- 16m2 Monaco
- Hongkong 22m2
- NewYork 25m2
- London 28m2
- Paris 46m2
- Los Angeles 58m2
- Beijing 66m2

(Theo Worldatlas.com)

Với mức giá trúng thầu ngày 11/12/2021  vừa qua, Việt Nam đứng đầu thế giới với 1,000,000 USD mua ... gần được 10m2 đất.

Vậy liệu có phải TIỀN MẶT đang MẤT GIÁ? Hay đây là một điềm báo cho một CHU KỲ HƯNG PHẤN của Bất động sản?
----------------------------------------------
Hãy Cùng chúng tôi tìm hiểu "dòng chảy" của thị trường BĐS, nhất là khu vực miền Trung và miền Nam.
- Phân tích diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam 2021-2022
- Những chính sách tài khóa, đầu tư công sẽ tác động thế nào đến chính BĐS của bạn
- Xu hướng đầu tư, dịch chuyển phân khúc, vị trí tiềm năng 2022
- Giải mã đâu sẽ là điểm nóng đầu tư trong 2 năm tới

***

Bất thường giá khủng trúng lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm?

Mộc Minh – VNECONOMY

Kết quả đấu giá đất lên tới 2,43 tỷ đồng/m2 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm khiến nơi này trở thành một trong những khu vực có giá đất đắt nhất thế giới…

Ngày 10/12/2021, Trung tâm đấu giá tài sản TP.HCM đã hoàn tất việc đấu giá 4 lô đất, với tổng diện tích hơn 30.000m2, thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức, TP.HCM). Tổng giá khởi điểm của 4 lô đất là 5.300 tỷ đồng, giá đấu thành công đã thu về cho ngân sách thành phố 37.350 tỷ đồng.

Như vậy, giá bình quân cho mỗi m2 đất tại 4 lô đất trên là 1,24 tỷ đồng. Riêng lô đất 3-12, giá đấu thành công lên tới 2,43 tỷ đồng/m2, cao hơn khoảng 2 lần so với giá đất tại trung tâm TP.HCM. Bởi vậy, nhiều ý kiến cho rằng, điều này là bất bình thường.

GIÁ QUÁ CAO CHƯA HẲN ĐÃ THUẬN?

“Dựa trên các chỉ số quy hoạch chi tiết 1/500 của lô đất 3-12, diện tích 10.059m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần, mật độ xây dựng 75% thì tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000 m2. Với giá đấu thành công là 24.500 tỷ đồng, số căn hộ dự kiến là 570 căn, giá vốn cho mỗi căn hộ gần 43 tỷ đồng, tương đương 363 triệu đồng/m2. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp”, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM phân tích khi bình luận về mức giá “khủng” của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Cũng nhận xét về điều này, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Công ty TNHH Tư vấn thiết kế Ngô Viết, lưu ý giá trị địa ốc không bao giờ tăng cao đột biến nếu thiếu những động lực cần thiết, như: quy hoạch tốt, hạ tầng tốt, chính sách đặc thù tốt...

Đấu giá đất của một dự án tại Khu đô thị Thủ Thiêm hiện nay như vậy là quá cao, phi thực tế, không phải đáng mừng mà đáng lo và cần có kế hoạch ứng phó. Một nhà đầu tư không thể duy ý chí, tác động làm cho giá đất khu vực xung quanh tăng cao bất thường giống vậy được, vì xây xong bán sẽ không có ai mua. Thị trường sẽ quyết định giá đúng.

Theo ông Ngô Viết Nam Sơn, chưa vội xem giá đấu này là thực, bởi bài toán kinh doanh là bất khả thi, đa phần nhà đầu tư sẽ bỏ cọc và không phát triển được dự án. Điều này sẽ được chứng thực sau 3 tháng nữa khi nhà đầu tư nộp tiền hoàn tất giao dịch. Cần có kế hoạch chuẩn bị để tránh việc đấu giá cao không thực tế này có thể tác động xấu đến thị trường và chính sách phát triển (đấu giá các khu khác, giá đền bù giải tỏa, giá trị thế chấp đất Thủ Thiêm để vay vốn...). 

“Đấu giá đúng giá thị trường và được chi trả thực tế đúng giá đấu là tốt hơn, so với việc cao hoặc thấp hơn một cách bất thường. Cần phát triển Thủ Thiêm dựa trên tư duy khoa học chứ không theo tư duy may rủi, cá cược”, ông Sơn nói.

So sánh với sự phát triển Phố Đông Thượng Hải (Trung Quốc) cho thấy, kịch bản giá đất Phố Đông cũng tăng dần so với Phố Tây Thượng Hải. Vào thời điểm giá đất ở Phố Đông tăng cao tương đương giá đất ở Phố Tây, chính sách đặc thù về Thành phố cho Phố Đông đã được xác lập, Phố Đông có quyền tự chủ rất lớn trong việc thu hút đầu tư, quản lý và phát triển đô thị. Trung Quốc xác định chính sách ưu tiên đầu tư công cho Phố Đông, đi kèm với chính sách ưu đãi lớn cho việc thu hút đầu tư tư nhân trong nước và ngoài nước.

Ngoài ra, quy hoạch hợp nhất khu trung tâm 02 bờ Đông - Tây Thượng Hải đã nghiên cứu và phê duyệt xong (không tách rời thành 02 quy hoạch như trước kia vì không hiệu quả). Sự kết nối giữa hai Phố Đông - Tây bằng các tuyến metro ngầm và các cầu nối đã xây dựng xong. Hạ tầng khu Phố Đông đã hoàn thành cơ bản. Khu Trung tâm Tài chính đã hình thành với việc xây dựng nhiều cao ốc kinh tế tài chính...

“Tất cả những điều này đến nay, Khu đô thị mới Thủ Thiêm vẫn chưa làm được, nhưng giá đất ở đây hiện nay lại cao hơn khu trung tâm là quận 1, thậm chí cao hơn các khu đô thị sầm uất trên thế giới, như: New York, Hong Kong, Thượng Hải... là điều rất bất hợp lý, sẽ gây khó khăn lớn cho việc thu hút đầu tư phát triển Thủ Thiêm trong tương lai”, ông Sơn bày tỏ.

GIÁ ĐẤT SẼ TĂNG LÊN THEO HIỆU ỨNG

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC), cho biết thêm với mức giá đấu thành công lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ tác động đến giá bất động sản trong tương lai, đó là giá đất sẽ tăng lên theo hiệu ứng.

Một điều mà các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm khi đầu tư vào Việt Nam là giá đất. Nếu giá đất quá cao so với các quốc gia lân cận, có thể sẽ khiến họ lựa chọn những quốc gia có giá đất “mềm” hơn, như: Thái Lan, Lào, Campuchia.

Đối với các chủ đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, có nhiều người cũng sẽ “té nước theo mưa” đẩy giá đất tăng cao. Chẳng hạn, trước đó họ định bán một mảnh đất cùng khu với giá 10 tỷ đồng, nay thấy đấu giá đất thành công lên tới 1,2-2,2 tỷ đồng/m2, họ sẽ nâng giá bán lên 20 – 30 tỷ đồng.

Nếu thị trường bất động sản diễn biến như vậy có thể nói là giá đất tăng bất thường. Vì chỉ trong thời gian ngắn, không có tín hiệu nào có thực về hạ tầng thay đổi đột biến mà giá đất lên cao ngất ngưởng. Như vậy, câu hỏi về giá trị thực của đất cần được đặt ra. Nhiều yếu tố xảy ra khi giá đất tăng mạnh.

"Một điều mà các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm khi đầu tư vào Việt Nam là giá đất. Nếu giá đất quá cao so với các quốc gia lân cận, có thể sẽ khiến họ lựa chọn những quốc gia có giá đất “mềm” hơn, như: Thái Lan, Lào, Campuchia".

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC).

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), cho rằng việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất theo Nghị định 44 để xác định giá khởi điểm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất vẫn chưa đảm bảo nguyên tắc đất được định giá “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo Luật Đất đai 2013 (khoản 01 Điều 112).

Nếu quy định pháp luật không chặt chẽ, cơ chế thực thi pháp luật thiếu tính khả thi, có thể dẫn đến khả năng làm thất thu ngân sách nhà nước, thậm chí làm thất thoát nguồn lực từ đất đai. Ngay như kết quả đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, mức giá trúng đấu giá gấp 3,9 - 8,3 lần so với giá khởi điểm.

Với hiện tượng này ông Châu cho rằng, có thể xét đến 3 trường hợp hưởng lợi từ việc đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Trường hợp thứ nhất, ngân sách TP.HCM sẽ được hưởng lợi nếu các doanh nghiệp trúng đấu giá nộp tiền vào ngân sách số tiền đấu giá thành công hơn 37.350 tỷ đồng. Nguồn thu chênh lệch địa tô này góp phần phục vụ lợi ích cộng đồng. 

Trường hợp thứ hai, giá đất mới xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư xung quanh Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã nộp tiền sử dụng đất, vì khoản chi phí này đã nộp. Còn những chủ đầu tư dự án chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh “ngồi trên lửa”, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường, dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất cao. Người mua bất động sản sau cùng sẽ phải gánh chi phí này. Tuy nhiên, trường hợp giá bất hợp lý, không hấp dẫn người mua, chủ đầu tư cũng có rủi ro tồn kho lớn.

Trường hợp thứ ba, các doanh nghiệp có dự án bất động sản tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang thế chấp ở ngân hàng có thể định giá lại tài sản để vay thêm vốn, vì giá đất mới được xác lập gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Trường hợp giá đất tăng, chủ dự án thực hiện bước định giá tài sản để tăng khoản vay xảy ra khá phổ biến trong giới kinh doanh bất động sản, do nhu cầu tiếp cận vốn của ngành địa ốc luôn ở mức rất cao.

“Điều này cũng đặt ra cho các tổ chức tín dụng bài toán thận trọng khi định giá lại các tài sản trước khi tăng tỷ trọng vốn vay nhằm đảm bảo ngưỡng vay an toàn”, ông Châu nêu quan điểm.

Theo trình tự thủ tục, trong vòng 05 ngày, người trúng đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản với Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM. Sau thời hạn này, nếu bên trúng đấu giá không ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sẽ bị mất tiền đặt cọc, theo quy định là 20% giá khởi điểm lô đất.

Trong 30 ngày kể từ khi ký thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải trả 50% số tiền mua tài sản cho ngân sách nhà nước. Trong 60 ngày tiếp theo, bên trúng đấu giá phải thanh toán đủ số tiền còn lại. Nếu bên trúng đấu giá chậm thanh toán, sẽ bị phạt chậm nộp theo quy định quản lý thuế.

Quá 180 ngày từ khi ký thông báo thuế, người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá sẽ được xem là vi phạm hợp đồng. UBND TP.HCM sẽ hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Người trúng đấu giá không được nhận lại tiền cọc đã đặt trước, khoản này nộp vào ngân sách Nhà nước.

 ***

Vì sao đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm gây kinh ngạc, khó hiểu?

SƠ KẾT CỦA TRANG BBC 16 tháng 12 2021

Dư luận và báo chí tại Việt Nam rất quan tâm giá kỷ lục trong phiên đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh hôm 10/12.

Giám đốc sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM hôm ấy cho biết 4 khu đất có vị trí đẹp, nằm cạnh Đại lộ vòng cung, trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.

Bốn lô đất có ký hiệu là 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12.

Giá mua kỷ lục

Lô đất 3-5 được đấu giá đầu tiên, diện tích 6.446m² với giá khởi điểm 578,042 tỷ đồng.

Đơn vị trúng đấu giá lô đất 3-5 là Công ty cổ phần Dream Republic với mức giá đấu thành công 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm.

Lô 3-8, diện tích hơn 8.568m² có giá khởi điểm 1.018,594 tỷ đồng. Công ty cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá với mức 4.000 tỷ đồng, tăng gần 4 lần so với giá khởi điểm.

Lô 3-9 diện tích hơn 5.000m² có giá khởi điểm hơn 728,6 tỷ đồng. Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh mua với giá 5.026 tỷ đồng.

Lô 3-12, diện tích 10.059,7m2, giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng. Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt mua với giá 24.500 tỷ đồng.

Trước đó, tháng 5/2020, tin cho hay UBND TPHCM chấp thuận đấu giá quyền sử dụng đất đối với bốn lô đất này thuộc Khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, quận 2.

NGUỒN HÌNH ẢNH,DONRE.HOCHIMINHCITY.GOV.VN/

Thông báo Đấu giá Quyền sử dụng đất đối với 04 lô đất có ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12

Tổng diện tích của các lô đất này là 30.082,9m2. Mục đích sử dụng các khu đất là đất ở tại đô thị (khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ). Hình thức sử dụng đất là nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất 50 năm, tính từ thời điểm có hiệu lực của quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Sở TN-MT sẽ xác định giá khởi điểm để đưa ra đấu giá. Trung tâm Phát triển quỹ đất TP tổ chức thực hiện và giám sát quá trình bán đấu giá.

Bao lâu thì tiền vào ngân sách nhà nước?

Bốn lô đất Thủ Thiêm sẽ đem về cho ngân sách Thành phố Hồ Chí Minh 37.346 tỉ đồng, trong vòng 100 ngày sau khi đấu giá.

Báo Tuổi Trẻ giải thích về quy chế cuộc đấu giá tài sản:

"Kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Chậm nhất không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày đấu giá thành, người trúng đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Hợp đồng được ký kết 3 bên gồm: người trúng đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM (đại diện sở hữu các lô đất) và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM.

Sau thời hạn trên, nếu người trúng đấu giá không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì xem như từ chối kết quả đấu giá và mất tiền đặt trước (20% giá khởi điểm lô đất), quyền và nghĩa vụ các bên sẽ được giải quyết theo quy định pháp luật liên quan.

Tiếp đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải thanh toán (hình thức chuyển khoản) 50% số tiền mua tài sản cho ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế. Trong hạn 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá thanh toán đủ số tiền còn lại.

Trường hợp quá thời hạn thanh toán các đợt 1, đợt 2 mà người trúng đấu giá chậm thanh toán tiền mua tài sản thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định pháp luật về quản lý thuế.

Quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo thuế mà người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá thì vi phạm hợp đồng mua bán. Khi đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát triển quỹ đất báo cáo Sở Tài nguyên và môi trường trình UBND TP hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá theo thời gian trên sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Tiền đặt trước này sẽ nộp vào ngân sách nhà nước."

Khả năng công ty Tân Hoàng Minh?

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt mua lô 3-12 với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương 1,1 tỷ USD, khiến lô 3-12 nay có giá trị tương đương khoảng 2,43 tỷ đồng/m2.

Đây là một thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc của Tân Hoàng Minh Group, Đỗ Anh Dũng, sinh năm 1961.

Trong khoảng 100 ngày sau ngày trúng đấu giá, công ty con của Tân Hoàng Minh sẽ phải hoàn tất nộp số tiền 24.500 tỷ đồng vào ngân sách TPHCM.

Trang Cafeland đặt câu hỏi Tân Hoàng Minh lấy tiền đâu để trả tiền mua đất khi tại thời điểm cuối năm 2020, tổng tài sản trên sổ sách của Tân Hoàng Minh là 20.052 tỷ đồng, không đủ 1 tỷ USD.

Với Công ty Ngôi Sao Việt, tổng tài sản là 7.605 tỷ đồng, vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng.

Tờ Ngày Nay nói hành trình thâu tóm khu "đất vàng" ở số 23 Lê Duẩn (P.Bến Nghé, Q.1, TP.HCM) của Tân Hoàng Minh vào năm 2015 có "một kịch bản tương tự".

Năm 2015, Tân Hoàng Minh thắng đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn với số tiền kỷ lục vào thời điểm đó, lên tới 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với mức giá khởi điểm.

Nhưng sau đó, công ty chậm chạp trong việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền.

Cuối cùng, Tân Hoàng Minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính khoảng 1.694 tỷ đồng để sở hữu khu đất 23 Lê Duẩn vào tháng 4/2017.

Nhưng hiện nay khu đất 23 Lê Duẩn lại đang là công trình xây dựng dự án Techcombank Sai Gon Tower.

Tờ Ngày Nay ghi nhận: "Đến nay, cả Tân Hoàng Minh và Techcombank chưa có thông tin chính thức nào về thương vụ chuyển nhượng này nhưng từ thực tế có thể thấy khu đất 23 Lê Duẩn đã thuộc về Techcombank."

Tân Hoàng Minh, Masterise Group và Techcombank?

Có những câu hỏi trong giới đầu tư là phải chăng Tân Hoàng Minh có quan hệ mật thiết với ngân hàng Techcombank.

Trang VietTimes cho hay thông tin về một dự án tại Hà Nội. Vào ngày 3/2/2021, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise Homes (Masterise Homes), thành viên của CTCP Tập đoàn Masterise (Masterise Group), đã thay thế Tân Hoàng Minh làm nhà phát triển dự án 22 - 24 phố Hàng Bài (Hà Nội).

VietTimes nói việc chuyển nhượng dự án giữa hai tập đoàn kể trên có thể đã diễn ra từ nửa cuối năm 2017.

Theo báo chí Việt Nam, giai đoạn từ 2011-2013 ông Hồ Anh Ngọc là Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Thảo Điền, tiền thân của Masterise Group ngày nay.

Vào tháng 7/2021, trong một loạt bài, báo Thanh Tra cho hay ông Hồ Anh Ngọc (sinh năm 1982) là em trai ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch HĐQT Techcombank.

Báo Thanh Tra cho hay bà Nguyễn Hương Liên (sinh năm 1985) từng có vai trò làm người đại diện thành lập hàng loạt công ty con trong hệ sinh thái Masterise Group. Bản thân bà Liên là cổ đông tại Techcombank.

Trang InfoNet vào tháng 4/2021 cho biết: "Đáng chú ý, các dự án do Masterise Group và các công ty con đầu tư đều có bóng dáng của Techcombank trong vai trò ngân hàng tài trợ vốn. Điều này khiến thị trường từ lâu đã đồn đoán hệ sinh thái Masterise là "sân sau" của ông Hồ Hùng Anh."

GRDP bình quân năm 2020 tại TPHCM ước đạt 6.799 USD

Bóng dáng Vạn Thịnh Phát?

Lô đất 3-5 được Công ty cổ phần Dream Republic mua với mức giá đấu thành công 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm.

Lô 3-8 được Công ty cổ phần Sheen Mega mua với mức 4.000 tỷ đồng, tăng gần 4 lần so với giá khởi điểm.

Báo Nhà báo & Công luận, cơ quan của Hội Nhà báo Việt Nam, hôm 13/12 cho rằng "CTCP Dream Republic và CTCP Sheen Mega đều có những mối liên hệ mật thiết tới Tập đoàn Vạn Thịnh Phát - Tập đoàn bất động sản hàng đầu TPHCM".

Tờ báo này viết: "Nhìn vào kết quả kinh doanh "èo uột" của hai doanh nghiệp vừa bỏ hàng nghìn tỷ để thâu tóm hai lô đất vàng tại Thủ Thiêm với giá trên trời, các chuyên gia cho rằng, hai doanh nghiệp này khó có tiềm lực để thực hiện dự án. Liệu hai doanh nghiệp này chỉ là vỏ bọc của một tập đoàn lớn không tiện xuất hiện trong quá trình từng bước thâu tóm hàng loạt các vị trí vàng tại TP. HCM?"

Tương tự, ngày 15/12, trang Zing News cho rằng hai công ty này "có liên quan đến Vạn Thịnh Phát".

Trang Soha cũng cho rằng: "Riêng 2 doanh nghiệp Dream Republic và Sheen Mega đều có liên quan đến hệ sinh thái của Vạn Thịnh Phát."

Hiện Thành phố Hồ Chí Minh đóng góp khoảng 23% GDP, 27% ngân sách quốc gia

Về Công ty TNHH Thương mại Bình Minh

Lô 3-9 do Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh mua với giá 5.026 tỷ đồng.

Theo tạp chí điện tử Đầu tư tài chính, "tổng tài sản của Bình Minh biến động rất thất thường, cụ thể giai đoạn 2016 - 2020 lần lượt ở mức 1,4 tỷ đồng, 1 triệu đồng, 4,39 tỷ đồng, 100 triệu đồng và 100 triệu đồng".

Trang này tường thuật: "Chủ tịch HĐTV kiêm giám đốc Bình Minh là ông Trần Kiên, cũng là cổ đông lớn nhất của doanh nghiệp. Dưới sự chèo lái của ông Trần Kiên, Bình Minh đem về nhiều nhất 2,5 tỷ đồng doanh thu vào năm 2016, giảm về còn 1,9 tỷ đồng ở năm 2018. Dù vậy, 2 năm trở lại đây (2019 - 2020) doanh nghiệp như "đóng băng" khi còn không ghi nhận doanh thu nào."

Hôm 11/12, trang Nhà quản lý cho biết: "Theo Cổng thông tin Quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Bình Minh có địa chỉ ở phố Yên Phụ, P.Yên Phụ, Q.Tây Hồ, Hà Nội do bà Thân Thị Liên (SN 1992) làm Giám đốc.

"Công ty này đăng ký thành lập vào ngày 24/9/2021 với tổng vốn điều lệ là 100 tỷ đồng, ngành nghề kinh doanh chính là "Hoạt động hỗ trợ dịch vụ tài chính".

"Thật khó lý giải vì sao một doanh nghiệp mới thành lập với tiềm lực tài chính như trên lại "mạnh dạn" đưa ra con số hơn 5.000 tỷ đồng để sở hữu lô đất "vàng" ở Thủ Thiêm?!"

Trang VietStock nhận xét: "Lô đất còn lại 3-9 có diện tích hơn 5.000m2 do Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với mức 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm. Đây là công ty khá kín tiếng tại Hà Nội, mới chỉ được thành lập từ tháng 9 nên không loại trừ khả năng đứng tên hộ cho một doanh nghiệp khác."

TPHCM hy vọng vào năm 2045, GRDP bình quân đầu người khoảng 37.000 USD

Viễn cảnh tương lai?

Báo Thanh Niên dẫn lời ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - nhận định: Dù đây chỉ là một hiện tượng nhưng có khả năng tác động đến giá của thị trường BĐS tại TP.HCM nói riêng và các tỉnh lân cận nói chung.

"Nếu đẩy giá tăng quá cao sẽ tạo ra bong bóng thị trường BĐS và nguy cơ dẫn đến đổ vỡ hay đóng băng của thị trường này sẽ gây ra bất ổn cho nền kinh tế. Còn trong trường hợp DN trúng đấu giá rồi nhưng không hoàn thành hợp đồng, ngoài việc bị mất tiền cọc thì tác động nói trên vẫn còn. Do vậy, đối với những DN đã trúng đấu giá trong vụ đất Thủ Thiêm, nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau đấu giá thì phải bị xử lý nghiêm để tránh các trường hợp tương tự xảy ra vì đã gây ra hậu quả lớn. Đó là phải cấm các đơn vị trên và kể cả những DN liên quan tham gia các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên cả nước trong nhiều năm hoặc thậm chí vĩnh viễn. Đồng thời cũng không giao các dự án BĐS cho những DN đó thực hiện trong một thời gian dài", ông Đính đề xuất.

Trên VnExpress, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), cho rằng bất lợi sẽ nghiêng về các nhà đầu tư mới đang có ý định muốn cập bến Thủ Thiêm để kiến thiết đô thị giai đoạn sau này.

"Nếu nhìn xa hơn, giá đất tăng thẳng đứng gấp 8 lần sẽ triệt tiêu sức hấp dẫn của Thủ Thiêm, trì hoãn quá trình phát triển của đô thị mới và khiến nơi này bị lũng đoạn giá", ông Nghĩa nói.

Nhưng ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa - nói với báo Kinh tế & Đô thị rằng kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm mang nhiều ý nghĩa tích cực.

"Một khi doanh nghiệp chấp nhận bỏ ra số tiền rất lớn để đấu giá đất, đồng nghĩa họ đã nhìn ra được vị trí đắc địa và những tiềm năng tương lai của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

"Không thể phủ nhận tính minh bạch, khách quan của chương trình đấu giá 4 lô đất vàng ngày 10/12 vừa qua, vì thông qua đó đã phản ánh giá trị thật của BĐS TP Hồ Chí Minh, mà cụ thể là ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thực tế, giá đất ở đây cao vì doanh nghiệp đánh giá được giá trị thật của BĐS khu vực này chứ không phải thổi giá mà không có cơ sở.

"Song, việc đẩy giá đất lên quá cao, cũng sẽ mang đến những mặt không thuận lợi cho thị trường BĐS. Điển hình là kết quả đấu giá của những lô đất còn lại ở Thủ Thiêm sẽ gặp khó khăn, vì nếu thấp hơn cũng khó mà cao hơn cũng khó. Tức là trong tương lai, chính quyền TP Hồ Chí Minh sẽ phải xem xét lại công tác định giá đất.

"Chưa kể, hậu đấu giá đất vừa qua có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường BĐS vì quá trình đấu giá đất tại Thủ Thiêm dự kiến vẫn còn kéo dài trong thời gian tới. Vô hình chung sẽ hình thành một mặt bằng giá mới do hiệu ứng "té nước theo mưa", gây ra cú sốc giá trên toàn thị trường.

"Tuy nhiên, nếu căn cứ vào những bất cập này để kết luận rằng, phân khúc nhà ở bình dân sẽ bị bỏ trống là thiếu hợp lý. Bởi vì, thị trường BĐS tự do về giá, có giá cao và có giá thấp. Với khu vực Thủ Thiêm, đây là phân khúc chủ yếu dành cho nhà đầu tư, chỉ phù hợp với các dự án từ trung cấp trở lên," ông Quang nói.

*** 

Chủ tịch Tân Hoàng Minh nói về "toan tính" ở lô đất Thủ Thiêm

Một nguồn tin khả tín tiết lộ, ông chủ Tân Hoàng Minh sau đấu giá đang có những động thái tích cực thu xếp tài chính để nộp 50% số tiền trúng đấu giá, tương đương 12.250 tỉ đồng vào ngân sách Nhà nước.

Sẽ không có chuyện “bỏ cọc”, ném hơn 500 tỉ qua cửa sổ?

Giới đầu tư bất động sản đang ngóng xem tập đoàn Tân Hoàng Minh sẽ huy động vốn thế nào để nộp khoản tiền hơn 1 tỉ USD cho khu đất Thủ Thiêm vừa trúng đấu giá.Những người lạc quan và có vẻ am hiểu tính cách kinh doanh của ông Đỗ Anh Dũng, chủ tịch Tân Hoàng Minh thì cho rằng đây là thương vụ thể hiện đặc tính kinh doanh “khác người ” nhưng cũng là “tầm nhìn xa”, không phải không có cơ sở của vị doanh nhân kỳ cựu này.

Ở góc nhìn ngược lại, không ít dự đoán cho rằng có thể ông chủ Tân Hoàng Minh “nẩy số” để tăng cổ phiếu, đẩy giá bđs tăng ảo, sau đó sẽ bỏ cọc, như “một phút bốc đồng” từng xảy ra trong quá khứ, khi Tập đoàn này cũng từng lập kỷ lục khi trúng đấu giá lô đất 3.025 m2 tại số 23 Lê Duẩn (quận 1, TP HCM) vào năm 2016 với giá 1.430 tỉ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm.

Khá nhiều câu hỏi từ giới truyền thông được gửi tới Tập đoàn Tân Hoàng Minh về kế hoạch thu xếp vốn cũng như ý tưởng cho dự án này song Tân Hoàng Minh khá kín tiếng, chưa có phát ngôn chính thức nào được phát đi.“Mọi việc hết sức bình thường, ông ấy (chủ tịch Đỗ Anh Dũng- pv) nói rằng mọi người nhìn giá bất động sản hay nhìn ở thì hiện tại, rồi kêu đắt, không nhìn xa hơn, còn ông ấy và những người trả tới lượt thứ 69 ở cuộc đấu giá Thủ Thiêm( Tân Hoàng Minh thắng ở lượt đấu giá thứ 70, thắng công ty Capital One Financial trả 23.800 tỷ đồng), thì nhìn giá trị BĐS Thủ Thiêm ở tầm nhìn của bất động sản siêu sang, như Phố Đông của Thượng Hải hay Gangnam ở Seoul, nơi mỗi căn hộ 70-80m2 có giá hàng triệu USD. Mặt bằng giá BĐS ở TP.HCM hoàn toàn có thể ngang với Tokyo hay Thượng Hải”, một người thân tín của ông Dũng dè dặt tiết lộ.

Theo một nguồn tin tin cậy khác, thì nội bộ của Tân Hoàng Minh đang rốt ráo chuẩn bị các thủ tục tiếp theo sau đấu giá, bao gồm cả hoạt động thu xếp tài chính. Và “không có chuyện bỏ cọc, ném hơn 500 tỉ đồng tiền cọc qua cửa sổ”, nguồn tin này khẳng định.

Đáng chú ý, giới chuyên gia nhận định, thương vụ đấu giá tỉ đô đất vàng Thủ Thiêm đã đưa tên tuổi Tân Hoàng Minh 'nóng' trở lại, tái khẳng định vị trí tiên phong của doanh nghiệp này trong lĩnh vực phát triển bất động sản siêu sang.Tân Hoàng Minh hiện đang sở hữu hàng loạt dự án siêu sang, cao cấp ở vị trí đắc địa trong trung tâm các thành phố lớn, mỗi dự án là một tác phẩm nghệ thuật mang phong cách kiến trúc Pháp cổ điển, lãng mạn của thế kỷ XVII-XVIII. ở Hà Nội, Tân Hoàng Minh đã phát triển các dự án căn hộ D’. Le Pont D’Or, D’. Le Roi Soleil, D’. Palais Louis, D’. El Dorado và D’. Capital ở các quận Đống Đa, Tây Hồ và Cầu Giấy. Tại TP. HCM, Tân Hoàng Minh đã xây dựng một tòa nhà văn phòng và đang xây tiếp một tòa văn phòng cho thuê trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1.
Trước khi lấy lại sự chú ý qua thương vụ này, thực tế Tân Hoàng Minh đã âm thầm gom quỹ đất khủng trong cả nước, hiện diện ở nhiều vị trí đắc địa, nhiều tiềm năng như Phú Quốc, Thái Nguyên, Phú Yên, Đắk Lắk, Lâm Đồng, Hoà Bình… Trong tháng 8.2020, vốn điều lệ của doanh nghiệp này bất ngờ tăng lên 10.000 tỉ đồng, vượt qua hàng loạt "ông lớn" BĐS như BRG Group (8.200 tỉ đồng), Sunshine Group (8.500 tỉ đồng), Đất Xanh (5.200 tỉ đồng), DIC Corp (5.094 tỉ đồng). Mức vốn này thậm chí bỏ xa vốn điều lệ của nhiều ngân hàng trong nước như Bac A Bank (7.085 tỉ đồng), ABBank (5.713 tỉ đồng), Vietbank (4.777 tỉ đồng)…

Hiện nay, ngoài ông Đỗ Anh Dũng nắm trên 50% vốn Tân Hoàng Minh, phần vốn còn lại nằm trong tay 5 doanh nghiệp có liên quan đến tập đoàn, gồm; Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng Anh Thắng (9,01%); Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Ngọc Việt (9,83%); Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Bắc Hà (10,96%); Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Mạnh Loan (11,09%) và CTCP Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil (7,63%).Từ đầu năm 2021 đến nay, nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh dồn dập phát hành trái phiếu để huy động vốn cho hoạt động đầu tư. Chính cty Ngôi Sao Việt – pháp nhân tham gia đấu giá lô đất triệu đô ở Thủ Thiêm, từ đầu năm đến nay cũng đã phát hành hai lô trái phiếu với tổng giá trị 2.700 tỉ đồng.

Mức giá không tưởng có thể “thật như không tưởng”?

Phiên đấu giá 4 khu đất thuộc Khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm đem về cho nhà nước số tiền 37.346 tỉ đồng, thiết lập chuẩn tham chiếu mới, kéo mặt bằng giá bất động sản ở khu vực Thủ Thiêm và Tp. HCM tăng theo cấp số nhân. Trong đó, mức giá 24.500 tỉ đồng (hơn 2,4 tỉ đồng/m2) ông Đỗ Anh Dũng trả cho lô đất 10.060m2 đã thiết lập 2 kỷ lục trên thị trường bất động sản Việt Nam: thương vụ mua đất đấu giá có giá trị lớn nhất từ trước đến nay và cũng là mức giá kỷ lục không chỉ cho khu vực Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng đây là mức giá không tưởng và đặt câu hỏi ông Dũng sẽ làm thế nào có thể bán được căn hộ trong tương lai khi riêng giá đất tính cho mỗi căn hộ đã xấp xỉ 43 tỷ đồng?Tờ The Leader tính toán: Theo quy hoạch chi tiết được duyệt, lô đất 10.060m2 được phép xây dựng cao tối đa 25 tầng, trong đó khối đế cao 4 tầng và 2 tầng hầm. Tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000m2, trong đó diện tích sàn hữu dụng khoảng 72.000m2. Diện tích sàn dành cho nhà ở là 68.400m2 và cho thương mại là 3.600m2. Ngoài ra còn có 20.120m2 diện tích tầng hầm.

Theo tính toán của giới đầu tư bất động sản, nếu cộng tất cả các chi phí, bao gồm đất đai, xây dựng, kinh doanh và tiếp thị, lãi vay… thì giá thành phân bổ cho mỗi mét vuông sàn xây dựng có thể lên đến 450-500 triệu đồng. Cũng có nghĩa là, nếu muốn có lãi, chủ đầu tư sẽ phải bán căn hộ với giá cao hơn giá thành rất nhiều, có thể lên đến 600-700 triệu đồng/m2, thậm chí cả tỷ đồng nếu thời gian thực hiện dự án kéo dài. Những mức giá được cho là “không tưởng” trên thị trường bất động sản hiện nay.

Tuy nhiên, những diễn biến của thị trường bất động sản trong mấy năm trở lại đây cho thấy, có những mức giá tưởng như không tưởng nhưng cuối cùng lại “thật như không tưởng”.

Vẫn theo The Leader thì nhìn lại lịch sử kinh doanh của ông Đỗ Anh Dũng trên thị trường bất động sản, có thể thấy “tầm nhìn” của vị doanh nhân này khá đặc biệt. 10 năm trước, ông Dũng là người đầu tiên đưa ra mức giá “không tưởng” cho dự án D’. Palais Louis (147 triệu đồng/m2 – bao gồm cả nội thất), là mức giá cao nhất trên thị trường bất động sản lúc đó.Nhưng sau đó đã xuất hiện những dự án căn hộ có mức giá cao hơn cả D’. Palais Louis. Những dự án có giá bán 100 – 180 triệu đồng/m2 cũng xuất hiện ngày càng nhiều ở TP. HCM như Vinhomes Golden River, Grand Manhattan hay những dự án trên bán đảo Thủ Thiêm như The Empire và The Metropole.

Thậm chí, Grand Marina Saigon có mức giá lên đến 18.000USD/m2 (khoảng 423 triệu đồng). Căn hộ 1 phòng ngủ của dự án này đã có giá trị tới 23,5 tỉ đồng, tương đương với những dự án “căn hộ hàng hiệu” Madarin Oriental ở Bangkok hay St. Regis ở Singapore.
CapitaLand mới đây cũng chào bán dự án căn hộ Define với giá trung bình 125 triệu đồng/m2; trong đó, căn hộ nhỏ nhất có giá 23 tỷ đồng, căn hộ 3 phòng ngủ với giá trung bình 27 tỉ đồng, căn 4 phòng ngủ có giá 37-40 tỉ đồng.

Các căn hộ hàng hiệu Ritz-Carlton, Hanoi tại The Grand được chào bán với giá hơn 700 triệu – 1 tỉ đồng/m2 (chưa kể thuế VAT và phí bảo trì), căn hộ “rẻ nhất” của dự án này cũng có tổng giá trị trên 70 tỷ đồng. Mức giá chấn động và tưởng như không tưởng, thế nhưng toàn bộ căn hộ hàng hiệu Ritz-Carlton, Hanoi tại The Grand trong đợt mở bán đầu tiên đã có chủ.

Theo ông Bukhari, Giám đốc khối Kinh doanh dự án này, với phân khúc bất động sản hàng hiệu, bên cạnh nhóm khách hàng là nhà đầu tư, còn có một nhóm khách hàng tiềm năng là những người yêu thích và trung thành với thương hiệu, mong muốn sở hữu các sản phẩm từ thương hiệu đó như một bộ sưu tập.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cũng cho rằng thị trường bất động sản tại Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ nhu cầu sang phân khúc cao cấp, điển hình như phân khúc bất động sản hàng hiệu.

Điều thú vị là dự án The Grand Hanoi trước đây thuộc sở hữu của Tân Hoàng Minh và ông Dũng từng tiết lộ phải đền bù tới hơn 1 tỷ đồng/m2 cho hộ dân cuối cùng để có được mặt bằng 4.000m2 ở ngay gần Hồ Gươm. Sau đó, Tân Hoàng Minh đã chuyển nhượng cổ phần tại dự án này và dự án hiện được phát triển bởi Masterise Homes. Khi đền bù mức giá không tưởng cho 1m2 đất ở vị trí này, Tân Hoàng Minh cũng “gây sốc” một thời gian dài nhưng thực tế hôm nay, khu đất được thương hiệu huyền thoại Ritz-Carlton lựa chọn để hiện diện là dự án bất động sản hàng hiệu Ritz-Carlton đầu tiên của Việt Nam và là sản phẩm bất động sản hàng hiệu thứ 5 của thương hiệu huyền thoại này tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương (sau Singapore, thủ đô Bangkok – Thái Lan, thủ đô Colombo - Sri Lanka và Kuala Lumpur – Malaysia).
Hiện thực hoá “giấc mơ” Phố Đông ở Thủ Thiêm?

Theo quy hoạch được duyệt, khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ có khoảng 3,2 triệu m2 sàn nhà ở, và 3,4 triệu m2 sàn thương mại và sẽ là nơi sinh sống và làm việc của 145.000 cư dân và 217.000 nhân viên.Khu đô thị này được xác định là trung tâm hiện đại và mở rộng của TP.HCM với các chức năng về tài chính, văn hoá, thương mại, dịch vụ cao cấp, giải trí...

Hiện Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã có không ít những dự án bất động sản cao cấp, hạng sang đến siêu sang như: dự án Khu đô thị Sala; Empire City; The Metropole Thủ Thiêm; New City Thủ Thiêm;The River Thủ Thiêm; Thủ Thiêm Lake View… Theo một báo cáo của công ty tư vấn bất động sản JLL, khu vực Thủ Thiêm sẽ định hình một mặt bằng giá mới khi khu đô thị này được hình thành và hoàn chỉnh hơn với các giá trị tiện ích gia tăng như trường học, bệnh viện, trung tâm giải trí.

Nếu Thủ Thiêm có thể phát triển được như Phố Đông của Thượng Hải hay Gangnam ở Seoul, thì biết đâu, “tầm nhìn” của ông Đỗ Anh Dũng hôm nay sẽ là một tầm nhìn dự báo, hệt như mười năm trước khi ông bán căn hộ mức giá kỷ lục trên thị trường, người ta bảo đó là mức giá không tưởng, nhưng rồi 10 năm sau, mức giá ấy đang dần trở thành phổ biến.

***

Quy hoạch khu đất đắt nhất thế giới của Tân Hoàng Minh và toàn bộ Thủ Thiêm, sẽ có tòa tháp cao hơn Landmark 81

Hoàng Huy

Theo quy hoạch được phê duyệt, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ có công trình Tháp quan sát cao 86 tầng, vượt qua tòa nhà cao nhất cả nước hiện nay là Landmark 81.

Thương vụ đấu giá tỷ USD đất vàng Thủ Thiêm đưa tên tuổi Tân Hoàng Minh 'nóng' trở lại, hé lộ cuộc chuyển mình một năm qua

KĐT Thủ Thiêm được chia thành 8 khu chức năng. (Ảnh: Ban Quản lý KĐT mới Thủ Thiêm).

Ngày 10/12 vừa qua, Trung tâm đấu giá tài sản TP HCM (Sở Tư pháp TP HCM) đã đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị (KĐT) mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, mang về khoản ngân sách 37.346 tỷ đồng cho TP HCM.

Trong đó, lô đất 3 - 12 đã được thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh trả giá thành công với mức 2,43 tỷ đồng/m2. Mức giá này bỏ xa những nơi đắt đỏ nhắt mà thị trường từng biết đến trên thế giới.  

KĐT mới Thủ Thiêm được UBND TP HCM phê duyệt quy hoạch điều chỉnh cục bộ 1/2.000 vào tháng 6/2012, tổng diện tích 657 ha, thuộc địa phận các phường An Khánh, Thủ Thiêm, An Lợi Đông và một phần phường Bình An, Bình Khánh, quận 2.

Theo quy hoạch KĐT Thủ Thiêm được chia thành 8 khu chức năng.

Khu chức năng số 1 nằm ở một nửa phía bắc khu Lõi trung tâm, là khu trung tâm thương mại dịch vụ đa chứng năng mật độ cao. Các tòa tháp cao nhất bố trí dọc theo đại lộ Vòng cung và Quảng trường Trung tâm, giảm dần chiều cao về phía sông Sài Gòn và Hồ trung tâm.

Tại khu chức năng số 1, hệ số sử dụng đất trung bình 6,94, chiều cao công trình 4 - 50 tầng, dân số cư trú thường xuyên khoảng 14.900 người.

Một dự án trong khu chức năng số 1. (Ảnh tư liệu: Tấn Lợi).

Năm 2015, TP HCM đã cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty Empire City thực hiện Khu phức hợp Tháp Quan sát và động thổ dự án.

Empire City là liên doanh 50 - 50 giữa CTCP Bất động sản Tiến Phước - Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái - Denver Power Ltd )trực thuộc Tập đoàn Gaw Capital Partners).

Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến 1,2 tỷ USD, triển khai từ 2016 và hoàn thành toàn bộ vào năm 2022 theo 4 giai đoạn.

Khu phức hợp bao gồm trung tâm thương mại cao cấp, khách sạn 5 sao, văn phòng làm việc và căn hộ dịch vụ, bãi đậu xe ngầm… Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 730.000 m2; trong đó sẽ có một tòa nhà đa chức năng cao 86 tầng, cao hơn tòa tháp cao nhất Việt Nam là Landmark 81.

Khu chức năng số 2 nằm ở phía nam của khu Lõi trung tâm, là khu phức hợp mật độ cao với các chức năng thương mại, dân cư đa chức năng và thể thao giải trí.

Toàn khu được chia thành ba khu nhỏ: Khu 2a ở phía bắc Đại lộ Đông Tây; khu 2b - Khu phức hợp Tháp quan sát và khu 2c - Khu phức hợp thể thao giải trí. 

Các công trình cao tầng được bố trí dọc theo Đại lộ Vòng cung và Quảng trường, giảm dần chiều cao về phía sông Sài Gòn và Hồ trung tâm.

Trong đó, điểm nhấn của khu là công trình tháp quan sát cao khoảng 86 tầng. Hệ số sử dụng đất trung bình 4,89, dân số cư trú thường xuyên là 32.600 người.

Empire City là chủ đầu tư của công trình tháp quan sát 86 tầng. (Ảnh: Hoàng Huy).

Khu chức năng số 3 là khu dân cư hỗn hợp nằm dọc bờ bắc Thủ Thiêm, dưới chân cầu Thủ Thiêm 1. Khu thương mại đa chức năng cao tầng được bố trí dọc tuyến Đại lộ Vòng cung. Các chức năng hỗn hợp mật độ xây dựng thấp hơn ở phía bờ sông Sài Gòn và hồ Trung tâm.

Tại khu số 3, chiều cao công trình cho phép là 4 - 25 tầng, hệ số sử dụng đất trung bình 4,06, dân số cư trú 30.300 người.

Đây chính là khu chức năng có lô đất mà Tân Hoàng Minh vừa trúng đấu giá với mức trung bình 2,43 tỷ đồng/m2. Lô đất này là đất ở tại đô thị, nhà chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ.

Khu chức năng số 3 cũng là nơi tọa lạc khu đất 3 - 12 mà Tân Hoàng Minh vừa trúng đấu giá. Theo quy hoạch, khu đất 3 - 12 có diện tích sàn xây dựng 90.000 m2, hệ số sử dụng đất 8,91, tỷ lệ sàn xây dựng dành cho nhà ở là 95%, tỷ lệ sàn xây dựng dành cho thương mại dịch vụ là 5%, tầng cao tối đa cho phép là 25 tầng.

Khu chức năng số 4 là khu dân cư hỗn hợp nằm ở phía bắc Thủ Thiêm. Các công trình thương mại đa chức năng mật độ cao tập trung dọc Đại lộ Vòng cung. Các chức năng dân cư hỗn hợp và công trình công cộng có mật độ thấp dần về phía bờ sông Sài Gòn và rạch Cá Trê lớn. 

Hệ số sử dụng đất trung bình ở khu số 4 là 3,23, tầng cao cho phép 4 - 20 tầng, dân số cư trú 23.800 người.

Một góc khu chức năng số 3 và số 4. (Ảnh tư liệu: Trường Nguyên).

Khu chức năng số 5 bao gồm khu công trình công cộng phía bắc Đại lộ Đông Tây và khu dân cư mật độ thấp phía nam Đại lộ Đông Tây với các công trình thương mại đa chức năng bố trí dọc theo tuyến Đại lộ Đông Tây và đường Bắc - Nam. 

Hệ số sử dụng đất trung bình ở khu này là 1,47, chiều cao công trình 4 - 10 tầng, quy mô dân số 10.400 người.

Một góc khu chức năng số 5. (Ảnh tư liệu: Hoàng Huy).

Khu chức năng số 6 nằm dọc theo Đại lộ Đông Tây và giữa các kênh rạch tự nhiên của bán đảo Thủ Thiêm. Tại đây dự kiến bố trí Công viên Phần mềm ở phía bắc Đại lộ Đông Tây, đồng thời là đầu mối của các hoạt động kinh tế và nghiên cứu về công nghệ thông tin.

Phía nam Đại lộ Đông Tây là khu chức năng bao gồm các khối thương mại hỗn hợp nằm dọc theo tuyến hành lang chính, phía sau là các khu ở yên tĩnh và mật độ thấp hơn. Khu số 6 có hệ số sử dụng đất trung bình 3,34, chiều cao công trình 4 - 40 tầng, dân số 9.400 người.

Một góc khu chức năng số 7. (Ảnh tư liệu: Hoàng Huy).

Khu chức năng số 7 nằm ở cực đông của Thủ Thiêm, gồm Khu ở phức hợp phía đông với tầng cao trung bình đến cao tầng; Khu khách sạn nghỉ dưỡng Vùng Châu thổ phía nam và Khu phức hợp Bến Du thuyền giao nhau tại rạch Cá Trê lớn và sông Sài Gòn.

Tại khu số 7, hệ số sử dụng đất trung bình là 2,75, chiều cao công trình 4 - 25 tầng, dân số 24.000 người.

Một góc khu chức năng số 7. (Ảnh tư liệu: Hoàng Huy).

Cuối cùng là khu chức năng số 8, là khu ngập nước phía nam, phát triển hệ sinh thái đa dạng nhất ở Thủ Thiêm, hệ số sử dụng đất trung bình 0,34, chiều cao tối đa 4 tầng, số người làm việc 300 người.

 ***

Đấu giá 'đất vàng' ở Thủ Thiêm: Qua thời chỉ định, 'trao tay' đất giá rẻ

TTO - Cuộc đấu giá 4 khu đất "vàng" tại khu đô thị mới Thủ Thiêm dự kiến thu về hơn 37.000 tỉ đồng cho ngân sách TP.HCM, phát ra tín hiệu quan trọng, cần hoàn thiện cơ chế để tiếp tục phát huy, loại khả năng trao tay đất công giá rẻ nhờ "quan hệ".

Các lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) vừa được bán đấu giá - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS Võ Trí Hảo - trọng tài viên VIAC, hiệu trưởng Trường đại học Gia Định - nói:

- Đấu giá tài sản công, trong đó có bất động sản, đã được quy định từ lâu. Tuy nhiên vì nhiều lý do, một phiên đấu giá công khai trên cả báo chí như ở Thủ Thiêm vừa qua trở thành hiếm. Phiên đấu giá truyền đi nhiều tín hiệu tới thị trường bất động sản, rằng từ nay cách làm sẽ khác với trước rất nhiều, theo hướng minh bạch hơn, doanh nghiệp (DN) đầu tư có thể có tỉ suất lợi nhuận thấp hơn nhưng an toàn hơn, bảo đảm tiến độ hơn.

Muốn phát triển bền vững phải loại trừ tối đa những rủi ro, phải làm đúng và chuẩn từ đầu... Tiếp tục duy trì cách làm ăn cũ, kiếm lợi từ những bảo kê, quen biết thì chúng ta không bao giờ bước ra khỏi biên giới được, bởi cách chơi quốc tế họ làm đúng, làm chuẩn, sạch sẽ từ đầu.

PGS.TS Võ Trí Hảo

Công khai tạo tiền lệ tốt

* Dưới góc độ chính sách, ông có thể chia sẻ những tín hiệu tốt từ các phiên đấu giá "đất vàng" ở Thủ Thiêm?

- Nhìn vào quá trình và kết quả đấu giá 4 khu đất này có hai kết quả nổi bật. Đó là quá trình đấu giá được công khai rất sớm, rất minh bạch. Dường như cơ quan tổ chức đấu giá đã thực hiện các động tác, quy trình công khai nhiều hơn yêu cầu tối thiểu của pháp luật. Họ mời cơ quan báo chí đến thông tin rộng rãi. Đó là dấu hiệu đáng hoan nghênh.

Kết quả đấu giá đã vượt rất nhiều lần so với giá khởi điểm. Nó cũng tạo ra một nhận thức, thói quen kinh doanh cho các DN.

* Nhận thức, thói quen kinh doanh khác mà ông nói đến ở đây là gì?

- Xưa nay có không ít DN quen tư duy làm sao để được chỉ định chuyển nhượng bất động sản hoặc giao dự án để có giá rẻ. Hoặc nếu có đấu giá, đấu thầu thì cũng dấm dúi bằng cách nào đó lấy được đất dưới giá thị trường. DN xem việc lấy được đất giá rẻ đã là thắng lợi, không cần biết khu đất, dự án đó vào tay mình sẽ khai thác kinh doanh theo phương án nào. Nội việc lấy xong không cần triển khai dự án mà bán lại cũng đã có khoản lợi nhuận lớn.

Còn khi cơ chế bảo đảm giá sẽ đúng giá thị trường, chỉ những doanh nhân tài năng, có đầu óc, ý tưởng kinh doanh rõ ràng, tài chính lành mạnh mới dám tham gia đấu giá. Bởi vậy nếu việc công khai, minh bạch đấu giá được triển khai như các phiên đấu giá đất Thủ Thiêm sẽ chấm dứt thói quen, nếp kinh doanh không tốt. Nó cũng tạo tiền lệ tốt về công khai, minh bạch và ngân sách cũng thu về nguồn lợi lớn hơn phục vụ đầu tư.

Làm chuẩn từ đầu có thể khiến tỉ suất lợi nhuận thấp hơn cách làm trước nhưng DN cũng an toàn, yên tâm hơn. Việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán hay thị trường trái phiếu DN theo dự án cũng có thể dễ dàng hơn bởi người đầu tư yên tâm về pháp lý dự án.

Lô đất vàng hơn 6.000 m2 tại địa chỉ 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, TP.HCM rơi vào tay tư nhân không minh bạch gây thiệt hại rất lớn cho Nhà nước - Ảnh: Q.Đ.

Nhiều bài học

* Quy định đấu giá, đấu thầu đã có từ rất lâu. Cần lưu ý gì để có cơ chế đấu giá tài sản công nói chung, bất động sản nói riêng phát huy tối đa hiệu quả?

- Bên cạnh việc công khai, minh bạch và đặt ra các quy định về bước giá, đặt cọc ký quỹ, sự thành công của các phiên đấu giá cũng lưu ý các cơ quan liên quan tránh gom các dự án bất động sản vào "một cục" quá lớn. Ngược lại nên xem xét chia nhỏ các bất động sản để làm sao các nhà đầu tư bất động sản có khả năng hấp thụ được. Khi đó việc đấu giá không còn mang tính cạnh tranh nữa. Vô tình việc "thông giá", "thông thầu" xuất hiện ngay trong quá trình thiết kế hồ sơ đấu giá, đấu thầu.

Tài sản công rất rộng, từ một chiếc xe đến dự án hàng tỉ USD. Nếu lập được một sàn, ứng dụng (app) thật hiệu quả để công khai tất cả tài sản quốc gia trên toàn quốc cần đấu giá, đấu thầu sẽ vô cùng hiệu quả. Bởi hiện các dự án đấu giá tài sản công có thể bị cát cứ, địa phương hóa. Dù cơ quan đấu giá có sử dụng các website và báo chí đăng tải thông tin đấu giá, đấu thầu, tuy nhiên nếu muốn hạn chế người tiếp cận thông tin nên họ sẽ giới hạn băng thông để website trục trặc, khó truy cập hoặc đăng thông tin trên một số tờ báo ít bạn đọc. Những ai không có tay trong sẽ khó tiếp cận thông tin, không chuẩn bị kịp hồ sơ.

Nếu ứng dụng phân loại được tài sản đấu giá theo giá trị khởi điểm, loại tài sản đấu giá… và được công khai đến với càng nhiều doanh nhân có ý định kinh doanh nghiêm túc, tử tế thì tài sản đó khả năng bán được giá càng tốt.

Không đấu giá, nhiều dự án vướng mắc

Trên địa bàn TP.HCM hiện còn nhiều dự án nhà ở trên các lô đất có nguồn gốc là đất công hoặc liên quan đến đất công không qua đấu giá. Điểm chung là các dự án này hiện nay đều bị "đóng băng" do ảnh hưởng các đợt thanh tra, kiểm tra của cơ quan chức năng. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, có đến hơn 30 dự án nhà ở trên địa bàn TP bị vướng mắc nhiều năm thuộc diện này, như: dự án số 8-12 Lê Duẩn, dự án 15 Thi Sách…

Luật sư Trần Công Ly Tao (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng giao đất "dấm dúi", tưởng rẻ hóa đắt. Nhiều đất vàng ở TP.HCM bị bỏ hoang, doanh nghiệp bị chôn vốn, người mua nhà bị thiệt thòi vì không được cấp giấy hồng. Hậu quả này vì có giai đoạn Nhà nước giao đất công chỉ định tràn lan, được ngụy trang bằng các danh từ mỹ miều như liên danh, liên kết, cổ phần hóa…

Thậm chí có nhiều chủ doanh nghiệp phải vướng vòng lao lý, mất cả tài sản lẫn tự do. Thiệt hại trong phương án đi "đường vòng" tính ra có khi cao hơn nhiều lần cái giá 1,2 tỉ đồng/m2 đất ở Thủ Thiêm. (D.N.HÀ)

Ai cũng nói bất thường nhưng phải chờ...

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết sẽ vào cuộc rà soát lại kết quả đấu giá đất cao bất thường, trong khi phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho rằng nếu thị trường lành mạnh sẽ không có giá trúng cao bất thường như vậy.

Chờ, đó là bên trúng đấu giá tuân thủ tiến độ thanh toán. Theo các chuyên gia, nếu nhà đầu tư tuân thủ nghĩa vụ thanh toán, đó là chuyện của thị trường. Trong khi các cơ quan quản lý lại cho rằng phải vào cuộc xem xét!

Lúc đầu đọc báo tôi tưởng báo đăng nhầm giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá đất tại khu vực Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỉ đồng/m2 là cao bất thường.

Ông BÙI XUÂN DŨNG (cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản)

"Bộ ngành phải vào cuộc"

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Bùi Xuân Dũng - cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho hay bộ này mới tiếp nhận thông tin về đấu giá đất tại Thủ Thiêm qua báo chí. Với trách nhiệm cơ quan quản lý thị trường, ông Dũng khẳng định Bộ Xây dựng sẽ rà soát lại kết quả đấu giá và yêu cầu địa phương báo cáo cụ thể các thông tin về diện tích, quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng, số tầng cao được xây dựng về lô đất vừa đấu giá. Giá trúng đấu giá lô đất quá cao thì sẽ đẩy chi phí đầu vào tăng cao, giá thành nhà ở trên đất chắc chắn phải cao.

Đây là cuộc đấu giá do các cơ quan nhà nước tổ chức, việc chào giá là công khai, minh bạch. Nhưng nếu giá đất trúng đấu giá cao một cách vô lý, theo ông Dũng, phải xem xét lại.

Cho rằng sẽ chẳng có nhà đầu tư nào đầu tư đất đai để lỗ cả nên phải làm rõ bản chất đằng sau thương vụ đấu giá đất này là gì, ông Dũng nhận định "mấy tỉ đồng 1m2 đất thì kinh khủng quá, chắc chắn các bộ, ngành sẽ phải vào cuộc để làm rõ thương vụ đấu giá này".

Một dự án đang xây dựng trong khu đô thị mới Thủ Thiêm - Ảnh: Q.Đ.

Thị trường có lành mạnh?

Trong khi đó, ông Đào Trung Chính - phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và môi trường - lại nhấn mạnh "thị trường lành mạnh thì giá trúng đấu giá không thể cao bất thường như vậy".

Theo ông Chính, giá trúng đấu giá lô đất hơn 10.059m2 đất tại Thủ Thiêm vừa qua là giá đặc biệt nên không thể so sánh với bảng giá đất Nhà nước ban hành hằng năm được. Bảng khung giá đất Nhà nước công bố hằng năm là để làm căn cứ tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay phục vụ công tác giải phóng mặt bằng các dự án, đó là giá phổ biến.

Nhắc lại câu chuyện cách đây không lâu, câu chuyện trúng đấu giá mỏ cát tại An Giang với giá cao bất thường cũng từng gây xôn xao dư luận. Nhưng sau đó Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh đã phải đề xuất UBND tỉnh hủy bỏ kết quả trúng đấu giá. Ông Chính đặt vấn đề nếu thị trường đất đai lành mạnh thì không thể có giá trúng đấu giá 24.500 tỉ đồng cho hơn 10.000m2 đất. (BẢO NGỌC)

- TS Vũ Đình Ánh (chuyên gia kinh tế):

Không phải vào cuộc nếu nhà đầu tư xuống tiền

Trong đấu giá đất đã có quy định về đặt cọc, ký quỹ. Theo tôi biết khoản đặt cọc đấu giá lô đất khoảng 600 tỉ đồng. Các phiên đấu giá quốc tế chẳng hạn như đấu giá các bức họa nổi tiếng thì giá trúng đấu giá cao gấp cả chục, cả trăm lần giá khởi điểm cũng là bình thường.

Cuộc đấu giá lô đất số 3-12 tại Thủ Thiêm ngày 10-12 giá trúng quá bất thường. Vì thế vấn đề nằm ở việc thực thi kết quả đấu giá đất. Liệu họ có đưa ra giá trúng đấu giá khống hay không, còn nếu nhà đầu tư chấp nhận bỏ tiền ra mua đất thì đó là câu chuyện của thị trường. Vì thế không có gì phải xem xét lại kết quả đấu giá mà cần giám sát quá trình thực hiện kết quả phiên đấu giá đất.

Siết chặt quy định đấu giá đất ở Trung Quốc

Trung Quốc cũng chủ trương đấu giá đất. Tuy nhiên, cuối tháng 2-2021 Bộ Tài nguyên thiên nhiên Trung Quốc khởi động sáng kiến bán đất tập trung mới. Tổng cộng 22 thành phố - trong đó có Thượng Hải, Bắc Kinh và Thâm Quyến - được yêu cầu giới hạn số cuộc đấu giá đất trong năm 2021 xuống còn 3 đợt. Tại sao? Lý do là trước đây hầu hết các cuộc đấu giá được thực hiện theo từng đợt nhỏ và nhiều lần trong một năm, tạo cơ hội cho các chủ đầu tư mạnh về tài chính đẩy giá đất lên, từ đó làm tăng giá bất động sản.

Tại thủ đô Bắc Kinh còn đưa ra một loạt biện pháp hạn chế trong đợt bán đất tập trung đầu tiên trong năm nay. Họ không chỉ đặt giới hạn về giá trong các cuộc đấu giá, mà còn quy định tỉ lệ đất được sử dụng để xây dựng nhà cho thuê công cộng, đưa ra các tiêu chuẩn xây dựng khu dân cư và giá bán cho nhà ở thương mại hoàn thiện trong tương lai.

Có 30 lô đất đầu tiên trong năm nay ở thủ đô Bắc Kinh đã được bán với tổng giá trị 110,9 tỉ nhân dân tệ (17,1 tỉ USD), với mức chênh lệch giá trung bình khoảng 6,4% so với giá khởi điểm, giảm 7,4 điểm phần trăm so với mức chênh lệch giá giao dịch vào năm 2020.

Trong diễn biến liên quan, hồi tháng 8 năm nay, thành phố Thanh Đảo thuộc tỉnh Sơn Đông, Trung Quốc thông báo tạm dừng đấu giá tập trung 100 lô đất và lùi ngày đấu giá. Trước đó, nhiều thành phố khác như Thâm Quyến và Thiên Tân đã tạm dừng hoặc hoãn việc đấu giá đất trong năm 2021.

Động thái này được tin rằng là một phần nỗ lực của Chính phủ Trung Quốc nhằm siết chặt các quy định đấu giá đất để ổn định thị trường và tránh giá bất động sản tăng vọt.

BÌNH AN

***

Chuyên gia nói gì về vụ đấu giá đất 'vô tiền khoáng hậu' tại Thủ Thiêm

Sau vụ đấu giá đất cao ngất ngưởng tại Thủ Thiêm, nhiều ý kiến chuyên gia dự báo giá các dự án bất động sản khác sẽ bị đẩy tăng lên cao và người dân khó có cơ hội mua được nhà ở.

Mới đây, 4 lô đất nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh) có tổng diện tích hơn 30.000m2 đã được các doanh nghiệp mua đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng, cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm 5.300 tỷ đồng.

Đây có thể coi là sự khởi đầu hết sức tích cực cho loạt đấu giá 51/55 lô đất còn lại ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự kiến sẽ được tổ chức trong năm 2022.

Việc tổ chức đấu giá với kết quả trúng đấu giá cao và các đơn vị “chiến thắng” đều là doanh nghiệp trong nước cũng cho thấy tín hiệu tích cực là các doanh nghiệp bất động sản đang có “sức khỏe” rất tốt bất chấp ảnh hưởng của đại dịch COVID-19.

Tuy vậy, số tiền mà doanh nghiệp đấu giá được từ 4 lô đất trên cao gấp hàng chục lần tổng thu ngân sách của một số địa phương (tỉnh), cũng đặt ra không ít trăn trở, nhất là số phận của phân khúc nhà ở giá bình dân, nhà ở giá rẻ vốn đang rất thiếu.

Lời giải cho bài toán vốn hóa đất đai?

Với vai trò là tổ chức đại diện cho khối doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA), cho rằng cuộc đấu giá đất cao chưa từng có trên cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào kinh tế đất nước, kỳ vọng vào tương lai, đặc biệt là vào thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới, trong đó thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.

Kết quả đấu giá trên cũng là tín hiệu để thu hút thêm sự quan tâm và đầu tư của các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài vào bất động sản thời gian tới.

Bên cạnh đó, việc tổ chức thành công bước đầu các phiên đấu giá 4 lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng đã mở ra hướng đi mới cho Thành phố Hồ Chí Minh, để phát triển khu đô thị qua đấu thầu rộng rãi, đấu giá công khai thay vì chỉ định cho một vài doanh nghiệp nào đó phát sinh nhiều vấn đề.

Đặc biệt, ngân sách thu được số tiền trúng đấu giá “khủng” lên tới 37.346 tỷ đồng (cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm) cũng được cho là lời giải cho bài toán vốn hóa đất đai một cách hợp lý, hiệu quả, tạo động lực cho phát triển kinh tế-xã hội.

Tuy vậy, nhiều ý kiến cũng băn khoăn rằng với kết quả đấu giá khủng như lô đất 3-12, diện tích hơn 10.000m2 do Công ty Trách nhiệm hữu hạn đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá với số tiền 24.500 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ lấy đâu ra số tiền mặt lớn như vậy và lo ngại liệu có hay không câu chuyện “bỏ cọc” như một số trường hợp đã từng xảy ra ngay tại Thành phố Hồ Chí Minh?

Theo Chủ tịch HOREA, các đơn vị trúng đấu giá đất (cụ thể là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt; Công ty Trách nhiệm hữu hạn đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh; Công ty cổ phần Dream Republic; Công ty cổ phần Sheen Mega) đều là những nhà đầu tư tầm cỡ, họ nhìn vào triển vọng của nền kinh tế trong tương lai mới quyết định ra giá.

“Mức giá 400-500 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến nhiều tỷ đồng/m2 có thể là cao so với hiện tại nhưng trong tương lai chưa chắc đã cao,” ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra, lần đấu giá này, số tiền cọc khá lớn, như với lô đất 3-12 có giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng thì mức tiền cọc 20% mà doanh nghiệp phải nộp trước khi đấu giá đã gần 600 tỷ đồng nên có thể doanh nghiệp sẽ không chọn giải pháp “bỏ cọc”.

Hơn thế, tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã từng có doanh nghiệp bị phạt do chậm nộp tiền đấu giá. Cụ thể, vào năm 2015, Thành phố Hồ Chí Minh từng đưa ra đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn tại quận 1, diện tích khoảng 3.000m2 với giá khởi điểm là 550 tỷ đồng. Cuộc đấu giá có 13 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia.

Sau 16 vòng đấu, lô đất trên đã được bán với giá 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm. Quá trình thanh toán tiền mua lô đất đấu giá do chậm nộp nên phía doanh nghiệp đã bị phạt chậm nộp hơn 260 tỷ đồng…

Người dân khó có cơ hội mua được nhà ở

Bên cạnh niềm hân hoan khi ngân sách sắp thu về được một số tiền lớn, đất đai được “vốn hóa” một cách công khai, minh bạch và được giá thì cũng có không ít ý kiến băn khoăn: Liệu sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, mặt bằng giá các dự án bất động sản khác có bị đẩy tăng lên cao? Và, liệu có doanh nghiệp nào lựa chọn làm nhà giá rẻ phù hợp với túi tiền của người dân khi phân khúc này đang rất thiếu?

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty GIBC, vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm “cao bất thường” chắc chắn sẽ tác động đến giá nhiều loại đất ở Thành phố Hồ Chí Minh. Thực tế hiện nay cho thấy đã có nhiều chủ đầu tư và chuyên gia cho rằng lạm phát đang gia tăng thì từ năm sau, giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có khả năng lên cao nữa.

Do vậy, việc giá đấu thành công các khu đất với mức quá cao như trên sẽ được xem là một kênh tham chiếu để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới, từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở.

Một số ý kiến khác cho rằng trong bối cảnh các thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản còn khá phức tạp cũng như mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp khi đã được dự án sẽ có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở thương mại có mức giá bình dân.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam, nếu giá đất tiếp tục lên cao trong khi những vướng mắc về cơ chế, chính sách khiến một dự án phải làm thủ tục mất 2-3 năm thì nếu để tự nguyện sẽ không có doanh nghiệp nào lựa chọn làm nhà giá rẻ đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân.

Đơn cử như tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo số liệu thống kê gần đây của Sở Xây dựng, năm 2020, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường giảm 34% so với năm 2019, trong đó phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) giảm đến 98,7%.

Cũng theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản trên địa bàn cơ cấu sản phẩm đang rất mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững và đảm bản an sinh xã hội. Bởi lẽ, nếu theo nhu cầu thực tế thì tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân luôn chiếm tỷ trọng cao nhất. Tuy nhiên, thời gian qua, tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1% (giảm 98,7%), chiếm tỷ lệ thấp nhất.

Ngược lại, phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9% (tăng 66,2%), phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 25,2% lên 42,1% (tăng 16%). Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ rõ sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Từ những phân tích nêu trên, một số chuyên gia cho rằng cần hài hòa bài toán lợi ích phát triển để đảm bảo công bằng xã hội. Nhà nước có thể đấu giá các vị trí đất vàng với giá cao nhưng số tiền thu được cũng cần được phân bổ một phần để đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở giá rẻ./.

Hùng Võ

***

Đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Cảnh trái ngược giữa ‘đất vàng’ và căn hộ tái định cư

V.Dũng - Kinh tế Sài Gòn Online

(KTSG Online) – Một tình cảnh trái ngược đang diễn ra trên chính bán đảo Thủ Thiêm khi có doanh nghiệp bỏ giá 2,4 tỉ đồng cho một mét vuông đất tại cuộc đấu giá vào tuần qua, nhưng cũng có hàng ngàn căn hộ tái định cư ở vị trí “vàng” của khu vực này đã ba lần đấu giá mà chẳng ai mua.

Đấu giá đất được kỳ vọng tạo nguồn lực lớn

Kết quả của phiên đấu giá bốn khu đất thuộc Khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức vừa rồi có thể gây sốc cho nhiều người về mức giá. Tuy nhiên ở góc độ tích cực thì kết quả này cũng làm hài lòng các bên tham gia nếu các nghĩa vụ liên quan hậu đấu giá được hoàn thành.

Trước tiên là chính quyền TPHCM (tức là Nhà nước) với số tiền 37.346 tỉ đồng thu về từ phiên đấu giá sẽ bổ sung cho số thu ngân sách một khoản đáng kể. Khoản thu này càng có ý nghĩa lớn hơn trong bối cảnh hiện nay, khi đại dịch Covid-19 đã bào mòn nhiều nguồn lực.

Cận cảnh 4 lô đất đấu giá thành công thu về ngân sách hơn 37.000 tỉ đồng. Ảnh: Lê Vũ

Đấu giá cũng giúp thành phố lớn nhất nước ghi điểm tích cực với dư luận trong nỗ lực minh bạch và lành mạnh hóa hoạt động giao đất. Bên cạnh đó, mức giá không tưởng được thiết lập ở phiên đấu giá lần này cũng sẽ ít nhiều lan tỏa “định hướng” cho các phiên đấu giá tiếp theo ở TPHCM.

Sau khi đấu giá thành công bốn lô đất trên,TPHCM sẽ tiếp tục bán đấu giá những lô đất khác trong thời gian tới tại Thủ Thiêm. Theo thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM, đơn vị này đang hoàn thiện thủ tục đấu giá cho 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và khu 3.790 căn chung cư tại phường An Khánh (thành phố Thủ Đức) để tiếp tục đưa ra đấu giá trong thời gian tới.

Theo Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, trong khu đô thị này hiện còn 51 lô đất với diện tích hơn 793.000m². Tất cả diện tích này là đất thương phẩm, là nguồn thu để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư khu đô thị này từ đầu đến nay. Cụ thể, 51 lô đất được chia thành ba nhóm dựa trên pháp lý đất, tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng và tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Ông Lê Hòa Bình – Phó Chủ tịch UBND TPHCM – cho hay, đợt bán đấu giá tiếp theo dự kiến sẽ diễn ra vào đầu năm 2022. Và giá khởi điểm sẽ cao hơn giá khởi điểm của các lô đất đã đấu giá thành mới đây.

Nhìn rộng hơn, kết quả phiên đấu giá này cũng cho thấy tiềm năng đấu giá rất lớn từ nguồn lực đất đai của TPHCM. Đây cũng là cơ sở để TPHCM phát triển các khu đô thị lớn như Bình Quới – Thanh Đa, các khu chế xuất, khu công nghiệp không còn phù hợp làm nhà máy… bằng phương thức đấu giá, đấu thầu công khai, thay vì chỉ định cho một vài doanh nghiệp nào đó và có thể làm phát sinh nhiều vấn đề.

Vì vậy, vấn đề mà nhiều người quan tâm sau sự kiện đấu giá bốn lô đất vàng là cần phải hài hòa lợi ích giữa các bên người dân, doanh nghiệp và Nhà nước khi thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch và đấu giá.

Khó xử với quỹ nhà tái định cư ế ẩm

Trong bối cảnh “đất vàng” Thủ Thiêm đang tạo cơn sốt khi các nhà đầu tư bạo tay bỏ mức giá khủng thì việc làm thế nào để đấu giá bán thành công hàng nghìn căn hộ thuộc sở hữu nhà nước lại là vấn đề nan giải nhiều năm qua.

Nằm không xa khu đất vàng vừa được đấu giá thành công, khu tái định cư Bình Khánh, phường An Phú (thành phố Thủ Đức) là một dự án tái định cư có quy mô đồ sộ bậc nhất TPHCM. Dự án này phục vụ nhu cầu tái định cư cho người dân Khu đô thị mới Thủ Thiêm, gồm khu 30,2 hecta Bình Khánh có 4.216 căn hộ, khu 38,4 hecta Bình Khánh có 6.220 căn hộ và khu 17,3 hecta An Phú – Bình Khánh có 1.844 căn hộ.

Thế nhưng sau 6 năm hoàn thiện chưa có người ở, hiện hàng chục ngàn căn hộ đã bắt đầu xuống cấp. Để chăm sóc, bảo trì, bảo dưỡng cho các căn hộ bỏ hoang này, mỗi năm thành phố phải chi khoảng 71 tỉ đồng. Đó là một trong những lý do thành phố đem đấu giá số căn hộ này. Tuy nhiên, sau 3 lần đấu giá, các căn hộ này vẫn “ế ẩm”.

Khu tái định cư Bình Khánh với 3 lần đấu giá không có người mua. Ảnh minh họa: V.Dũng

Ở lần đấu giá đợt 1 vào tháng 2-2018 do Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM (thuộc Sở Tư pháp) thực hiện, với mức giá khởi điểm hơn 9.100 tỉ đồng cho 3.790 căn hộ, phiên đấu giá thất bại vì không có ai mua.

Đến năm 2019, 3.790 căn hộ tái định cư này tiếp tục được mang đấu giá lần thứ hai với mức giá đã tăng lên gần 9.900 tỉ đồng. Tính bình quân mỗi căn hộ khoảng 2,6 tỉ đồng, tăng so với mức giá lần thứ nhất khoảng 2,4 tỉ đồng. Nếu tính bình quân giá mỗi mét vuông ở khu vực Thủ Thiêm thì mức giá này được cho là khá rẻ. Tuy nhiên, lần đấu giá thứ hai này cũng thất bại.

Và ở lần thứ ba mặc dù được chia làm hai gói để đấu giá nhưng trong bối cảnh dịch bệnh và giãn cách nên cuộc đấu giá cũng không thể diễn ra. Mới đây, trước thềm đấu giá đất vàng, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM cho biết, việc bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư thuộc khu 38,4 hecta phường Bình Khánh đang tạm dừng chờ thời điểm thích hợp.

Liên hệ với thương vụ đấu giá đất vàng vừa qua nhiều chuyên gia cho rằng việc đấu giá hàng chục ngàn căn hộ này có thể tiếp tục gặp khó khăn nếu không thay đổi phương thức. Sẽ không có ai dám định giá thấp hơn nhiều so với mức đấu giá thành công vừa qua vì có thể sẽ bị quy thiếu trách nhiệm, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Nhưng nếu đưa ra giá quá cao thì liệu sẽ có doanh nghiệp nào tham gia đấu giá hay không?

Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp từng quan tâm đến việc tham gia đấu giá các lô chung cư này, đây là hình thức mua căn hộ giá chồng giá. Doanh nghiệp với dòng tiền phải bỏ ra trên 10.000 tỉ đồng cho một dự án được xây dựng và hoàn thành cách đây cả chục năm mà không có người ở. Thực trạng này làm cho dự án đã xuống cấp theo thời gian. Khả năng thành công rất khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM từng cho biết, việc đấu giá căn hộ tái định cư sẽ khó thành công nếu mức giá khởi điểm quá cao, chủ trương đấu giá trọn lô, thu tiền một lần cả ngàn căn hộ. Để không lặp lại vòng luẩn quẩn trong xử lý căn hộ tái định cư, cần có sự thay đổi từ giá khởi điểm đến việc phải nghĩ đến chuyện bán đấu giá từng căn hộ cho người tiêu dùng.