Lời bình  10/5/2022 . Tồn kho tiêu cực là câu chuyện bán hàng chậm ,thiếu hụt thanh khoản  .. do khủng khoảng kinh tế vĩ mô   v.v   Nhưng bởi vi ôm hàng nhiều ,ôm núi nợ to cả chục tỷ USD  phải trả nợ  nào là thuế ,tiền sử dụng đất ,nào là các món nợ vay ,nọ xây dựng  và cả những cam kết thân hữu ngầm ... nhưng thiếu hụt tiền mặt hoặc tiền trong tài khoản .  Anh làm ra  1000 cái nền  mà anh tiêu thụ  vài ba nền thì làm sao trả nỗi tiền vay mượn  ,v.v  thế nên anh nhờ Ngân hàng ,Cty tài chính  bán trái phiếu  để thu tiền cho các hoạt động ..  Kể cả ,có một số Doanh nghiệp cùng Ngân hàng kinh doanh trên nguồn tiền từ Trái phiếu  trong nước và nước ngoài . Trong nền kinh tế lành mạnh ,thì Ngân hàng ,Cty tài chính sự dụng công cụ trái phiếu là thường . Nhà nước vẫn kiễm soát chặt chẽ  và xử lý theo luật . Câu chuyện ở VN lại là Bom ,mìn Trái phiếu cài đặt trong cả nền kinh tế . Đặc biệt nguy hiểm khi kinh tế suy thoái . Nổ bom trái phiếu là mối lo lớn của nhà quản lý vĩ mô hiện nay .

Ô sào thiền lâm 10/5/2022 

138.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong 3 năm tới

LỜI BÌNH 25/3/2022 : Nhắc lại tính đến 30/6/2015, 10 ông lớn BĐS được niêm yết trên sàn chứng khoán có khoản tồn kho lên đến hơn 40.000 tỷ đồng, đa phần các tài sản này đều là chi phí xây dựng dở dang tại các dự án BĐS doanh nghiệp đang thực hiện.

Nhớ lại THÁNG  12 NĂM 2018  SỐ CHÍNH THỨC CÔNG BỐ CỦA 10 CTY LỚN LÀ HƠN 200.000 TỶ 

ĐẾN  HẾT THÁNG 6 /2021  CON SỐ CỦA 20  DOANH NGHIỆP LỚN NIÊM YẾT ,TỒN KHO LÀ 315.000 TỶ . đÂY CHỈ LÀ PHẦN NỔI CỦA NÚI TỒN KHO ( CHƯA GỒM CỦA CTY NHÀ NƯỚC ,CTY CHƯA NIÊM YẾT  V.V )  . CHUYÊN GIA TRONG NGHỀ LÂU NĂM DỰ TÍNH CON SỐ TỒN KHO THỰC  ĐẾN 6/2021 KHÔNG DƯỚI CON SỐ 2.500.000 TỶ ,CAO HƠN 100 TỶ USD .80% số tiền đầu tư trung dài hạn ( có khoảng 25% tồn kho trên 15 năm gọi là đắp chăn đắp chiếu ) .  Tồn kho là một thực tế trong kinh doanh ,trong kế toán . Với một thị trường Bất động sản của một đất nước có GPD tăng trưởng thực 8% liên tục 10 năm thì con số 100 tỷ USD  tồn kho là chưa  có vấn đề . Bởi lẽ  Quỹ đất ,hạ tầng cho kế hoạch 10 năm tầm 30 tỷ USD (  đầu tư với giá cở 10 tỷ USD ) , hàng tồn chờ bán MA , chờ  hoàn thiện bán sĩ ,bán lẽ  trong  3 năm  tầm 40 tỷ USD , các hàng tồn đầu tư trung hạn 5-7  năm tầm 30 tỷ USD .

Tuy nhiên trong bối cảnh suy thoái kinh tế kéo dài (đại  dịch ,chiến tranh Âu Châu ,khủng khoảng năng lượng v.v) thì con số tồn kho 100 tỷ USd là tiềm ẩn nguy cơ cực lớn. Đặc biệt là tồn kho đắp chiếu từ Doanh nghiệp Nhà nước hoặc Doanh nghiệp thân hữu đậm  tầm 40 -50 tỷ USD.  Tồn kho này gắn liền với khối nợ  10-15  năm  của ngân hàng , của nợ Nước ngoài có bảo lảnh của nhà nước mà số tổng lên đến vài trăm tỷ USD đang trở thành áp lực cực lớn lên lãi suất ngân hàng (khó có thể giảm lãi vay với Doanh nghiệp ,dự án tốt  từ đó làm giảm phát triển kinh tế dài hạn). Bài học Evergrand ngay bên Trung quốc là một cơ hội thức tĩnh cho các nhà quản trị kinh tế VN.

Ô sào ẩn sĩ  25.3.2022

---------------------

BỨC TRANH TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN 10 NĂM 20 NĂM NHÌN LẠI 2002-4/2022

Novaland có hàng tồn kho gần 110.000 tỷ đồng

Tổng tài sản của Novaland mở rộng lên trên 200.000 tỷ đồng nhưng tập đoàn này cũng tăng vay nợ tài chính, vượt 60.500 tỷ đồng.

Theo báo cáo tài chính quý IV/2021, Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) ghi nhận doanh thu thuần cao đột biến gần 4.600 tỷ đồng, tăng 275% so với cùng kỳ năm trước. Nhờ đó lợi nhuận gộp cũng gấp 4,5 lần đạt mức 2.058 tỷ đồng.

Hoạt động tài chính suy yếu hơn khi doanh thu tài chính 41% về 679 tỷ nhưng chi phí tài chính lại tăng mạnh gấp 3 lần lên 766 tỷ đồng, chủ yếu do tăng mạnh lãi vay. Chi phí bán hàng cũng cao đột biến lên 533 tỷ đồng, gấp 7,6 lần cùng kỳ.

Yếu tố tích cực là chi phí quản lý doanh nghiệp tiết giảm nhẹ 3% về 398 tỷ đồng và có khoản lợi nhuận khác 394 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ khác 85 tỷ).

Những biến động đó giúp Novaland có quý kinh doanh khá thành công với mức lợi nhuận hơn 910 tỷ đồng, cao gấp rưỡi so với quý IV/2020.

Tính lũy kế cả năm, nhà phát triển bất động sản hàng đầu này thu về hơn 14.900 tỷ đồng, gấp 3 lần năm trước đó và xấp xỉ với doanh thu kỷ lục của năm 2018.

Nguồn thu cao chủ yếu được ghi nhận từ việc bàn giao các dự án như NovaHills Mui Ne, Saigon Royal, Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Victoria Village...

Tuy nhiên, hoạt động tài chính tiêu cực và các khoản chi phí tăng mạnh khiến lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 3.460 tỷ đồng, giảm 11% so với năm 2020 và mới thực hiện được 84% kế hoạch năm.

Tỷ đồngkẾT QUẢ KINH DOANH CỦA NOVALANDLãi sau thuếNăm 2015Năm 2016Năm 2017Năm 2018Năm 2019Năm 2020Năm 202101k2k3k4k5k

Tổng tài sản của đại gia bất động sản này được mở rộng mạnh mẽ trong năm vừa qua lên trên 200.000 tỷ đồng, tăng hơn 39% so với thời điểm đầu năm.

Đáng chú ý là phần tăng chủ yếu đến từ hàng tồn kho với giá trị gần 110.000 tỷ đồng, chiếm hơn 54% tổng tài sản. Phần lớn là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành chờ bàn giao cho khách hàng.

Tỷ trọng hàng tồn kho tăng lên là do phát triển tại các dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, NovaHills Mui Ne và từ việc nhận chuyển nhượng các dự án mới.

Ngoài ra Novaland còn ghi nhận số dư dư tiền và các khoản tương đương tiền, các khoản tiền gửi nắm giữ đến ngày đáo hạn tại các ngân hàng đạt 17.249 tỷ đồng, tăng gấp rưỡi trong năm vừa qua.

Đối ứng ở nguồn vốn, tổng nợ vay và nợ thuê tài chính của tập đoàn ghi nhận hơn 60.500 tỷ đồng (tương đương vay gần 2,7 tỷ USD), tăng thêm 11.600 tỷ đồng chỉ sau một năm.

Tính đến quý IV/2021, Novaland đã nhận giải ngân tổng cộng gần 36.024 tỷ đồng từ các hoạt động huy động vốn. Các khoản này được sử dụng cho các hoạt động M&A và đầu tư phát triển dự án.

Tổng quỹ đất đã tích lũy và đang nghiên cứu phát triển của Novaland hiện vào khoảng gần 10.600 ha tính đến cuối năm 2021.

Novaland là quán quân hàng tồn kho sau 2 năm đại dịch?

Novaland đã vượt qua Vinhomes trở thành quán quân hàng tồn kho với 109.767 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2021, tăng 92% so với 2019.

Theo Savills, lượng giao dịch nhà ở tại TP HCM trong năm 2021 đạt hơn 9.430 căn, giảm 58% so với năm trước và là mức thấp nhất ghi nhận từ 2017. Trong khi đó, lượng giao dịch tại Hà Nội là 16.100 căn, cũng là mức thấp nhất tính từ 2017. Dù vậy, đại dịch không ngăn được các doanh nghiệp bất động sản bành trướng quy mô, gia tăng tích lũy quỹ đất để tạo nền tảng tăng trưởng trong tương lai.

Theo thống kê của Người Đồng Hành, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2021 trên 29 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán đạt 233.113 tỷ đồng, tăng 21% so với cuối năm 2019.

Tồn kho của doanh nghiệp nhà ở chính là những bất động sản (BĐS) để bán đang xây dựng (hay còn gọi chi phí xây dựng dở dang), đã xây dựng hoàn thành (thành phẩm), mua để bán (hàng hóa)… Theo các chuyên gia, trong lĩnh vực bất động sản, tồn kho thành phẩm hay hàng hóa mới đáng lo ngại, thể hiện doanh nghiệp hoàn thiện dự án đã lâu nhưng không bán được. Trong khi đó, đối với tồn kho chi phí sản xuất kinh doanh dở dang cần xem xét nhiều yếu tố như dự án của doanh nghiệp có bị tồn đọng lâu năm không hay doanh nghiệp mở rộng đầu tư nhiều dự án để tạo nền tảng tăng trưởng trong tương lai.

Nếu 3 năm trước, Vinhomes (HoSE: VHM) là quán quân hàng tồn kho với 60.297 tỷ đồng thì hiện nay là Novaland (HoSE: NVL) với 109.767 tỷ đồng. Giá trị hàng tồn kho của Novaland đã tăng 92% so với 2019 và chiếm 54% tổng tài sản. Trong đó, chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng đạt 101.515 tỷ đồng, để bán đã xây dựng hoàn thành 8.135 tỷ đồng. Tập đoàn đang dự phòng 2.090 tỷ đồng cho bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành. Novaland cho biết bất động sản để bán đang xây dựng là các chi phí về tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án.

Quy mô tổng tài sản của Novaland phình to khá nhanh trong 3 năm qua từ 89.979 tỷ đồng lên 201.520 tỷ đồng, tăng 124%. Do vậy, mặc dù giá trị hàng tồn kho tăng lên nhưng tỷ trọng trong tài sản giảm từ 63,5% về 54,4%. Doanh nghiệp cũng tăng vay nợ tài chính từ 34.591 tỷ đồng lên 60.519 tỷ đồng.

Năm 2020, nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản của đơn vị địa ốc giảm sâu nhưng bật tăng mạnh trở lại trong năm 2021 nhờ bàn giao loạt dự án như NovaHills Mũi Né, Saigon Royal, Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Victoria Village.

Ngược lại, tồn kho của Vinhomes giảm mạnh từ 60.297 tỷ đồng về 28.543 tỷ đồng, giảm 53%. Tương tự Novaland, tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng chiếm chủ yếu với 25.646 tỷ đồng, để bán đã xây dựng hoàn thành ghi nhận 650 tỷ đồng và chi phí sản xuất kinh doanh dở dang 1.394 tỷ đồng.

Theo thuyết minh, BĐS để bán đang xây dựng của Vinhomes là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park, dự án Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và các dự án khác.

Nhìn vào kết quả kinh doanh giai đoạn 2019-2020, bất chấp đại dịch, Vinhomes liên tiếp thiết lập các mốc kỷ lục doanh thu và lợi nhuận mới lần lượt từ 51.627 tỷ đồng lên 85.094 tỷ đồng, từ 21.747 tỷ đồng lên 39.017 tỷ đồng. Kết quả này đến từ việc đơn vị bước vào thời kỳ bàn giao lớn với các sản phẩm chủ yếu của 4 dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Symphony.

Một cái tên cũng nổi bật trong làng BĐS nhà ở có lượng hàng tồn kho đáng chú ý là Nam Long (HoSE: NLG). Đơn vị ghi nhận giá trị hàng tồn kho đạt 15.490 tỷ đồng, gấp 3,6 lần năm 2019 và gấp 2,6 lần năm 2020. Trong đó, tồn kho bất động sản dở dang là 15.530 tỷ đồng, riêng dự án dự án Izumi là 7.170 tỷ đồng, Southgate 3.629 tỷ đồng, Paragon Đại Phước 1.714 tỷ và Vàm Cổ Đông (Waterpoint) là 1.375 tỷ đồng.

Nhìn chung, quy mô tài sản của Nam Long tăng mạnh trong năm 2021 từ 13.643 tỷ đồng lên 23.717 tỷ đồng. Năm qua, đơn vị đã chào bán riêng lẻ thành công 60 triệu cổ phiếu huy động được 2.010 tỷ đồng và tăng mạnh nợ vay thêm 1.512 tỷ đồng lên 4.901 tỷ đồng.

Ngược lại, cùng với Vinhomes, các doanh nghiệp giảm mạnh giá trị hàng tồn kho còn có Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB), Tập đoàn Hà Đô (HoSE: HDG), Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) …

Giá trị hàng tồn kho của Năm Bảy Bảy đã giảm từ 4.038 tỷ đồng năm 2019 xuống 914 tỷ đồng năm trước, chủ yếu giảm trong dự án khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside, NBB Garden III, II. Tại thời điểm cuối năm 2021, khoản tồn kho lớn nhất của doanh nghiệp nằm ở chi phí sản xuất, kinh doanh sở dang dự án khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi (489 tỷ), De – Lagi (308 tỷ đồng).

Với Hà Đô thì việc hoàn thành bàn giao dự án Hà Đô Centrosa Garden đã làm giảm mạnh giá trị hàng tồn kho từ 3.498 tỷ đồng năm 2019 về 1.317 tỷ đồng năm 2020. Những dự án còn lại đang trong quá trình xây dựng để bán có thể kể đến như khu đô thị mới An Khánh – An Thượng, Hà Đô Green Lane, khu đô thị mới Noongtha (Lào)… Giá trị hàng hóa hay thành phẩm bất động sản không đáng kể.

Nguồn: Người Đồng Hành

Loạt doanh nghiệp tồn kho gần 12 tỷ USD bất động sản, tập trung tại các dự án phía nam

Các doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua một năm kinh doanh đầy thăng trầm, khi Covid-19 khiến giãn cách xã hội kéo dài suốt nhiều tháng. Tiến độ xây dựng, kế hoạch bán hàng tại các dự án bị trì hoãn, giá trị hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp gặp biến động.

06/02/2022 Thống kê trên thị trường đại chúng có 10 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết đang nắm giữ lượng hàng tồn kho lớn nhất thị trường với tổng giá trị 275.629 tỷ đồng, tương đương hơn 12 tỷ USD tính đến 31/12/2021.

12 tỷ USD tồn kho BĐS nằm trong tay những doanh nghiệp nào?

(Đồ họa và tổng hợp: Hoàng Huy).

Dẫn đầu danh sách là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) với giá trị hàng tồn kho 109.765 tỷ đồng. Con số này tăng 26% so với thời điểm đầu năm và chiếm hơn 54% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Trong số đó, BĐS để bán đang xây dựng ghi nhận 101.515 tỷ đồng, chủ yếu bao gồm các chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng... liên quan đến các dự án. BĐS xây dựng đã hoàn thành chiếm 8.135 tỷ đồng và hàng hóa BĐS chiếm 103 tỷ đồng.

Tính đến 31/12, giá trị hàng tồn kho của Novaland được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay là 35.920 tỷ đồng.

Sau Novaland, Tập đoàn Vingroup - CTCP (mã chứng khoán: VIC) nắm giữ lượng tồn kho lớn thứ hai thị trường với 50.910 tỷ đồng, giảm 18,5% so với đầu năm và chiếm 12% tổng tài sản. Trong đó, chiếm chủ yếu là BĐS đang xây dựng với 38.904 tỷ đồng và nguyên vật liệu 6.872 tỷ đồng.

Công ty con của Vingroup là CTCP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) hàng tồn kho cũng giảm 33,5% xuống 28.543 tỷ đồng, chiếm hơn 12% tổng tài sản, hầu hết là chi phí phát triển các dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park...

Ở Bình Dương, "trùm" BĐS công nghiệp Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, mã chứng khoán: BCM) ghi nhận hàng tồn kho gần 1 tỷ USD (20.469 tỷ đồng), chiếm hơn 42% tài sản , phần lớn là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại các dự án và hàng hóa BĐS.

Đến cuối năm 2021, danh mục tồn kho của CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) tăng 155% lên 15.490 tỷ đồng, tương đương 65% tổng tài sản. Toàn bộ hàng tồn kho của Nam Long đều là các dự án BĐS dở dang, trong đó hai dự án có giá trị lớn nhất là Izumi (7.170 tỷ đồng) và Southgate (3.629 tỷ đồng).

Tương tự Nam Long, hàng tồn kho của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) cũng tăng 31% so với đầu năm lên 12.192 tỷ đồng. Con số này chiếm 59% tổng tàn sản của doanh nghiệp.

Trong cơ cấu hàng tồn kho, dự án The EverRich 2 (River City) chiếm 3.604 tỷ đồng, gồm tiền bồi thường đất và chi phí xây dựng. Tính đến cuối quý IV, Phát Đạt vẫn đang trong quá trình chuyển nhượng lại dự án cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain.

Về phía CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG), "ông lớn" môi giới ghi nhận tồn kho 11.853 tỷ đồng, tăng 21% và chiếm 42% tổng tài sản. Trong đó, BĐS thành phẩm là 1.885 tỷ đồng và BĐS dở dang là 9.444 tỷ đồng.

Một nhà phát triển KCN ở phía Bắc là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC) năm qua không có nhiều biến động về giá trị tồn kho, ở mức 11.461 tỷ đồng. KĐT và KCN Tràng Cát vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 7.407 tỷ đồng; theo sau là KCN Tân Phú Trung (1.207 tỷ đồng); KĐT Phúc Ninh (1.103 tỷ đồng); KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (813 tỷ đồng); KĐT Tràng Duệ (600 tỷ đồng) và KCN Quang Châu (306 tỷ đồng).

Tuy nhiên, do phải thu ngắn hạn và các khoản tương đương tiền tăng mạnh, tổng tài sản của Kinh Bắc đã chạm ngưỡng cao kỷ lục từ trước đến nay là 30.605 tỷ đồng, tăng gần 29% so với đầu năm.

Top 20 doanh nghiệp nắm 90% lãi ngành BĐS, nhóm dân dụng chiếm ưu thế nhờ các kỷ lục lợi nhuận

 05/02/2022 06:57

Với quỹ đất dồi dào ở TP HCM, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) đang sở hữu lượng hàng tồn kho tương đối lớn là 7.747 tỷ đồng, tương đương 54% tổng tài sản. 

Trong đó, dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo chiếm 3.565 tỷ đồng; dự án Bình Trưng Đông (516 tỷ đồng); dự án Bình Hưng 11A (496 tỷ đồng); dự án Thủy Sinh Phú Hữu (483 tỷ đồng); Khang Phúc - An Dương Vương (447 tỷ đồng); Lovera Vista (210 tỷ đồng)... Tất cả các dự án này đều đang trong quá trình triển khai.

Ở vị trí cuối cùng trong danh sách là CTCP Quốc Cường Gia Lai (mã chứng khoán: QCG) với 7.194 tỷ đồng tồn kho, chiếm 73% tổng tài sản. Trong đó, BĐS dở dang có giá trị 6.523 tỷ đồng và BĐS hàng hóa là 636 tỷ đồng.

Top doanh nghiệp BĐS biến động mạnh giá trị tồn kho năm 2021

(Đồ họa và tổng hợp: Hoàng Huy).

Năm qua, nhiều doanh nghiệp BĐS ghi nhận giá trị hàng tồn kho biến động mạnh. Trong đó, tăng mạnh nhất là CTCP Đệ Tam (mã chứng khoán: DTA) khi giá trị tồn kho tăng 5.735% so với đầu năm lên 78 tỷ đồng. 

Tồn kho của CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cenland, mã chứng khoán: CRE) cũng tăng mạnh 1.476%, từ khoảng 32 tỷ đồng lên 502 tỷ đồng, chủ yếu do tăng giá trị hàng hóa BĐS là các căn hộ, đất nền công ty mua từ chủ đầu tư để thực hiện kinh doanh bán lại. 

CTCP Tập đoàn Danh Khôi (mã chứng khoán: NRC) tồn kho tăng 525% lên 51 tỷ đồng, phần lớn là chi phí liên quan đến hoạt động môi giới. Tồn kho của Nam Long tăng 155% lên 15.490 tỷ đồng, do phát sinh chi phí từ hai dự án Izumi và Southgate.

Ở chiều ngược lại, CTCP Dầu khí Đông Đô (mã chứng khoán: PFL) có hàng tồn kho giảm mạnh nhất, giảm 66% xuống 83 tỷ đồng. Đây là doanh nghiệp chuyên đầu tư các dự án nhà ở, biệt thự, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, khu đô thị mới... 

CTCP Louis Land (mã chứng khoán: BII) tồn kho giảm 52% so với đầu năm xuống gần 42 tỷ đồng. Đối với CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã chứng khoán: NDN), do tồn kho tại dự án Khu phức hợp Monarchy - Block B giảm, tổng tồn kho của doanh nghiệp cũng giảm 51% xuống 283 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp đến từ nhóm Sonadezi là CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (mã chứng khoán: D2D), chi phí tại khu dân cư Lộc An giảm đã kéo theo hàng tồn kho giảm 42% xuống 94 tỷ đồng.

Điểm danh các ‘đại gia’ hàng tồn trên thị trường bất động sản

Năm doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn nhất thị trường đang chiếm gần 70% tổng giá trị toàn thị trường bất động sản.

Các “đại gia” tồn kho nhà đất

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) đến cuối tháng 6 này ghi nhận tồn kho hơn 103.000 tỷ đồng, tăng gần 19% so với đầu năm. Chỉ số này chiếm hơn 60% tổng tài sản của công ty và nếu so với lượng hàng tồn của 54 doanh nghiệp niêm yết, Novaland chiếm hơn 40%.

Tuy nhiên, giá trị hàng tồn của Novaland phần lớn là bất động sản đang xây dựng, lượng sản phẩm đã xây dựng chỉ chiếm hơn 8%. Ngoài các dự án hiện hữu, doanh nghiệp này đang trong quá trình đàm phán M&A một số dự án trong quý II và có kế hoạch triển khai thêm một dự án tại TP HCM và một dự án nằm trong ba tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận hoặc Lâm Đồng.

Cùng kỳ năm ngoái, doanh nghiệp của ông Bùi Thành Nhơn đã vượt Vinhomes để dẫn đầu về giá trị tồn kho trong ngành. Thời điểm đó, Novaland đang cật lực đẩy mạnh phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết và các khu đô thị vệ tinh quy mô lớn tại Đồng Nai và một số dự án nhà ở cao cấp tại trung tâm TP HCM.

Sau khi nhường ngôi cho Novaland, Công ty cổ phần Vinhomes cuối tháng 6 này còn 31.600 tỷ đồng giá trị tồn kho. Mức này đã giảm 19% so với đầu năm, chủ yếu là các chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức, TP HCM), Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội), Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội)… Đây cũng là ba dự án “xương sống” cho doanh nghiệp trong thời gian vừa qua.

Với chi phí xây dựng cơ bản dở dang, doanh nghiệp này ghi nhận hơn 32.500 tỷ đồng. Phần này chủ yếu tại dự án Vinhomes Long Beach Cần Giờ, Dự án Khu đô thị Hóc Môn và Vinhomes Grand Park. Tất cả đều tại TP HCM.

Biểu đồ top 10 doanh nghiệp hàng tồn kho trên thị trường. Nguồn: Thống kê của Vietnambiz

“Đại gia nhà ở vừa túi tiền” Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đứng thứ ba thị trường về giá trị tồn kho với hơn 14.000 tỷ đồng. Con số này đã tăng gấp 2,3 lần thời điểm đầu năm và chiếm gần 70% tổng tài sản.

Việc nắm quyền kiểm soát, hợp nhất vào báo cáo tài chính tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai đã khiến tổng giá trị hàng tồn kho của Nam Long tăng đáng kể. Các dự án chiếm phần lớn giá trị hàng tồn là Khu đô thị Waterfront City (Đồng Nai), Akari (Bình Tân, TP HCM), Paragon Đại Phước (Đồng Nai), Waterpoint (Long An)…

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đang có hơn 2/3 tài sản tập trung ở hàng tồn kho. Cụ thể, doanh nghiệp này ghi nhận hơn 12.000 tỷ đồng hàng tồn, chủ yếu là giá trị quỹ đất đã bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp và một số chi phí đầu tư tại hơn 12 dự án.

Bên cạnh các dự án The EverRich 2 và 3 (quận 7, TP HCM) đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, Phát Đạt ghi nhận thêm giá trị tồn kho tại hai dự án mới trong kỳ gồm Bình Dương Tower (Bình Dương) và Phước Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu). Gần đây nhất, doanh nghiệp cho biết đang trong quá trình M&A một dự án ở Đà Nẵng.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2021 của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc tiết lộ, doanh nghiệp đang tồn kho hơn 11.600 tỷ đồng. Con số này không biến động nhiều so với đầu năm và chiếm xấp xỉ 42% tổng tài sản.

Trong đó, phần lớn giá trị tồn kho nằm tại Khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng), Khu công nghiệp Tân Phú Trung (Củ Chi, TP HCM), Khu công nghiệp Phúc Ninh (Ninh Bình) và một số khu công nghiệp khác như Quang Châu (Bắc Giang), Nam Sơn - Hạp Lĩnh (Bắc Ninh), Tràng Duệ (Hải Phòng)…

Ngoài ra, trong top 10 doanh nghiệp có giá trị tồn kho lớn nhất thị trường còn có Đất Xanh Group, Nhà Khang Điền với giá trị lần lượt hơn 9.600 tỷ đồng và 7.300 tỷ đồng. “Ông trùm nhà ở xã hội” Hoàng Quân cũng ghi nhận tồn kho hơn 7.100 tỷ đồng. Không kém cạnh các doanh nghiệp lớn, “tân binh” An Gia Group cũng đang tồn kho hơn 7.000 tỷ đồng.

Hàng tồn kho là tốt hay xấu?

Với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho là một trong những hạng mục quan trọng, có thể ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh. Một mặt, giá trị này thể hiện năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư. Mặt khác, việc chậm hoàn thành thủ tục pháp lý để ghi nhận lượng lớn bất động sản dở dang sẽ dễ khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng ứ đọng vốn, đồng thời phát sinh thêm nhiều chi phí, dẫn đến khó đảm bảo mức lợi nhuận đề ra.

Đại diện một doanh nghiệp trong top hàng tồn kho kỳ này giải thích rằng, đặc thù của ngành bất động sản là khi giao nhà mới được ghi nhận doanh thu. Do đó, những sản phẩm dù đã bán cho khách hàng nhưng chưa hoàn thành bàn giao hoặc đang trong quá trình triển khai, xây dựng vẫn ghi nhận là hàng tồn kho.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM từng chia sẻ với báo giới rằng, hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Nhưng điều đáng lo nhất là hàng tồn kho đưa ra mà thị trường không chấp nhận. Vì chỉ số này liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng. Ngay cả sản phẩm địa ốc được bán xong, ghi nhận doanh thu, nhưng do nhà đầu tư thứ cấp mua, không sử dụng, cất trữ tài sản, về mặt sổ sách không còn là hàng tồn kho nhưng lại tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế vĩ mô.

Vì vậy, theo ông Châu, ở góc độ nào cũng phải cảnh báo với con số tồn kho bất động sản tăng cao. Khi đó, nhà đầu tư tài chính và nhà đầu tư địa ốc khó thể nắm bắt ý muốn chủ quan của doanh nghiệp rằng đây là tồn kho theo kế hoạch hay thực chất là hàng tồn kho không bán được.

Nguồn: Vietnambiz

Nỗi lo với hàng tồn kho bất động sản từ các dự án dang dở

BẢO CHƯƠNG  -  Thứ tư, 17/11/2021 08:50 (GMT+7)

Sau thời gian dài giãn cách vì dịch bệnh COVID-19, số liệu "hàng tồn kho" của các doanh nghiệp bất động sản theo báo cáo tài chính quý III/2021 đang cho thấy, có sự tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2020.

Mối lo hàng tồn kho đến từ các dự án dở dang. Ảnh: Quang Duy

Tồn kho của nhóm bất động sản niêm yết hơn 11 tỉ USD

Căn cứ theo báo cáo tài chính quý III/2021, tính đến hết tháng 9, nhóm các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản niêm yết tồn kho gần 270.000 tỉ đồng, tương đương trên 11 tỉ USD. 

Đơn cử có thể kể đến nhiều ông lớn trong lĩnh vực với con số tồn kho lên tới trên 10.000 tỉ đồng như tại ngày 30.9.2021, tổng tài sản của Tập đoàn Novaland đạt 184.062 tỉ đồng, tăng 27,3% so với cuối năm 2020. Trong đó, hàng tồn kho ghi nhận hơn 105.859 tỉ đồng, tăng 21,9% so với thời điểm 31.12.2020 chủ yếu đến từ việc tăng chi phí đầu tư phát triển tại các dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram.

Có 93% tổng hàng tồn kho (tương đương hơn 98.503 tỉ đồng) là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, giá trị hàng tồn kho đến cuối tháng 9 lên tới gần 18.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 80% tổng tài sản. Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh vừa công bố kết quả kinh doanh quý III vừa qua, trong đó hàng tồn kho tại thời điểm cuối quý III của Đất Xanh ghi nhận con số khủng lên đến hơn 11.140 tỉ đồng.

Hay như Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt hạch toán giá trị hàng tồn kho tăng 28% sau 3 quý, đạt gần 12.000 tỉ đồng vào cuối tháng 9. Trong đó, tồn kho của Phát Đạt chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai.

Nhìn chung, sau quãng thời gian dài ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 và giãn cách xã hội, báo cáo tài chính của các công ty bất động sản đều ghi nhận số liệu hàng tồn kho tăng tính đến thời điểm 30.9.2021. 

Bên cạnh những vấn đề liên quan đến pháp lý, quá trình triển khai dự án mất nhiều năm, tiến độ bị ảnh hưởng do dịch, một số doanh nghiệp đã tranh thủ M&A trong giai đoạn dịch bệnh, qua đó phát sinh thêm tồn kho. 

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý III, Bộ Xây dựng thông tin số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính 15.067 căn, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý giảm so với quý trước do một số địa phương lớn phải thực hiện giãn cách kéo dài.

Đã thật sự đáng lo ngại?

Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên trong trường hợp xấu sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Song, vẫn đang có nhiều quan điểm về câu chuyện hàng tồn kho của doanh nghiệp ngành bất động sản.

Về phía góc nhìn của các doanh nghiệp thì đó không phải là tồn kho, mà chỉ là sản phẩm chưa bán hoặc đang trong quá trình chuẩn bị tung ra thị trường của các doanh nghiệp địa ốc. Và nếu chỉ nhìn vào báo cáo tài chính của một doanh nghiệp bất động sản và thấy con số hàng tồn kho là cả nghìn tỉ đồng, nhiều người cho rằng, doanh nghiệp đó đang lâm vào khủng hoảng nặng nề là hoàn toàn nhầm. Bởi lẽ, đặc thù ngành nghề này là hàng tồn kho có những đặc điểm riêng không giống như các ngành sản xuất hay tiêu dùng khác. 

Trao đổi với phóng viên Báo Lao Động, ông Nguyễn Văn Dũng - Giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển bất động sản Trường Phát - cho rằng, phần lớn doanh nghiệp bất động sản trong quý III đều ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng là điều dễ hiểu do việc khó bán hàng, thanh khoản thị trường gần như đóng băng trong giai đoạn giãn cách. 

Giá trị tồn kho của doanh nghiệp bất động sản tăng lên có cả hai mặt tích cực và tiêu cực với doanh nghiệp. Điểm tích cực là doanh nghiệp có tài sản để đảm bảo cho giai đoạn sắp tới khi thanh khoản thị trường bất động sản hồi phục. Trong thời gian giãn cách xã hội, khách hàng không thể đi thực tế để giao dịch nên thanh khoản thị trường kém chứ không phải không có nhu cầu. Tuy nhiên, giá trị hàng tồn kho tăng lên là một trong những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm. Hiện tượng dòng tiền âm sẽ khiến các doanh nghiệp, đặc biệt những đơn vị chuyên về môi giới, gặp khó khăn vì bất động sản là lĩnh vực ngốn rất nhiều vốn.

Điều đáng lo nhất theo góc nhìn của chuyên gia TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư của Quỹ DG Investment, đó là dù không công bố con số chi tiết như các doanh nghiệp niêm yết, nhưng tồn kho lớn cũng là tình trạng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc chưa niêm yết gặp phải. Lượng hàng tồn kho này nằm chủ yếu ở các dự án đã được chấp thuận chủ trương phát triển, nhưng vì liên quan tới thủ tục pháp lý quỹ đất, nên chưa thể triển khai.

Cụ thể, trong danh sách hơn 200 dự án được phê duyệt chủ trương phát triển nhà ở tại TPHCM giai đoạn 2016 - 2020, hiện có nhiều dự án quá thời gian bàn giao, nhưng vẫn chưa được xây dựng. 

Hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp. Trong lĩnh vực bất động sản, sản phẩm nhà ở đã hoàn thiện mà tồn kho mới đáng lo ngại còn tồn kho bất động sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng thì không đáng lo ngại.

"Hàng tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế, nếu đó là bán thành phẩm như do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay… hoặc là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản" - TS Nguyễn Duy Phương, nêu quan điểm.

Hơn 200.000 tỷ đồng tồn kho, đại gia địa ốc nào lo “méo mặt”?

20 doanh nghiệp niêm yết tồn kho bất động sản "chất đống" 315.000 tỷ đồng

Theo thống kê, hơn 20 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho cao nhất tính đến thời điểm cuối tháng 6 /2021 là 315.781 tỷ đồng, tăng 6% so với con số đầu năm...

Một khảo sát đáng lưu ý mới đây của Hội môi giới bất động sản cho thấy, hơn 80% sàn giao dịch bất động sản không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, 78% phải thực hiện cắt giảm nhân sự; 28% có nguy cơ giải thể, không còn tiền để trả cho nhân viên; 45% lao động trong các sàn thực hiện cắt giảm không còn thu nhập. Các doanh nghiệp môi giới bất động sản đang có nguy cơ phá sản hàng loạt...

Những con số trên đã phần nào phản chiếu được tình hình ngày càng xấu đi của thị trường bất động sản trong bối cảnh đại dịch Covid-19 làm chậm lại toàn bộ hoạt động của xã hội và ảnh hưởng đến túi tiền của người dân.

Đối với các chủ đầu tư, các nhà tạo lập thị trường, trong 6 tháng đầu năm 2021, lợi nhuận các doanh nghiệp niêm yết tăng 102,6%, cao hơn mức 38,2% so với cùng kỳ trong quý 1 nhờ giá tăng và sản lượng bán hàng tốt. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào doanh thu, lợi nhuận mà bỏ qua các chỉ số khác như hàng tồn kho thì không thể thấy được sức khoẻ tài chính của doanh nghiệp đang ở mức độ nào.

Theo thống kê, hơn 20 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho cao nhất tính đến thời điểm cuối tháng 6 là 315.781 tỷ đồng, tăng 6% so với con số đầu năm.

Cụ thể, báo cáo tài chính soát xét bán niên 2021 của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt ghi nhận doanh thu tăng nhẹ không đáng kể so với năm ngoái, tuy nhiên, nhờ giá vốn hàng bán giảm, nên lợi nhuận gộp tăng gấp đôi đạt 790,6 tỷ đồng. Doanh thu hoạt động tài chính cũng tăng gấp 3 lần nhờ đó lợi nhuận sau thuế ghi nhận 502 tỷ đồng, tăng 81% so với năm ngoái.

Hàng tồn kho của PDR tăng mạnh từ con số 9.331 tỷ đồng đầu năm lên 12.016 tỷ đồng tính đến thời điểm cuối tháng 6, chiếm 64% tổng tài sản. Hàng tồn kho hiện chủ yếu ở các dự án: The Everich 2, The Everich 3, Tropicana Bến Thành Long Hải, Bình Dương Tower, Nhơn Hội - Bình Định, Astral City Bình Dương.

Điều này diễn ra tương tự tại Công ty CP Đầu tư Nam Long, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm nhẹ so với con số cùng kỳ năm ngoái, đạt 636,5 tỷ đồng, giá vốn hàng bán tăng mạnh dẫn đến lợi nhuận gộp còn 156 tỷ đồng, giảm 47%. Doanh thu hoạt động tài chính giảm mạnh trong khi đó chi phí tài chính chủ yếu là lãi vay tăng gấp 5 lần, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp cũng tăng cao dẫn đến NLG lỗ thuần từ kinh doanh 31,6 tỷ đồng. Trong khi cùng kỳ năm ngoái có lãi 215 tỷ đồng.

Thu nhập khác tăng mạnh 36 lần đạt 429 tỷ đồng là cứu cánh giúp cho NLG lãi sau thuế vẫn tăng gấp đôi so với năm ngoái, đạt 414 tỷ đồng. Thu nhập khác ở đây chính là lãi từ giao dịch trong kỳ NLG đã mua. 30% phần vốn góp của Portsville.Pte.Ltd trong Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai với giá chuyển nhượng 1.951,1 tỷ đồng. Tỷ lệ sở hữu của NLG tăng từ 35,1% lên 65,1% và Đồng Nai Waterfront trở thành công ty con của nhóm công ty.

Hàng tồn kho của NLG tăng mạnh từ con số 6.069 tỷ đồng đầu năm lên gấp đôi 13.747 tỷ đồng. Trong đó phần lớn là các dự án Izumi, Dự án Hoàng Nam Akari, Paragon Đại Phước, Waterpoint...Nợ phải trả của NLG cũng tăng mạnh từ 6.922 tỷ đồng lên 10.304 tỷ đồng trong đó chủ yếu tăng ở vay nợ ngắn hạn, 1361 tỷ đồng, tăng 46%.

Tại Bất động sản An Gia (AGG), 6 tháng năm nay, AGG ghi nhận doanh thu bứt phá, tăng gấp 10 lần năm ngoái, đạt 603 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp 166 tỷ đồng, tăng 8 lần. Tuy nhiên, chi phí tài chính chủ yếu là lãi vay cũng biến động mạnh không kém dẫn đến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh còn 208 tỷ đồng, tăng 27%. Sau khi trừ đi các khoản chi phí phát sinh, thuế, lợi nhuận sau thuế của AGG còn 196 tỷ đồng, tăng nhẹ so với con số 192 tỷ đồng năm ngoái.

Hàng tồn kho của An Gia tính đến cuối tháng 6 là 7.031 tỷ đồng, tăng 23% so với con số đầu năm. Các dự án bất động sản dở dang như The Sóng, West Gate, The Standard, Sky, Signial....Hầu hết các dự án này cũng đã được An Gia thế chấp để phát hành trái phiếu hoặc vay ngân hàng.

Một số doanh nghiệp khác theo ghi nhận cũng có tồn kho tăng như Nhà Khang Điền, Đô thị Kinh Bắc, Xây dựng Kiên Giang...

Tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm.

Tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền.

Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Tồn kho này trong điều kiện kinh doanh bình thường không có gì đáng nói. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh khó khăn, việc giãn cách xã hội kéo dài khiến các dự án buộc phải chậm lại, dẫn đến dự án cứ "chềnh ềnh", không thể bán được, áp lực lên dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp.

Và những số liệu trên của 20 doanh nghiệp niêm yết chưa thể đại diện cho toàn bộ thị trường. Còn rất nhiều các doanh nghiệp bất động sản khác, nếu được thống kê đầy đủ, không ngoại trừ khả năng những con số này còn lớn hơn rất nhiều.

"Số liệu tồn kho của doanh nghiệp niêm yết chưa phản ánh được hết con số thực của hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản trên cả nước. Còn nhiều doanh nghiệp khác chưa niêm yết… Hàng tồn kho có thể nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, do giãn cách xã hội kéo dài không thực hiện được, do năng lực chủ đầu tư yếu kém, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn… Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên trong trường hợp xấu sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung”, một chuyên gia Bất động sản nhấn mạnh với VnEconomy.

NGÀY 21/12/2018 Lượng tồn kho bất động sản đã tăng vọt trong 5 năm qua, còn tốc độ xử lý hàng tồn chậm lại đáng kể. Tín dụng bị siết chặt nhiều năm nhưng điều lạ là vốn ngân hàng càng “chảy” mạnh vào các doanh nghiệp lớn thì khối tồn kho và nợ phải trả càng tăng “khủng”.

Ngân hàng vẫn “bơm” vốn tài trợ cho các doanh nghiệp bất động sản thông qua kênh tín dụng và trái phiếu

“Núi tồn kho” của 10 công ty lớn

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) ngày 21/12/2018, tổng giá trị tồn kho của 65 công ty bất động sản niêm yết đến thời điểm báo cáo là hơn 201.921 tỷ đồng. Con số tồn kho này đã cao gấp đôi thời điểm đầu năm 2013 –là đỉnh điểm thị trường “đóng băng” chỉ ở mức 128.548 tỷ đồng (đến hết tháng 11/2018 tồn kho giảm mạnh chỉ còn 22.2976 tỷ đồng, chưa tính tồn kho phát sinh từ năm 2013 đến nay).

Trong 5 năm qua, các doanh nghiệp vẫn tiếp tục mở rộng đầu tư dự án, thi công tiếp công trình dở dang, tăng nguồn cung sản phẩm… nên quy mô hàng tồn kho lớn hơn. Cơ cấu hàng tồn kho bao gồm: tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; tồn kho theo kế hoạch bán hàng, tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Tổng hợp từ báo cáo tài chính của 10 công ty lớn gồm: Vingroup, NovaLand, Vinaconex, FLC, Hoàng Quân, Đất Xanh, CEO, Khang Điền, Thủ Đức, Phát Đạt… cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản của nhóm này đã tăng rất nhanh trong 5 năm qua. Tính đến cuối quý 1/2019, nhóm 10 công ty này đang “ôm” hơn 108.662 tỷ đồng hàng tồn kho bất động sản và bằng khoảng 50% tồn kho của 65 công ty mà HoREA thống kê ở thời điểm cuối 2018.

Tổng giá trị hàng tồn kho BĐS của 10 công ty niêm yết lớn là hơn 108.662 tỷ đồng. Nguồn: Báo cáo tài chính quý 1/2019 của doanh nghiệp

Sở hữu lượng tồn kho bất động sản lớn nhất là Tập đoàn Vingroup (mã: VIC) với hơn 49.244 tỷ đồng hàng tồn tính đến hết tháng 3/2019, gồm: dự án đang xây dựng và hàng sẵn sàng để bán. Số tồn kho hiện giảm 560 tỷ đồng so với hồi đầu năm nay song lại tăng gấp 2,5 lần so với cuối năm 2013 (chỉ ở mức 19.829 tỷ đồng). Chỉ hơn 5 năm, tồn kho bất động sản của tập đoàn này đã tăng thêm gần 20 nghìn tỷ đồng.

Do đặc thù lĩnh vực bất động sản có chu kỳ đầu tư kéo dài nhiều năm, phân kỳ bán hàng theo giai đoạn, tiêu thụ gặp khó, kế hoạch đầu tư gối đầu dự án mới… nên lượng tồn kho phát sinh là bình thường, thậm chí có xu hướng ngày càng “phình” to theo quy mô phát triển.

Nếu như năm 2013 tồn kho của Vingroup chủ yếu nằm ở 6 dự án như Khu đô thị Vinhomes Riverside, Royal City, Time City, Vinpearl Hội An – Nha Trang- Đà Nẵng… thì trong 5 năm qua, công ty đã đầu tư thêm vài chục dự án, mà các dự án rất lớn có lượng tồn kho cao như: Vinhomes Central Park, Metropolis, Khu đô thị Vincity…

Năm 2018, Vingroup ghi nhận doanh thu thuần chuyển nhượng bất động sản là 83.272 tỷ đồng, tăng thêm 20.709 tỷ đồng so với năm trước và nhờ đó giảm bớt tồn kho trên sổ sách. Nhưng quý 1/2019 chỉ ghi nhận 8.430 tỷ đồng doanh thu bán bất động sản, giảm 58% so với cùng kỳ năm trước và bằng 17% lượng tồn kho.  

Không kém cạnh Vingroup, “ông lớn” địa ốc phía Nam là Novaland (mã: NVL) cũng liên tục tăng quy mô hàng tồn kho trong nhiều năm qua. Tính đến cuối quý 1/2019, Novaland có hơn 35.704 tỷ đồng hàng tồn kho bất động sản. Cụ thể, giá trị bất động sản đang xây dựng dở dang lên tới 26.200 tỷ đồng, tăng thêm gần 6.000 tỷ so với cuối năm 2018. Trong đó, hàng tồn kho bất động sản đã hoàn thành và hàng hoá bất động sản lần lượt là 9.359 tỷ đồng và 146 tỷ đồng… Tồn kho của Novaland đã tăng gấp 6 lần so với hồi cuối 2013 chỉ có 5.839 tỷ đồng.

Trong năm 2018, doanh thu thuần bán bất động sản của Novaland là 14.864 tỷ đồng, tăng 36% so với năm trước. Đến quý 1/2019 ghi nhận thêm 4.757 tỷ đồng doanh thu, gấp đôi cùng kỳ năm trước song mới chỉ bằng 20% lượng tồn kho.

Cùng với hàng loạt dự án lớn được đầu tư, Nợ phải trả của Novaland cũng tăng nhanh chóng lên tới 48.911 tỷ đồng, xấp xỉ 2,13 tỷ USD và áp lực cân đối tài chính trả nợ có lẽ không hề dễ dàng đối với công ty này.

Không chỉ tồn kho lớn, 10 công ty địa ốc đối mặt với gánh Nợ phải trả tổng cộng hơn 317.563 tỷ đồng

Tương tự, các công ty còn lại cũng đang “ôm” tồn kho bất động sản từ vài trăm tỷ đồng đến hàng chục nghìn tỷ đồng, mà xu hướng tăng quy mô tồn kho rõ rệt. Đến cuối tháng 3/2019, giá trị tồn kho bất động sản của Vinaconex (mã: VCG) là 3.455 tỷ đồng, Tập đoàn FLC (mã: FLC) có 1.453 tỷ đồng, Hoàng Quân (HQC) là 734 tỷ đồng (công ty mẹ), Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) là 4.319 tỷ đồng, CEO Group (mã: CEO) là 2.390 tỷ đồng, Khang Điền (mã: KDH) là 5.570 tỷ đồng, Thủ Đức (mã: TDH) là 769 tỷ đồng, Phát Đạt  5.024 tỷ đồng.

Lấy đâu tiền trả nợ tỷ đô?

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có báo cáo đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam cho biết lượng hàng tồn kho cũ đã giảm phần lớn, chỉ còn trên dưới 20% tồn kho so với thời kỳ “đỉnh” khủng hoảng năm 2013. Song tốc độ xử lý hàng tồn kho đã chậm lại đáng kể. So với giai đoạn 2013 – 2016, việc giải quyết hàng tồn kho giai đoạn 2017 – 2018 đã giảm tới vài lần bởi rất nhiều dự án gặp khó khăn về chuyển nhượng đổi chủ, không thể thanh lý…

Điều ít được công bố là tình trạng “sức khoẻ” tài chính của chủ dự án ra sao sau 5 năm tái cơ cấu? Khối nợ xấu từ bất động sản của hệ thống ngân hàng đã được xử lý dần dần, song tốc độ khá chậm và nợ xấu mới vẫn tiếp tục phát sinh.

Nhóm 10 công ty bất động sản lớn như Vingroup, Novaland, FLC, Vinaconex, Phát Đạt, Khang Điền… vẫn đang quay cuồng trong vòng xoáy “vay nợ – trả nợ” để tạo dòng tiền đầu tư, kinh doanh lưu chuyển dương.

Theo thống kê, đến cuối quý 1/2019, tổng nợ phải trả của 10 công ty địa ốc cũng tăng vọt lên tới 317.563 tỷ đồng dù suốt 5 năm thị trường tiêu thụ khó khăn, tồn kho tăng cao, siết chặt tín dụng… Đáng ngạc nhiên, các tổ chức tín dụng vẫn duy trì “bơm” vốn cho 10 công ty này với tổng dư nợ cuối tháng 3/2019 là hơn 134.112 tỷ đồng, tương đương 5,83 tỷ USD.

Cụ thể, Vingroup được các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước “hậu thuẫn” vốn vay rất lớn, dư nợ lên tới 92.100 tỷ đồng tính đến hết tháng 3/2019. Nợ vay được đảm bảo bằng chính các dự án bất động sản, quyền thu nợ, cổ phiếu, tài sản khác… tại nhóm nhà băng thân hữu như Techcombank, BIDV, Vietinbank, Vietcombank.

Cùng với tồn kho tăng “khủng”, đến hết quý 1/2019, Nợ phải trả của Vingroup cũng đã tăng vượt mức 211.752 tỷ đồng, tương đương hơn 9,3 tỷ USD.

Hay Novaland được 12 ngân hàng cho vay với tổng dư nợ cuối quý 1/2019 lên tới 26.061 tỷ đồng, chủ yếu vốn vay đến từ Vietinbank, VPBank, Vietcombank, Sacombank, KienlongBank… Khoản vay lớn nhất là 2.000 tỷ đồng mà NovaLand vay từ VPBank với thời hạn 4 năm, được thế chấp bằng cổ phần và vốn góp của công ty con, công ty liên kết của Novaland, quyền tài sản phát sinh từ đền bù giải tỏa đất ở quận 2, TP. HCM. Ngoài ra, Vietinbank cũng ưu ái cho Novaland vay vốn với dư nợ cuối kỳ hơn 1.126 tỷ đồng.

Ngoài ra, Novaland còn tích cực huy động vốn trái phiếu từ 10 tổ chức tín dụng, tập đoàn lớn… do các điều kiện vay và tài sản bảo đảm có phần “dễ thở” hơn so với khoản tín dụng. Số nợ trái phiếu của Novaland đến cuối tháng 3/2019 lên tới 12.205 tỷ đồng, chiếm 1/4 tổng nợ phải trả.

Một điểm lưu ý là Novaland đã dùng chính cổ phần NVL thuộc sở hữu của cổ đông để đảm bảo các khoản nợ trái phiếu, kèm thêm tài sản khác. Tuy vậy, việc nhận thế chấp bằng cổ phiếu luôn tiềm ẩn rủi ro lớn cho ngân hàng, nhất là khi giá cổ phiếu giảm mạnh trên thị trường hoặc doanh nghiệp phá sản thì cổ phiếu sẽ thành 0 đồng.

Theo các chuyên gia tài chính, nếu dòng vốn tập trung quá nhiều vào một hoặc nhóm doanh nghiệp lớn thì có rủi ro khi tình hình kinh doanh bết bát, việc xử lý thu hồi nợ sẽ rất khó khăn, nguy cơ mất vốn… như bài học cay đắng mà 12 tổ chức tín dụng đã phải xắn tay “giải cứu” Hoàng Anh Gia Lai. Do đó, khối nợ ngân hàng 5,83 tỷ USD của nhóm 10 công ty nêu trên đặt ra câu hỏi về khả năng cân đối tài chính trả nợ có khả thi hay không?

Theo Nam Dương/Kinh tế môi trường

 Tính đến 30/6/2015, 10 ông lớn BĐS được niêm yết trên sàn chứng khoán có khoản tồn kho lên đến hơn 40.000 tỷ đồng, đa phần các tài sản này đều là chi phí xây dựng dở dang tại các dự án BĐS doanh nghiệp đang thực hiện.

Nhìn vào số liệu công bố từ các báo cáo kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm từ các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy số lượng hàng tồn kho BĐS vẫn còn rất lớn. Chỉ tính sơ bộ 10 đại gia địa ốc có số lượng tồn kho BĐS lớn thì con số này đã lên tới hơn 40.000 tỷ đồng.

Tính đến 30/6/2015, khoản mục hàng tồn kho của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP (KBC) vẫn ở mức cao với 8.097 tỷ đồng tăng 6,32%% so với số dư đầu năm. Hàng tồn kho của công ty là chi phí xây dựng dở dang tại các dự án xây dựng khu công nghiệp và nhà thu nhập thấp trong đó lớn nhất là dự án KCN và KĐT Tràng Cát (3.257 tỷ đồng), dự án KCN Tân Phú Trung (2.602 tỷ đồng).

Trong nhóm công ty có lượng tồn kho lớn còn phải kể tới Công ty CP Đầu tư Phát triển đô thị và KCN Sông Đà (SJS) với 4.588 tỷ đồng trong đó dự án khu đô thị Nam An Khánh chiếm 2.322 tỷ đồng, Dự án KĐT mới Hòa Hải – Đà Nẵng chiếm 1.108 tỷ đồng. Hàng tồn kho của SJS sử dụng là tài sản đảm bảo để vay các khoản vay của ngân hàng.

Công ty cổ phần phát triển BĐS phát đạt (PDR) cũng nằm trong tốp những ông lớn có lượng tồn kho lớn. Theo báo cáo tài chính của Phát Đạt , tính đến cuối quý 2/2015, tổng giá trị hàng tồn kho (giá trị đầu tư dở dang các dự án) của công ty đạt 5.590 tỷ đồng, tập trung chủ yếu vào 2 dự án The EverRich 2&3.

Công ty cổ phần đầu tư và công nghiệp Tân Tạo (ITA) cũng là một trong những quán quân về lượng tồn kho. Tính đến ngày 30/6/2015, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này ở mức 4.410 tỷ đồng. Hàng tồn kho của ITA là các chi phí phát sinh trong quá trình phát triển các khu công nghiệp và các dự án BĐS dở dang, bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí lãi vay vốn hóa và xây dựng cơ sở hạ tầng. Tồn kho chủ yếu của ITA tập trung tại KCN Tân Đức (1.194 tỷ đồng) và Khu E-City Tân Đức (1.023 tỷ đồng).

Có giá trị tồn kho gần với tồ kho của ITA là CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật (IJC ). Theo báo cáo kết quả kinh doanh quý 2/2015, hàng tồn kho chiếm phần lớn trong cơ cấu tài sản IJC với 4.315 tỷ đồng. Trong đó, công trình khu đô thị IJC có số dư cuối quý 2 là 2.144 tỷ đồng. Công trình này đang trong quá trình xây dựng, phần lớn hàng tồn kho ở dự án này phản ánh chi phí chuyển quyền sử dụng đất.

Còn lại một số dự án khác của IJC với tổng giá trị 2.322 tỷ đồng đang được dùng để thế chấp đảm bảo các khoản vay của Ngân hàng BIDV, Ngân hàng Bản Việt, Ngân hàng Đông Nam Á chi nhánh Bình Dương và để đảm bảo cho việc phát hành trái phiếu của Công ty được mua bởi Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong Chi nhánh Bình Dương.

Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) cũng nằm trong tốp công ty có lượng tồn kho lớn với 2.520 tỷ đồng hàng tồn kho tính đến ngày 30/6/2015. Trong đó chủ yếu nằm trong chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án khu căn hộ cao tầng NBB2 (673 tỷ đồng), khu căn hộ cao tầng NBB3 (430 tỷ đồng) khu phức hợp Bình Chánh NBB4 (297 tỷ đồng).

Quốc Cường Gia Lai (QCG) cũng là một trong những doanh nghiệp BĐS nằm trong top đầu về hàng tồn kho. Theo báo cáo tài chính của công ty này, tính đến 30/6/2015 giá trị hàng tồn kho ở mức 3.963 tỷ đồng, chủ yếu là các dự án đang triển khai dở dang. Trong đó, đáng chú ý Dự án khu dân cư Phước Kiển chiếm đến hơn 70% giá trị hàng tồn kho với 2.843 tỷ đồng, tiếp đến là Dự án chung cư QCGL II với 378 tỷ đồng hàng tồn kho.

Hàng loạt "ông lớn" khác cũng đang tồn kho tới hàng nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý như Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI), Tính đến 30/6/2015, hàng tồn kho của BCI ở mức 2.142 tỷ đồng tăng nhẹ so với đầu kỳ trong đó chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng 2.128 tỷ đồng chiếm tới 99% trong tổng giá trị hàng tồn kho.

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM đã có báo cáo về BCCI, trong đó nêu rõ nhiều sai phạm của Công ty trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và theo quy hoạch được duyệt tại 21/24 dự án. BCCI còn tự ý cho thuê đất công trình công cộng của dự án để xây dựng quán ăn, nhà hàng, sân tennis, quán cà phê, bãi giữ xe, làm thay đổi chức năng mục đích sử dụng đất. Và vào đầu tháng 7.2015, Thanh tra TP.HCM đã công bố quyết định thanh tra toàn diện tại dự án chung cư Tân Tạo 1 của Công ty.

Ngoài ra, còn nhiều đại gia khác cũng đang mắc kẹt với lượng hàng tồn kho lớn. Đơn cửa như Sacomreal (SCR) với gần 1.970 tỷ đồng còn đang tồn kho ở các dự án.

Hay như CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) cũng là 1 trong những ông lớn BĐS có lượng tồn kho ở mức cao, tính đến 30/06/2015, Nhà Khang Điền có 2.512 tỷ đồng hàng tồn kho tăng 21% so với số dư đầu kỳ, nằm phần lớn ở một số dự án như Phú Hữu 756,2 tỷ, Trí Minh Phú Hữu 365 tỷ, Long Trường 239,87 tỷ, Nhà phố Phú Hữu 342,2 tỷ, Quốc tế Phú Hữu 148 tỷ, Bình Trưng Đông 155 tỷ, Tháp Mười Phước Long B 131,2 tỷ… 

Dù lượng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS tính đến tháng 6/2015 vẫn ở mức cao nhưng so với các năm trước con số này cũng đã giảm khá nhiều. Nguyên nhân bởi gần đây thị trường địa ốc đã có nhiều tín hiệu khởi sắc, người mua nhà cũng như nhà đầu tư đã lấy lại được niềm tin và quay lại với thị trường này. Thanh khoản thị trường địa ốc cũng tăng rõ rệt, dẫn tới tồn kho bất động sản giảm mạnh trong nhiều quý vừa qua.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2015, thị trường BĐS đã ghi nhận sự khởi sắc tại tất cả các phân khúc, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Trong 6 tháng đầu năm tại Hà Nội có khoảng 9.250 giao dịch thành công, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch thành công có ở hầu hết các phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Và tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 8.750 giao dịch thành công, gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm ngoái; lượng giao dịch chủ yếu từ các căn hộ 70 - 90 m2, các nền đất và nhà riêng lẻ có vị trí tốt, đi lại thuận tiện, giá cả hợp lý.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho tính tới ngày 20/4/2015 còn khoảng 68.782 tỷ đồng. Con số này giảm khoảng 46,5% so với quý 1 năm 2013. Hiện nay, trên thị trường Hà Nội còn tồn kho khoảng 8869 tỷ đồng, giảm 48% so với đầu 2013. Tại Tp.HCM còn tồn kho khoản trên 13.500 tỷ, giảm gần 53% so với đầu 2013.

Hàng tồn kho trong báo cáo tài chính là những tài sản:

(a) Được giữ để bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh bình thường.

(b) Đang trong quá trình sản xuất, kinh doanh dở dang.

(c) Nguyên liệu, vật liệu, công cụ, dụng cụ để sử dụng trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ.

Thanh Ngà - Theo Trí thức