Tháng 5/2018, cuộc tiếp xúc cử tri với đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM đã diễn ra với muôn vàn cảm xúc của người dân Thủ Thiêm (Q.2, TP.HCM). Bởi đã hơn 10 năm trôi qua, biết bao người dân Thủ Thiêm vẫn đau đáu nhìn về mảnh đất sinh nhai của mình. Chừng đó thời gian, không ít người đã bị đẩy ra khỏi chính nơi chôn rau cắt rốn, không nơi ở, chịu cảnh lang bạt. Từng ấy năm tháng họ bị cưỡng chế, phải nhận khoản tiền đền bù 1m2 đất không bằng 3 tô phở! Và là ròng rã không đếm nổi biết bao lần cầu cứu, gửi đơn kiện đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền…

Còn nhớ, trong buổi tiếp xúc cử tri ngày hôm đó, bà Trần Thị Mỹ (P.An Khánh), người phụ nữ 77 tuổi vừa nói vừa khóc. Hơn 10 năm trời, bà đi khiếu kiện lên nhiều cấp nhưng không được giải quyết. Trong nghẹn ngào, bà nói: “Đồng tiền đã làm biến dạng đô thị mới Thủ Thiêm. Kể từ ngày quy hoạch khu đô thị mới Thủ Thiêm đến nay đã 22 năm nhưng khu đô thị này vẫn chưa hoàn chỉnh, bản chất của việc thu hồi đất đất để bán cho nhà đầu tư xây dựng nhà. Đến nay không thấy quảng trường, nhà hát, khu vui chơi giải trí nào như quy hoạch ban đầu, bây giờ Khu đô thị mới Thủ Thiêm chỉ toàn là biệt thự, nhà cao tầng mọc lên”.

Đến giờ đây, những sai phạm của Thủ Thiêm vẫn chưa được tháo gỡ, vẫn là nỗi ám ảnh đầy day dứt bởi hệ luỵ của nó không gì đau đắng hơn chính là những mảnh đời quá khốn cùng của nguời dân nơi đây. Thủ Thiêm – Ước mơ về một vùng đất đẹp đẽ chưa kịp thành hình, lộn xộn và chắp vá bên cuộc đời đầy nước mắt và trăn trở của người dân.

Hơn 10 năm trôi qua, câu chuyện về những mảnh đời mất đất ở Phụng Công, Xuân Quan và Cửu Cao (Văn Lâm, Hưng Yên) cũng đã ít nhiều lắng xuống. Đã vơi dần những vụ kiện đất đai, đã không còn những năm tháng mà người dân Văn Lâm, Hưng Yên đi đòi đất, đòi cả kế mưu sinh. Biết bao mảnh đời rơi vào kịch bản ai oán, bi đát. Và thật trớ trêu khi họ phải đi đòi lại đất của chính mình để rồi ngậm ngùi chấp nhận một khoản tiền rẻ mạt.

“Họ chấp nhận nhận tiền đền bù không phải vì thỏa hiệp với dự án, không phải vì không còn bức xúc nữa mà vì hoàn cảnh gia đình bi đát quá và sợ bị tấn công, bị trả thù”, người đàn ông xã Phụng Công đã chia sẻ như vậy trong bài viết trên báo Nông Nghiệp vào năm 2018.

Câu chuyện của người dân Thủ Thiêm (TP.HCM) hay Văn Lâm (Hưng Yên) chỉ là hai trong số rất nhiều vụ việc điển hình về mảnh đời mất đất do việc thu hồi đất phát triển dự án thiếu minh bạch.

Hàng loạt vụ tham nhũng liên quan đến đất đai đã được phanh phui thời gian qua. Năm 2018, vụ án Vũ “nhôm” được đưa ra trước pháp luật khiến người ta phải giật mình bởi “bộ sưu tập” đất vàng quá... khủng!

Con đường kinh doanh của Vũ “nhôm” đa phần đều liên quan đến các thương vụ thâu tóm, mua bán đất vàng. Cuộc thao túng thị trường địa ốc Đà Nẵng với chiếc vòi bạch tuộc đã hình thành một công thức giản đơn: Thành lập doanh nghiệp sân sau, chỉ định thầu, xin đất vàng, chuyển đổi và kiếm lời. Khoản chênh lệch địa tô lên tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng.

Nối tiếp sự vụ của Vũ “nhôm”, cuộc thâu tóm đất vàng của Tập đoàn Lã Vọng cũng khiến dư luận buộc phải “điểm mặt kể tên” khi con đường từ “thiếu gia bia hơi” trở thành đại gia bất động sản quá nhanh, quá nguy hiểm! Cuộc trỗi dậy lấn sân đầy thần tốc đó đến từ công thức “Hợp đồng BT”: Thâu tóm đất vàng, biến của công thành... của ông.

Đến năm 2019, Thanh tra Chính phủ (TTCP) đã có kết luận về 9 dự án do Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Lã Vọng (Công ty Lã Vọng) và các đơn vị thành viên đầu tư. Tại các dự án này, TTCP đã chỉ ra hàng loạt “vấn đề” trong việc chỉ định đầu tư dự án BT (đổi đất lấy hạ tầng). Các khu đất đối ứng ở đô thị và các khu đô thị có vị trí đắc địa, giá trị lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

Liên quan đến sai phạm đất đai, cũng đã có không ít các lãnh đạo chủ chốt ở địa phương bị kết án như ông Nguyễn Chiến Thắng, nguyên Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, ông Lê Đức Vinh, Chủ tịch UBND tỉnh và ông Đào Công Thiên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa vì những sai phạm trong cấp đất và phê duyệt giá đất dự án thấp hơn đơn giá của Nhà nước...

Tại Bình Thuận, ông Đỗ Ngọc Điệp, nguyên Phó Bí thư Thành ủy, nguyên Chủ tịch UBND TP. Phan Thiết cũng bị kỷ luật về những sai phạm liên quan đến công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch, tùy tiện làm trái quy định, vi phạm Luật Đất đai.... Cùng với đó là việc thi hành kỷ luật với ông Trần Hoàng Khôi, Phó Chủ tịch UBND TP. Phan Thiết; ông Phạm Thanh Thái, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường và một số cán bộ liên quan đến sai phạm đất đai.

Đất đai - Hai từ ấy đã trở thành nguồn cơn làm dày thêm những chồng đơn khiếu kiện.

Đất đai – Nguồn cơn của những mảnh đời éo le, mất kế sinh nhai, mất nhà, khốn cùng...

Cũng bởi hai chữ “đất đai” đã kéo cuộc đời của không ít quan chức vào vòng lao lý.

Nhưng nhìn nhận một cách công bằng, bản thân hai chữ “đất đai” sẽ không làm nên tội tình nếu như những bộ luật liên quan đến nó thống nhất và tường minh.

Những tài sản đất “vàng” đã rơi vào tay của không ít nhóm lợi ích; đất nước thất thoát nguồn tài nguyên quý giá; ngân sách mất đi khoản thu khổng lồ; xã hội xáo trộn, bất ổn... có một phần nguyên do từ lỗ hổng của luật.

Thống kê của Tổng cục quản lý đất đai, chỉ trong năm 2019 đã tiếp nhận 620 thông tin phản ánh sai phạm về đất đai; đã ban hành 350 văn bản chuyển địa phương yêu cầu xem xét, xử lý và ban hành 180 văn bản hướng dẫn công dân nêu kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền chuyển thanh tra Bộ xem xét. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm phần lớn trong tổng số đơn khiếu nại (67,7%, tăng 5,9% so với năm 2018). Trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, chính những lỗ hổng từ Luật Đất đai 2013, đưa tới việc kiểm soát quyền lực làm không hiệu quả, tạo ra sai phạm và hệ luỵ lớn.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cũng chia sẻ: “Không thể phủ nhận rằng, những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản dưới luật là những “lỗ hổng” lớn để các nhóm lợi ích lợi dụng, thao túng, hệ quả tạo ra hàng loạt vụ tham nhũng”.

Phân tích sự lợi dụng kẽ hở của Luật Đất đai 2013 nhìn từ vụ Vũ “nhôm”, luật sư Hồi cho rằng, đây là một minh chứng điển hình, hàng loạt khu đất vàng được lãnh đạo các TP. Đà Nẵng, TP.HCM chuyển nhượng cho Phan Văn Anh Vũ với mức giá rẻ ngoài sức tưởng tượng trong cả một khoảng thời gian dài từ năm 2009 đến 2016. Hàng loạt những lô đất đắc địa được thâu tóm mà không gặp những trở ngại thật sự lớn. Những đối tượng như Vũ “nhôm” đã luồn lọt vào những “lỗ hổng” của pháp luật, có sự cấu kết với quan chức có thẩm quyền ký quyết định mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Và thực tế có lẽ còn tồn tại cả những chiêu thức tinh vi nhằm trục lợi, khiến cho một khối lượng tài sản khổng lồ của Quốc gia bị thất thoát trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa, các dự án đổi đất lấy công trình,...

Lỗ hổng của Luật Đất đai 2013 đã bị tận dụng triệt để, biến hoá để tạo ra hàng nghìn vụ sang nhượng đất tại các địa phương, ở các ngành cho những “ông trùm, bà trùm” bất động sản trên phạm vi cả nước.

Trong 7 năm song hành cùng thị trường bất động sản qua những nút thăng trầm, từ chạm đáy trong cuộc khủng hoảng dư cung đến sự phục hồi rực rỡ sau đó; rồi hiện giờ là thời điểm trầm lắng do đại dịch toàn cầu Covid-19, Luật Đất đai 2013 vẫn luôn hiện hữu những bất cập cần tháo gỡ.

Tính đến thời điểm hiện tại, bộ luật này đã trải qua 6 lần sửa đổi. Theo luật sư Lê Văn Hồi, việc sửa đổi, bổ sung, thay thế mỗi lần đều có sự hoàn thiện cả về mặt cơ cấu lẫn nội dung các quy định của Luật Đất đai. Số lượng điều khoản qua các năm đều có sự thay đổi rõ rệt.

Nếu như Luật Đất đai năm 1987 chỉ có 57 Điều thì đến năm 1993 số lượng đã là 89 Điều và Luật Đất đai năm 2013 đã lên tới 212 Điều.

Đương nhiên, đi cùng với việc tăng số lượng điều khoản, Luật Đất đai qua từng năm cũng có thay đổi về chất như bổ sung thêm các quy định liên quan đến bảo vệ, mở rộng quyền của người sử dụng đất, mở rộng thêm các chủ thể có quyền sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài; hay bổ sung các quy định về các hình thức giao đất, cho thuê đất, thời hạn thuê đất, các trường hợp không thu tiền sử dụng đất…

Luật Đất đai năm 2013 có những thay đổi cơ bản như quy định cụ thể quyền hạn, nghĩa vụ của Nhà nước trong việc bảo vệ người sử dụng đất, mở rộng thời gian giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp từ 20 năm lên 50 năm.

Đặc biệt là cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để có thể sản xuất nông nghiệp ở quy mô lớn, cùng với đó là ghi nhận việc hội nhập quốc tế khi thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận các dự án có sử dụng đất tại Việt Nam.

Tuy nhiên không thể phủ nhận rằng, dù đã nhiều lần sửa đổi song bất cập của Luật Đất đai 2013 vẫn còn tạo ra nhiều kẽ hở lớn.

Luật sư Lê Văn Hồi cho rằng, nhiều lần sửa đổi pháp luật trong quản lý đất đai nhưng chưa giải quyết dứt điểm nhiều vấn đề gốc rễ. Đáng quan ngại nhất đến từ các quy định liên quan đến vấn đề phân quyền và kiểm soát quyền lực.

“Khi chưa hoàn thiện được hệ thống pháp luật dự liệu, các trường hợp thực tế phát sinh đồng thời chưa có hệ thống dữ liệu đầy đủ, công khai về đất đai, cán bộ được giao quyền quản lý tự ý thu hồi đất, cấp đất, giao đất, bán đất,... chỉ cần thông qua việc ký kết các văn bản, chấp thuận dự án... tiếp tay cho doanh nghiệp thực hiện hành vi vi phạm. Đến lúc này, việc thanh tra, kiểm tra mặc dù có phát hiện ra sai phạm nhưng chế tài xử lý còn hạn chế xử lý hình sự, chủ yếu là xử lý hành chính, phạt tiền. Chính bởi lẽ đó, chưa đủ sức răn đe.

Hơn nữa, những quy định về chế tài còn rất chung chung. Do đó, cần có những sửa đổi và quy định rõ ràng để phân cấp phân quyền, sửa đổi chế tài nghiêm khắc để đủ sức răn đe nhằm sớm ngăn chặn những sai phạm đang gây nhức nhối xã hội”, luật sư Hồi phân tích.

Trong tờ trình Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho rằng, Luật Đất đai là bộ luật có tính chất quan trọng, phức tạp và nhạy cảm bởi mức độ tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước.

Rõ ràng, đất đai là một nguồn lực lớn trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Do vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến mọi mặt đời sống xã hội, đặc biệt tác động đến thị trường bất động sản. Không chỉ là bịt những kẽ hở tạo ra tiêu cực mà còn phải tạo ra sự công bằng xã hội, đảm bảo quyền lợi thiết yếu của người dân.

Nhưng, điều đáng đáng tiếc là sau những bản kiến nghị từ các chuyên gia, từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thì đến nay, việc sửa đổi Luật Đất đai đang phải tạm dừng, lùi lại sau nhiều lần dừng hoãn.

Tại kỳ họp 7 (5/2019), Chính phủ đã xin rút dự án này để trình vào thời điểm thích hợp. Tuy nhiên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội không đồng tình và đề nghị lùi dự án luật này sang kỳ họp 9 (5/2020).

Tháng 4/2020, Chính phủ đã có đề nghị rút Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi chương trình xây dựng luật năm 2020. Trong phiên họp sáng 22/5 mới đây, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã rút Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi chương trình kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XVI.

Động thái này được lý giải rằng, Luật Đất đai là bộ luật quan trọng, phức tạp và cần thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tổng quát, nhất là khi những phát sinh tiêu cực từ đất đai gia tăng, chưa thể điều chỉnh và xử lý.

Tuy nhiên, giới chuyên gia vẫn cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi là yêu cầu cấp bách. “Chậm sửa đổi ngày nào, bất cập chồng chéo còn kéo dài ngày ấy. Phải sửa đổi Luật Đất đai sớm, trúng và đúng”, theo chuyên gia tài chính TS. Vũ Đình Ánh.

Ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex, CEO Ecopark cũng đã từng chia sẻ, những người tham gia vào thị trường đều chỉ vướng nhất một vấn đề khó khăn đó là pháp lý.

“CEO giỏi, chỉ đạo tốt nhưng khó thành công nếu không không hiểu về pháp lý bởi các quy định đang chồng chéo. Nhưng nếu Luật Đất đai 2013 không sửa đổi thì sẽ còn rất khó khăn cho doanh nghiệp. Bởi lẽ, dù các văn bản dưới luật thay đổi thế nào cũng không thể vượt qua quy phạm của Luật Đất đai 2013. Những quyết sách “xé rào” của các lãnh đạo có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển nhưng lo ngại về sự hồi tố sẽ đẩy lãnh đạo vào con đường tù đày”, ông Thanh nói.

Luật sư Lê Văn Hồi cũng khẳng định: “Với khá nhiều bất cập của Luật đất đai như hiện nay, việc chậm thực hiện sửa đổi Luật có thể ảnh hưởng đến việc chậm trễ phê duyệt dự án, không giải quyết dứt điểm được các tình trạng mâu thuẫn trong việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và đặc biệt vẫn khiến cho nguồn lực đất đai bị thất thoát, lãng phí khi có các đối tượng trục lợi chính sách để chiếm hữu đất công”.

Pháp luật được coi là động lực, bản lề của sự phát triển. Việc không đáp ứng kịp nhu cầu thực tiễn, quy phạm pháp luật sẽ kéo lùi lịch sử. Trong khi đó, cần phải khẳng định lại, Luật Đất đai 2013 – Bộ luật “quyền năng” có vai trò rất quan trọng trong đời sống xã hội. Tất yếu cần phải sửa đổi nhằm phù hợp với yêu cầu phát triển của xã hội. Sự chậm trễ, “chắp vá”, thiếu đi tầm nhìn hoạch định tương lai hay “nóng vội, đốt cháy giai đoạn” đều có thể đẩy bộ luật “quyền năng” này lặp lại “vết xe đổ” của những lần sửa đổi trước đó.