fanpage

Thống kê truy cập

  • Online: 41
  • Hôm nay: 23
  • Tháng: 51292
  • Tổng truy cập: 3363491
Chi tiết bài viết

Hai giá đất ở Việt Nam và các hệ lụy

Lời dẫn : năm 2020 ,nhân nghe chuyện bàn về sữa luật đất đai  cùng với hàng loạt các chuyện rắc rối liên quan chủ yếu là đất như Thủ thiêm, như .. ĐT,.. tỉnh nào cũng có. Lại thấy nhiều cán bộ cao ,vừa bị bắt, ra tòa. Cũng lại bởi cớ là đất. Chung quanh Đất là Tham, là Sân, là Si chứ không chỉ thuần là “mái trường xưa đo đỏ ngói son.. hoặc đường ta rộng thênh thang tám thước .. Nghĩ vậy bèn lấy cái nghiên cứu của 1 nhóm Harvard về hai giá đất  đã mười năm tức 2010. Đưa lên net cho vui.

Sau Tết Canh Tý.

Image result for Hai giá đất ở Việt Nam và các hệ lụy

Giới thiệu

Kể từ năm 1986 Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ  mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”. Trong những năm chuyển đổi này, Việt Nam đã trở thành một trong những mục tiêu hấp dẫn nhất trong khu vực châu Á thái bình dương đối với nhà đầu tư trực tiếp (FDI). Việt Nam thu được khoảng 20 tỷ đô trong năm 2007 và khoảng 64 tỷ đô trong năm 2008 từ FDI. (FIA, 2008) .2 đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản lên tới 54% tổng vốn FDI năm 2008, so với 35%, và 22% năm 2007 và 2006, tương ứng (GSO, 2008) .3 này chỉ mang tính biểu tượng của thị trường bất động sản tại các khu vực đô thị và ven đô thị của Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế nguồn đầu tư của FDI trong năm 2006 và năm 2007 chỉ có 34% và 37% vốn FDI đăng ký, tương ứng (Tổng cục Thống kê, 2009: 103). Lý do quan trọng nhất của sự thâm hụt này liên quan đến vấn đề giải tỏa đất.

Lịch sử của cả hai cuộc cách mạng giải phóng dân tộc và sự phát triển kinh tế của Việt Nam có nhiều điều liên quan đến đất đai (Kerkvliet, 1997). Theo Hiến pháp của Việt Nam, đất không được sở hữu tư nhân vì nó là tài sản chung của mọi người và được sở hữu - quản lý của Nhà nước (Quốc hội Việt Nam, 1992). Cái gọi là "quyền sử dụng đất" được giới thiệu thông qua Luật Đất đai năm 1993, mọi giao dịch được thông qua bằng cách sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như một công cụ (Waibel, Eckert, Bose, & Martin, 2007: 63). Tất cả các hoạt động liên quan đến đất đai giữa những người sử dụng đất như bán, đền bù, thu nhận, phân bổ, cho thuê, thuế, vv, được dựa trên một khung giá đất do Nhà nước phát hành với mục đích ban đầu về điều tiết giá thị trường của đất đai. Tuy nhiên với giá đất trong khung giá này, được đặt quá thấp và không theo nguyên tắc thị trường. Điều này dẫn đến những bất đồng giữa những người sử dụng đất (Lich et al., 2005). Trong khi đó, các giao dịch giữa các nhà thầu dự án và người mua dựa trên nguyên tắc thị trường, và không dựa vào khung giá đất như Nhà nước mong đợi. Đây là hệ thống hai giá đối với đất ở Việt Nam mà tiêu điểm nằm trên giấy tờ.

Nhìn chung, các chính sách giá đất thấp thông qua các khung giá đất nhằm khuyến khích vốn cho nguồn phát triển, đặc biệt là với các hình thức của FDI (Han & Vũ, 2008: 1112), nhưng chính sách này dẫn đến xung đột trong việc thu hồi đất cho các dự án khu dân cư, mà là dựa trên khung giá đất. Xung đột mâu thuẫn vì giá đất ở khung giá đất nhà nước và giá thị trường có sự khác biệt một cách trầm trọng. Các mâu thuẫn dẫn đến thiếu đất thu hồi được cho các dự án dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh, được kích thích bởi chính sách giá đất thấp. Mặc dù vậy, đất đai và thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn là nơi hội tụ phát triển và thịnh vượng. Vấn đề này dường như đã được chia đôi.

Nhiều dự án bị đình trệ dẫn đến việc cung cấp không đầy đủ nhà ở cho thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả của việc thiếu hụt này, nhu cầu cho các khu nhà ở đã hoàn thành cũng như các khu nhà ở chưa hoàn thành là khá cao. Các nhà đầu cơ khai thác tình trạng này, để mua và bán nhiều lần, trong khi đó tăng giá vào từng lần giao dịch. Các giao dịch này chỉ ra một "sự phát triển mạnh” nhưng nó chỉ có lợi ích cho các nhà thầu dự án và kẻ đầu cơ. Chính phủ dường như bị mắc kẹt trong một hệ thống hai giá đặc biệt đối với đất, cái mà chỉ ủng hộ nhà thầu phát triển dự án hơn là cho công chúng nói chung. Bài viết này phân tích những hậu quả của các hệ thống hai giá đối với đất trong thị trường đất đai và nhà ở lớn nhất ở Việt Nam, đó là, Thành phố Hồ Chí Minh.

Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng các chuẩn quy ước để phân tích và tiến hành khảo sát 494 dự án khu dân cư tại bốn khu vực của thành phố Hồ Chí Minh, viz., Trung ương, đô thị, ngoại thành và các vùng nông thôn, nghiên cứu này xem xét các nguyên nhân cơ bản của "sự phát triển mạnh”. Các dự án này là đã định hình từ một danh sách các dự án nhà ở của Sở Tài nguyên và Cơ quan Môi trường Quản lý phát triển khu vực mới Nam Sài Gòn. Các dự án này đã được viếng thăm và khảo sát hoàn chỉnh trong thời gian từ tháng 2 đến tháng 6 năm 2009. Để có được quan điểm từ các bên liên quan về chính sách đất đai và giá hiện hành, những cuộc phỏng vấn mang tầm quan trọng đã được tiến hành với 16 viên chức của chính quyền thành phố và huyện, 75 nhà phát thầu phát triển dân cư, và 120 người mua của các đơn vị nhà ở trong các dự án nhà ở.

Các viên chức thành phố bao gồm hai viên chức của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, hai viên chức của Sở Xây dựng, hai viên chức từ Sở Tài nguyên và môi trường của môi, hai viên chức của Sở Kế hoạch và Đầu tư, 3 các viên chức từ Cơ quan quản lý của khu Nam Sài Gòn mới phát triển, 2 các viên chức của Ủy ban nhân dân quận 7, 1 viên chức từ Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, 1 viên chức từ Cục thuế tại thành phố Hồ Chí Minh và 1 viên chức tại Ngân hàng Quốc gia Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh. Họ đã được phỏng vấn tại cơ quan của họ. Những viên chức có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường đất, thuế đất đai, quản lý dự án khu dân cư, phát hành các danh hiệu pháp lý, giấy tờ pháp lý, và các nguồn lực tài chính cho các dự án khu dân cư, vv. Các nhà phát triển đất bao gồm cả quản lý cấp cao và viên chức từ 63 nhà phát triển Việt và 12 liên doanh các nhà phát triển đã được phỏng vấn tại cơ quan hoặc công ty bán nhà của họ. Người mua hàng của các đơn vị nhà ở cũng đã được phỏng vấn với doanh số của các công ty bán nhà .

Những phát hiện từ việc thu thập và phân tích cả dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp được trình bày theo hai phần chính trong bài báo này. Đầu tiên, nó thảo luận về chính sách đất gần đây ở Việt Nam dựa trên hệ thống hai giá. Thứ hai, hậu quả của hệ thống này trên thị trường đất đai và nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đang được phân tích dựa trên các cuộc khảo sát từ các dự án khu dân cư và những cuộc phỏng vấn.

Quá trình đỗi mới và phát triển chính sách đất đai của Việt Nam

Đất đai được sở hữu chung trước khi người Pháp đô hộ Việt Nam vào năm 1886. Nhà nước thực dân rất ưa chuộng người giàu có, chủ đất lớn, và các tầng lớp xã hội khác hơn những người nông dân. Kerkvliet (1997: 3e9) cho rằng những mâu thuẫn và bất bình về việc tiếp cận đất đai, nó sẽ được sử dụng như thế nào, củng như phân bổ, phân chia ngũ cốc và các mặt hàng nông nghiệp khác từ đất là nguyên nhân trực tiếp gây ra cuộc chiến tranh cách mạng của Việt Nam chống lại chế độ thực dân Pháp. Kể từ năm 1945, và đặc biệt là sau khi hội nghị Geneva năm 1954.

Chính phủ mới của nước Cộng hòa Dân chủ Việt Nam gia tăng cải cách ruộng đất nông nghiệp. Mục đích là để quốc hữu hóa đất đai của người Việt và những địa chủ người Pháp, để trao lại cho nông dân dưới khẩu hiệu "đất cho dân cày" như một phần thưởng cho công lao của họ trong giải phóng đất nước (Marsh, MacAulay, & Hưng, 2006: 16; Quốc hội Việt Nam, 1953).

Tuy nhiên, Do and Iyer (2003) cho rằng chính sách này đã bị đảo ngược và vùng đất bắt đầu được tập hợp vào cuối năm 1950 khi mà tư tưởng cộng sản mạnh mẽ hơn. Vào lúc đó, tại miền Nam, chính phủ Việt Nam Cộng Hòa thuộc Mỹ mà trụ sở tại (thành phố Hồ Chí Minh ngày nay) Sài Gòn duy trì một chế độ đất tương tự như của của thời Pháp thuộc. Như vậy, cuộc chiến tranh ở miền Nam chống lại chính phủ Việt Nam Cộng Hòa thuộc Mỹ được sự ủng hộ cao độ của thôn dân.

Theo hệ thống tập trung của nhà nước, tất cả các hộ gia đình được trả một phần sản lượng dựa trên năng suất đạt được tại đất xã. Sản xuất giảm do ưu đãi thấp cho các cá nhân người mà góp phần vào canh tác và sản xuất. Điều này dẫn đến việc nhập khẩu hơn một triệu tấn lương thực mỗi năm trong giai đoạn sau chiến tranh, và nhiều người dân bị nghèo đói thiếu thốn. Tình huống này đòi hỏi phải có một giải pháp cấp bách. Hợp đồng 100 vào năm 1981 mở ra con đường giải phóng cho lĩnh vực nông nghiệp. Sự thay đỗi đầu tiên này là nông dân được phép giữ toàn bộ thặng dư mà họ sản xuất được trên một hợp đồng (Do & Iyer, 2003: 5). Theo Marsh et al. (2006: 16), điều này đã có ảnh hưởng trọng yếu đối với sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là sản xuất lúa gạo. Tuy nhiên, chính sách này sau đó đã được chỉnh sữa, và hạn ngạch cũng liên tục thương lượng lại, dẫn đến một sự suy giảm trong con công suất (Do & Iyer,2003: 5). Các nước một lần nữa phải đối mặt với nạn đói. Đối mặt điều kiện kinh tế càng càng đi xuống, chính phủ công bố chương trình đổi mới chính sách vào năm 1986 và bắt đầu phong trào dần chuyển hướng tới một nền kinh tế thị trường theo định hướng chỉ đạo của hệ tư tưởng xã hội chủ nghĩa.

Cái cách đầu tiên, nghị quyết 10, nhằm phục hồi độ tin cậy của sự tự do hơn vào các lĩnh vực nông nghiệp ở Việt Nam ( Do & Iyer ,2007). Nó tương tự như các cuộc cải cách nông thôn ở Trung Quốc vào cuối năm 1970 khi xã/ tập thể nông thôn được loại bỏ và đất đai cho thuê đối với người nông dân sử dụng các hộ gia đình là đơn vị hoạt động và quản lý ( Han & Vũ , 2008: 1103). Hơn nữa , đất được giao cho nông dân từ 5 đến ba mươi năm cho việc canh tác cây hàng năm và cây lâu năm , tương ứng (Chính phủ Việt Nam ,1989).

Các cải cách này đã có một tác động lớn đến nền kinh tế, doanh thu và chi tiêu chính phủ đã bắt đầu tăng sau năm 1991, sản xuất nông nghiệp tăng nhanh sau năm 1988 (xem Marsh et al . , 2006). Tuy nhiên, đất đô thị và nhà ở đã không được chú ý. Không có lệnh cấm mua bán tư nhân, nhưng có những hạn chế đảm bảo rằng ngôi nhà chỉ là nơi ở và nghĩ ngơi hơn là cho thuê và bán (Phe , 2002: 478 ). Mua bán đất là bị cấm, chỉ cho phép chuyển nhượng thông qua luật thừa kế( Quốc hội của Việt Nam , 1987 ). Do đó, thị trường đất đô thị đã không phát triển , mặc dù đã có một số giao dịch chính thức ( Do & Iyer , 2003: 6 ). Luật Đất đai năm vào 1993 là bước tiến để giải phóng đất đai đô thị vào thị trường đất đai và nhà ở năm 1993, luật đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thị trường nhà đất ban đầu được thành lập theo Luật Đất đai năm 1993. Luật pháp cấp sáu quyền cho sở hữu nhà đất là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, và quyền được bồi thường trong trường hợp tước quyền sở hữu. Việc thực thi khai thác luật đất đai bao gồm việc cung cấp quyền sử dụng đất theo hình thức GCNQSDĐ cho hộ gia đình và các tổ chức. Được biết, luật này khởi xướng một chương trình giao đất cho nông nghiệp mở rộng tại Việt Nam với gần 11 triệu quyền sử dụng đất ban hành năm 2000, trong đó bao gồm 90% hộ nông dân, làm cho nó là một trong những chương trình khai thác đất nông thôn lớn nhất của một nước đang phát triển. Trong khi đó, 8,7 triệu quyền sử dụng đất đã được phân phối tại Thái Lan kể từ đầu những năm 1980, 1,87 triệu ở Indonesia từ năm 1996 đến 2000, và 1,2 triệu ở Peru (Do & Iyer, 2007: 2).

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 1993 mở rộng thời hạn bảo đảm quyền sử dụng đến 20 năm đối với cây trồng hàng năm và 50 năm đối với cây lâu năm (Deininger & Jin, 2003: 3). Cả hai đều có tính hiệu quả và công bằng về lợi ích là kết quả của của cuộc cải cách này (Deininger & Jin, 2003). Các cuộc cải cách đã giúp Việt Nam tăng thị phần của mình tại một số thị trường xuất khẩu nông nghiệp, làm cho nó là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trên thế giới trong những năm 1990.

Mặc dù cải cách ruộng đất nông nghiệp là một thành công, nhưng tại các khu vực đô thị, chỉ có 16% người sử dụng đất đã được ban hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2003, và tiến trình này không có dự kiến là sẽ được hoàn thành vào năm 2010 (Do & Iyer, 2003: 9). Lai (1996) lập luận cho rằng cuộc chiến tranh, thay đổi chế độ và chính quyền địa phương mới yếu kém đã gây ra sự hỗn loạn trong việc phân chia đất đai ở các đô thị của Việt Nam. Phe (2002: 478) cho rằng, mặc dù giao dịch của các đơn vị nhà ở trước năm 1994 theo luận lý thị trường, giao dịch có nhiều bất ổn hơn so với những người trong một nền kinh tế thị trường thông thường. Lý do quan trọng nhất là đất đai và nhà ở không được kết hợp thành một tài sản. Năm 1991 Pháp lệnh Nhà ở  thông cáo quy định đất đai nhà ở thuộc về Nhà nước, mặc dù sở hữu tư nhân về nhà ở trên đất là đã chứng thực. Trong giao dịch vào năm 1994, rất nhiều đất đai đã không kèm với một ngôi nhà (trên lô đất đó) như là một tài sản (Quốc hội Việt Nam, 1987). Kể từ khi mua và bán đất bị cấm, các giao dịch của cho nhà ở tư nhân quá phức tạp, theo nghĩa là một chủ sở hữu mới của một ngôi nhà qua giao dịch có thể không phải là người thuê nhà của lô đất mà trên đó có nhà ở, trừ khi nhà nước giao đất rất nhiều cho cô ấy / anh ấy. Cho đến năm 1994, Nghị định 60-CP kết hợp nhà ở và đất đai thành một tài sản nhà ở đảm bảo bởi một tiêu đề pháp lý được gọi là xây dựng và sở hữu đất là chứng chỉ quyền sử dụng đất cho cả nhà và đất (Chính phủ Việt Nam, 1994). Các quyền sở hữu chắc chắn trong giai đoạn "chuyển tiếp" giữa năm 1991 Nhà ở và Pháp lệnh năm 1994 Nghị định 60-CP đã tạo ra bối cảnh lý tưởng cho các công trình xây dựng trái phép ở các khu vực ven đô thị và nông thôn (Đảng Cộng sản thành phố Hồ Chí Minh, 1998).

Sau đó, nhiều giao dịch bất hợp pháp đã được công chứng tại cơ quan địa phương thực tế theo quy trình hợp thức hóa. 'Giấy hợp pháp' Thuật ngữ dùng để chỉ một tài liệu có thể được sử dụng để áp dụng cho các chức danh pháp lý (Kim, 2004). Cùng với sự nhanh chóng của một số lượng lớn người di cư tạm thời trong năm 1990, quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp ở các vùng ngoại vi để sử dụng đô thị được đẩy nhanh (Hà & Wong, 1999: 302). Bảng 1 cho thấy rằng nhà ở tại các khu vực ven đô thị và nông thôn trong sự hỗn loạn, từ 75,4% số nhà không có giấy tờ hợp pháp. Theo đó, Luật Đất đai năm 2003 nhằm mở đường cho việc thiết lập một thị trường đất đai và nhà ở tại Việt Nam. Luật đất đai năm 2003 dùng GCNQSDĐ như một công cụ giao dịch trên thị trường bất động sản.

Đất đai vẫn theo khái niệm thuộc sở hữu của "toàn dân", Nhà nước tiếp tục sở hữu, kiểm soát và phân phối đất đai và quản lý các quyền của người sử dụng (Quốc hội Việt Nam, 2003). Luật Đất đai năm 2003 trao quyền tiếp tục sử dụng đất như một món quà và đầu vào cho nguồn lực trong kinh doanh, cũng như quyền đòi bồi thường khi thu hồi đất cho Chính phủ để phát triển. Nguyên tắc chính là tất cả các quyền tôn trọng sử dụng đất phải tuân theo quy định và các nghĩa vụ (Han & Vũ, 2008: 1105).

Hệ thống này là khá tương tự như hệ thống các quyền sử dụng đất ở Trung Quốc, kể từ khi nhà nước Trung Quốc là nhà cung cấp đất duy nhất. Tuy nhiên, cơ chế thị trường nguồn cung đất đai và hệ thống ngân hàng nhà đất như thành lập ở Trung Quốc kể từ năm 1996, không tồn tại ở Việt Nam. Ở Trung Quốc, nhà nước Doanh nghiệp và các tổ chức chính phủ không còn có những đặc quyền cho đất đai được giao như đã từng (Tian & Ma, 2009). Hơn nữa, cách thức thu hồi đất đã thay đổi rất nhiều theo thời gian. Trong những năm 1980 và hầu hết các năm 1990, quyền sử dụng đất đã được mua lại thông qua thương lượng, đấu thầu và đấu giá. Đàm phán cấp chính quyền địa phương ở Trung Quốc với sự thận trọng lớn trong việc thiết lập giá đất. Để loại bỏ các cuộc đàm phán dưới bàn và tạo ra một hệ thống giao dịch đất đai công bằng và minh bạch, đấu thầu và đấu giá đã dần dần được đưa vào hệ thống cung cấp đất ở các thành phố ven biển như Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến vào cuối năm 1990. Đất là bắt buộc để cung cấp cho thương mại, du lịch, vui chơi giải trí, nghĩ dưỡng, dịch vụ và nhà ở (để bán) thông qua đấu giá hoặc đấu thầu từ tháng 7 năm 2002 (Tian & Ma, 2009).

Trong khi đó, ở Việt Nam đất bị thu hồi từ người sử dụng đất ban đầu và phân bổ cho các nhà phát triển các dự án bất động sản của Nhà nước, dựa trên một khung giá đất của chính phủ mà không tuân theo nguyên tắc thị trường. Sau khi phát triển, đất được giao dịch giữa các nhà phát triển và người mua trên cơ sở giá thị trường hiện hành. Nói cách khác, những người có GCNQSDĐ gốc không có được một cơ hội nhận được bất kỳ lợi ích từ giá trị thật từ tài sản (giá trị thị trường) của đất mà họ bắt buộc phải giao lại cho chính phủ. Mặc dù hệ thống giá riêng về đất đai được thiết kế để khuyến khích, vốn minh họa sự khác biệt giữa giá đất của các lô đất trong một dự án dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian cụ thể từ 2006 (nhà phát triển bắt đầu bán lô đất) và 2009 (khi nó được truy cập trong Tháng 6 năm 2009). Mặc dù giá của chính phủ cũng đã tăng hai lần trong 3 năm, giá thị trường của lô đất trong dự án này đã tăng gần 3 lần trong cùng thời kỳ. Hệ thống hai giá đất sẽ giúp chính phủ trong việc kiểm soát việc tiếp cận đất đai cho các nhà phát triển và thu hút đầu tư nhiều hơn.

Ở Việt Nam, truy cập qua đất đai đã là một vấn đề nhạy cảm, cảm giác rằng đã có một nỗi sợ hãi kéo dài của lần chiếm ưu thế ngoại và tư nhân. Mọi người có những kỷ niệm cay đắng của sự căng thẳng giữa người thuê và chủ nhà trong chế độ Pháp và Mỹ về đất(Dixon & Kilgour, 2002: 605). Dixon và Kilgour (2002) cũng chỉ ra rằng đến năm 1998, Việt Nam đã phân loại là các giáo phái  khó khăn nhất và môi trường căng thẳng đối với FDI trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Trong khi đó vào mùa hè (2008: 239), cho rằng nhiều thay đổi chính sách ở các nước đang phát triển đã được ban hành để làm cho môi trường đầu tư thuận lợi hơn đối với FDI trong những năm 1990. Hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài hoặc là nghĩa vụ, hoặc thấy cần thiết để thành lập liên doanh với đối tác Việt Nam, đặc biệt là với các doanh nghiệp nhà nước (Dixon & Kilgour, 2002: 602). Vì vậy, họ có thể có quyền truy cập đến đất đai thông qua sự đóng góp của các cơ quan chức năng. Việt Nam như đã nêu ở trên, các bên cung cấp đất đai là hoàn toàn nằm trong tay Nhà nước cho đến năm 2003, kể từ khi đền bù đất, giải phóng được quản lý bởi các cơ quan Chính phủ theo LPF. Nếu chỉ có một giá đất (giá theo nguyên tắc thị trường), cấp đất không còn trong tay của Nhà nước như tiết lộ của tất cả 16 bên liên quan là các viên chức, người được phỏng vấn có liên quan đến các viên chức, người được phỏng vấn.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng "nếu chỉ có một giá, giới tư bản có thể đến và mua toàn bộ Sài Gòn. Làm thế nào chúng ta có thể quản lý chủ quyền trong tình huống này? "Đây là một lời nói quá từ một quan chức cấp cao. Tuy nhiên, tuyên bố này ám chỉ mối quan tâm của Chính phủ về sự bành trướng của người nước ngoài trên đất đai. Các quy định về tiếp cận đất đai trong GCNQSDĐ toàn quyền sử dụng (người Việt / tổ chức) và GCNQSDĐ thuê theo hợp đồng (các tổ chức nước ngoài) tại Việt Nam đã chứng minh lập luận này (Quốc hội Việt Nam, 2003).

Tuy nhiên, chính sách giá đất thấp đã được sử dụng như là một yếu tố quan trọng để khuyến khích đầu tư phát triển kinh tế. Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã nói trong cuộc phỏng vấn rằng "chính sách giá đất thấp của chính phủ bao hàm chi phí thấp của các khoản đầu tư cho phát triển, đặc biệt là nguồn vốn FDI. Hơn các dự án khác, công an và phúc lợi công cộng, các dự án kết cấu đặc biệt là hạ tầng, trong đó chủ yếu là thực hiện bởi Nhà nước, phải sử dụng giá của chính phủ cho việc thu hồi đất. "Khoản đầu tư này cũng mang lại nhiều cơ hội việc làm và lợi ích công cộng cho người dân địa phương. Phải thừa nhận rằng sự khác biệt trọng yếu trong hệ thống hai giá cho đất tạo ra những khó khăn trong việc thu hồi đất. Hơn nữa, sự thay đổi của chính sách thu hồi đất trong các dự án khu dân cư, nơi mà các nhà phát triển phải thương lượng trực tiếp với người sử dụng đất ban đầu về khoản đền bù đã dẫn đến tranh chấp trong việc bồi thường đối với đất dành cho an ninh công cộng, phúc lợi công cộng và các dự án khu dân cư. Những điều này sẽ được thảo luận thêm trong những đoạn tiếp theo được thực hiện bởi các cơ quan Chính phủ theo LPF. Nếu chỉ có một giá đất (giá theo nguyên tắc thị trường), quyền cấp đất không còn trong tay của Nhà nước như tiết lộ của tất cả 16 bên liên quan là các viên chức, người được phỏng vấn.

Nhà nước công nhận sự khác biệt trong hệ thống hai giá đối với đất. Kể từ năm 2003, các khung giá đất được yêu cầu "sẽ được phát hành bởi chính quyền hàng năm vào ngày 01 tháng 1 dựa trên khung giá sát với giá thị trường" (Quốc hội Việt Nam, 2003). Sau đó, trong trường hợp của "sự khác biệt lớn