fanpage

Thống kê truy cập

  • Online: 45
  • Hôm nay: 351
  • Tháng: 59677
  • Tổng truy cập: 3371876
Chi tiết bài viết

Thị trường bất động sản lâm nguy vì đại dịch: Đề xuất cách giải cứu

Lời bàn :

 

Bất động sản sau quý 2 2020 ..chuẩn bị hậu corona ...
Lời bàn : giữa năm 2016 ,80 % các dự báo đều lạc quan thậm chí phấn khích (50% ) và không tưởng . Cuối năm 2016 , phản ứng trên truyền thông của thị trường là “ thị trường vẫn còn xây còn bán còn mua trả góp … “ Quý 1 năm 2017 ,rộ lên sốt đất nền quanh TPHCM đẩy giá lên gấp 3 lần những vùng đất xa trung tâm nhà thờ đức bà 50km .
Bán xa ,kích giá để cứu gần . Sự thật là các đầu tư ở Trung tâm của một số doanh nhân bị kẹt hàng ,chậm hàng ,đã và sắp bị kéo ( bởi nghị định 42 xử lý nợ xấu ) .
Căn hộ giá dưới 1 tỷ cách trung tâm tphcm 30 km là thực tế cho người lao động 15- 25 triệu / tháng . Nhưng trả góp 10- 15 năm mỗi tháng 10 tr . Tuy nhiên ,ngân hàng và chủ đầu tư vẫn đối mặt với rủi ro 30-40 % những gia đình lao động ( 70 % là từ các tỉnh ) này có thể có nguy cơ mất việc dời đỗi chổ , Họ cố trả tiền 3-9năm ,Nhưng nghiệt ngã số phận . . Trong thời đại cách mạng 4.0 và robot thay chân tay và một phần những suy nghĩ giản đơn lập đi lập lại thì việc jobless 40% là khó tránh khỏi . Thử nghĩ lúc đó bank và chủ đầu tư sẽ áp dụng Nghị quyết 42 với họ thế nào ?!!! câu hỏi đó đang và sắp sẽ xãy ra trước năm 2021 mà thôi . nếu 20 % thôi thì OK . còn 50% thì sao ?
Còn căn hộ 2 -4 ty gần Trung tâm dưới 12km cho nhưng nhà đâu tư đầu cơ mua 2 -10-20 căn và những người có nhu cầu thật thu nhập 30-50 tr /th. Nguy cơ sẽ đến sớm từ nhóm đầu cơ .Điều này xãy ra ngay 2018 vì đến thời hạn giao nhà là 5 năm . Đa phần 60% nhà đầu cơ là người có vốn 5 -10 tỷ rồi vay lên 50 -100 tỷ đánh nhanh , lướt sóng ..

Thế nhưng đâu dễ vào bờ . anh bỏ ra 5 tỷ cho 10 căn hộ và mỗi tháng đóng thêm ( cả vay ngân hàng - trong lúc bank đang siết dần- vay nhóm lãi suất cao 5-10 % ) từ 2- 3 tỷ . anh có bán được 2 tháng 1 căn thì Ok còn 6 tháng thì sao . 9 tháng thì sao
Căn hộ cao cấp cận Trung tâm dưới 3 km như Bason .. từ 4 -15 tỷ . Hàng ít hiếm . vấn đề là hàng ra nhiều một lần mà cầu thì chừng đấy . Số người nước ngoài Sing ,Hàn Nhật Đài .. sẽ giải quyết chổ cầu này . vấn đề là cách thanh toán và lãi – Quý 2 2017 thông tin căn hộ Phú Mỹ hưng bán cho 40 % khách hàng nước ngoài là good .
Nếu giãn cung và tạo cầu – có thể dùng công cụ tài chính v,v chính sách … - đến 2020 thì Bất động sản sẽ không có vấn đề lớn lao . Chỉ có mãng Condotel .. resortel … đại loại có phất và ổn thuộc vào tăng trưởng và pháp lý .
Cho nên Ngân hàng đã giãn TT 26 ra đến 2019 . Có doanh nghiệp chuyển qua làm sản xuất sản phẩm hoàn toàn mới -hưởng ưu đãi của nhà nước -mà tạm lắng nhà đất để cục nợ to 200.000 tỷ có thời gian xử lý . cứ mỗi ngày ông thu 10 tỷ bình quân 1 căn ba son hoặc 4 căn q9 thì 3600 ngày (10 năm )ông mới xong nợ +lãi 150.000 tỷ . Nhưng 10 tỷ /ngày đâu chỉ để trả nợ không thôi mà còn đủ thứ nhà thầu ,các chi phí quản lý mới phát sinh … trả nợ chỉ tầm 30-40 % là hết vậy ông cần đến 7000 ngày .
Đó là cách tính thô mộc  . Với những tay Trùm phù thủy tài chánh phố Wall với 20 năm ở lehman , thì họ không làm thế . Họ đã và đang sẽ bán sĩ ít nhất 60-80 % các hàng hóa của 5 năm sau và 10 ,15 năm . 

Đó là cách tính của các đại gia BDS vào đầu năm 2019 . Tuy nhiên bước vào quý 2 /2019 bức tranh bất động sản 2019 bắt đầu  ảm đạm như bầu trời bụi mịn.

Như đã nhận định, TT BĐS đang gặp khó về mặt PHÁP LÝ, tạm gọi là khủng hoảng về pháp lý dưới mấy góc nhìn chính sau đây:

Thứ nhất. Cuộc đại rà soát hoạt động cấp phép, tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS, BT tập trung ở TP Hồ Chí Minh ( theo HoReal) giảm 83%, ở Hà Nội giảm tới 53% ( theo Sở XD Hà Nội), Sắp tới rà soát 101 DA dọc 2 bên sông Sài Gòn. Việc rà soát, thông qua kết quả rà soát/ kết luận thanh tra các cấp nhẹ nhàng cũng mất cả năm, 2-3 năm không phải là lạ đối với những Dự An pháp lý phức tạp, lằng nhằng.

Thứ hai, đã và đang có quá nhiều kiện tụng, bắt bớ liên quan Lãnh đạo các tỉnh, TP ( 2 phó Chủ tịch tp HCM, 2 đời Chủ tịch Đà Nẵng, nguyên Bí thư Khánh Hoà ,,.. và hàng loạt các quan chức các bộ/ ngành bị kỷ luật, vướng vào lao lý ... liên quan đến đất đai, chắc chắn rằng UBKtrTW, các cquan phòng chống tham nhũng đã, đang và sẽ tiếp tục chĩa mũi nhọn vào lĩnh vực đất đai, BĐS để “ góp phần” làm trong sạch bộ máy nhân sự cho ĐH XIII.

Thứ ba, tranh cãi về pháp lý condotel đang đi vào ngõ cụt khi cả 3 bộ được giao ( Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Văn hoá TT và Du lịch) đều giữ có cái lý của mình. Dù có CP có đốc thúc, doanh nghiệp có backup...nhưng dường như chắc chắn không có cơ quan, bộ ngành nào ngu gì đứng ra “ cầm trịch” vụ này vì rằng không những chỉ “ đổ vỏ” mà không khéo bị qui vào lợi ích nhóm thì “ thôi rồi Lượm ơi” . Có một hy vọng lớn , nhưng lại rất mong manh đó là “ thông qua luật đất đai sửa đổi” nhưng sẽ chỉ là hy vọng vì nó chưa được đưa vào Chương trình nghị sự của QH.

Về vấn đề VỐN cho TT BĐS. Đến thời điểm này dù là Chủ đầu tư, dân đầu tư/ đầu cơ BđS chuyên nghiệp hay Amateur chắc đã biết, đã nghe, đã hiểu hay đã thấm, đã ngấm công dụng của bài thuốc Thông tư 36, nay là Thông tư 22
. Khi phân tích về nguyên nhân hâm nóng rồi đun sôi nồi dầu BĐS giai đoạn 2014-2018 mọi người “ quên” không phân tích đầu năm 2014 để cứu BĐS nói riêng, nên kinh tế nói chung NHNN đã đột ngột “nới” rộng gấp đôi tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay dài hạn ( từ 30% lên 60%); đồng thời cho phép các ngân hàng cơ cấu lại nợ mà không phải chuyển nhóm với qui mô khoảng 300 nghìn tỷ đồng và bán nợ xấu cho VAMC ( quy mô 348 nghìn tỷ) có thể nói đây là vấn đề gốc gác, vấn đề căn bản cho bđs phục hồi và bùng nổ trong giai đoạn 2014-2018. Nay, cũng vẫn giải pháp cũ, NHNN lại đưa tỷ lệ này xuống 50% năm 2018 và 40% vào cuối 2020 và tiếp theo sẽ là 30% vào giữa năm 2022. Sau 3 năm, tỷ lệ này giảm dần từ 60% xuống 50% đầu năm 2017, tiếp theo 45% năm 2018 thị trường đã điêu đứng. Trong vòng 30 tháng tới tỷ lệ này giảm tiếp còn 30% ( 1/10/2022) thì thị trường BĐS sẽ bị tác động kép đó là hậu quả của việc thiếu vốn giai đoạn trước 2020 và vốn vào thị trường bất động sản sẽ bị siết thêm .

Ngoài ra, 2020 sẽ là năm mà thời hạn 5 năm các NH gửi gắm nợ xấu cho VAMC đáo hạn ( hiện mới có 9/35 ngân hàng tất toán nợ xấu với VAMC), mặc dù đã trích lập dự phòng, nhưng sự “đoàn tụ” của núi nợ này sẽ là gánh nặng, là vật cản cho việc cho vay của các NH này.

Về hiện tượng ,Tháng 2.2020 có doanh nghiệp đại gia gửi đơn cầu cứu khẩn cấp đến Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng để được tiếp tục dự án của mình ở khu vực 30,2 ha phường Bình Khánh - Quận 2- tp.HCM.

Khu đất đó là Đất mà Dân Thủ Thiêm đang kiện tụng. Đại gia cho rằng nếu không cho tiếp tục phát triển dự án thì khiến các nhà đầu tư nước ngoài mất niềm tin? Đặt nhà nước vào thế vì tránh chạm đến giòng tiền đầu tư nước ngoài mà không đụng đến đại gia ....và nhóm lợi ích liên quan đang bị Ủy ban kiểm tra tw và Ban nội chính tw xem xét ....

" Nguy cơ nợ xấu 50.000 tỷ đồng tới các hệ thống ngân hàng".Chỉ riêng một đại gia mà 50.000 tỷ thử hỏi còn bao nhiêu doanh nghiệp " tay không bắt giặc " .Và nền kinh tế VN có thật sự là dưới ánh nắng mặt trời (như bản báo cáo của Ngân hàng thế giới nhận xét) hay đang trong mây mù ?

Nhà đầu tư còn nêu lên rằng sẽ có nguy cơ : 250.000 khách hàng biểu tình đòi trả nhà gây mất an ninh trật tự? 250.000 khách mua nhà của đại gia ? Tại sao từ đầu không kiểm tra kĩ doanh nghiệp nhà đầu tư ? Sau 5 năm thì hóa ra đây doanh nghiệp đang nợ ngập đầu? Các Bộ, sở, phòng quản lý thế nào, báo cáo ra sao mà có tới 250.000 người mua nhà không sổ ?Trong khi đại gia đã lấy tiền gần đủ?

Nói tóm lại khi một doanh nghiệp cá mập gây áp lực lên Chính Quyền để gây sức ép Chính quyền cho phép họ tiếp tục đứng lên trên pháp luật thì Chính Quyền đó nên chọn đứng về doanh nghiệp cá mập hay đứng về nhân dân và tính chính danh của Đảng .

Với yếu tố thị trường thì .... khá thú vị. BĐS là lĩnh vực đặc thù, là thị trường của niềm tin và kỳ vọng.... trong khủng hoảng, người mua sợ giá xuống tiếp, sợ chôn vốn,và họ sẽ chỉ thực “ xuống tiền” khi giá đã giảm sâu, thật rất sâu (30-50%). Đó đây đã nhiều Dự án,nhiều khu giảm giá, lác đác đổ vỡ... quá trình này sẽ còn tiếp diễn: đổ vỡ, xù nợ, xù cam kết... nhiều CĐT phải chịu áp lực trả nợ, thanh toán các nghĩa vụ với nhà nước - thuế, tiền SDĐ theo kết luận thanh tra, rà soát... thanh toán lãi vay, trả nợ nhà thầu, vật tư ( nhà thầu không thi công, nhà cung cấp vật liệu không cung cấp.. nếu không có “tiền tươi” ); khó vay tiền từ NH, nhiều CĐT phải vay “ chợ đen” phải đại hạ giá BĐS để có tiền thi công, trả nợ... cứ vậy người mua chờ đợi giảm thêm, giả sâu hơn...việc huy động vốn từ các kênh khác ( chứng khoán, trái phiếu... ) khó khăn hơn, các cách bán hàng hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận ....bị phát giác nên ít người tin, mua...

Nếu chỉ xét đến những yếu tố tác động như trên, thị trường sẽ đóng băng khoảng 2-2,5 năm. ( khủng hoảng pháp lý thường rất lâu; rút vốn theo thông tư đã có lộ trình và phục hồi niềm tin cũng mất rất nhiều thời gian). Tuy nhiên, Đại dịch corona bùng phát đã kích hoạt cuộc đại khủng khoảng toàn cầu ,làm tạm dừng các giao dịch hàng không , vận tải ,thương mại ,dịch vụ và khối lượng lưu chuyển tiền tệ hàng 100 000 tỷ USD .. Bất động sản gần như đóng băng . Lớp băng ngày càng dày    . Trong tháng 1 2020 vẫn còn những hy vọng về  sức mua đã và sẽ có sự tích luỹ, kinh tế vĩ mô ổn định, GDP cao (7%) CPI thấp(2,73%) sự gia tăng của kiều hối và vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS.... là những yếu tố hỗ trợ thị trường BĐS. Nhưng qua thàng 3  2020 thì tuỳ dự án, tuỳ khu vực và độ ngáo giá của Chủ Đầu tư ) sẽ có nhiều chỗ giảm tới 50%, thời gian trầm lắng tối thiểu khoảng 18 tháng. Dự án Đông tăng long Q9 gần như dừng đứng với 160 ha đã 10 năm chỉ khởi động khoảng 5 -10% DIỆN TÍCH quanh Cổng chào .  Hàng loạt nhà mặt tiền trung tâm Quận 1 ,Quận 3 ... đất kim cương đất vàng bị trả mặt bằng . Thảm kịch với bất động sản TPHCM sẽ diễn ra như thế nào ,đến mức nào  và bao lâu ? Đó vẫn câu hỏi lớn đối với các đại gia bất động sản đã nhận nợ hàng triệu tỷ từ nhà bank và các nhà đầu tư 

Ngày 21 /3/2020 




 

 

 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết đại dịch Covid-19 làm đảo lộn mọi hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, tăng nguy cơ thua lỗ, phá sản.

Thị trường bất động sản lâm nguy vì đại dịch: Đề xuất cách giải cứu - 1

Thị trường bất động sản đã phải đương đầu với nhiều khó khăn trong 02 năm qua, nay lại rơi vào tình thế “khó chồng khó” vì dịch.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất một số giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản ứng phó và vượt qua khó khăn trước tác động của đại dịch COVID-19.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, dịch Covid-19 đã làm đảo lộn mọi mặt đời sống xã hội và tác động rất nghiêm trọng đến nền kinh tế toàn cầu. Nền kinh tế thế giới đứng trước nguy cơ rơi vào khủng hoảng, tác động tiêu cực đến nền kinh tế của Việt Nam, trong đó có thị trường bất động sản.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng, nhiều tuần trở lại đây, loạt cổ phiếu bất động sản bị giảm sàn, nằm sàn. Tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều bị tác động rõ rệt, các sự kiện đông người như quảng bá tiếp thị (PR), bán hàng đều bị hủy bỏ. 

“Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel) và thị trường bất động sản cho thuê bị ảnh hưởng nặng nề, nhất là tình trạng các mặt bằng cho thuê tại khối đế các tòa nhà cao tầng và nhiều mặt bằng nhà phố cho thuê bị khách thuê trả lại…”, lãnh đạo HoREA cho hay.

Trước khi đưa ra loạt kiến nghị về giải pháp hỗ trợ thị trường, Chủ tịch HoREA đã phân tích loạt tác động của Covid-19 đối với doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể theo vị này, đại dịch đã làm gián đoạn, đảo lộn các mặt hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng là khâu rất quan trọng trong dây chuyền sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.

Tiếp đến, làm sụt giảm nghiêm trọng doanh thu, lợi nhuận, thậm chí có thể doanh nghiệp bị mất thanh khoản. 

Đại dịch khiến doanh nghiệp tăng chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí lãi vay và nguy cơ bị chuyển thành nợ xấu. Đồng thời làm tăng chi phí quản lý doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp có nhiều lao động; làm tăng khả năng doanh nghiệp bị nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lương người lao động.

Tất cả những khó khăn này được ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, làm tăng nguy cơ doanh nghiệp bị rơi vào thua lỗ, phá sản.

Theo vị này, thị trường bất động sản đã phải đương đầu với nhiều khó khăn trong 02 năm qua, nay lại rơi vào tình thế “khó chồng khó”. 

Do vậy, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề xuất với Thủ tướng Chính phủ một số kiến nghị nhằm “cứu nguy" cho thị trường như bổ sung doanh nghiệp bất động sản là đối tượng được xem xét gia hạn 5 tháng đối với tiền thuế GTGT của tháng 03-06/2020 vào dự thảo Nghị định của Chính phủ về gia hạn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất cho đối tượng chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

 Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ xem xét chỉ đạo Bảo hiểm xã hội Việt Nam cho phép gia hạn 5 tháng đối với tiền nợ bảo hiểm xã hội của tháng 03-06/2020 đối với các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. 

Ngoài ra HoREA kỳ vọng việc Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét, chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho giãn tiến độ trả nợ vay tín dụng và không chuyển nhóm nợ (xấu hơn) đối với các khoản nợ đến hạn của các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Đồng thời, xem xét tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn về quy trình hành chính thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp…); xử lý phần đất do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở thương mại… để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi.

Nguyễn Mạnh - Theo Dân Trí

Luật sư tư vấn miễn phí

Gọi ngay
0902818158- 0906834543
0906834543
0902818158

CÁC ĐỐI TÁC

  • Nhà Đất Phúc An Khang
  • The Diplomat
  • The NewYork Review of Book
  • CogitAsia
  • Reuters
  • Viet Studies
  • The NewYork Times
  • TIME
  • Bloomberg Bussiness