Lời dẫn   :                            Vè nhà đất năm 2020

 Tháng giêng virus corona  

Bay từ Vũ hán tỏa ra khắp trời

Trên phi cơ virus mỉm cười

Bay qua bay lại toàn cầu sướng ghê

Tháng hai sốt nóng ho khan

Xem ra thì phổi đã đen mịt mờ

Quán Bar ,cà phê ,điểm chờ

Cùng là chùa,chợ ,nơi thờ  linh thiêng

Trung tâm lây nhiễm lan truyền  

Khắp nơi thế giới một màu tang thương

Tháng 4 đóng cửa toàn cầu

Màn đêm buông xuống vắng tanh thị thành

 Bất động sản bất động sanh

Bầy cò  ủ rủ rúc ngoài  ao xa

Cò cao thì đã lộn nhào

Còn toàn cò mén cá thì lặn sâu

Tháng 5 Trời đất dịu dần  

Sớm đi  xem đất sương băng đóng dày

Tháng 6 cho chí tháng 10

Kẻ cười người khóc ngất ngư đất nhà

Kẻ cười : bán đất ao  kèo

Gởi vô ngân hàng tháng kiếm dăm  cây

 Còn bao người khóc mặc bây

Vỡ nợ bể hụi nhảy lầu vì đâu ?

Ai ơi nhà đất đất nhà

Ở thì 10 mét chết thì có 2

Thế nhưng sướng khổ trên đời

Cũng từ cái đất cái nhà nó ra .

 Ai mà đoán được Corona

 Thôi thì đành chịu chống trời mà than…

28.3.2020   Cửu địa thiền sư

Cửu địa thiền sư

"Bong bóng" thị trường nhà đất ở đang... nổ!

 Đóng băng thị trường bất động sản nói chung và nhà đất ở nói riêng cũng phải kéo dài ít nhất trong vòng 2 năm kể từ khi bắt đầu "đóng băng"

Bài trao đổi này thực hiện 28 .3.2020 vào thời điểm đóng cửa toàn cầu . Mỹ số chết vì virus corona đã sát 1500 và số lây nhiểm sắp 20.000.  nhân vật tôi là các lão chơi bất động sản 30 năm ở TPHCM 

''Bong bóng" nổ dẫn tới hệ quả tất yếu là giá trị nhà đất ở sụt giá dần tới giá trị thực không có "bong bóng".

 - từ ngử thị trường BĐS, e rằng rộng quá nên nói không hết . nên chăng chỉ nên đề cập tới góc rất nóng và được nhiều người quan tâm là thị trường nhà đất ở TPHCM và các tỉnh cận TP.

 Kịch bản của thị trường nhà đất ở hiện nay đang diễn ra giống hệt thị trường chứng khoán, những "bong bóng" kinh tế trong thị trường nhà ở đã hình thành trong thời gian dài ( 10 năm ), tích tụ ở mức độ cao, đang "nổ" và gây tác hại cho thị trường.và nay  Đại dịch virus corona  tạm ngưng mọi giao dịch ( 90% )từ giao thông ,giao lưu hàng hóa ,giao dịch văn hóa xã hội ,giao lưu ẩm thực  v.v và giao dịch tiền tệ ..Phải nói theo Kim dung là dịch virus này là loại võ công đặc biệt hấp thụ các thứ kịch độc trong thiên hạ để làm ra con virus biết lập trình set up ẫn dấu tối thiểu 15 ngày trong cơ thể con người  và lây nhiễm cực nhanh khi chưa bộc phát biểu hiện bệnh .  Đây là một thứ Đoạn mạch bội nhiễm  bế khí tiêu hồn đại pháp .Do đó chưa biết ngày nào là các giới vỏ lâm có thể trừ diệt .

 Chúng ta có thể hình dung, giá nhà đất ở tăng liên tục trong nhiều năm qua, tăng tới mức giá cả thị trường vượt quá giá cả thật tạo ra nhà đất ở đó nhiều lần, khoảng vượt quá đó chính là các "bong bóng" kinh tế. Khoảng vượt quá đó ngày càng lớn, lớn tới mức vỏ "bong bóng" không chịu nổi hoặc còn đang chịu được nhưng có ngoại lực nhỏ tác động vào thì "bong bóng" sẽ nổ.

 Trong giai đoạn vài tháng qua, những xu hướng cực kỳ bất lợi của kinh tế thế giới đã tác động vào kinh tế nước ta. Những chính sách chấn chỉnh thị trường tiền tệ như hạn chế nguồn vốn vay tín dụng đối với thị trường BĐS,siết chặt các qui định pháp lý đối với đất công ,đất hạ tầng , quan hệ giữa qui hoạch hạ tầng với qui mô dân số v.v ... đã là ngoại lực tác động vào "bong bóng" kinh tế của thị trường nhà đất ở, thế là "bong bóng" nổ.

 Hệ quả tất yếu là giá trị nhà đất ở sẽ sụt giá dần tới giá trị thực không có "bong bóng". Tình trạng này đang diễn ra mạnh ở TP.HCM  và sẽ tiếp tục xẩy ra ở các thành phố khác và các khu vực khác.

 - Giá hầu hết các dự án đất và hàng loạt chung cư tại TP.HCM hiện đang chững lại và giảm gần như ''không phanh'' trên diện rộng (nhiều nơi cách xa Trung tâm hạ chỉ còn 50% so với đỉnh sốt trước Tết  Canh Tý, mức giảm lớn nhất từ trước đến nay), vậy do rơi vào trạng thái "bong bóng... nổ" hay còn do lý do nào khác nữa, ?

  nguyên nhân chính của tình trạng sụt giá nhà đất ở là do "bong bóng" kinh tế trong thị trường nhà đất ở đang nổ. Ở TP.HCM, "bong bóng" lớn lên trong thời gian ngắn hơn, kích thước "bong bóng" to hơn nên tác động nhanh hơn và mạnh hơn. Tất nhiên, gọi là "bong bóng" nổ nhưng cũng có nhiều trạng thái nổ khác nhau, không nhất thiết đều là "nổ tung".

 Tùy thuộc vào quá trình hình thành "bong bóng", tùy thuộc vào kích thước "bong bóng", tùy thuộc vào cách tác động của ngoại lực vào "bong bóng", tùy thuộc vào hoàn cảnh kinh tế - xã hội của địa phương lúc "bong bóng" nổ... mà "bong bóng" có thể xẹp từ từ, có thể xẹp nhanh, có thể "nổ" không thành tiếng, và có thể "nổ tung".

Thị trường nhà đất ở hiện nay chịu tác động chủ yếu do sự mất dần của các "bong bóng" kinh tế. Ngoài ra, thị trường cũng còn chịu tác động của nhiều yếu tố khác nữa, ví dụ như trạng thái thiếu hụt vốn đầu tư làm cho cung giảm và cũng làm cho đầu cơ giảm, xu hướng tăng giá hàng hóa, thị trường chứng khoán hụt  sức sống( tháng 3 2020 chứng khoán VN mất 25 tỷ USD vốn hóa khoảng 26 % )..

 - Như vậy, theo ông giá nhà đất có tiếp tục giảm nữa không?

 - Chắc chắn sẽ tiếp tục giảm trong tình hình hiện nay. Nhưng cách thức giảm, mức độ giảm có biểu hiện khác nhau ở các địa phương khác nhau và tùy thuộc vào hoàn cảnh từng địa phương.

 - Nhiều người cho rằng đây là lúc những động thái "ghìm cương" thị trường BĐS của Chính phủ như việc siết chặt pháp lý , siết chặt cho vay bất động sản, dự án căn hộ , các ngân hàng hạn chế cho vay mới mua nhà đất... đã phát huy tác dụng?

 - Vừa qua, Chỉ thị  của Thủ tướng Chính phủ đã giao cho 4 Bộ và UBND cấp tỉnh thực hiện một số nhiệm vụ nhằm ổn định và phát triển thị trường BĐS  Chắc chắn các Bộ và UBND cấp tỉnh được giao nhiệm vụ đang tích cực triển khai công việc. Việc thực hiện các nhiệm vụ này chắc chắn có tác động tới những dự báo về xu hướng phát triển của thị trường BĐS.

 Mặt khác, vừa qua các cơ quan quản lý đã thực hiện nhiều chính sách đối với thị trường tiền tệ như hạn chế cho vay tín dụng đối với thị trường BĐS...Các giải pháp này đã tác động làm "giảm nhiệt" cho thị trường nhà đất ở, tác động như một ngoại cảnh làm tan các "bong bóng" trong thị trường này.

 - Thị trường BĐS có thể sẽ ''đóng băng'' trong bao lâu và theo ông thì giá nhà đất có tiếp tục giảm nữa không, thưa ông?

 - Theo tôi, khi các "bong bóng" kinh tế đang tan đi thì cũng phải diễn ra theo đúng quy luật, sẽ tan cho tới khi mặt bằng giá nhà đất ở được xác lập lại về tới mức không còn "bong bóng" nữa với điều kiện Nhà nước ngăn chặn được tình trạng đầu cơ vượt giới hạn. Các giải pháp hiện nay của Chính phủ đang tập trung vào ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất. Tình trạng lạm phát cao, tình trạng tăng giá hàng hóa, tình trạng thiếu hụt vốn đầu tư đang được Chính phủ đưa ra các giải pháp tốt để khắc phục.

 Các nước có nền kinh tế phát triển cũng đang cùng nhau ngăn chặn sớm giai đoạn suy thoái kinh tế trên phạm vi toàn cầu. Các giải pháp trên thế giới cũng như ở nước ta đòi hỏi ít nhất phải 2 năm mới giải quyết được các khó khăn hiện nay. 

Như vậy, tình trạng "đóng băng" của thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà đất ở nói riêng cũng phải kéo dài ít nhất trong vòng 2 năm kể từ khi bắt đầu "đóng băng". Thời điểm sẽ "tan băng" hoàn toàn phụ thuộc vào tính hiệu quả của các giải pháp đối với kinh tế thế giới cũng như trong nước.

 Điểm kỳ vọng của mọi người ở nước ta hiện nay là khi thị trường BĐS "tan băng" cũng là lúc đất nước ta ngăn chặn được tình trạng đầu cơ BĐS vượt giới hạn, mặt bằng giá BĐS nước ta phù hợp với giá trị thực của BĐS, chúng ta sẽ có một thị trường BĐS thực sự lành mạnh, công khai, minh bạch, hiệu quả.

 - Theo ông, thì các cơ quan quản lý nên làm gì lúc này?

 - Theo tôi, một giải pháp nào đó trong lúc này làm thị trường nhà đất ở "nóng" trở lại đều là bất khả thi. Điều quan trọng đối với các cơ quan quản lý là tranh thủ thời gian để hoàn chỉnh các công cụ quản lý bằng pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính sao cho thật tốt để quản lý tốt nhất thị trường BĐS thực sự lành mạnh và hiệu quả của nước ta trong thời gian tới. 

Chưa bao giờ doanh nghiệp bất động sản rơi vào trạng thái khó khăn như hiện tại khi phần lớn dự án ngưng trệ vì pháp lý, thanh khoản yếu ớt, lượng tiền mặt cạn kiệt, kênh huy động vốn bị siết lại...  Dịch bệnh vẫn chưa biết khi nào qua đi, vậy doanh nghiệp sẽ “chịu đựng” được bao lâu trong tình cảnh “thập diện mai phục” như hiện nay?

Chu kỳ khủng hoảng 2008 liệu có lặp lại với thị trường bất động sản. Ảnh minh họa: Thành Hoa

Chống dịch với một “cơ thể yếu ớt”

Các doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua một năm 2019 hết sức khó khăn về thanh khoản khi thị trường đang nằm ở cuối chu kỳ tăng trưởng. Bước vào năm 2020, thị trường này vốn dĩ đã yếu ớt lại bị dịch bệnh tấn công. Nhiều người đã bắt đầu mường tượng chu kỳ khủng hoảng 2008 có thể lặp lại.

Trong báo cáo vừa công bố, Công ty nghiên cứu thị trường CBRE nhìn nhận, tài sản thương mại, khách sạn, dự án nhà ở và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đều chịu tổn thất khi Covid-19 diễn biến phức tạp.

Theo đơn vị này, Covid-19 đã tạo ra những mảng tối cho nền kinh tế khu vực châu Á Thái Bình Dương và toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Đơn vị này đã thống kê lại những loại hình bất động sản đang chịu tác động tiêu cực và phát sinh rủi ro do dịch bệnh trong hơn 2 tháng qua. Diễn biến của dịch ở Việt Nam lại tiếp tục được đẩy lên một cao trào mới thì doanh nghiệp sẽ phải nới rộng “biên độ chịu đựng” của mình có thể đến hết quí 2.

Cũng với nhận định tương tự, Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Tư vấn, Savills TPHCM nhận định, dịch Covid-19 làm suy yếu những triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam, gây tổn thất tới mọi loại hình sản phẩm. Phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nhất là bán lẻ và nghỉ dưỡng, sau đó tới văn phòng và bất động sản công nghiệp. Thị trường nhà ở cũng không hề được "miễn dịch" bởi đại dịch này.

Từ sau Tết Nguyên đán đến đầu tháng 3, nhiều chủ đầu tư và cả những công ty môi giới buộc phải tạm hoãn lại các hoạt động mở bán dự án vì tâm lý tránh tụ tập đông người, hạn chế các sự kiện trong lúc dịch bệnh bùng phát.

“Một khi dịch bệnh được khống chế, khả năng các chủ đầu tư sẽ đẩy sản phẩm ra cùng lúc, điều này dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt về thị phần để tìm kiếm đầu ra trong nửa cuối năm 2020. Hiện nay các nhà đầu tư vào kênh này cũng có tâm lý chờ đợi và dè chừng hơn trong các quyết định đầu tư của mình khiến cho không khí thị trường ảm đạm”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận, Nghiên cứu thị trường của CBRE đưa ra nhận định.

Cũng không thể chờ được đến khi nguồn cung cuối năm được đẩy ra, vừa qua Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam công bố thông tin, hơn 300 sàn giao dịch bất động sản đóng cửa vì chủ đầu tư không mở bán sản phẩm. Cùng với đó, khoảng 500 sàn giao dịch phải tạm dừng hoạt động một phần. Đây là những sàn vẫn còn hàng để bán do vẫn còn hợp đồng bán hàng đã ký kết với chủ đầu tư.

Hiện nay, tình trạng trả mặt bằng kinh doanh đã diễn ra ở rất nhiều thành phố lớn do tác động của Covid-19 trong những tháng đầu năm. Một số khách tại các trung tâm thương mại đang cố gắng thuyết phục chủ nhà cắt giảm giá thuê xuống 50% hoặc miễn phí tiền thuê trong giai đoạn dịch bệnh diễn biến phức tạp. Nhiều chủ tài sản cũng chủ động giảm 20-40% giá thuê cho đối tác.

Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư của Công ty chứng khoán Maybank Kim Eng Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản vừa trải qua 2 năm lao đao với thanh khoản cực thấp. Đến nay, tiếp tục với khó khăn khách quan như dịch Covid-19 có thể đẩy phần nhiều doanh nghiệp đi đến giới hạn “chịu đựng” cuối cùng.

“Căn cứ vào lượng phát hành trái phiếu, hàng tồn kho và tính thanh khoản của thị trường cho thấy nhiều doanh nghiệp đã phải “gồng mình” trong một thời gian dài. Lượng tiền mặt trong doanh nghiệp đang cạn dần, chi phí ngày một tăng, kênh huy đông vốn đang dần siết lại, nếu thị trường vẫn trong trạng thái “đứng hình” như hiện tại thì nguy cơ đổ vỡ sẽ rất cao”, ông Khánh chia sẻ.

Tồn kho bao vây, lượng tiền mặt cạn dần

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã đưa ra hàng loạt số liệu dẫn chứng về tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.

Theo Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện TPHCM có khoảng 15.000 doanh nghiệp bất động sản, chiếm 3,6% tổng số doanh nghiệp trên toàn địa bàn nhưng đóng góp đến hơn 80% vốn đăng ký đầu tư vào khu vực kinh tế tư nhân.

Với vị thế quan trọng trong nền kinh tế, song, cái khó của thị trường bất động sản thành phố hai năm gần đây ngày càng khắc nghiệt. Tỷ trọng đóng góp GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn) giai đoạn 2015-2019 thấp nhất trong 9 ngành dịch vụ chủ yếu của thành phố.

Đỉnh điểm vào năm 2019, nguồn cung bất động sản giảm mạnh so với năm liền kề. Toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, (giảm 24 dự án), 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư (giảm 64 dự án), 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới và 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn (giảm 30 dự án).

Trước tình hình khó khăn chung của thị trường, Chủ tịch HoREA cho biết phần lớn lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản đều sụt giảm, thậm chí một số doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất thanh khoản vì bị chôn vốn.

Nguồn: Báo cáo tài chính doanh nghiệp

Thực tế đối với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, có khá nhiều doanh nghiệp ghi nhận lãi trong năm 2019 nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính mà đến từ các hoạt động khác như thanh lí khoản đầu tư, chuyển nhượng cổ phần, dự án cho các bên liên quan khác…

Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp dù báo lãi hàng ngàn tỉ đồng nhưng dòng tiền trong năm rơi vào trạng thái âm như Đất Xanh, LDG Group, Quốc Cường Gia Lai…

Thậm chí, một doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhất nhì TPHCM đứng trước tình trạng mất thanh khoản đã phải gửi đơn đến Bộ Xây dựng xin được tiếp tục triển khai dự án.

Thực trạng này không phải câu chuyện riêng của doanh nghiệp nào mà là mối lo chung của toàn thị trường. Cuối tháng 2 vừa qua, có 19 doanh nghiệp địa ốc đã gửi văn bản đến UBND TPHCM trình bày những khó khăn trong quá trình thực hiện dự án và chủ động đề xuất phương án tháo gỡ.

Báo cáo của HoREA đã chỉ ra một điều đáng quan ngại hiện nay là giá trị hàng tồn kho. Tính đến cuối năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tồn kho 223.474 tỉ đồng, tăng mạnh 38% so với đầu năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, hàng tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế nếu đó là thành phẩm (như do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay…). Cũng có trường hợp hàng tồn kho là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Một khó khăn dễ nhận thấy nữa là lượng tiền mặt trong doanh nghiệp đang cạn dần. Để tìm vốn, thời gian qua, doanh nghiệp bất động sản hoạt động sôi nổi trên thị trường trái phiếu để huy động. Tuy nhiên kênh này đang có nguy cơ siết lại vì rủi ro lớn. Mặt khác, tỷ lệ huy động vốn thành công đang rất thấp, doanh nghiệp nào huy động được thì cũng phải trả mức lãi suất rất cao.

Trong khi đó, với các doanh nghiệp niêm yết thì đang đối mặt với sự sụt giảm sâu của thị trường chứng khoán, huy động vốn trên sàn cũng không còn hiệu quả. Thậm chí nhiều doanh nghiệp cũng phải mất chi phí mua vào cổ phiếu quỹ để giữ giá cho các khoản thế chấp cổ phiếu nhằm vay nợ trước đó. 

Trở lại với tình hình kinh doanh thực tế của doanh nghiệp, tỷ lệ thanh khoản trên thị trường bất động sản cũng đang rất thấp khi lượng giao dịch thành công chỉ khoảng 2%. Dịch bệnh vẫn chưa biết khi nào qua đi, vậy doanh nghiệp sẽ “chịu đựng” được bao lâu trong tình cảnh “thập diện mai phục” như hiện nay.

Theo TheSaigonTimes