Trách nhiệm bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc

Tóm tắt câu hỏi:

Ngày 6/4/2015 tôi có đặt cọc 20 triệu đồng cho bà H để mua 1 căn hộ chung cư với giá 12,5tr/m2, trong vòng 1 tháng sẽ giao nhà. Từ đó đến nay tôi đã tự nguyện gia hạn hợp đồng đặt cọc 5 lần với nhiều lý do bà H nêu ra chưa có quyết định giao nhà, chủ nhà ốm chưa đi làm thủ tục được, .... Tuy nhiên thời gian gần đây tôi đã phát hiện ra căn nhà tôi mua đang được người khác rao bán với giá 14tr/m2. Và bà H vẫn cứ hứa sẽ giải quyết cho tôi mua căn nhà đó với giá tôi đã đặt cọc, nhưng đến nay thì tôi điện thoại, nhắn tin bà H không trả lời. Vậy tôi xin hỏi: Bà H đã phạm và tội gì và hình phạt của tội danh đó như thế nào? Nếu thưa kiện, trình tự thủ tục tôi phải làm như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Văn phòng Luật Sư Nguyễn Minh Trí. Với thắc mắc của bạn, Văn phòng Luật Sư Nguyễn Minh Trí xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Theo điều 358, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”

2.  Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Vì bạn không nêu rõ các quy định trong hợp đồng đặt cọc của bạn nếu các bên vi phạm hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm gì, cũng như quy định về bồi thường hợp đồng khi vi phạm như thế nào nên chúng tôi tư vấn trường hợp này của bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 121 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng, hợp đồng phải được lập thành văn bản có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.

Theo mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau:

Theo quy định tại Điều 122 và 124 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2005 và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 363 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 2005. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu sẽ theo nguyên tắc hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường.

d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Nếu bên bán không thực hiện đúng thỏa thuận giữa các bên thì trước hết, bạn có quyền yêu cầu họ thực hiện. Nếu họ vẫn cố tình không thực hiện thì các bạn có thể gửi đơn đến tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo quy định tại Điều 164 Bộ luật Tố tụng dân sự, nội dung đơn khởi kiện bạn cần thể hiện đầy đủ các nội dung dưới đây:

- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

- Tên Toà án nhận đơn khởi kiện;

- Tên, địa chỉ của người khởi kiện;

- Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có;

- Tên, địa chỉ của người bị kiện;

- Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;

- Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có;

- Tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp;

- Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án;

- Người khởi kiện là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ.

Kèm theo đơn khởi kiện, bạn có thể gửi giấy viết tay về việc đã đặt cọc trước đây để làm tài liệu chứng minh cho yêu cầu của mình và để tòa án có cơ sở để giải quyết vụ việc. Trên nguyên tắc quy định của pháp luật, bạn đối chiếu với hợp đồng đặt cọc đã ký kết theo thỏa thuận của các bên để đòi lại quyền lợi của mình .