Mua bán đất bằng giấy viết tay có lấy lại được không?

Mua bán đất bằng giấy viết tay có lấy lại được không? Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Em xin chào Luật sư. Cho em hỏi nội dung như sau: Em có mua 1 miếng đất ở địa bàn quận 9 bằng giấy tay và hợp đồng mua bán, trước đây là đất vườn chưa lên thổ cư, hiện nay họ đã lên đất thổ cư và họ đòi em phải đưa cho họ 150 triệu đồng tiền lên đất thổ cư tách sổ như vậy có đúng không? Do khó khăn về nhà ở em đã xây cất và ở rồi. Vậy giờ ra công chứng có được công nhận không? Sau đó em phải đóng thuế gì nữa không? Khi chủ đất họ đã ra sổ là 2.977m2, trong đó có 12 hộ mua của họ là giấy tay. Trung bình mỗi người mua là từ 50m -150m2. Do con trai của họ đứng ra bán, khi làm nhà không ai tranh chấp. Giờ họ muốn đòi lại đất mua 1 đền 2, nhưng khi xây cất riêng gia đình em xây là 500 triệu ở được 7 tháng. Vậy họ đền tiền bù tiền bao nhiêu thì đúng. Em xin cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của VPLS Minh Trí. Với thắc mắc của bạn, VPLS Minh Trí xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Như bạn trình bày thì bạn có mua đất bằng giấy tay và hợp đồng mua bán. Nhưng trước đây là đất vườn chưa lên thổ cư, hiện nay họ đã lên đất thổ cư và họ đòi bạn phải đưa cho họ 150 triệu đồng. Việc người bán đất yêu cầu gia đình bạn thanh toán cho họ 150 triệu đồng tiền để lên thổ cư thì bạn phải xem lại trong hợp đồng mua bán của bạn trước đây có thỏa thuận về việc lên thổ cư hay không? Ai phải chịu chi phí này? Nếu đã bán đất cho gia đình bạn, khi chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì gia đình bạn phải tự đi thực hiện thủ tục này, do đó gia đình bạn sẽ chịu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

* Thứ nhất, về việc ký hợp đồng mua bán:

Căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thực:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy nếu chỉ mua bán bằng giấy viết tay không công chứng thì hợp đồng này không có hiệu lực pháp luật. Nếu muốn hợp pháp thì bạn liên hệ lại với người chủ sử dụng đất để ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng.

* Thứ hai, các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế thu nhập cá nhân từ hoạt đồng chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng;

2. Lệ phí trước bạ:

Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ như sau: 

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Lệ phí 0,5%.

3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất:

Tiền thuế phải nộp = Diện tích đất x Giá đất x Thuế suất

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Lệ phí 4% đối với đất ở, 2% đối với đất nông nghiệp.

4. Các lệ phí khác: Lệ phí đo đạc, Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...

* Thứ ba, người bán có được đòi lại đất không?

Theo như bạn trình bày, việc mua bán đất đai giữa bạn và người bán bằng giấy viết tay và chưa công chứng chứng thực, do đó hợp đồng mua bán sẽ không có hiệu lực pháp luật, sẽ bị tuyên là vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2005. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, bạn trả lại đất và người mua trả lại tiền cho bạn. 

Do đó, nếu hai bên thỏa thuận được về việc trả lại đất và thanh toán tiền thì bạn nên thỏa thuận với người bán đất cho bạn.

Như bạn nói, lúc mua bán là đất vườn, không phải đất ở nên việc bạn xây nhà để ở là sử dụng đất sai mục đích. Đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP đồng thời sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là phá dỡ phần tài sản xây dựng trên đất, trả lại hiện trạng ban đầu.

------------------------------------------------------------------------------

Mọi thắc mắc cần tư vấn gọi VPLS Minh Trí

Gửi yêu cầu Email: a10mtri@gmail.com, dongtudhl@gmail.com, phucminh80@gmail.com

Liên hệ qua Hotline: 0902818158 - 0903724089 - 0906834543 - 0906812689