Thị trường bất động sản đang tăng mạnh ở phân khúc cao cấp trong 2-3 năm gần đây, tốc độ tăng trưởng phân khúc cao cấp so với 2 phân khúc trung cấp và bình dân cũng cao hơn. Tuy nhiên, những nhà đầu tư mua căn hộ cao cấp chủ yếu kiếm lời là những người giàu chứ không phải những người mua để ở.

Nhà nước cũng đang khuyến khích tăng nguồn cung đối với phân khúc dành cho nhóm người mua nhà ở thật. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án không thích phân khúc bình dân vì tỷ suất biên lợi nhuận không cao, giá bán ra cũng bị khống chế do đất dự án được ưu đãi.

Đối với nhà ở, căn hộ thương mại thuộc phân khúc trung cấp, chủ đầu tư ưa chuộng hơn vì giá bán sẽ phụ thuộc chủ đầu tư. Chẳng hạn, với dự án căn hộ có nhiều tiện ích (hồ bơi, công viên, khu vui chơi, giải trí, phòng tập thể thao, sân tennis…) làm gia tăng giá trị cho dự án cũng đẩy giá bán tăng theo tiện ích được trang bị thêm. Giá này không bị Nhà nước điều chỉnh và phụ thuộc vào cung – cầu thị trường, chủ đầu tư kiếm được lợi nhuận cao hơn.

Bên cạnh đó, một yếu tố quan trọng tác động vào phân khúc trung, cao cấp đó là lượng người Việt kiều tại Mỹ (4 triệu dân), cũng như người Hàn Quốc đang có phong trào sang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, làm gia tăng nhu cầu thuê căn hộ trung, cao cấp. Chính điều này khiến nhiều chủ đầu tư mạnh tay xây những dự án trung, cao cấp để người Việt mua và cho thuê lại.

Những căn hộ cho thuê tại quận 1, quận 3 ở TP.HCM được săn tìm rất nhiều, vì vị trí ngay trung tâm, cung cấp những dịch vụ đáp ứng cho nhu cầu đời sống cao cấp, như: các quán bar, nhà hàng, quán cafe sang trọng… để đáp ứng cho những chuyên gia, người dân ngoại quốc.

 Năm 2018, GDP bình quân đầu người Việt Nam là 2.587 USD/người/năm. Giá bất động sản đang gấp 25-30 lần thu nhập bình quân đầu người, con số này có ảo không, thưa ông?

Hai năm gần đây, giá bất động sản tại TP.HCM tăng lên quá nhanh. Theo chu trình giá của thị trường bất động sản mà tôi theo dõi trong thời gian qua, nếu mức giá tăng quá nhanh, ít nhiều có phần giá ảo trong đó, khi giá rớt trở lại cũng không xuyên thủng mức giá lúc bắt đầu tăng lên.

Thí dụ, vào tháng 8/2017, giá bất động sản tại TP.HCM bắt đầu lên cơn sốt, chẳng hạn giá bắt đầu tăng ở mức 20 triệu đồng/m2, sau cơn sốt, giá rớt mạnh nhưng không “thủng” mốc 20 triệu đồng/m2, có thể về mức 22 triệu đồng/m2, phần tăng thêm 2 triệu đồng là thật, còn trên nữa là ảo. Đối với những nơi đất sốt nóng như: Phú Quốc, Vân Đồn… giá đất tăng chóng mặt có khi lên tới 5 -10 lần. Chu trình tăng giá có thể kéo dài đến 2 năm, nhưng giá rớt chỉ cần 6 tháng.

Tại Việt Nam, tỷ lệ tăng trưởng diện tích nhà ở bình quân đầu người đã tăng khá nhanh. Nếu cách đây 10 năm, tỷ lệ này là 10m2/người, đến nay đã tăng lên 22,8m2/người (nhà ở có mái che kiên cố), dù thấp hơn so với Thái Lan và thấp hơn so mức chuẩn thế giới.

Theo báo cáo quy hoạch chung tổng thể TP.HCM đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2010 định hướng đến năm 2025, quy hoạch phát triển tại TP.HCM đến năm 2025 cho hơn 10 triệu dân, nhưng năm 2018 đã đạt khoảng 13 triệu dân sinh sống và làm việc tại đây. Dân số tại TP.HCM tăng quá nhanh, mỗi năm tăng thêm 200.000 người. Do đó, quy hoạch tổng thể chung TP.HCM đang phải tiếp tục được điều chỉnh phù hợp hơn.

Theo Quy hoạch phân khu 1/2.000 được điều chỉnh, thực tế tại TP.HCM còn nhiều quỹ đất trống có thể triển khai dự án nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại. Nhưng rào cản khi triển khai là pháp lý và quy mô dân số khiến không thể cấp phép cho các dự án mới .

Vô số đất được quy hoạch là công viên cây xanh mà không triển khai được, khiến cho dự án 4.660 ha công viên cây xanh vẫn nằm trên giấy hơn 20 năm nay. Đó là những vấn đề đã phá vỡ quy hoạch. Để điều chỉnh, hiện thành phố có chủ trương không cho xây dự án mới trong khu trung tâm chứ không phải là thiếu đất cho xây dựng dự án, dẫn tới thiếu nguồn cung.

Nhiều chủ đầu tư thích những dự án có tỷ suất sinh lời cao cho người mua, cho thuê lại nhanh (phân khúc trung, cao cấp), vậy vai trò, chức năng, nhiệm vụ của doanh nghiệp bất động sản không phải là phát triển thị trường với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu của đa số người mua (phân khúc bình dân), mà chỉ để là đầu tư, mua đi bán lại, thưa ông?

Mục tiêu hoạt động của doanh nghiệp là lợi nhuận. Kinh tế thị trường là doanh nghiệp kinh doanh để kiếm lợi nhuận chứ không phải doanh nghiệp kinh doanh để hoà vốn. Giải pháp là có. Lãnh đạo các sở, ban, ngành đã có nhiều ý kiến rất hay, việc còn lại là chờ cơ chế chính sách.

Muốn phát triển những dự án có giá bình dân, Nhà nước phải có quỹ đất cho doanh nghiệp tham gia phát triển dự án, cho đấu thầu và Nhà nước chỉ định giá.

Chẳng hạn, các khu tái định cư lâu nay chỉ có 1-2ha, chưa có khu tái định cư nào trên 10 ha. Phải làm khu tái định cư rộng 1.000 - 2.000ha, đẹp như khu Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP.HCM), diện tích nhà ở/căn hộ rộng rãi, có trường học, công viên, cây xanh, bệnh viện… chắc chắn người dân sẽ về ở, giải quyết được nhà ở phân khúc giá bình dân, cũng như giải toả những khu nhà ổ chuột tại trung tâm.

Quỹ đất lấy ở đâu? Theo tôi, có thể lấy đất chạy dọc sông Sài Gòn về tới huyện Củ Chi, TP.HCM, lập thành khu đô thị mới cho những người bình dân ở, tổng diện tích 1.000 – 2.000 ha, đặt tên là “Thành phố mới Củ Chi”.

HoREA cũng cho biết tại TP.HCM hiện có hàng trăm dự án bất động sản bị ngừng triển khai. Có phải doanh nghiệp bất động sản không đủ năng lực hay còn lý do nào khác, theo ông?

Thực ra, câu chuyện này đã được bàn đến nhiều. Vừa rồi, UBND TP.HCM đã có cuộc họp khẩn cấp với các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn thành phố về vấn đề này. Văn phòng UBND TP.HCM tổng hợp được 17 ý kiến phù hợp nhất về phía doanh nghiệp để trình Thủ tướng. Sau đó, Bộ Xây dựng và Thủ tướng đã vào TP.HCM họp. Thành phố đang chờ Thủ tướng đưa ra những chỉ đạo chi tiết để hỗ trợ doanh nghiệp triển khai những dự án đang bị ngừng, với điều kiện những dự án đó phải đúng pháp luật. Còn đối với những dự án chưa huy động được vốn mà vẫn làm, đã quá thời hạn quy định cho phép để huy động thêm vốn mà không huy động được sẽ bị thu hồi…

Để giải toả những ách tắc cho thị trường buộc phải M&A (mua bán, sáp nhập) những dự án bị ngưng trệ, theo luật, muốn M&A phải đấu giá lại. Quy trình, thủ tục đấu giá lại dự án phải có thoả thuận với người được cấp giấy phép đầu tư.

Hiện việc đấu giá các dự án ngưng trệ đang được mong muốn nhất, thị trường đang chờ một hướng đi mới để mang lại hiệu quả cho Nhà nước, doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch HREC: "Để giải toả những ách tắc cho thị trường buộc phải M&A (mua bán, sáp nhập) những dự án bị ngưng trệ".

Các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam rất nhiều, họ có liên lạc với các hội viên của HREC và hỏi nhiều về các dự án bị ngưng hoạt động, nhưng họ mua có nguyên tắc… nên sự giải ngân vốn nước ngoài đến thời điểm này chậm. Các nhà đầu tư nước ngoài thường giải ngân qua các quỹ: Indochina Capital, VinaCapital, IDG Ventures Vietnam, Dragon Capital…

Khó khăn khi M&A các dự án bất động sản là cần phải có thông tư hướng dẫn cụ thể, nhất quán về quyền và nghĩa vụ của các bộ, ban ngành liên quan. Hiện nay, đất sở hữu tư nhân dễ thực hiện M&A không còn nhiều, vướng chủ yếu ở đất thuộc sở hữu Nhà nước. Phải coi nguồn gốc đất, nếu là đất 50 năm trả tiền hằng năm thì M&A là khó khăn, vì nhà đầu tư ngoại xin giấy phép xây dựng không được. Các tỉnh, thành phố khác đều bế tắc vấn đề này.

Từ đầu năm đến nay, HREC đã đón tiếp nhiều đoàn đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu bất động sản tại TP.HCM, nhiều nhất là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc, (Hồng Kông, Đài Loan), kể cả Thái Lan. Họ tìm đất tại khu vực quận 1, TP.HCM. Các công ty môi giới bất động sản đến từ những quốc gia kể trên rất đông, nhưng khi HREC kiểm tra thông tin của một số công ty tại nước sở tại, HREC nhận thấy có những thông tin không thật, chẳng hạn, tên doanh nghiệp, trụ sở không có, website lại là website của một khách sạn 5 sao…

Tuy nhiên, đến thời điểm này, nhiều chủ đầu tư trong nước cũng rất mạnh về tiềm lực tài chính, họ dư sức mua những dự án ngưng trệ này, nếu doanh nghiệp trong nước có liên doanh với các nhà đầu tư nước ngoài cũng chỉ dưới dạng mua bán cổ phần để được bơm thêm vốn.

Xin cảm ơn ông!