TIN TỨC

fanpage

Thống kê truy cập

  • Online: 68
  • Hôm nay: 713
  • Tháng: 7452
  • Tổng truy cập: 5140771
Chi tiết bài viết

Con số nợ xấu năm 2011 chỉ là 10 % so với con số thực 2016

Lời Bình của Trí Huệ ẩn sĩ

Tiền là thủy : tiền đưa vào lưu thông chảy đều đều tuần hoàn qua gan là Ngân Hàng  huy động xử lý vốn (Mộc : Bộ Máy xử lý ,lọc thải ) rồi Thận Bộ Tài Chính (Bơm máu lên Tim – Hỏa Trung Tâm hệ thống chính trị kinh tế ) thu liễm Oxy ( tăng giá trị từ môi trường  bên ngoài ) chảy đi toàn bộ nền kinh tế xã hội ( trong đó có não là Bộ chỉ huy  hành Hỏa )

Phải lấy máu đã nạp dưỡng chât từ Thổ Tỳ nền Kinh tế công nghiệp nông nghiệp tiêu hóa mọi nguyên liệu từ bên ngoài để tạo ra giá trị gia tăng sơ cấp .

 Hiện trạng Tiền thủy  giảm tối đa mối liên hệ với Thổ - Vì cho rằng Thổ đã là Thủy tướng = lạm phát quá mức . Nên phải giảm tiền chảy vào Thổ làm cho thổ bớt ngậm thủy =vì ngậm quá nhiều rồi –mà lo sinh Kim (công nghiệp ,hàng hóa ) tái tạo Thủy vượng – nhưng phải hưu đã .

Hiện tượng gọi là khủng khoảng cũng tợ như cao thấp huyết áp chỉ là nhất thời mà thôi . tuy vậy vẫn nhiều case đột quỵ  thể chế chính trị sập .

Chưa có nền KT nào  chết vì khủng khoảng mà chỉ có nền KT vượt qua Khủng hoảng đi lên như Mỹ , Qua Khủng khoảng để  gây chiến tranh rồi bị người ta xúm lại mần thịt xong rồi  lại phát triển tốt như Nhật ,Đức, Ý .Nga qua Khủng khoảng đầu kỷ 20 nổ ra Cách mạng lê nin rồi trở thành Liên Xô 70 năm sau bị tan ra – có vỏ hình thức –thay vỏ mới  để phát triển tiếp .

 Trong dịch lý có quẻ Chấn vi Lôi  khủng khoảng là chấn động .Nhưng vạn vật xuất hồ chấn . tức là vạn vật sinh ra từ vụ khủng khoảng . Do vậy ,mọi người thấy chấn thì hoảng loạn . Thức giả quán đạo biến thông thì thấy thường hằng .

Rồi sẽ đâu vào đấy cả .

Báo động nợ xấu tại ngân hàng

Fitch dự đoán nợ xấu của NH Việt Nam ở mức 13% tổng dư nợ. Nếu căn cứ vào phản ánh của các NH, nợ xấu có khả năng không dưới 100.000 tỉ đồng, chừng 5 tỉ đô la Mỹ.

Báo động nợ xấu tại ngân hàng

Không phải ngẫu nhiên phần lớn các ngân hàng bắt đầu lo lắng về nợ xấu. Với lãi suất cho vay cao như hiện nay, chắc chắn sẽ có không ít doanh nghiệp lợi nhuận làm ra không đủ trả lãi ngân hàng. Cho vay lãi suất càng cao, rủi ro càng lớn – qui luật bất thành văn ấy tồn tại từ lâu trong giới ngân hàng.

Những ngân hàng có truyền thống kiểm soát tốt nợ xấu “bật mí” cho đến tháng 5-2011 nợ xấu của họ đã tăng khoảng 0,5% so với mức cuối năm ngoái. Một số ngân hàng thừa nhận mức tăng là 1%, thậm chí 1,5 -2%. Thí dụ ngân hàng A có nợ xấu vào cuối năm 2010 là 2,5% trên tổng dư nợ, mức hiện tại là 3% hoặc 3,5% hay 4%.

"Giả sử hiện nay tỷ lệ nợ xấu 3,2% này không thay đổi, thì con số nợ xấu của các ngân hàng lên đến 84.800 tỉ đồng. Thực tế, nếu căn cứ vào phản ánh của các ngân hàng, nợ xấu có khả năng không dưới 100.000 tỉ đồng, chừng 5 tỉ đô la Mỹ "

Nợ xấu của các tổ chức tín dụng trên địa bàn TPHCM đến hết tháng 4-2011 ở mức 4,2% tổng dư nợ, tăng từ mức 3,9% của tháng 3-2011, trong đó các công ty cho thuê tài chính có nợ xấu lên đến 26,3%, nợ xấu của khối quốc doanh là 5,6% và cổ phần là 2,9%. Đây là thống kê của chi nhánh NHNN thành phố được Cục Thống kê công bố lại. Tổng dư nợ đến cuối tháng 5-2011 của các ngân hàng ở thành phố là 748.900 tỉ đồng, tính ra nợ xấu tới 31.290 tỉ đồng, tương đương gần 1,52 tỉ đô la Mỹ. Với cả nước, con số tuyệt đối nợ xấu sẽ lớn hơn nhiều.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Giàu cho biết tổng dư nợ cho nền kinh tế vào cuối năm ngoái bằng 1,2 lần GDP. GDP năm 2010 được Tổng cục Thống kê công bố 106 tỉ đô la Mỹ, tức 2,067 triệu tỉ đồng (tỷ giá lúc đó là 19.500 đồng/đô la Mỹ). Tính ra dư nợ của năm 2010 của hệ thống ngân hàng khoảng 2,48 triệu tỉ đồng. 

Bây giờ là số liệu của năm 2011. Theo NHNN, năm tháng đầu năm nay tăng trưởng tín dụng ở mức 6,92%, nâng tổng dư nợ toàn ngành lên 2,65 triệu tỉ đồng. 

Ngày 25-12-2010 giải trình về lãi suất trong cuộc họp do Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức, Thống đốc Nguyễn Văn Giàu công bố nợ xấu đến lúc bấy giờ là 2,5% tổng dư nợ. Nếu tính cả nợ của Vinashin thì tăng thêm 0,7%, tức 3,2%.

Giả sử hiện nay tỷ lệ nợ xấu 3,2% này không thay đổi, thì con số nợ xấu của các ngân hàng lên đến 84.800 tỉ đồng. Thực tế, nếu căn cứ vào phản ánh của các ngân hàng, nợ xấu có khả năng không dưới 100.000 tỉ đồng, chừng 5 tỉ đô la Mỹ.

Điều quan trọng là số nợ trên mới chỉ tính theo chuẩn mực phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro của Việt Nam, theo đó nợ được trả từng phần, từng tháng từng quí. Nếu đến hạn mà không trả được phần nợ đó, thì chỉ phần nợ đó được đưa vào nợ xấu. Trong khi theo chuẩn mực quốc tế, nếu phần nợ đến hạn không trả được, thì toàn bộ khoản nợ phải được xếp vào nợ xấu. 

Chính vì thế khi đánh giá về nợ xấu của các ngân hàng Việt Nam theo chuẩn quốc tế, các tổ chức như Fitch Rating đưa ra dự đoán nợ xấu của ngân hàng Việt Nam ở mức 13% tổng dư nợ.

Nguy cơ nợ xấu sẽ trở nên rõ hơn vào cuối quí hai, đầu quí ba năm nay khi các doanh nghiệp “ngấm đòn” lãi suất. Cho dù các ngân hàng đã giảm hạn mức tín dụng, nợ xấu vẫn chưa có cơ hội giảm ngay.

Nợ xấu của các doanh nghiệp niêm yết cũng không nằm ngoài tình trạng chung của nền kinh tế. Có doanh nghiệp trên sàn nợ vay bằng 22 lần vốn chủ sở hữu. Chỉ cần hạch toán đầy đủ lãi vay phải trả, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cầm chắc lỗ trong nửa đầu năm.

Theo Hải Lý - TBKTSG

Lê Minh Châu 
16:56 (GMT+7) - Thứ Ba, 24/5/2011 


Kể cũng nực cười là mặc dù các vị tay cầm cả bó đuốc mà vẫn chưa thấy ánh sáng cuối đường hầm. Đã không ‘trường vốn’ mà lại đặt kỳ vọng lợi nhuận quá cao ở phân khúc ‘cao cấp’ nên vốn liếng cũng đã ‘đặt cửa’ này hết rồi. Hàng thì chưa bán được làm sao quay vòng vốn được. 

Đừng trông mong ở sự ‘cứu cánh’ trong thay đổi chính sách tài chính tiền tệ. Nhà nước chẳng ‘dại’ gì mà ‘chịu trận’ thay cho các vị. Không ai dại gì mà đánh đổi cả sự ổn định vĩ mô, cả mục tiêu kiềm chế lạm phát vì lợi nhuận của các vị. 

Tình trạng ‘dở khóc, dở cười’ này chỉ có thể thực sự chấm dứt khi các vị thức thời giảm giá một cách hợp lý để những người có nhu cầu thực sự có thể mua được hàng của các vị. Cũng đâu phải là chịu đau, cắt lỗ mà chỉ giảm bớt lợi nhuận để quay vòng vốn há chẳng tốt hơn là nằm yên thoi thóp. 

Gần đây đã thấy có các động thái ‘chiết khấu’, ‘thưởng’ này nọ… nhưng xem chừng chưa đủ hấp dẫn thị trường. Các vị cầm đuốc phải mạnh dạn soi đường cho chính mình để thoát nhanh khỏi bế tắc chứ đừng chỉ săm soi chân người khác.

Pvd 

Khi ĐT BĐS đem lại lợi nhuận cao hơn và đủ sức thu hút dòng tín dụng, tăng trưởng tín dụng sẽ tập chung vào lĩnh vực này, khiến lĩnh vực SXKD khác khó khăn về vốn. Điều này sẽ đẩy TT BĐS vào tăng trưởng “nóng”. 

Thực tế LXTD đang rất cao. Như vậy việc hạn chế tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng sẽ có hai hệ quả: 

- Nếu duy trì ổn định tín dụng cho khối ĐTSX thì thì tín dụng cho BĐS và phi SX sẽ bị giảm thiểu. Khi đó “bong bóng” BĐS sớm bị xẹp lép, khối BĐS và KD phi SX sẽ lỗ; Tất nhiên khối NH cũng phải chịu thiệt hại đáng kể. Nhưng nền kinh tế chung bị thiệt hại không nhiều, có giới hạn và sẽ sớm ổn định trở lại. 

- Ngược lại, để khối ĐT SXKD tự soay sở, duy trì tín dụng cho khối BĐS và phi SX khác. Khối NH sẽ còn được hưởng lợi tiếp một thời gian nhưng “bong bóng” BĐS sẽ phình to, sớm muộn cũng nổ và không biết điều gì sẽ đến với nền KTVN... Và không ai khác, chính khối NH và BĐS chịu thiệt hại đầu tiên và nhiều nhất. 

Mọi chính sách, mọi giải pháp – cuối cùng – vẫn phải đảm bảo cho khối KDXS ổn định và phát triển thì toàn bộ nền KT mới tăng trưởng bền vững và an toàn. 

Cụ thể hơn, tăng trưởng khối KDSX phải “dương” thì mới có cầu ra cho khối BĐS và KD phi SX... 

Phải chăng, đã đến lúc các NHTM và rồi các NHTM và các NĐT BĐS chuyên nghiệp nên cùng ngồi với nhau, tìm những giải pháp sớm!?

Khi nào đến đáy: giá nhà trung bình đứng giá hiện nay phản án đúng mặt bằng giá trên thị trường căn hộ từ 18 - 20tr/m2 (mức giá này đảm bảo chất lượng xây dựng của BXD, giá mua đất và lợi nhuận của CĐT cao hơn với lãi suất vay). 

Giá nhà cao cấp hiện nay giảm do mặt bằng giá cao, nhà đầu tư không mặn mà, số lượng người mua để ở thấp. Tất cả các yếu tố trên khẳng định giá bán căn sẽ khó giảm hơn nữa do: 

1. Giá xây dựng cơ bản ngày càng tăng từ 6 -8 tr/m2 (theo BXD), mức giá này không thể giảm được hơn. Vậy 1 căn hộ trung bình từ theo chuẩn 50 - 100m2 sẽ mất từ 300 - 600 triệu để xây dựng. 

2. Giá đất nhà ở vĩnh viễn (doanh nghiệp xây dựng trả tiền 1 lần) được tính bằng với giá thị trường, giả dụ khu đất 2.000 m2 dự án diện tích xây dựng hết 50% là 1.000m2/ sàn nhưng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đóng về cho nhà nước căn cứ theo giá thị trường (không theo bảng giá đền bù) tại thời điểm lập dự án là 100 tr/m2 thì sẽ phải đóng toàn bộ là 200 tỷ đồng cho nhà nước (chưa tính tiền mua đất ban đầu). 

Như vậy xây dựng tòa nhà 20 tầng thì sẽ có 20.000 m2 sàn và giá mỗi m2 này là 10 tr/m2. 

3. Lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ tính trên các chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp (lương cán bộ nv, lãi suất vay ngân hàng làm dự án từ 20 -25%/năm...) do đó mức lợi nhuận mong muốn của CĐT thấp nhất cũng phải chiếm 60%/suất đầu tư cơ bản là (6tr xd + 10tr m2 sàn) * 60% = 9.6 tr/m2. 

Vậy người giàu hay ngheo có thể mơ ước mua 1 căn hộ 50 -100 m2 với mức giá (1 + 2 +3 = 25.6 tr/m2) nữa không?

Khóa van tín dụng, bất động sản "liệt"

Thời gian gần đây, Ngân hàng (NH) Nhà nước liên tục có công văn đốc thúc các NH thu nợ cho vay phi sản xuất, trong đó chủ yếu là các khoản vay bất động sản, chứng khoán... Đây là một trong những lý do chính khiến thị trường bất động sản càng thêm khó.

xaNk9pYU.jpg

 

Lãi suất cho vay bất động sản tăng gấp đôi trong hai năm qua Ảnh: T.T.D. - Đồ họa: N.Khanh

fzrq0TJb.jpg

Do thắt nguồn tín dụng đối với thị trường bất động sản nên giao dịch mua bán nhiều dự án căn hộ gần như đóng băng. Trong ảnh: một góc chung cư cao cấp ở quận 2, TP.HCM - Ảnh: Hoàng Thạch Vân

Bất chấp cam kết

Để thực hiện đúng chỉ đạo của NH Nhà nước, các NH đã ngưng cho vay bất động sản, kể cả với dự án NH đã ký cam kết với chủ đầu tư. Hai tuần nay, chị Thảo (Q.Tân Phú, TP.HCM) như ngồi trên lửa vì đã đóng đủ 30% giá trị căn hộ nhưng NH báo không thể giải ngân được do đã hết hạn mức. Chạy đôn đáo hỏi nhiều NH khác, chị Thảo đều nhận được câu trả lời là lãi suất lên đến 24-25%/năm, thay đổi mỗi tháng một lần.

Trong khi đó, anh Vinh - nhân viên một công ty truyền thông tại Q.Phú Nhuận, TP.HCM - mua căn hộ tại Q.Bình Tân từ đầu năm 2009 và đã thanh toán 60% giá trị căn hộ. Mới đây anh yêu cầu NH giải ngân 40% còn lại. Dù NH đã cam kết cho vay từ năm 2009 nhưng nay nhân viên NH đưa ra hàng loạt điều kiện để làm khó, trong đó có việc yêu cầu ngoài lãi suất phải trả một khoản phí “quản lý tài sản” là 2,75%/năm, phí cộng lãi suất lên đến 25,25%/năm.

Trong năm đầu tiên khoản phí này phải được thanh toán một lần, những năm tiếp theo thì trả theo quý. Ngoài ra, khách hàng vay vốn còn bắt buộc phải mua bảo hiểm khoản vay bằng 2% trên 110% giá trị khoản vay hoặc 1% trên tổng giá trị căn hộ nhân với số kỳ thanh toán (mỗi kỳ thông thường là mười năm) tức 15-20 triệu đồng với khoản vay 800 triệu đồng.

Nhân viên NH cho biết khoản phí quản lý tài sản mới áp dụng với khách hàng cá nhân trong vòng một tháng trở lại cho tất cả khoản vay tiêu dùng, cho vay bất động sản. Trong khi trước kia phí này chỉ áp dụng với khách hàng doanh nghiệp.

Ngoài khoản phí này, khách hàng còn chịu rủi ro là thay đổi lãi suất hằng tháng hoặc mỗi ba tháng, biên độ lên đến 7%/năm. Một khoản vay 800 triệu đồng, với lãi suất 22,5%/năm số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng khoảng 19 triệu đồng, tuy nhiên nếu lãi suất tăng lên 29,5%/năm thì số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng lên đến 23 triệu đồng.

Với người vay mới đủ khả năng tài chính cũng bị NH từ chối. Chị Tâm (Q.9) cho biết khi đặt vấn đề vay vốn, nhân viên tín dụng NH

T chi nhánh Thủ Đức cho biết đang có chính sách hạn chế với cho vay bất động sản, đặc biệt vay mua căn hộ do thị trường đóng băng. Ngay cả với những dự án NH đã ký cam kết với chủ đầu tư, NH cũng xem xét cẩn thận. “Nhân viên NH nói dù NH đã ký cam kết với chủ đầu tư nhưng không đồng nghĩa với cho vay mà NH phải xem xét, đánh giá lại khả năng chủ đầu tư trong từng giai đoạn” - chị Tâm nói.

Bán không ai mua

Hàng “tồn kho” và gánh nặng nợ vay

Sự “tê liệt” của thị trường bất động sản trong một thời gian dài vừa qua khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản buộc phải “ôm” một lượng hàng “tồn kho” - các sản phẩm bất động sản - khá lớn và các khoản nợ vay khổng lồ. Số liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất quý 1-2011 của Công ty CP phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) cho thấy tổng giá trị hàng “tồn kho” tính đến cuối tháng 3-2011 của doanh nghiệp này lên tới gần 3.386 tỉ đồng, gồm năm dự án The Everich II, The Everich III, Nhà Bè, Long Thạnh Mỹ và dự án Phan Đình Phùng - Quảng Ngãi. Trong đó, dự án The Everich II hiện đang triển khai giai đoạn 1 và sản phẩm đã được chào bán trong năm 2010, chiếm tỉ lệ khá lớn trong tổng giá trị hàng “tồn kho” với hơn 1.900 tỉ đồng.

Tương tự, Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) có tổng giá trị hàng “tồn kho” gần 3.000 tỉ đồng, Công ty CP đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) hơn 2.150 tỉ đồng, Công ty CP Xây dựng số 5 gần 1.135 tỉ đồng... Ngoài các yếu tố kinh tế vĩ mô khó khăn nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, như nhận định của nhiều chuyên gia, sự “lạm dụng” nguồn vốn tín dụng của hầu hết doanh nghiệp bất động sản là một trong những nguyên nhân dẫn đến các hệ lụy đang tồn tại trên thị trường bất động sản hiện nay.

Lãi suất cho vay quá cao nhiều người đã tính đường tháo chạy nhưng bất thành. Giữa tháng 5-2011, sau một thời gian đắn đo, anh Minh - một nhà đầu tư bất động sản - quyết định chuyển nhượng lại hợp đồng mua căn hộ dự án The Era (Q.7) với mức giá bằng với giá mua, chấp nhận chịu mất xấp xỉ 10% vốn góp ban đầu cho các chi phí môi giới, thuế thu nhập cá nhân... Không riêng gì anh Minh, hàng loạt nhà đầu tư cá nhân trong lĩnh vực bất động sản hiện đang tìm cách bán tống bán tháo các sản phẩm đã lỡ ôm vào trước đó, từ đất nền đến căn hộ.

Chị Hiền, nhà đầu tư đang tìm người để chuyển nhượng hợp đồng mua một căn hộ cao cấp tại Q.2 và một lô đất nền tại Q.9, cho biết sẵn sàng bán với giá rẻ hơn giá mua để cắt lỗ do không thể xoay tiền để tiếp tục góp vốn. “Dù trước đó đã cam kết cho vay nhưng bây giờ liên hệ thì NH làm khó, mà có được giải quyết cho vay cũng không dám vì lãi suất được “hét” lên tới 26%/năm...” - chị Hiền nói.

Nhiều nhà đầu tư tính toán với một căn hộ trung có tổng giá trị 1,2 tỉ đồng, bán cắt lỗ 10% phần vốn góp ban đầu (30% giá trị hợp đồng) thì chỉ mất khoảng 40 triệu đồng, nhưng nếu giữ lại và vay 70% giá trị còn lại thì riêng khoản lãi suất phải nộp đã lên tới 200 triệu đồng/năm với lãi suất hiện nay!

Trong khi khách hàng không xoay được vốn hoặc ngán ngẩm với lãi suất, hàng loạt chủ đầu tư cũng rơi vào tình cảnh “dở khóc dở mếu”, không tung sản phẩm ra bán thì chẳng biết đào đâu ra tiền để tiếp tục triển khai dự án, do “bầu sữa” tín dụng NH đã bị khóa van.

Đã có hàng loạt chủ đầu tư quyết định tạm hoãn kế hoạch chào bán sản phẩm và “đắp mền” hoặc triển khai dự án cầm chừng để chờ lãi suất giảm và ngóng thanh khoản. Các dự án căn hộ của Công ty CP xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình, Công ty CP đầu tư xây dựng Lilama SHB, Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai... là những ví dụ.

Một số chủ đầu tư đã tìm cách lôi kéo khách hàng với nhiều hình thức như hỗ trợ 50-100% lãi suất khoản vay góp vốn, thực hiện các chương trình khuyến mãi như mua nhà trúng nhà, xe hơi, kim cương và thậm chí cả... đất nền!

Tổng giám đốc một công ty bất động sản thừa nhận việc công bố giảm giá bán sản phẩm là điều “tối kỵ” với bất động sản vì sẽ bị những khách hàng mua trước quay lại... đòi tiền, nên hầu hết chủ đầu tư đều giảm giá dưới các “chiêu bài” hỗ trợ, khuyến mãi... để huy động vốn cho dự án. Tuy nhiên dù giở hết bài, các chủ đầu tư cũng không thể lôi kéo được khách hàng.

Khó trả nợ trước hạn

Thực tế từ đầu năm đến nay, nhiều NH đã ngưng cho vay bất động sản, chứng khoán và nâng lãi suất cho vay tiêu dùng lên cao để hạn chế người vay. Tuy nhiên, đến nay chỉ những NH lớn mới có khả năng về đích.

Tổng giám đốc một NH cổ phần cho biết đến nay dư nợ phi sản xuất của NH vẫn chiếm trên 40% tổng dư nợ, trong đó phần lớn là các khoản vay bất động sản có thời hạn từ năm năm trở lên đã được giải ngân từ các năm trước chưa tới hạn trả nợ.

Nhiều NH khác đã ngừng giải ngân từ ba tháng trước và nâng lãi suất lên 23-24%/năm nhằm hạn chế người vay, song song đó NH này tập trung tăng cho vay sản xuất tối đa nhằm kéo giảm dư nợ cho vay phi sản xuất xuống mức thấp. Tuy nhiên, lãnh đạo NH này cho biết không đảm bảo sẽ đáp ứng được yêu cầu của NH Nhà nước do các khoản vay bất động sản đáo hạn thực trả không nhiều. Chủ đầu tư không bán được hàng nên khó có khả năng trả nợ trước hạn.

HẢI ĐĂNG  - ÁNH HỒNG
 
Bất động sản “liệt”: Cắt lỗ...vượt khó 
 
Trước tình hình các ngân hàng (NH) siết lại tín dụng đối với thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư cho rằng giải pháp tốt nhất hiện nay là bán cắt lỗ, lấy tiền trả khoản vay góp vốn trước đó.

Trong khi đó, những người mua căn hộ để ở, chủ yếu là căn hộ giá trung bình với giá trị thấp, xoay xở bằng cách... vay mượn từ người quen.

Trả lại hàng

Đầu tháng 5-2011, anh Bình mang đơn và hồ sơ đến chủ đầu tư xin... trả lại hai lô đất nền một dự án tại huyện Bình Chánh (TP.HCM). Sau khi thương lượng, mặc dù được chủ đầu tư chấp nhận cho trả chậm và không thu lãi phạt nhưng anh Bình vẫn kiên quyết chọn phương án ngừng hợp đồng. “Tôi đã xoay xở hết cách nhưng vẫn không đào đâu ra tiền để tiếp tục góp theo hợp đồng...” - anh Bình nói. Không thuyết phục được anh Bình, chủ đầu tư chấp nhận phương án ngưng hợp đồng với điều kiện chỉ hoàn trả tiền sau khi các hợp đồng góp vốn này tìm được người chuyển nhượng lại, theo kiểu lời ăn lỗ chịu.

Hai lô đất (diện tích 8x20m/lô) được anh Bình mua từ chủ đầu tư với giá 12,8 triệu đồng/m2, tổng giá trị hai hợp đồng gần 4,4 tỉ đồng, anh đã góp được 40%. Tương tự, nhiều khách hàng tìm gặp chủ đầu tư hoặc chủ sàn bất động sản là nhà đầu tư cấp 2 để thương lượng ngưng hợp đồng do không xoay được tiền vì NH đã thắt van tín dụng.

Với những nhà đầu tư lớn mua đến hàng chục nền đất hoặc căn hộ tại một dự án, việc thu hẹp đầu tư là phương án được nhiều người lựa chọn. Anh Minh, đang góp vốn mua 15 căn hộ của một dự án giá trung bình tại Q.7, cho biết đã được chủ đầu tư gọi đến và đề nghị thương lượng lại giá với điều kiện phải tiếp tục góp vốn. Tuy nhiên, theo đề nghị của anh Minh, chủ đầu tư chấp nhận lấy lại 10 căn với điều kiện toàn bộ số tiền hơn 6 tỉ đồng vốn đã góp cho 15 hợp đồng ban đầu phải được dồn trả hết cho năm căn hộ mà anh Minh giữ lại.

Từ chối khách hàng

Trong khi các nhà đầu tư tìm cách để cắt lỗ trước tình hình thị trường bất động sản đóng băng, thì nhiều NH đang phải xoay xở để giảm dư nợ tín dụng bất động sản. Hai năm trước, rất nhiều dự án bất động sản được NH cam kết tài trợ 80%, thậm chí 90% cho người mua căn hộ, thời gian cho vay kéo dài đến 25 năm, nhưng hiện nay các NH lại đưa ra hàng loạt điều kiện ngặt nghèo nhằm từ chối khéo khách hàng.

Tổng giám đốc một NH cổ phần tại Q.1 cho biết với người mua mới, NH chỉ còn cho vay 50%, thậm chí 40% giá trị căn hộ, thời gian cho vay chỉ còn 10 năm. “Đây là hàng rào kỹ thuật để tránh giải ngân vì người đi mua căn hộ ít khi nào có đến 50-60% số tiền mua căn hộ mà chủ yếu dựa vào vốn NH” - vị tổng giám đốc này nói.

Theo các NH, do các điều kiện cho vay mà NH đưa ra quá ngặt nghèo nên hai tháng nay rất ít khách hàng được NH duyệt hồ sơ cho vay. Giải pháp mà nhiều NH áp dụng là tăng lãi suất. Chủ tịch hội đồng quản trị một NH cổ phần cho biết dư nợ cho vay phi sản xuất của NH trong thời gian gần đây giảm từ 40% xuống 29% nhờ... tăng lãi suất.

Mức lãi suất cho vay hiện nay lên đến 25%/năm, gấp đôi so với hai năm trước, do vậy nhiều khách hàng cá nhân không cầm cự nổi đành phải vay nợ người thân để trả trước hạn. Với chủ đầu tư, NH cũng gửi thông báo trước kỳ điều chỉnh lãi suất khoảng một tháng để bên vay cân nhắc, nếu không kham nổi lãi suất thì phải tìm nguồn khác để trả bớt nợ.

Ngoài ra theo các NH, cũng có giải pháp để giảm dư nợ phi sản xuất là đẩy mạnh cho vay sản xuất nhưng giải pháp này khó thực hiện do NH Nhà nước yêu cầu các NH phải duy trì mức tăng tín dụng thực tế dưới 20% trong suốt năm 2011. Doanh nghiệp sản xuất cũng không dám vay vì lãi suất hiện nay quá cao. Gần đây một số NH bị vượt tỉ lệ dư nợ phi sản xuất đàm phán với các NH có tỉ lệ dư nợ phi sản xuất thấp để mua bán nợ với kỳ hạn 7-8 tháng. Đến hạn các NH mua lại khoản nợ đó cộng với khoản phí. Tuy nhiên, thực tế không dễ làm theo cách này do các NH còn dư địa cho vay phi sản xuất ưu tiên vốn cho những mối quan hệ của NH mình hơn là hợp tác chia sẻ với NH khác.

HẢI ĐĂNG - ÁNH HỒNG

Bong bóng“ BĐS ở Việt Nam liệu có “nổ“?

Với tỷ lệ cho vay BĐS khoảng 12- 15% trên tổng dư nợ, tức khoảng 240.000 tỷ đồng, giả sử đổ vỡ thì ngay cả ngân hàng lớn cũng gặp khó khăn chứ đừng nói ngân hàng nhỏ. Vấn đề là bong bóng BĐS ở Việt Nam đã nổ chưa, bao giờ nổ?”

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đặt vấn đề.

Diễn biến trái chiều

TS Lê Xuân Nghĩa cho biết, nghiên cứu chính thức của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cho thấy cầu BĐS vẫn tiếp tục gia tăng, nhưng có sự khác biệt về phân khúc. Cầu mạnh nhất là chung cư mi ni nhưng hiện nay chưa có khung pháp lý về vấn đề này (Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đã báo cáo Chính phủ). Tiếp đến là nhà bình dân. Hiện tượng đầu tư lướt sóng cũng bắt đầu tăng mạnh, thể hiện số người tham gia tăng mạnh, thanh khoản tăng, tín dụng ngân hàng cho BĐS cũng tăng lên. Theo thống kê, trong tín dụng BĐS, TP.HCM chiếm 50%, Hà Nội chỉ chiếm 20%, còn lại là các địa phương khác.

“Điều này chứng tỏ cung nhà ở TP. HCM tăng rất mạnh trong thời gian qua và hiện tại, cung đã lớn hơn cầu. Trong khi đó, Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị của cả nước tín dụng BĐS chỉ chiếm khoảng 20%,  thêm vào đó làn sóng nhập cư từ các tỉnh đổ về Hà Nội, do vậy cung nhỏ hơn cầu cũng là điều tất yếu…”- ông Nghĩa phân tích.

Con số này cũng cho thấy, tại TP.HCM thanh khoản thực tế là yếu, trong khi Hà Nội thanh khoản cá nhân lớn (ít vay vốn ngân hàng đầu tư cho BĐS). Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, hiện làn sóng đầu cơ ở Hà Nội đang lớn, giá nhà ở Hà Nội mặc dù đang cao nhưng xu thế giá vẫn tiếp tục tăng cao, trong khi đó giá nhà TP.HCM đang có xu hướng giảm. Thực tế, một căn hộ chất lượng như nhau, vị trí cách trung tâm thành phố tương đương nhưng giá ở TP.HCM chỉ bằng một nửa Hà Nội.

Một đặc điểm nữa của thị trưởng BĐS Việt Nam hiện nay là phân khúc thị trường nhà cho thuế vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, tỷ lệ căn hộ cho thuê bỏ trống tiếp tục tăng.

Dầu sao thì đây vẫn là thị trường đang được quan tâmn hiều nhất”- TS Nghĩa khẳng định. Ông Nghĩa cũng cho rằng dự kiến trong tháng 5 này Hà Nội sẽ rà soát lại các dự án và khả năng sau tháng 5, nhiều dự án sẽ bùng nổ, khả năng thị trường sẽ còn nóng lên. Có thể phải đến 2013- 2014 thì thị trường BĐS của Hà Nội mới diễn ra tình trạng như TP.HCM hiện nay…”- ông Nghĩa dự báo.

Không dễ “nổ”

Chính phủ đang xây dựng chiến lược nhà ở, bắt đầu đề cập đến vấn đề tài chính nhà ở, nhưng thực sự chúng ta chưa có chính sách tài chính nhà ở. Chiến lược tuy có đề cập nhưng không rõ ràng, rất chung chung. Do đó, thị trường BĐS Việt Nam còn biến động dài hạn, phó mặc cho thị trường dầu cơ, lướt sóng…”, ông Nghĩa nhận định.

Tuy nhiên, vấn đề khiến các nhà hoạch định chính sách và người dân quan tâm là liệu bong bóng BĐS của Việt Nam có nổ không và vào lúc nào?. “Chúng tôi đã đặt đề bài này cho các chuyên gia và không có câu trả lời. Tuy nhiên, qua kinh nghiệm trên thế giới cùng trao đổi với các chuyên gia quốc tế, phải có điều kiện nhất định thì bong bóng BĐS mới nổ được”, ông Nghĩa nói.

Ba điều kiện được chỉ ra là thu nhập bình quân đầu người phải cao (trên 5.000 USD/người/năm); Có tốc độ tăng trưởng GDP cao và liên tục trong nghiều năm; Phụ thuộc vào chính sách tiền tệ/nền tảng tài sản (bản thân tài sản tạo ra tăng trưởng).. Tuy nhiên, xét 3 điều kiện đó, Việt Nam còn lâu mới đạt được và do vậy thị trường BĐS Việt Nam chưa nổ  ngay được và đây vẫn là kênh được lựa chọn để đầu tư, ít ra trong khoảng một chục năm nữa…

Thanh Thanh

Cảnh giác tín dụng bất động sản

Không phải bây giờ Ngân hàng Nhà nước mới nghiêm khắc đối với tín dụng phi sản xuất, nhất là cho vay bất động sản...

Tín dụng phi sản xuất, trong đó có bất động sản, đang là kênh rót vốn sôi động hiện nay.

Theo thông điệp mới đây từ Ngân hàng Nhà nước, tỷ trọng tín dụng phi sản xuất năm 2011 đến 30/6 không được quá 22%/tổng dư nợ và đến 31/12 là 16%. Đặc biệt, với khu vực tín dụng bất động sản, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu bóc tách rất cụ thể.

Nhiều ý kiến trong giới phân tích cho rằng, quy định là cần thiết nhưng để thành hiện thực thì quan trọng là “quản” thế nào.

Kênh rót vốn sôi động

Theo Thống đốc Nguyễn Văn Giàu, đến hết tháng 2/2011, tổng dư nợ khu vực phi sản xuất, bao gồm: cho vay kinh doanh chứng khoán, tiêu dùng, đặc biệt là bất động sản của hệ thống ngân hàng là 431 nghìn tỷ đồng, chiếm 18,7%/tổng dư nợ. Còn một con số khác từ Ngân hàng Nhà nước là hết 2010, dư nợ bất động sản chiếm 228 nghìn tỷ đồng, tăng 23,5% so với 2009.

Là người từng được tiếp cận với nhiều số liệu về cơ cấu dư nợ tại các ngân hàng, một lãnh đạo tương đương cấp vụ của Ngân hàng Nhà nước nhận xét, tín dụng phi sản xuất đang là kênh rót vốn sôi động hiện nay.

Theo vị này, cùng với Nghị quyết 11 của Chính phủ, Chỉ thị số 01/CT-NHNN và văn bản 2956/NHNN-CSTT, Ngân hàng Nhà nước đang nỗ lực hướng dòng tín dụng vào các khu vực sản xuất như: nông nghiệp nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, kinh doanh xuất khẩu, doanh nghiệp vừa và nhỏ... nhưng làm được điều này hay không, lại là câu chuyện không đơn giản.

Bởi lẽ, nếu so sánh lợi nhuận, cho vay sản xuất chỉ 17%/năm đã bị doanh nghiệp kêu, trong khi cho vay phi sản xuất, trong đó có bất động sản hiện tới 23-25%/năm, vừa không bị “kêu”, lãi lại nhiều hơn, nên các ngân hàng đang mặn mà rót vốn cho khu vực này.

Thứ hai, một trong nhiều mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước khi hạn chế tín dụng vào khu vực phi sản xuất là để tránh rủi ro, nhưng ngân hàng thương mại lại có cách nhìn khác về rủi ro nếu xét trên góc độ tài sản đảm bảo, dĩ nhiên là cách nhìn ngắn hạn. Ví dụ, đứng trước lời “khẩn khoản” của một khách hàng đầu tư bất động sản sẵn sàng thế chấp một căn nhà 14 tỷ đồng theo giá thị trường để vay 5 tỷ đồng, lãi suất 23-25%/năm thì ít có cán bộ tín dụng nào từ chối! 

Bởi nếu đến hạn không thu được nợ, ngân hàng sẽ kê biên, rao bán dưới giá thị trường là thu vốn ngay. Trong khi doanh nghiệp sản xuất gặp rủi ro, buộc phải rao bán dây chuyền thì... chả biết đến khi nào! Cũng vì thế, mấy năm qua, các ngành sản xuất thì rên xiết với lãi suất cao, bởi chỉ cần ở mức 15%/năm đã bị lỗ, kể cả doanh nghiệp làm ăn tốt, trong khi đó, ngân hàng vẫn... ổn!

Thực ra, không phải bây giờ Ngân hàng Nhà nước mới nghiêm khắc đối với tín dụng phi sản xuất, nhất là cho vay bất động sản, nhưng một số ngân hàng vẫn có cách “lách”. Chẳng hạn, khi làm hồ sơ, ngân hàng có thể tư vấn hồ sơ vay để có sự phân biệt giữa một bên là “cho vay doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, bất động sản” để đính vào đó một cái mác là “cho vay kinh doanh” nhằm tạo ra sự khác biệt với bộ hồ sơ “cho vay đầu cơ bất động sản”.

Khoảng trống chính sách

Dĩ nhiên, trong văn bản 2956/NHNN-CSTT, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tổ chức tín dụng bóc tách rất rõ ràng để tránh bị lách như trên. 

Cụ thể, tại biểu 2 (đầu tư, kinh doanh bất động sản) của văn bản này, các tổ chức tín dụng phải thống kê 7 hạng mục, gồm: xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; khu đô thị; văn phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản cho vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương; xây dựng, sửa chữa nhà và mua nhà để bán, cho thuê; mua quyền sử dụng đất....

Tuy nhiên, theo một chuyên gia ngân hàng, với nhiều cách “lách” như hiện nay, kể cả khi văn bản 2965 được áp dụng thì Ngân hàng Nhà nước cũng rất khó kiểm soát được mục tiêu đưa tỷ trọng tín dụng phi sản xuất xuống dưới 16% vào cuối năm nay. Lý do ở đây là, một khi có lợi thì cung vốn vẫn chảy vào đó, vì thế, các chính sách liên quan phải nhập cuộc cùng Ngân hàng Nhà nước. Ví dụ, Nhà nước nên tính tới việc “đánh thuế lũy tiến bất động sản”, chắc chắn sẽ kiểm soát được dòng vốn từ ngân hàng vào khu vực này. Có thể nhiều người nghĩ là chủ đầu cơ bất động sản sẽ đứng tên con cháu, người thân... nhưng cũng chỉ giới hạn ở một mức độ nào đó và kể cả như vậy thì vẫn có rủi ro pháp lý về quyền sở hữu.

Còn theo chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch, việc siết chặt tín dụng phi sản xuất, trong đó có tín dụng bất động sản là điều rất cần thiết và những ngân hàng đang “dan díu” với khu vực này cần hết sức cảnh giác.

Trước đó, một số ý kiến rằng: “bong bóng” bất động sản Việt Nam đang phình ra hàng ngày nhưng chưa bị đổ vỡ là nhờ có ngân hàng làm “bà đỡ”. Sở dĩ như vậy là bởi hệ thống ngân hàng đang nắm giữ 2/3 giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản, chưa kể họ còn tham gia vào khu vực này với tư cách là nhà tài trợ tín dụng, nhà đầu tư trực tiếp. 

Theo ông Lịch, đó là ý muốn chủ quan và một khi mối nguy đã cận kề, thì khó có thể xoay xở được. Chính sách thắt chặt tín dụng vào khu vực phi sản xuất, đặc biệt là với bất động sản, đã báo trước rủi ro cho một số ngân hàng cho vay mạo hiểm vào lĩnh vực này. Hiện nay, một số đại gia liên quan đến bất động sản vẫn tham lam ghìm giá, chưa nhìn ra những nguy hiểm đang tiềm ẩn. Nhưng khi “đồng đội” không thể chịu nổi và xả hàng đồng loạt thì thị trường đổ sập, lúc đó, hậu quả sẽ khôn lường. Không những đại gia bất động sản phá sản mà những ngân hàng nào có dư nợ cao trong khu vực này sẽ phá sản theo. Những gì đã xảy ra tại thị trường bất động sản Mỹ, kéo dài từ 2007 đến nay, là một ví dụ.

“Ở góc độ quản lý, nếu không mạnh dạn xử lý những ngân hàng đó, thì hậu quả về lâu dài cho nền kinh tế sẽ còn rất nặng nề”, ông Lịch nói.

Luật sư tư vấn miễn phí

Gọi ngay
0902818158- 0906834543
0906834543
0902818158

Tin pháp luật

CÁC ĐỐI TÁC

  • Nhà Đất Phúc An Khang
  • The Diplomat
  • The NewYork Review of Book
  • CogitAsia
  • Reuters
  • Viet Studies
  • The NewYork Times
  • TIME
  • Bloomberg Bussiness