Dự báo trong ngắn hạn 12 tháng tới, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings cho rằng, thị trường bất động sản vẫn ở gam màu xám. Tuy nhiên, có một vài yếu tố để kỳ vọng có bức tranh lạc quan hơn. Việc hồi phục của thị trường không diễn ra trên diện rộng mà sẽ thu hẹp ở một số đối tượng nhất định và sẽ có những hoạt động thanh lọc thị trường theo cơ chế đào thải.

Giá bất động sản tăng trên nền tảng sử dụng đòn bẩy tài chính

Tại tọa đàm "Điểm sáng đầu tư năm 2023" diễn ra chiều nay (15/2), ông Đào Phúc Tường - chuyên gia tài chính chỉ ra có 3 lý do khiến giá nhà rất khó giảm. Thứ nhất, đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư ruột của mình. Năm 2022, FiinGroup đưa ra định nghĩa nhà đầu tư F0 tức là nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu của dự án từ trực tiếp nhà đầu tư. Một khi giảm giá thì chính F0 này bị ảnh hưởng.

Thứ hai, 70% giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là bất động sản, nếu bây giờ giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở ngân hàng. Khi đó, Ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo, các công ty còn không mà bổ sung là câu chuyện hóc búa.

Thứ ba, là tính pháp lý, nhiều dự án có vấn đề pháp lý, có giảm giá thì công ty bất động sản cũng không bán được.

"Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan chuyện quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp địa ốc ở thị trường sơ cấp bên cạnh lý do giá vốn tăng thì không giảm giá... Về mặt logic cần tiền thì phải giảm giá nhưng đó là ba yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc. Thực tế trên thị trường nhiều công ty giảm giá rồi, giá sơ cấp giảm 20-30% so với giá ở vùng đỉnh", ông Đào Phúc Tường nhấn mạnh.

Theo ông Đào Phúc Tường, giá bất động sản đã tăng lên mức cao trên nền tảng sử dụng đòn bẩy quá lớn. Do vậy, giá bất động sản phải giảm đủ sâu để kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường. Bên cạnh đó, để đủ kích thích nhà đầu tư bất động sản vào lại thị trường thì lãi suất cần được giảm.

“Theo công thức truyền thống, khi nào lợi tức trên chi phí (tính trên thị trường bất động sản cho thuê) ngang bằng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm thì lúc đó là đáy thị trường bất động sản. Tất nhiên, công thức này không phải lúc nào cũng đúng, có thể công thức chỉ ra tín hiệu cho thấy đáy của thị trường bất động sản.

"Còn bây giờ, lợi tức trên chi phí khi đầu tư ở thị trường Hà Nội, TP HCM quanh 3-5%, trong khi lãi suất tiền gửi 9-10%/năm, chứng tỏ bất động sản chưa phải là cơ hội đầu tư hấp dẫn để kéo nhà đầu tư trở lại thị trường, còn nhóm người mua nhà để ở thực lại là câu chuyện hoàn toàn khác. Số lượng rất lớn bất động sản bán ra thị trường trong ba năm vừa rồi chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư bất động sản chứ không phải đáp ứng nhu cầu ở thực”, ông Tường nêu.

Thị trường vẫn ở gam màu xám

Dự báo trong ngắn hạn 12 tháng tới, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings ông Lê Hồng Khang cho rằng, thị trường bất động sản vẫn ở gam màu xám. Tuy nhiên, có một vài yếu tố để kỳ vọng có bức tranh lạc quan hơn. Việc hồi phục của thị trường không diễn ra trên diện rộng mà sẽ thu hẹp ở một số đối tượng nhất định và sẽ có những hoạt động thanh lọc thị trường theo cơ chế đào thải.

Theo đánh giá của ông Lê Hồng Khang, trước mắt cần tạo cơ chế duyệt bổ sung cấp phép xây dựng dự án nhà ở thương mại để giải phóng được nguồn cung trên thị trường. Đây là cơ sở để các chủ đầu tư có phương án hành động tiếp theo.

Ông Khang phân tích, đối với các ngân hàng thương mại, khi dự án đã được phê duyệt bổ sung, pháp lý sạch, ngân hàng sẽ có cơ sở giúp doanh nghiệp giãn nợ hoặc khoanh nợ, cũng như có các khoản tín dụng bổ sung để doanh nghiệp hoàn thiện dự án. Lúc này, ngân hàng đóng vai trò tổ chức trung gian kích thích dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản cũng như giảm lãi suất đối với những người mua có nhà có nhu cầu ở thực.

Mặt khác, khi quỹ đất có pháp lý sạch, doanh nghiệp có cơ sở thương lượng với chủ nợ liên quan đến các phương án tái cấu trúc nợ vay. Trái chủ cũng yên tâm hơn khi nắm giữ những tài sản này, tránh trường hợp hoảng loạn và bán tháo các tài sản đang nắm giữ, kéo theo những thiệt hại kinh tế không đáng có.

Ngoài ra, trong trường hợp bản thân các doanh nghiệp không có năng lực tài chính để hoàn thiện dự án thì doanh nghiệp có thể chào bán các tài sản có đầy đủ pháp lý.

“Chúng tôi kỳ vọng hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) diễn ra mạnh mẽ trong năm 2023. Hỗ trợ chính sách là chìa khóa đi trước, các yếu tố hỗ trợ thanh khoản thị trường và doanh nghiệp bất động sản theo sau”, ông Khang kết luận.