Hơn 10 năm qua  ,từ 2012  đến nay 2024 ,Thực trạng tài chánh tín dụng VN là Lượng bất động sản khổng lồ thế chấp tại các TCTD

Có thể nói cho đến nay, thế chấp tài sản, chủ yếu là BĐS, vẫn là đặc điểm lớn nhất của tín dụng ngân hàng Việt Nam. Một thống kê được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đưa ra, là vào thời điểm cuối tháng 10-2012, dư nợ có tài sản đảm bảo bằng BĐS khoảng 1,24 triệu tỷ đồng, chiếm 46,5% tổng dư nợ tín dụng cả nước. Cũng theo Ngân hàng Nhà nước, chỉ riêng tổng dư nợ cho vay BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, trong đó nợ xấu chiếm tỷ trọng 13,5% (bằng khoảng 28.000 tỷ đồng). Cũng phải nhìn thẳng vào sự thật để thấy, với thực trạng kinh tế này, số nợ xấu từ BĐS và thế chấp bằng BĐS sẽ càng ngày càng phình to. 

Nay ,1/2024 con số dư nợ có tài sản đảm bảo bằng BDS  đã vượt 9 triệu tỷ  đồng .  Chỉ riêng vụ vạn thịnh phát ,ngân hàng nhà nước phải đưa ra 1 triệu tỷ khoảng 24 tỷ USD để trả vốn và lãi cho SCB .  

Các khoản thế chấp bằng BĐS thường có các hình thức. Thế chấp nhà đất đã hoàn thành các thủ tục sở hữu, nghĩa là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các chứng nhận quyền sở hữu các tài sản trên đất. Thế chấp quyền sử dụng đất, không kèm các tài sản trên đất. Thế chấp quyền thực hiện dự án trên đất. Thế chấp tài sản là các BĐS hình thành trên vốn vay. 

Trên thực tế, mặc dù theo đúng các quy định pháp luật, tài sản thế chấp phải là tài sản hợp pháp của người vay, nhưng trong những năm qua, nhiều TCTD đã cho các dự án BĐS vay nhiều khoản tiền lớn ngay từ giai đoạn lập dự án, đền bù giải phóng mặt bằng, thế chấp bằng các BĐS thành phẩm của dự án, nghĩa là thế chấp bằng những tài sản chưa hề có trên đời này. Và khi thị trường BĐS đóng băng, các dự án không triển khai tiếp được, các TCTD sẽ gặp những khó khăn lớn khi thu hồi các khoản vay. Không phải chỉ vậy,    ngay các khoản thế chấp bằng tài sản thế chấp hợp pháp, các TCTD cũng không dễ thu hồi tài sản của mình.

Khó khăn trong việc bán tài sản thế chấp

Đối với mỗi loại BĐS thế chấp, đã có những quy định pháp luật để xử lý thu hồi tài sản thế chấp, phát mại, thu hồi tài sản cho vay. Nhưng thực tế, các ngân hàng và TCTD nói chung rất khó thu hồi được vốn cho vay qua việc thu hồi và phát mại BĐS. Trong khi Đề án thành lập Công ty mua bán nợ để xử lý nợ xấu còn chờ phê duyệt, các ngân hàng thương mại cũng đã và đang tiến hành giải pháp phát mại tài sản để thu hồi nợ.

Tuy nhiên, cái khó nhất trong phát mại tài sản là thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý, kể từ lúc ngân hàng kiện ra tòa, cho đến khi tài sản được bán đấu giá thành công, thường bị kéo dài khá lâu. Thực tế cho thấy, thách thức đầu tiên mà ngân hàng thương mại phải đối mặt là sự bất hợp tác của “con nợ xấu” với tài sản thế chấp là BĐS.

Biểu hiện phổ biến là sự chây ỳ, cố tình kéo dài thời gian thực hiện thủ tục ký chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp cho chủ nợ. Vì thế, để tòa án mở được phiên tòa xử thành công án phát mại tài sản thường mất khá nhiều thời gian, có nhiều khi mất tới vài năm. Kế đến là việc định giá tài sản và đưa qua tổ chức bán đấu giá. Đây cũng là khâu chiếm nhiều thời gian cho các bước thủ tục như đăng báo thông tin, chọn địa điểm, tiếp nhận đối tượng tham gia… Tóm lại, có khi một khoản nợ xấu có tài sản thế chấp là BĐS, dù có “nguồn gốc pháp lý, giá trị thị trường, khả năng thanh khoản” đều tốt, nhưng phải mất vài năm mới xử lý phát mại xong.

Nguyên nhân của sự chậm trễ đến mức gây hại này thường không phải do phía các ngân hàng thương mại, cũng không do thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết, mà là do cách thức xử lý của các chủ thể ngoài ngân hàng. Đó có phần là con nợ, như nói trên; có cả sự chậm trễ đến từ phía các cơ quan công quyền trong việc thực hiện các bước thủ tục. Cho nên có thể nói, trong phát mại BĐS thu nợ, thời gian kéo dài là khâu khó khăn nhất, gây thêm nhiều thiệt hại nhất mà ngân hàng thực sự cần sự hỗ trợ tháo gỡ của Chính phủ. Ngoài khó khăn về thủ tục hành chính và thời gian, việc bán tài sản thế chấp là BĐS tại thời điểm này còn gặp khó khăn về thị trường. Để lách các thủ tục hành chính, các khoản vay nhỏ, thế chấp bằng nhà đất, các ngân hàng hiện nay thường thỏa thuận với các con nợ về việc nhân viên ngân hàng đứng ra bán nhà giúp để thu hồi nợ. Có thể nói đến 60% các rao vặt bán nhà phố, đất ở tại TP Hồ Chí Minh là của các cán bộ ngân hàng đứng bán nhằm thu hồi nợ. Tuy nhiên, các giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Lý do đơn giản, tại thời điểm này rất ít người muốn mua nhà, kể cả người có nhu cầu nhà ở, mặc dù nhiều căn nhà giá bán đã thấp hơn định giá thế chấp.

Đối với các tài sản là các dự án đang thực hiện, việc thu hồi tài sản cho vay có thể nói khó như lên trời. Nguyên nhân là hầu hết các sản phẩm của dự án đều chưa hình thành, rất khó để đem bán. Một số dự án ngân hàng cùng chủ đầu tư liên kết để bán, dưới hình thức ngân hàng cho người mua căn hộ vay tiền để mua, thực chất là chuyển nợ từ chủ đầu tư sang người mua căn hộ. Tuy nhiên bán rất khó khăn vì thị trường đang đóng băng và lãi suất cho người mua nhà tại các dự án này vẫn cao ( trên 10%/năm). Một số hoạt động mua bán dự án cũng đã được thực hiện, nhưng số lượng rất ít và hầu hết đều trông vào vốn vay ngân hàng, thực chất vẫn chỉ là hành động chuyển pháp nhân vay. Một số chủ đầu tư các dự án hiện nay muốn chuyển dự án cho ngân hàng điều hành, hoặc chuyển vốn vay thành vốn đầu tư. Ý định này cũng khó thực hiện bởi ngân hàng cũng như các TCTD chỉ là các nhà đầu tư tài chính, họ không thể giỏi hơn các chủ đầu tư BĐS, mà chủ đầu tư BĐS còn thất bại thì ngân hàng nhảy vào không khéo lại xôi hỏng bỏng không. Mặt khác, cả chủ đầu tư và ngân hàng đều không muốn thanh lý dự án, bởi nếu thanh lý dự án sẽ phát sinh số lỗ khổng lồ, không thể giải trình với các cổ đông được. Vì vậy tốt nhất cứ để đấy, ăn vạ chờ…

Ngân hàng sẽ thành tổng kho hàng tồn BĐS

Như vậy, chúng ta có thể thấy, mặc dù lượng tài sản thế chấp bằng BĐS khổng lồ, nhưng để biến khối tài sản này thành tiền để đưa vào vòng quay vốn là điều bất khả thi trong thời gian tới. Tuy nhiên với lộ trình giải quyết nợ xấu, việc thanh lý tài sản thế chấp là BĐS bắt buộc sẽ diễn ra. Lúc đó theo một số chuyên gia sẽ có hai khả năng. 

Một là BĐS sẽ ào ra thị trường với giá cực thấp vì mục tiêu của các ngân hàng chỉ là thu hồi vốn vay, cắt lỗ. Các chủ đầu tư lúc đó không còn liên quan tới giá vì nguyên tắc họ đã trả nợ bằng tài sản thế chấp. Với khối lượng thế chấp lên đến 1,5 triệu tỷ đồng, chắc chắn thị trường khó có thể chấp nhận. Một cuộc khủng hoảng thừa lớn sẽ xảy ra.

Khả năng thứ hai, do ngân hàng không thể phát mại tài sản thế chấp là BĐS thấp quá nhiều so với vốn vay và cần duy trì giá trị tài sản trên sổ sách, lúc đó các ngân hàng cũng như các TCTD sẽ thành tổng kho hàng tồn BĐS. Hàng chục nghìn BĐS sẽ thuộc sở hữu ngân hàng và chi phí bảo tồn, duy tu sửa chữa khối tài sản này sẽ ngốn hết lợi nhuận, mặt khác, hàng triệu tỷ đồng cũng nằm chết tại đó trong khi lãi huy động vẫn phải trả cho người gửi tiền, vốn dành cho sản xuất kinh doanh không có. 

Ở bất kỳ khả năng nào, người chịu thiệt thòi nhất vẫn là các TCTD. Bài học về cho vay bừa bãi của những năm qua vẫn chưa thể trả xong trong thời gian vài năm tới tức là cuối 2024 ,2025 và 2026 .. kéo dài đến quá 2030 .

Ông Jochen Schmittmann, chuyên gia từ IMF cho rằng, lãi suất liên ngân hàng của Việt Nam hiện đã gần bằng 0%, thấp hơn nhiều so với các nền kinh tế phát triển. Nếu tiếp tục hạ lãi suất điều hành sẽ gây ra tác động đáng kể với tỷ giá.

Bàn về câu chuyện điều hành chính sách tiền tệ tại Chuyên đề 1: ‘’Tăng cường nội lực, khơi thông nguồn lực, hỗ trợ doanh nghiệp vượt khó’’ thuộc Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam năm 2023, ông Jochen Schmittmann, Đại diện thường trú Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) tại Việt Nam khuyến nghị, NHNN cần hết sức cân nhắc trong việc hạ lãi suất bởi dư địa gần như đã không còn.

Phân tích kỹ hơn về khuyến nghị trên, ông Jochen Schmittmann cho biết, việc nới lỏng chính sách tiền tệ đóng vai trò rất quan trọng để thúc đẩy nền kinh tế trong nửa đầu năm nay nhưng hiện không còn nhiều dư địa để tiếp tục nới lỏng.

"Lãi suất liên ngân hàng  của Việt Nam hiện đã gần bằng 0%, thấp hơn nhiều so với các nền kinh tế phát triển. Nếu tiếp tục hạ lãi suất điều hành  sẽ gây ra tác động đáng kể với tỷ giá", chuyên gia IMF nói. Theo ông, điều hành vĩ mô phải đảm bảo phù hợp với hệ thống tài chính, tránh các rủi ro tiềm ẩn.

Cho rằng hạ lãi suất điều hành đã gần như hết dư địa khi NHNN đã 4 lần hạ lãi suất trong nửa đầu năm nay, đồng thời, ông Jochen Schmittmann cũng nhấn mạnh, điều quan trọng hơn hết là cần tăng cường thực thi chính sách. Lãi suất giảm những không thẩm thấu được vào nền kinh tế cho thấy công tác thực thi không hiệu quả.

Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) liên tục tăng lãi suất và giữ ở mức cao để kiềm chế lạm phát  còn NHNN đã 4 lần hạ lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng khiến tỷ giá chịu sức ép và đã tăng mạnh trong những tháng gần đây.

Fed tăng lãi suất khiến chỉ số USD Index tăng cao hiện đã đạt gần 105 điểm, tăng khoảng 4% so với đầu năm. 

Điều này khiến tỷ giá trung tâm  VND/USD tăng lên mức 24.060 VND (ngày 19/9). Các chuyên gia lo ngại, nếu Fed tiếp tục tăng lãi suất vào cuộc họp tới đây sẽ khiến tỷ giá tiếp tục tăng cao, gây bất ổn đến kinh tế vĩ mô.

Nhất là với các chính sách tài khoá, đây phải yếu tố đi đầu trong nửa cuối năm bởi "Việt Nam còn rất nhiều dự địa để đẩy mạnh tài khoá nhờ vào các chính sách tài khoá thận trọng ngay từ đầu".

Các khoản giảm thuế có thể sẽ gây tác động đến thu ngân sách, vì vậy cần tập trung đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Ông Jochen Schmittmann khuyến nghị, trong bối cảnh hiện nay, cần tăng cường thực thi chính sách, giải quyết điểm nghẽn đầu tư công, đặc biệt sử dụng đất. 

Bên cạnh đó, cần lấy lại niềm tin của nhà đầu tư cả nước ngoài lẫn trong nước vào Việt Nam cả về thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Cũng như, tăng cường các cơ chế để doanh nghiệp tự tái cơ cấu, xây dựng khuôn khổ pháp lý cho các biện pháp giải quyết nợ mà không cần qua tòa án.

Điều quan trọng tiếp theo là phải có pháp luật ổn định, nhất quán liên quan đến đầu tư; để bảm đảm niềm tin cho các doanh nghiệp thì cần đầu tư vào điện, cơ sở hạ tầng, giảm thuế, chi phí doanh nghiệp,…Ngoài ra, cần thêm các nỗ lực để tăng cường khả năng quản trị, ứng dụng cơ sở dữ liệu quốc gia, đảm bảo sự nhất quán của pháp luật.

Ông Jochen Schmittmann, Đại diện thường trú IMF tại Việt Nam. (Ảnh: Quochoi.vn).

Kỳ vọng nền kinh tế sẽ bớt khó vào cuối năm

Phân tích thêm về yếu tố bên ngoài, chuyên gia IMF cho hay, dịch bệnh đã chấm dứt, những gián đoạn trong chuỗi cung ứng đã quay về thời kỳ tiền COVID-19, giá năng lượng, giá lương thực đã giảm đáng kể, những quan ngại về cuộc sụp đổ các ngân hàng tại Mỹ và Thuỵ Sỹ đã đi qua.

Tuy nhiên, đà phát triển đang chậm lại, IMF dự báo, tăng trưởng kinh tế  toàn cầu sẽ giảm từ mức 3,5% của năm ngoái xuống còn 3% trong năm nay và năm sau. Lạm phát dù đã giảm nhưng vẫn ở mức rất cao, làm giảm sức mua của các hộ gia đình. 

Vì vậy, có ba thách thức rất lớn từ bên ngoài mà Việt Nam cần vượt qua.

Đầu tiên là xu hướng mới trên thế giới là việc nhu cầu đang có sự chuyển dịch từ hàng hoá sang dịch vụ. Trong giai đoạn đại dịch, nhu cầu về hàng hoá thiết yếu rất cao tuy nhiên khi kết thúc đại dịch họ lại có nhu cầu về dịch vụ nhiều hơn, điển hình như du lịch.

Đây là lý do khiến, ngành sản xuất chế tạo, xuất khẩu  của Việt Nam gặp nhiều khó khăn. Tuy càng về cuối năm sẽ càng cân bằng nhưng vẫn ở mức tiêu cực. 

Thách thức thứ hai theo chuyên gia từ IMF là việc nếu lạm phát duy trì ở mức cao thì các ngân hàng Trung ương sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chặt chẽ hơn. Điều này sẽ gây áp lực với tỷ giá VND và áp lực lên NHNN.

Thứ ba, tăng trưởng GDP  của Việt Nam giảm xuống 3,7%, đầu tư cũng giảm thấp nhất trong 1 thập kỷ, những vấn đề về tài chính trong nước và những biến động trong thị trường bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng.

Về tương lai, chuyên gia IMF đánh giá kinh tế Việt Nam có thể phục hồi trong nửa cuối năm nay song phải dựa trên yếu tố xuất khẩu hàng hoá phục hồi và các vấn đề của thị trường bất động sản trong nước được giải quyết.

"Dù vậy, Việt Nam sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng bởi sự phân mảnh của chuỗi cung ứng toàn cầu, nhu cầu hàng hóa giảm xuống ảnh hưởng đến thị trường trong nước và thị trường lao động . Điểm tích cực là Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ nhu cầu dịch vụ tăng trong ngắn hạn", ông Jochen Schmittmann cho hay.

Hạ An - Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh