TIN TỨC

fanpage

Thống kê truy cập

  • Online: 82
  • Hôm nay: 334
  • Tháng: 35153
  • Tổng truy cập: 3577534
Chi tiết bài viết

Bức tranh màu xám của thị trường bất động sản

Lời bình 5/12/2020  .Chỉ còn 19 ngày nứa là Đêm Noel , Tháng 12 rồi tiếp theo là 1/2021  mang mùa Đông về cùng một số Đại sự kiện của 5 năm 2015 -2020 rất mang  tính quyết định ban đầu đối với Thời Vận đến giữa kỷ 21  2050 . 

Tuy vẫn là gió mùa Đông thổi về mang theo hơi lạnh khiến cho bao nhiêu người tự cảm thấy ấm áp trong căn phòng ,trong chiếc xe ô tô  ,dưới mái nhà ... trong hang ..  mà lâu nay mình không tự cảm . Khoãng 95%  người trong cõi nhân sinh này đang hưởng dụng cái ấm áp bình thường đó với nhiều mức độ cảnh giới khác nhau .Nhưng vẫn còn khoãng 5 % con người thiếu hơn 50% cái ấm bình thường ấy  và khoãng 0,1 % là gần như trần trụi trước gió Đông . Chúa Hài đồng sinh ra trong Hang đá với bài Thánh ca cho cõi người này .

Đấng Thích Ca  6 năm thiền tập dưới cội Đại bồ đề đễ rồi khám phá ra chân lý trong Triết học nhà Phật  : Giáo lý Duyên khởi .rồi từ đó Tứ diệu đế và Bát chánh đạo . Các kinh giảng của Thích ca trong 60 năm tiếp đó cũng là nói rỏ thêm những điều khám phá của Ngài dưới cội bồ đề .

 Vậy nên ,cái gió lạnh mùa Đông mới làm cho con người cảm cái ấm . Cái gió ấy chỉ trên Trái đất mới có  . Đó là Phong thiên tiểu Súc . Gió thổi trên trời . Quân tử khởi sự bằng việc nhỏ ,rất nhỏ .

Thị trường bất động sản  đã có 10 năm  phát triển ,mở rộng ra các thành phố trãi dài trên cả nước Việt Nam .  Mười năm trước ,bất động sản Vĩnh Phúc , Bắc Ninh , Ninh Bình là gì ??? Nay ,khác hẵn . Sam sung với hàng 10 tỷ USD  đầu từ cùng 30 tỷ GDP hàng hóa đã  kéo Bất động sãn Đồng bằng bắc bộ lên thấy rõ . 

 300 tỷ USD bất động sãn đang thế chấp trong các ngân hàng .  Điều đó 10 năm trước ,không thể tưởng . 

 Cho nên ,Chuyện Bất động sãn màu xám  bởi vướng mắc các thủ tục ,chồng chéo luật , rồi Covid 19 ... là chuyện khá bình thường . Màu xám  thậm chí màu đen sậm của bất động sản chỉ là một thời điễm dừng ngắn và nhẹ để rồi lại cất cánh sau 2022 - nếu cuối 2021 thì tuyệt với . Khi giòng tiền đầu tư mới chãy vào VN cho giai đoạn 2021 -2030  với khoãng 6-700 tỷ Usd thì những ngày sắp tới sau 2022 sẽ là ngày hội mùa xuân của Bất động sãn ,của đất nở Hoa . Thông thường ,trước khi đón gió Xuân thì phãi trãi qua mùa thu và mùa đông ...Hiện nay chỉ mới cuối thu .1 số doanh nghiệp bds yếu vốn ,tay không bắt giặc ,.kinh doanh chủ yếu bằng chiêu lừa ,lạm ,lươn lẹo ...đã và đang rơi rụng ..như lá vàng khô trước gió lạnh .

Đa số ,những nhà đầu tư nhỏ lẽ ,dựa vào vốn mình là chính chỉ mong an cư lạc nghiệp thì nay đang ủ ấm trong căn hộ ,dưới mái nhà ấm áp đầu đông .....

 TPHCM đang trên đường trở thành 1 Trung tâm tài chính Châu Á ,- trước tiên là củ Đông Nam Á - Bất động sãn TPHCM có quyền hướng tới các đàn anh đi trước như HongKong ,Sing ,, . 

Mùa đông ,Phong thiên tiểu súc  21 âm lịch tháng 10 năm Canh tý 

Ô Sào trí huệ ẩn sĩ .

   

Chưa hết khó khăn vì thủ tục hành chính gây ra, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục hứng chịu những tổn thất nặng nề bởi đại dịch Covid-19, làm trầm trọng thêm những khó khăn sẵn có của thị trường bất động sản trong 3 năm gần đây.

Thị trường khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị nhà nước hỗ trợ tháo gỡ cơ chế để có thêm nguồn cung, giúp giảm giá nhà đất ///  ẢNH: ĐÌNH SƠN

Thị trường khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị nhà nước hỗ trợ tháo gỡ cơ chế để có thêm nguồn cung, giúp giảm giá nhà đất

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Giá vẫn “neo” cao

Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) bị sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Dù bị tác động bởi đại dịch, nhưng giá bán nhà trên thị trường sơ cấp vẫn “neo” cao. Giá nhà chỉ giảm trên thị trường thứ cấp (hầu hết do bán lại, chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ) và thị trường BĐS cho thuê. Giao dịch bị sụt giảm dẫn đến nhiều doanh nghiệp (DN) gặp khó khăn về thanh khoản. Trong lúc đó, đa số người tiêu dùng cũng bị giảm thu nhập làm sụt giảm khả năng tạo lập nhà ở. Đại dịch Covid-19 đã tác động rất lớn đến phân khúc BĐS cho thuê, BĐS du lịch, condotel; môi giới BĐS và khoảng 35 ngành nghề có liên quan.

Chính giá bất động sản đang bị đẩy lên quá cao, vượt quá thu nhập trung bình của người dân đến 20 lần khiến DN khó bán được hàng

Ông Đinh Duy Trinh (Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn BĐS Việt Nam)

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường đang phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp khi căn hộ cao cấp chiếm đến 72,5% nguồn cung, cao nhất trong tổng số nhà ở thương mại, tăng 24,5% so với 9 tháng năm 2019.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (tức khoảng 35 triệu đồng/m2), cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng (khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm).

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn BĐS Việt Nam, cho biết mấy chục năm làm BĐS, ông chứng kiến chưa bao giờ thị trường BĐS, các DN lại rơi vào tình cảnh khó khăn như lúc này. Chưa bao giờ giá BĐS bị đẩy lên quá cao như hiện nay. Điển hình như ở Bình Dương, hiện giá bán căn hộ đã lên đến 40 triệu đồng/m2, trong khi nhiều dự án cũ trước đây ở Q.2 đang mua bán lại khoảng 50 triệu đồng/m2. Hay một dự án ở Q.Thủ Đức đang chào bán 4.000 USD/m2, dự án Masteri Centre Point ở Q.9 chỉ cách Đồng Nai một con sông nhưng cũng bán đến 60 - 65 triệu đồng/m2. Chính giá BĐS đang bị đẩy lên quá cao, vượt quá thu nhập trung bình của người dân đến 20 lần khiến DN khó bán được hàng.

Trong khi đó, lý giải về giá BĐS đang ở mức cao ngất ngưởng, lãnh đạo một tập đoàn BĐS tại TP.HCM nói rằng hiện nay giá đầu vào của DN đang quá cao do thủ tục hành chính  kéo dài lê thê, nhiêu khê, mấy năm trời chưa xong được một dự án. Điển hình như dự án của công ty ông ở Q.7 (TP.HCM) đã 4 năm vẫn chưa đóng được tiền sử dụng đất. Trong 4 năm đó, chỉ tính riêng chi phí vốn bình quân lãi suất khoảng 10%/năm đã đẩy giá BĐS tăng gấp đôi. Không những thế, đất DN dù mua đất trực tiếp của dân vẫn phải tiếp tục đóng thêm một khoản tiền sử dụng đất theo giá thị trường cũng gần bằng tiền mua đất. Điều này đồng nghĩa với việc DN phải mua đất 2 lần. Không dừng lại ở đó, để hoàn thành một dự án thì chi phí “lót tay” cũng không phải là nhỏ. Tất cả những điều này đã đẩy giá BĐS tăng cao. Tuy nhiên cũng không loại trừ yếu tố lợi nhuận của DN tại một dự án ít nhất phải đạt 50% mới dám làm vì những rủi ro quá lớn về thủ tục hành chính gây ra.

“Xin” cơ chế

Theo ông Lê Hoàng Châu, những khó khăn của DN BĐS đang vấp phải từ thị trường, nguồn vốn, dịch bệnh, DN có thể vượt qua, nhưng có một cái “ải” khó vượt qua nhất là cơ chế, chính sách, các quy định của pháp luật hiện hành. Nếu những điều này không được cải thiện, không được tháo gỡ thì không chỉ DN BĐS “chết” mà ngay cả người dân cũng bó tay khi không thể tiếp cận được nhà đất với giá rẻ, phù hợp thu nhập. Các DN không “xin” hỗ trợ về tài chính mà “xin” hỗ trợ về cơ chế, chính sách.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng hiện nay thời gian làm thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thường mất trên dưới 3 năm, có một số trường hợp lâu hơn, do chưa có cơ chế xử lý các thửa đất công nằm xen cài trong dự án hoặc do Sở TN-MT đang đề xuất thu thêm tiền sử dụng đất đối với đất đường nội bộ, cây xanh trong khuôn viên dự án nhà chung cư, hoặc phần diện tích tầng hầm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư (mà các công trình, phần diện tích này đã được tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư trước đó). Do đó, UBND TP.HCM cần chỉ đạo Sở TN-MT, Sở Tài chính phối hợp chặt chẽ để đẩy nhanh hơn nữa quy trình, thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở. “Thời gian là vàng là bạc, nếu thủ tục hành chính, nhất là khâu đóng tiền sử dụng đất được đẩy nhanh sẽ hỗ trợ DN và giúp giảm giá BĐS. Không những thế, TP cần đẩy nhanh việc cấp sổ hồng cho khách hàng. Đây là vấn đề gây bức xúc cho người mua nhà”, ông Nghĩa nói.

Do đó, ông Châu kiến nghị Chính phủ tháo gỡ được một số vướng mắc cho các dự án đầu tư như chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư, dự án nhà ở mà DN có quỹ đất hỗn hợp không phải thực hiện thủ tục đấu giá đất, đấu thầu dự án. Công nhận chủ đầu tư là nhà đầu tư khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời quy định rõ dự án nhà ở mà nhà đầu tư quỹ đất hỗn hợp được thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của luật Đầu tư và nhà đầu tư được công nhận là chủ đầu tư dự án. “Hãy cho DN thực hiện đánh giá sơ bộ tác động môi trường khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thay vì phải làm báo cáo khả thi đánh giá tác động môi trường như trước đây vừa hình thức đối phó, vừa mất thời gian, vừa tốn kém, lãng phí”, ông Châu đưa kiến nghị và đề xuất UBND TP.HCM gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, trong đó sớm ban hành quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại gồm 4 bước.

Cụ thể, bước 1 lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của luật Đầu tư 2014 (từ ngày 1.1.2021 là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư). Bước 2 lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, theo quy định của luật Quy hoạch đô thị. Bước 3 là thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính như: lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật,

 cấp giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59 của Chính phủ; lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Bước cuối cùng là lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư; cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà trong dự án nhà ở thương mại.

Đối với 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng từ ngày 10.12.2015 đến tháng 9.2018 do vướng mắc quy định phải có 100% đất ở, nay vướng mắc này đã được luật Đầu tư 2020, luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 giải quyết nên đề nghị UBND TP có hướng giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho DN, nhằm tăng nguồn cung cho thị trường, từ đó hạ giá nhà đất. Bởi đến nay số dự án này chưa có thông tin được tháo gỡ.

“Đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được khởi công xây dựng các công trình, đồng thời tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án. Bởi hiện nay các nhà đầu tư bị yêu cầu phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp giấy phép xây dựng. Yêu cầu này không phù hợp với các quy định của pháp luật và cũng không phù hợp với thực tiễn hoạt động của các dự án nhà ở thương mại. Nên UBND TP cần chỉ đạo Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho nhà đầu tư đã có quyết định giao đất dự án nhà ở, để được phép khởi công xây dựng các công trình, đồng thời tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án”, ông Châu kiến nghị.

Theo Thanh Niên

Luật sư tư vấn miễn phí

Gọi ngay
0902818158- 0906834543
0906834543
0902818158

Tin pháp luật

CÁC ĐỐI TÁC

  • Nhà Đất Phúc An Khang
  • The Diplomat
  • The NewYork Review of Book
  • CogitAsia
  • Reuters
  • Viet Studies
  • The NewYork Times
  • TIME
  • Bloomberg Bussiness