Savills Châu Á Thái Bình Dương vừa công bố bản báo cáo mới nhất về COVID19, với những phân tích chuyên sâu về tác động của dịch bệnh này tới thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, còn rất nhiều điều chưa được biết tớ, như việc trị bệnh một cách hiệu quả, hay tốc độ lan truyền của bệnh. Mỗi phân khúc bất động sản đều đang có những biện pháp khác nhau để đối phó với dịch bệnh trong ngắn hạn và dài hạn.

Trong thời điểm thế giới đang có những căng thẳng về thương mại cùng nhiều diễn biến xã hội bất ổn, dịch cúm COVID-19 đã bất ngờ xuất hiện gây thêm áp lực cho nền kinh tế trong nước, và làm suy yếu những triển vọng cho thị trường bất động sản. Nhiều bài viết về so sánh sự tương đồng giữa dịch COVID-19 và đại dịch SARS năm 2003 như hai dịch bệnh gây hàng loạt ảnh hưởng đối với nền kinh tế, xuất phát từ Trung Quốc sau đó nhanh chóng lan tới các vùng lãnh thổ khác.

Dịch SARS xuất hiện vào thời điểm khi thị trường bất động sản đang ở thời kỳ suy thoái, khác với COVID-19 hiện tại khi thị trường bất động sản đang trên đà phát triển. Điều này có thể gây ra những gián đoạn kinh tế theo diện rộng. Tỷ lệ tử vong do COVID-19 cũng thấp hơn so với tỷ lệ tử vong do SARS gây ra. Vai trò của Trung Quốc ngày nay đã thay đổi và mạnh hơn nhiều đối với nền kinh tế toàn cầu. Việc ngắt kết nối với Trung quốc cũng chính là ngắt kết nối thế giới sẽ gây ra những hậu quả nặng nề cho ngành sản xuất và lĩnh vực đầu tư vượt xa khu vực Châu Á. Dường như chủng virus mới này có thể sẽ tiến triển theo thời gian tương tự như SARS và sẽ thoái trào vào những tháng hè khi thời tiết ấm áp hơn, sau đó mọi việc sẽ quay lại nhịp sống bình thường. Các dấu hiệu khó khăn lan rộng trong lĩnh vực đầu tư vẫn chưa được cụ thể hóa cho đến nay và nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ phải quyết định chờ đợi cho sự kiện này trôi qua nếu tài sản của họ vẫn trong khả năng kiểm soát. Những nguyên tắc cơ bản của thị trường vẫn không thay đổi, tương quan với mức lãi suất âm nguồn cung và các thanh khoản dồi dào.Một sự bùng nổ kéo dài qua tháng 6, một đại dịch hoặc các thay đổi đột biến là những yếu tố làm ảnh hưởng đến sự sự linh hoạt của thị trường và có thể là nguyên nhân của một số thương vụ bán và chuyển nhượng ở quy mô lớn. Giá thuê sẽ có thay đổi dựa vào các điều kiện thị trường. Nhìn chung, các chủ đầu tư thương mại sẽ cần xem xét những phương pháp hỗ trợ ngắn hạn cho các khách thuê. Các biện phát trước đây của chính phủ nhằm giải quyết vấn đề bong bóng tài sản có thể được giữ lại và xem xét nếu cần thiết, trong khi những phương án làm mới cần được đề xuất. Sẽ có một số tác động gây ảnh hưởng dài hơn, làm tăng tốc những thay đổi mang tính công nghệ trong, cách sống, làm việc và mua sắm của chúng ta., trong khi các hoạt động khác chỉ mang tính tạm thời.

Nghiên cứu sâu hơn vào thị trường Bất động sản Việt Nam, Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam nhận đinh: “Các dịch vụ chăm sóc sức khỏe và giao hàng tại nhà là những phân khúc ghi nhận tăng trưởng trong khi sự tăng trưởng của ngành bán lẻ và du lịch được dự báo sẽ sụt giảm. Tại Hong Kong, các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ đang giảm giá thuê tới 40%, tuy nhiên với thị trường Việt Nam, phương án này có thể không cần thiết. Việt Nam là quốc gia đầu tiên công bố hết dịch SARS năm 2003 và sẽ tiếp tục thành công trong việc ngăn chặn dịch bệnh lần này. Trong bối cảnh này, ngành sản xuất tại Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ “Trung Quốc + 1” – chiến lược mà các các doanh nghiệp nước ngoài đang áp dụng để đa dạng hóa cơ sở sản xuất tới các khu vực khác và giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào Trung Quốc, qua đó sẽ tạo đà tăng trưởng cho nhu cầu cho BĐS công nghiệp tại Việt Nam.” 

Đồng tình với quan điểm trên, Ông Nguyễn Hồng Sơn, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tư vấn cho hay: “Những thiệt hại do dịch bệnh gây ra cho ngành du lịch là rất đáng kể và chưa thể lượng hóa hết được. Tuy nhiên, việc chủ động ứng phó với các kịch bản cũng như khả năng sẵn sàng đáp ứng khi dịch bệnh được khống chế sẽ là cơ hội để ngành giảm bớt thiệt hại trong ngắn hạn. Về lâu dài khi Việt Nam thành công trong việc khống chế và kiểm soát dịch bệnh, ngành du lịch sẽ được hưởng lợi rất lớn từ vị thế của một điểm đến thân thiện, an toàn. Sự dịch chuyển nguồn vốn đầu tư trong khu vực sẽ dành lợi thế cho Việt Nam và việc trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn hơn sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.” 

TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG- NHỮNG ĐIỀU CHƯA BIẾT

Những biến động gần đây của thị trường Bất động sản có thể được kể đến như cuộc chiến tranh thương mại, tình trang bất ổn xã hội, và thời điểm này là dịch viêm đường hô hấp do chủng mới của virus Corona gây ra – một loại bệnh có những triệu chứng tương tự như cảm lạnh thông thường với tỷ lệ tử vong cao hơn cúm mùa.  Những sự kiện này đã khiến kinh tế Hong Kong rơi vào suy thoái và xuất hiện các rạn nứt trong thị trường Bất động sản vốn vô cùng sôi động tại đặc khu hành chính này. Những phân khúc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ nhất là bán lẻ và du lịch, trong khi đó thị trường văn phòng, BĐS công nghiệp và nhà ở cũng ghi nhận những dấu hiệu giảm nhiệt nhất định

Vậy những ảnh hưởng của virus Corona sẽ tác động đến đâu? Việc duy nhất có thể làm lúc này là nhìn lại sự bùng nổ của SARS vào năm 2003. SARS là loại virus gần giống với virus Vũ Hán, với khả năng lây nhiễm thấp hơn nhưng tỷ lệ tử vong lại cao hơn (tỷ lệ tử vong của SARS lên tới 8% so với 1-2% mà virus Vũ Hán gây ra). Xuất phát điểm của SARS là tại tỉnh Quảng Đông, Trung Quốc vào năm 2002, và tới Hong Kong vào tháng 2/2003, cướp đi mạng sống của 300 người sau đó biến mất vào khoảng tháng 6/tháng 7 cùng năm, khi thời tiết trở nên ấm áp. Nếu sự bùng phát của COVID-19 tương tự như SARS, chúng ta có thể dự đoán được những thiệt hại sâu rộng tới nền kinh tế trong nửa đầu năm 2020 tuy nhiên nửa cuối năm sẽ ghi nhận sự phục hồi nhanh chóng. SARS đạt đỉnh dịch vào khoảng tháng 3/tháng 4 năm 2003.

Mặc dù sự bùng phát của hai loại virus này có nhiều điểm giống nhau, nhưng vẫn tồn tại những điểm khác biệt nhất định. Virus Corona mới hiện đã lan rộng ra nhiều vùng lãnh thổ hơn với số lượng người lây nhiễm lớn hơn gấp nhiều lần so với SARS. Virus SARS lây nhiễm cho 8.442 trường hợp trên toàn cầu với 5.327 trường hợp tại Trung Quốc và 1.755 trường hợp tại Hong Kong. Trong khi đó, tính đến nay virus Vũ Hán đã lây nhiễm cho hơn 70,000 người chỉ riêng tại Trung Quốc đại lục. Câu hỏi đặt ra là liệu sự bùng phát này của COVID-19 có vượt qua lãnh thổ Trung Quốc để tới Châu Á hay thậm chí cả Châu Âu và và Bắc Mỹ không? Nếu vậy thì đại dịch này rõ ràng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế yếu ớt đang vực dậy từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Thị trường bất động sản trước “cú sốc” Covid-19

Theo dự báo của JLL Việt Nam, do ảnh hưởng của dịch Covid – 19 các hoạt động đầu tư có thể sẽ chậm lại trong nửa đầu năm 2020, do các nhà đầu tư (NĐT) do dự trước tình hình bất ổn, trong đó lĩnh vực bán lẻ và khách sạn sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất. 

Các NĐT sẽ nghiêng về tài sản trú ẩn an toàn, cân nhắc về rủi ro như ổn định thu nhập và khả năng vận hành. Trong những sự kiện biến động về kinh tế tương tự, các NĐT có xu hương phân bổ vốn vào BĐS nhiều hơn theo thời gian, nhờ biên lợi nhuận tương đối hấp dẫn so với các loại tài sản khác.

Trong phân khúc khách sạn và du lịch, tác động của tâm lý hạn chế đi lại và lệnh cấm nhập cảnh từ nhiều quốc gia đã ngay lập tức làm ảnh hưởng tiêu cực đến lĩnh vực này. Trong ngắn hạn, tỷ lệ lấp đầy của ngành sẽ giảm.

Các   có tỷ lệ khách quốc tế cao sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất, trong khi các khu vực có thể phục vụ du khách trong nước có thể bị ảnh hưởng ít hơn. Thị trường khách sạn và du lich có khả năng phục hồi nhanh chóng nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát trong thời gian ngắn.

Đối với thị trường bán lẻ, các nhà bán lẻ toàn cầu phải chuẩn bị để bước vào giai đoạn rủi ro cao đối với dòng tiền và tăng chi phí vận hành phát sinh do sự sụt giảm nhu cầu tiêu dùng và gián đoạn chuỗi cung ứng. Bảo vệ dòng tiền vẫn rất quan trọng đối với tất cả các nhà bán lẻ và đặc biệt đối với những nhà đầu tư có biên lợi nhuận mỏng.

Các nhà bán lẻ có tiềm lực mạnh mẽ để vận hành tốt kênh bán hàng trực tuyến và xây dựng mô hình bán lẻ đa kênh linh hoạt sẽ hưởng lợi lâu dài. Đảm bảo sự linh hoạt và dẻo dai của chuỗi cung ứng cũng sẽ là chìa khóa để giảm thiểu rủi ro của những cú sốc trong tương lai.

Riêng lĩnh vực công nghiệp và hậu cần sẽ chịu tác động do sự gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu. Hoạt động giảm tại các Theo JLL Việt Nam, xu hướng nhà ở với mật độ dân số cao và không gian cộng đồng lớn có khả năng làm tăng nguy cơ lây nhiễm. Tuy nhiên, BĐS nhà ở vẫn là tài sản đầu tư tốt, hưởng lợi từ thu nhập tiền thuê ổn định và khả năng linh hoạt giá thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy. Nhu cầu nhà ở vốn ổn định, tương đối ít bị ảnh hưởng bởi các tác động từ thị trường.

“Mặc dù các tác động kinh tế ngắn hạn của Covid-19 đã rõ ràng hơn, nhưng không nên bỏ qua các tác động đến xã hội và thị trường BĐS dài hạn. Đại dịch này sẽ thay đổi cách sống và làm việc của chúng ta, có khả năng tạo ra các mô hình hoạt động mới. Việc đánh giá tác động trực tiếp của Covid-19 là tương đối dễ thấy - dựa trên số sự kiện bị hủy bỏ, các văn phòng và nhà máy tạm đóng cửa, lệnh cách ly và hạn chế đi lại - những tác động gián tiếp vẫn chưa được thể hiện đầy đủ”, JLL phân tích.

Báo cáo của JLL cho biết, các thành phố và quốc gia có số lượng ca nhiễm cao nhất chắc chắn sẽ cảm thấy tác động trực tiếp mạnh nhất, nhưng tất cả các khu vực khác cũng sẽ trải qua các tác động gián tiếp, như là giảm khách du lịch, đứt gãy chuỗi cung ứng hoặc thậm chí là sự thay đổi cách người dân sống và làm việc. Tác động của dịch bệnh có thể sẽ tiếp tục ảnh hưởng thị trường trong nhiều năm tới, và sẽ mất một thời gian để đạt được sự phục hồi hoàn toàn.