nghiên cứu để hiểu được quy trình đưa ra quyết định của các chủ đầu tư.

Kết quả và giải thích

Bảng 1   Loadings of factor analysis.

Như trong fig 4, bất động sản được đầu tư hướng tới các khu vực rìa thành phố và được hình thành một nhóm. Toàn bộ các khu vực đầu tư không quá xa mà cũng không quá gần trung tâm thành phố .

Spatial interpolation of median price per square meter and developer type. Source: drawn by  the author.

Factor  analysis

Chính xu hướng này có thể dùng để áp dụng vào đo chỉ số “đơn vị diện tích” cũng như “giá thành trên /m2 đất”. Xem ở hình5, ta thấy các nhà đầu tư nước ngoài tập trung một nhóm giới hạn ở diện tích, giá thành, khoảng cách so với trung tâm thành phố . Trong khi đó các nhà đầu tư trong khu vực th́ì 3 yếu tố đó luôn thay đổi khác nhau.

Thông qua biểu diễn ở hinh 4, ta thấy được sự kết hợp trung bình giá và kiểu đầu tư, thì thị trường  căn hộ thành phố .HCM được chia ra thành 3 loại. Loại thứ nhất là căn hộ giá cao nằm ở trung tâm thành phố  được chỉ trong hình5 , hầu hết được đầu tư bởi các nhà đầu tư trong nước, và rất ít dự án nước ngoài đầu tư vào trung tâm, chỉ là giá căn hộ nơi đó quá cao. Loại thứ 2, là một nhóm căn hộ giá cao của các nhà đầu tư nước ngoài tập trung ở ven  thành phố trung tâm, chủ yếu ở quận 2 và 7,  họ có xu hướng hợp lại với nhau và giá thành của họ cao hơn các dự án các tỉnh  lân cận. Loại thứ 3, là các loại căn hộ trung cao bao gồm các loại giá thấp của các chủ đầu tư  trong nước    

Chỉ số phân tích

Để phân tích đặc điểm vị trí đầu tư và loại sản phẩm nào của các nhà đầu tư nước ngoài, một loạt những phân tích định tính được tiến hành dựa trên hệ thống dữ liệu thích hợp. Đầu tiên, việc tiến hành phân tích chỉ số giúp chọn ra những biến số nhập tương ứng. Nói tóm lại, việc phân tích chỉ số được dự kiến nhằm để mô tả những thay đổi trong suốt cuộc quan sát và các chỉ số có khả năng thay đổi tương quan cũng như những thay đổi không tương quan với nhau. Kết quả được thể hiện ở bản 1 và 2.

Bản 2 chỉ ra rằng 84% sự thay đổi trong dữ liệu gốc được giải thích thông qua các chỉ số từ 1-6. Ngoài ra, bởi vì các chỉ số từ 7-21 không đáng nói đến, nên chủ yếu tập trung vào các chỉ số từ 1-6 như trong bản 1, chỉ số 1 thể hiện hàng loạt thế mạnh về thời gian đến trung tâm thành phố , các trường học, bệnh viện, rạp chiếu phim và nhà hàng và còn có những hạn chế về mật độ dân số. Vì hầu hết các trường học, bệnh viện, rạp chiếu phim và nhà hàng đều tập trung ở trung tâm thành phố , dường như trong chỉ số 1 có một sự tương quan so với vị trí. Ngoài ra, khi xem qua hình fig 3 mật độ dân số chủ yếu tập trung cao ở gần khu trung tâm thành phố  và giảm dần ở khu vực rìa thành phố . Vì vậy chỉ số 1, có thể được gọi là “chỉ số tiếp cận”, chỉ số này cũng có xu hướng tăng dần, nó biểu hiện mật độ dân số ngày càng rời thành phố  đến các vùng rìa hơn. Còn chỉ số thứ 2 có hàng loạt lợi thế về thay đổi giá, chỉ số này có thể được gọi là “chỉ số giá ’’. về chỉ số thứ 3 thì có những lợi thế như “ chi phí từ nguồn ngân sách quận” “giá trị của những nghành công nghiệp sản xuất ngoài quốc doanh” “số cửa hàng bán lẻ , khách sạn, nhà hàng và các dịch vụ” và “ các trường học chính quy”, chỉ số này cũng có mặt hạn chế như “ số lượng học sinh trên một giáo viên.” Bởi vì tất cả dữ liệu này được xét theo từng quận, nên chỉ số 3 bản chất là để miêu tả các cấp độ của dịch vụ địa phương và có thể được quy vào “chỉ số dịch vụ địa phương khu vực”. Nếu cấp độ dịch vụ địa phương trong khoảng tăng, thì chỉ số 3 cũng tăng. Ở chỉ số 4 thì có thế mạnh về “thời gian đến chỗ làm” và “ tỷ lệ gia tăng dân số”. Bởi vì các nhà máy có nhiều tiềm năng trong việc đáp ứng nghề nghiệp và tỉ lệ dân số gia tăng cũng là một yếu tố có tiềm năng phát triển, nên có thể gọi chỉ số này là “chỉ số tiềm năng phát triển” và cũng như vậy, chỉ số 5 cũng chỉ ra hàng loạt về mặt đơn vị diện tích, nên chỉ số này có thể được gọi là “ chỉ số mặt đơn vị” và cuối cùng là chỉ số 6 có những thế mạnh về “khoảng cách đến vùng nước” và “ giá thành của sản phẩm công nghiệp và bộ phận kinh tế gia đình” có thể được quy vào “chỉ số tiếp cận nguồn nước”.

Phân tích hậu cần

Với 6 yếu tố này, thì hồi quy logic được tiến hành biến số nhị phân của các dự án mà người nước ngoài đầu tư và ngược lại một cách trực tiếp và cũng có thể được phân loại thành biến số“ nước ngoài”. 6 chỉ số trong bản 3 này có tầm quan trọng trong việc thống kê và giải thích biến số “nước ngoài”.

Thông qua bản phân tích này,  thì việc đầu tư đều hướng tới các vùng ven  thành phố  và tần suất đầu tư nước ngoài gia tăng. Về giá, thì các bất động sản đầu tư nước ngoài có giá cao. Qua kết quả của chỉ số 3 và 4 đã chỉ ra xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài đều hướng tới các vị trí có chi phí dịch vụ công cộng thấp nhưng tiềm năng phát triển cao. Vì những hạn chế về chính trị và liên kết xã hội đối với họ (cái mà nắm vai trò quan trọng trong thành phố .HCM), nên họ có xu hướng chọn các vùng có dịch vụ công cộng thấp, nhưng trong những vùng đất có tiềm năng phát triển cao. Như trong chỉ số 6, thành phố .HCM là khu vực đồng bằng, nên các vùng đất ít cao, gần nguồn nước, và là nơi có nền kinh tế mạnh mẽ, cũng vì có một số ít những đồi cao trong thành phố nên ngập úng thường xuyên xảy ra. Vì thế, các vùng đất cao thường có lợi thế hơn trong việc xây dựng nhà ở. Trong khi đó, thì việc xây nhà gần các dòng sông  được ưa chuộng hơn trong thị trường nhà ở khu vực. Có rất nhiều tên gọi cho những bất động sản gần khu vực sông như River park, Riverside v.v. Bởi những vùng đất thấp giúp dễ dàng tiếp cận sông, nên khoảng cách đến sông là một cái gì đó trái ngược so với giá trị của nhà ở. Kết quả của hồi quy chỉ ra được xu hướng đầu tư gần sông của các nhà đầu tư nước ngoài, cho dù có nhiều rủi ro ngập úng. Những kết quả này vẫn còn phù hợp với  kết quả từ cuộc phỏng vấn với các nhà đầu tư Hàn Quốc, như sau.

Bởi vì các cấp độ dịch vụ địa phương còn thấp đối với những vị trí chúng tôi đầu tư, nên chúng tôi phải đưa ra các dịch vụ tốt hơn. Và để cung cấp được dịch vụ như thế, mật độ đầu tư bất động sản cần phải tăng, mặt khác giá cũng phải có lộ trình tăng.

Nói tóm lại, thì việc hồi quy logic đã chỉ ra xu hướng  đầu tư của người nước ngoài tập trung ở khu rìa thành phố  ngoài ra các sản phẩm của họ có xu hướng ngày càng tăng thêm  và giá thành cũng cao hơn so với các đối tác nội địa. Cấp độ dịch vụ công cộng vẫn còn thấp, các vùng đất dễ bị ngập úng, các khu vực kém phát triển vẫn còn nhiều, nhưng tiềm năng phát triển lại cao. Vì lý do đó mà làm họ thúc đẩy việc hình thành một  mới chỉ bởi vì những thua thiệt về điều kiện so với những những điều kiện của các nhà đầu tư trong nước.

Nghiên cứu trường hợp : quận 3 và 7

Để hiểu được nhiều thông tin về những cách thức của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, việc nghiên cứu bổ sung  được tiến hành trên khu vực quận 2 và 7, nơi các nhà đầu tư nước ngoài trọng tâm đầu tư. Đầu tiên, trong trường hợp quận 7, Phu My Hung (PMH) vị trí được đầu có cường độ cao. Ban đầu là một khu vực đầm lầy cách trung tâm thành phố  7 km, PMH là một dự án lớn của thành phố .HCM nhằm phát triển ra phía Nam thành phố .

Tập đoàn Trung tâm thương mại & phát triển (CT&D), là một công ty của người Đài Loan đã kết hợp với chính quyền thành phố  trong việc phát triển khu chế xuất Tân Thuận (EPZ) và PMH (NGO&HUYNH, 2010; WAIBEL, 2004). Và cHO SỰ PHÁT TRIỂN EPZ, chính quyền thành phố  đã thành lập tập đoàn để có thể cùng đầu tư với CT&D. Nói cách khác, thì tập đoàn PMH, là tập đoàn được hình thành giữa tập đoàn CT&D của Đài Loan và một bên là IPC đại diện  cho chính quyền thành phố để bắt đầu và kiểm soát việc đầu tư.

Sau khi việc đầu tư bắt đầu có những tiến triển giữa những năm 1990, các nhà đầu tư trong khu vực ăn theo. Vì họ không thể nào tìm được vùng đất nào trong khu PMH, họ chọn những vị trí dễ dàng tiếp cận nguồn lợi nhuận có sẵn ngày càng gia tăng giá trị trong khu PMH. Fig 6 và fig 7 đã thể hiện tương ứng với sự đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài ở PMH và các nhóm căn hộ của nhà đầu tư nội địa gần khu vự PMH. Các máy cẩu trong fig 7 hàm ý cho ta thấy các dự án đầu tư của nhà đầu tư nội địa vần còn chưa hoàn chỉnh trong khi các dự án của nhà đầu tư nước ngoài đã xây xong.

Theo quan điểm về giá và chất lượng, thì dự án của các nhà đầu tư nội địa rẻ hơn so với các nhà đầu tư nước ngoài, với giá thấp hơn nhưng chất lượng vẫn tốt. Ngoài ra, còn có các dự án về khu đô thị mới của các nhà đầu tư Hàn Quốc ở khu vực phía Nam Quận Nhà Bè. Nói tóm lại, các cách thức chung trong đầu tư căn hộ ở Quận 7 mà tiên phong đầu tiên là các nhà đầu tư Đài Loan ở rìa đô thị, và kế tiếp là các nhà đầu tư nội địa và những nhà đầu tư nước ngoài khác. (fig8).

Một nhóm các nhà đầu tư nước ngoài khác thì đầu tư vào Quận 2. Sự thành công của các nhà đầu tư Đài Loan trong Quận 7 đã thu hút nhiều nhà đầu tư khác từ Singapore và Hàn Quốc vào THÀNH PHỐ .HCM. Tuy nhiên, bởi vì các nhà đầu tư Đài Loan đã khai thác triệt để ở quận 7, nên họ tiếp tục đầu tư vào Quận 2, nơi có những điều kiện tương tự như ở Quận 7. Khu vực Quận 2 có lợi thế gần trung tâm THÀNH PHỐ  thông qua quốc lộ và không phải chậm phát triển như ở Quận 7. Còn như ở Quận 7, các dự án của nhà đầu tư nước ngoài thì đắt đỏ và có chất lượng hơn là các dự án của nhà đầu tư nội địa. Tuy nhiên, khu vực Quận 2 trong nhiều năm hoàn thiện vẫn không thể hiện sự khác biệt giữa nhà đầu tư nội địa và nước ngoài. Về mặt này, thì Quận 2 khác biệt so với Quận 7. Tóm lại, đầu tư phát triển PMH là một bài học đối với các nhà đầu tư trong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài. Chứng kiến việc thay đổi giá trị đột ngột các vùng ven THÀNH PHỐ , họ chọn việc đầu tư ra các vùng ven đó.

2 nhóm trên đã chỉ ra những khác biệt trong việc quyết định vị trí đầu tư. Như trong trường hợp Quận 7, quyết định vị trí đầu tư vẫn còn chưa rõ. Cho dù việc phát triển đó là một phần kế hoạch phát triển khu vực phía Nam của chính quyền THÀNH PHỐ  và nhà đầu tư Đài Loan nắm vai trò quan trọng trong việc quản lý thực hiện dự án và huy động vốn. Theo ông Võ Trần Chí, nguyên là bí thư thành uỷ THÀNH PHỐ , trong khi bắt đầu xây dựng Tân Thuận EPZ ở VIỆT NAM,  ý tưởng về PMH (PHU MY HUNG) được khởi xướng từ ông Lawrence S.Ting, sau này là CEO của CT&D và Phan Chanh Duong, sau này là CEO của IPC (Vo, 2005).

Ngoài ra, còn một số các nhà đầu tư cá nhân quyết định nơi đầu tư. Vì thế, cách thức mà các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Quận 7 không phải hoàn toàn  do nhà nước can thiệp cũng như do tác động của thị trường. Mặt khác, việc quyết định đầu tư vào Quận 2 của nhà đầu tư nước ngoài thì do yếu tố tác động của thị trường nhiều hơn so với Quận 7. Và cũng là kế hoạch trọng điểm của Thành phố HCM đối với khu vực Quận 2, ngoài ra dựa trên việc phân tích thị trường và tác động của nó cũng làm các nhà đầu tư cá nhân quyết định vị trí đầu tư.

KẾT LUẬN

Vì sao những vấn đề trên lại xảy ra? Khi xét đến chỉ số tiếp cận. Việc đầu tư vào ngoại thành và  tạo thành một cụm đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Vì đối với việc mua lại đất đai là một chướng ngại trong việc kinh doanh của họ. Và những vùng đất gần trung tâm Thành phố thì càng khó hơn đối với họ khi xét về mặt chính trị, luật sở hữu đất đai và nền kinh tế trong khu vực. Cũng bởi vì chỉ có ít thông tin về cách thức hoạt động của thì trường bất động sản, nên đầu tư vào vùng ngoại thành thì ít rủi ro hơn. Vì thế, họ chỉ có thể đầu tư vào các khu vực mới phát triển, nơi mà tiềm năng cao và sở hữu dễ dàng, có thể hình thành một giá trị mới. Những quyết định này được nhóm lại một nhóm, và lần lượt, tăng cường việc đô thị hoá. Như trong bản phân tích đã nêu rõ, xu hướng đầu tư ra ngoài Thành Phố của nhà đầu tư nước ngoài có cường độ ngày càng cao so với các đối tác nội địa.

Khi xét các chỉ số về giá và mặt đơn vị, kết quả cho thấy rõ các căn hộ của nhà đầu tư nước ngoài thường lớn hơn về kích cỡ lẫn về giá thành trên một m2. Nếu 2 đặc điểm này đều cao, thì đơn vị giá một căn hộ sẽ cao hơn so của nhà đầu tư nội địa. Và hơn thế nữa, là việc cạnh tranh sẽ có nhiều khó khăn đối với nhà đầu tư nước ngoài trên phương diện giá thành đối với nhà dưới đất cùng với những thông tin bổ ích cho việc kinh doanh, mạng lưới xã hội, và những liên kết chính trị. Cũng giống như là  thành phố trong thế giới thứ 3, việc kết nối chính trị và mạng lưới xã hội là chìa khoá để thành công trong việc đầu tư ở Thành phố  ( KIM, 2008:pp32-34). Cho dù việc hợp tác giữa chính quyền Thành phố  và doanh nghiệp tư nhân ở VIỆT NAM tạo ra một mạng lưới xã hội để chào đón các nhà đầu tư mới , (KIM,2008 P.50), thì các nhà đầu tư nước ngoài vẫn bất lợi hơn so với các nhà đầu tư trong nước. Cũng như áp dụng quy trình tố tụng . Nhưng với khu vực PMH là một ngoại lệ là nơi mà nhà nước đặc biệt thoả thuận và thiết lập cho việc tán thành thực hiện dự án và cấp phép trong một phần phía Nam của Thành phố, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài đều phải chịu đựng những khó khăn trong trong quy trình tố tụng.(kim,2008 : p.77)

Cuối cùng, cả hai dịch vụ cộng đồng địa phương và chỉ số gần nguồn nước đã khám phá ra hướng đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài ra những nơi có điều kiện nghèo nàn hơn so với những dự án của chủ đầu tư trong nước. Để giải quyết nguy cơ ngập lụt, họ xây dựng những con đê và còn quảng cáo bất động sản của họ là những khu nhà ở ven sông, để có thể vượt qua được những thiếu hụt về các dịch vụ chung, họ còn tiến tới việc xây dựng một quần thể căn hộ giá cao có chổ ở bao hàm cả các dịch vụ cho cư dân. Để vượt qua những bất lợi này, nhà đầu tư nước ngoài còn tập trung sản phẩm của họ vào các phân khúc thị trường khác nhau và hướng tới việc phát triển những căn hộ hạng sang với kích cở lớn hơn và giá cao hơn, như đã thấy trong phần chỉ số.

        Khi xét qua nhiều trường hợp, thì hầu hết cách thức đầu tư chung của các nhà đầu tư nước ngoài là hướng tới các vùng ngoại thành và là những tiên phong trong việc đầu tư vào các vùng sình lầy ẩm ướt bất lợi trong xây dựng như ở khu Quận 7, và sau đó các nhà đầu tư nội địa cũng xây dựng các căn hộ theo cách thức đó nhưng với giá thành rẻ và chất lượng tốt gần với chất lượng căn hộ của nhà đầu tư nước ngoài. Một số các nhà đầu tư nước ngoài khác còn tiếp nối những cách thức trên vào Quận 2 nơi có các điều kiện tương tự như Quận 7. Tuy nhiên khi xét về giá và chất lượng, thì họ vẫn bám chặt trong phân khúc căn hộ giá cao với chất lượng tốt.

Những cách thức đầu tư trên là một cái gì đó khác so với các cách thức đầu tư trong nhiều lĩnh vực khác trong khu vực như về tài chính, các dịch vụ cung cấp và các nghành sản xuất.  Đối với lĩnh vực tài chính và cung cấp dịch vụ, thì các công ty nước ngoài thì bị cô lập nhiều hơn so với các đối tác trong khu vực, nhưng họ luôn có một đặc điểm là luôn bám vào trung tâm Thành Phố chừng nào còn các chính sách của nhà nước trong khu vực tác động lên các nghành sản xuất thì cách thức đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài trong khu vực vẫn phải chịu những áp lực từ hai phía thị trường và chính sách nhà nước. Như trong trường hợp Quận 7, PMH (PHU MY HUNG) là một phần dự án lớn của nhà nước nên các quyết định đầu tư đều được thực hiện khi có sự tham gia của người nước ngoài, còn như ở Quận 2, thì việc quyết định đầu tư đều bị tác động bởi thị trường.

Mặc dù trong tiến trình toàn cầu hoá, thì sau tất cả mọi việc,  nhà đầu tư nước ngoài vẫn là người nước ngoài. Dựa trên việc thiếu các thông tin về thị trường khu vực và mạng lưới xã hội, cũng như là những bất lợi trong các yếu tố giảm thuế, họ càng ngày chuyển ra các khu vực xa hơn là ở trung tâm THÀNH PHỐ , và từng bước kết hợp lại thành một nhóm với nhau, để tạo ra một giá trị mới từ một khu vực có nhiều điều kiện khó khăn. Thậm chí sau tất cả những khó khăn, và chờ đợi đó. Thì quan điểm của khu vực và chính trị vẫn không cho các nhà đầu tư nước ngoài đạt được nhiều lợi nhuận. Như trong trường hợp PMH, các đối thủ cạnh tranh trong khu vực đã phản ánh rằng những nhà đầu tư nước ngoài đã đạt quá nhiều lợi nhuận, và thế là chính sách thuế nhà nước bắt đầu thay đổi để mà đánh thuế các dự án đầu tư đó ( Ngo & Huynh, 2010: pp 16-17).

Khả năng duy trì của những cách thức này cũng nên được xem xét lại. Trong tình trạng FDI ngày một gia tăng hướng vào trong việc phát triển bất động sản ở VIỆT NAM , bao quanh vấn đề đô thị hoá thì cách thức đầu tư này làm cho dễ dàng  trong việc giảm đầu tư vào  khu trung tâm thành phố . Để có thể bảo quản môi trường ở khu trung tâm thành phố , các danh mục về đầu tư bất động sản nên được chuẩn bị liệt kê rõ ràng và thủ tục pháp lý cũng nên rõ ràng hơn. Khi tiến tới việc phát triển trung tâm thành phố , việc đầu tư phát triển nên được kiểm soát một cách đúng đắn nhằm tránh tình trạng lan rộng bừa bãi. Cơ sở hạ tầng thích hợp và các dịch vụ công cộng cũng nên cung cấp đúng đắn.

Có thể những cách thức đầu tư này cũng có thể áp dụng vào các Thành phố   khác ở việt nam , hoặc trong một quốc gia khác? Áp lực giữa người nước ngoài và đối tác nội địa có sự khác nhau dựa theo mỗi nền văn hoá kinh doanh của mỗi nước, chính sách nhà nước, và v.v.v. sự khác biệt giữa hệ thống pháp luật và môi trường có thể đưa ra sự khác biệt trong cách thức đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào mỗi Quốc gia. Trên một khía cạnh khác, thì quyền sở hữu đất đai còn gặp nhiều rắc rối trong khu trung tâm Thành phố  và các nhà đầu tư nước ngoài thiếu hụt về mạng lưới xã hội ở nhiều Quốc gia đang phát triển là chuyện thường tình hay thấy. Để trả lời câu hỏi này, cần có những cuộc nghiên cứu cụ thể.

Ghi nhận

Các tác giả rất biết ơn sự hổ trợ tài chính từ khoa  bất động sản ở trường Đại học Harvard thông qua trợ cấp nghiên cứu tiến sĩ. Và đặc biệt biết ơn đối với các cán bộ cơ quan nhà nước và các nhà đầu tư ở Việt nam  đã sẵn sàng chia sẽ kinh nghiệm để giúp cho việc hoàn thành bản nghiên cứu này.

 

Luật sư tư vấn miễn phí

Gọi ngay
0902818158- 0906834543
0906834543
0902818158

Tin pháp luật

CÁC ĐỐI TÁC

  • Nhà Đất Phúc An Khang
  • The Diplomat
  • The NewYork Review of Book
  • CogitAsia
  • Reuters
  • Viet Studies
  • The NewYork Times
  • TIME
  • Bloomberg Bussiness