Không chỉ gặp khó khăn khi dòng vốn tín dụng tiếp tục bị siết, thị trường bất động sản đầu năm 2020 đang phải đối mặt với rủi ro mới xuất phát từ dịch bệnh do virus corona chủng mới.

Thị trường bất động sản năm 2020 được dự báo sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng tiêu cực từ lộ trình siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước.

2020 tiếp tục lộ trình siết tín dụng

Sau năm 2019 gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản năm 2020 được dự báo sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng tiêu cực từ lộ trình siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Rõ thấy nhất là theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN, tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn từ ngày 1-1-2020 đến hết ngày 30-9-2020 vẫn được duy trì ở mức 40% như trong năm 2019 nhưng bắt đầu từ ngày 1-10-2020 đến hết ngày 30-9-2021 sẽ được kéo giảm về 37%; từ ngày 1-10-2021 đến hết ngày 30-9-2022 giảm xuống còn 34% và từ ngày 1-10-2022 chỉ còn 30%.

Cũng theo Thông tư 22, các khoản cho vay phục vụ đời sống dưới 4 tỉ đồng và các khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở không có tài sản bảo đảm là chính nhà ở đó sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 100%. Các khoản cho vay đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà tổng số tiền từ 4 tỉ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150%.

Việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn như trên sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản do đặc thù dự án ở lĩnh vực này chủ yếu là vay vốn dài hạn. Về cơ bản, động thái của NHNN được đánh giá là tương đồng với cách kiểm soát tại nhiều thị trường bất động sản trên thế giới và phù hợp với bối cảnh hiện nay của Việt Nam.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh với việc dòng vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản khá lớn, thị trường rơi vào trạng thái ai cũng có thể tung ra sản phẩm, làm tăng nguy cơ bong bóng, gây hệ lụy không chỉ với thị trường địa ốc, mà cả với ngành ngân hàng và nền kinh tế.

Theo thống kê, tín dụng đổ vào bất động sản cả nước trong chín tháng đầu năm 2019 là 1,5 triệu tỉ đồng, tăng gần 14,6% so với cuối năm 2018 và cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế, chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế. Số liệu này bao gồm cả cho cá nhân vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà khi có thể có một phần không nhỏ trong số các khoản vay này chuyển sang đầu tư bất động sản.

Điểm tích cực là sau những ý kiến phản hồi, NHNN đã kéo dài lộ trình siết chặt tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tới năm 2022, thay vì siết mạnh ngay trong năm 2020. Đây được xem là khoảng thời gian trì hoãn vừa đủ để các doanh nghiệp bất động sản làm quen với quá trình siết chặt kiểm soát tín dụng.

Mặc dù vậy, về tổng thể, nguồn vốn dành cho lĩnh vực bất động sản sẽ không còn dồi dào và việc rót vốn của các ngân hàng cũng không còn dễ dãi như trước. Vì vậy, khó khăn với doanh nghiệp bất động sản là rất rõ ràng nhưng không phải với tất cả doanh nghiệp.

Những doanh nghiệp gặp khó chủ yếu sẽ rơi vào nhóm đối tượng tay ngang, chưa có kinh nghiệm phát triển hoặc “tay không bắt giặc”. Trong khi đó, với nhiều doanh nghiệp, dù tín dụng bị siết, nhưng vẫn có thể tìm đến các kênh huy động vốn khác (điển hình như phát hành trái phiếu doanh nghiệp) để triển khai dự án và bán hàng tốt.

Quan trọng là ở cách thức triển khai dự án và chuẩn bị cân đối tài chính theo từng giai đoạn sao cho phù hợp. Các doanh nghiệp đủ năng lực sẽ tồn tại, còn doanh nghiệp nào yếu sẽ bị thị trường loại bỏ, thanh lọc. Về lâu dài, việc ngân hàng siết cho vay cũng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Dịch bệnh khiến bất động sản du lịch gặp khó

Ngoài khó khăn về vốn đã xuất hiện trong năm 2019, đầu năm 2020 ngành bất động sản lại đối mặt với một rủi ro lớn là dịch do virus corona chủng mới, nhất là phân khúc bất động sản du lịch.

Theo đánh giá chung, trong 3-6 tháng tới, dịch bệnh sẽ có ảnh hưởng rõ nét nhất đến hoạt động du lịch ở Việt Nam. Với việc tạm ngừng cấp visa nhập cảnh từ Trung Quốc, khách du lịch từ quốc gia này đến Việt Nam được dự báo sẽ sụt giảm mạnh trong thời gian tới. Do đó, tình hình du lịch tại các tỉnh và thành phố như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh... sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực. Ngoài ra, khách du lịch quốc tế và khách trong nước cũng sẽ giảm các hoạt động du lịch đến những địa phương này.

Theo đánh giá nhanh của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), phân khúc bất động sản du lịch (villa biển, condotel, khách sạn) ở khu vực vốn thu hút nhiều du khách Trung Quốc sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề. Đặc biệt, phân khúc condotel vốn được dự báo sẽ rất khó khăn trong năm 2020, khi nguồn cung lũy kế đã đạt 15.000 sản phẩm trong khi lượng hàng tồn kho còn khoảng 15.000-20.000 sản phẩm, thì với tình hình dịch bệnh sẽ càng khó khăn hơn.

Với phản ứng dây chuyền, sự khó khăn của thị trường condotel nhiều khả năng sẽ tác động về tâm lý khiến dòng vốn đầu vào các phân khúc sản phẩm khác như đất nền, nhà phố ở các thành phố du lịch trở nên eo hẹp.

Các doanh nghiệp đang niêm yết trên sàn chứng khoán có dự án, danh mục tập trung tại các khu vực chịu ảnh hưởng mạnh bởi dịch bệnh bao gồm: Công ty cổ phần tập đoàn C.E.O (CEO), Công ty cổ phần Đầu tư LDG (LDG), Công ty cổ phần tập đoàn Đất Xanh (DXG), Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR). Hầu hết các mã cổ phiếu này đều sụt giá mạnh (7-10%) trong các phiên gần đây.

Theo TheSaiGonTimes