Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Đồng Nai

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Đồng Nai. Có nên nhận chuyển nhượng đất khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư. Hiện tại em đang tính mua một mảnh đất ở Đồng Nai nhưng em lại không hiểu về thủ tục mua bán thế nào nên em muốn nhờ luật sư tư vấn giúp em. Hôm rồi em có đi chơi ở nhà bà con ở Đồng Nai thì được biết ở gần đó có một lô đất đang được rao bán. Theo em được biết thì mảnh đất đó do một người ở đó bán cho một công ty nhà đất ban đầu mảnh đất đó là một quả đồi nhưng giờ người ta đã san bằng rồi chia ra từng mảnh nhỏ ra để bán. Về thủ tục mua bán thì người ta bảo là mình phải đặt cọc trước một khoản khoảng 4 đến năm triệu gì đó, và bán sang tay. Nhưng khi em hỏi là khi bán thì có dấu chứng thực của ủy ban hay không thì người ta bảo là không có dấu của ủy ban vì lý do là đất tư nhân bán ủy ban không có quyền chứng thực nhưng mình có thể ra ủy ban nhở ông trưởng ấp làm chứng hoặc mình có thể thuê luật sư làm chứng lăn tay và công ty luật sẽ đóng dấu làm chứng cho mình. Hiện tại ở đó có một lô đất khác người ta đã mua hết và đã xây dựng và ở lâu nhưng vẫn chưa có sổ đỏ còn lô đất của em tính mua là lô đất mới nên em đang phân vân. Mong luật sư tư vấn giúp em, xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của VPLS Minh Trí Với thắc mắc của bạn, VPLS Minh Trí xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Cần phải có tối thiểu các điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất mới có thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.

Về hình thức của hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Đối với trường hợp của bạn, bạn cần tìm hiểu thật kỹ xem chủ sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất bạn muốn mua hay không. Nếu có Giấy chứng nhận và có đủ các điều kiện khác để chuyển nhượng thì bạn phải yêu cầu họ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, công chứng chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Có như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có hiệu lực và bạn sẽ được bảo đảm quyền lợi khi có tranh chấp.

Ngược lại, nếu chủ sử dụng không có Giấy chứng nhận thì bạn cần cân nhắc thật kỹ trước khi mua bán. Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời hợp đồng không thể công chứng theo quy định của pháp luật. Trường hợp có tranh chấp thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ với viết tay sẽ bị vô hiệu. Bên cạnh đó, đất không có Giấy chứng nhận, khi giá nhà đất tăng cao dễ gặp phải trường hợp chủ cũ kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Mặt khác, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa nhà đất rất khó khăn bởi không được cấp phép.

------------------------------------------------------------------------------

Mọi thắc mắc cần tư vấn gọi VPLS Minh Trí

Gửi yêu cầu Email: a10mtri@gmail.com, dongtudhl@gmail.com, phucminh80@gmail.com

Liên hệ qua Hotline: 0902818158 - 0903724089 - 0906834543 - 0906812689