Lời dẫn : năm 2020 ,nhân nghe chuyện bàn về sữa luật đất đai  cùng với hàng loạt các chuyện rắc rối liên quan chủ yếu là đất như Thủ thiêm, như .. ĐT,.. tỉnh nào cũng có. Lại thấy nhiều cán bộ cao ,vừa bị bắt, ra tòa. Cũng lại bởi cớ là đất. Chung quanh Đất là Tham, là Sân, là Si chứ không chỉ thuần là “mái trường xưa đo đỏ ngói son.. hoặc đường ta rộng thênh thang tám thước .. Nghĩ vậy bèn lấy cái nghiên cứu của 1 nhóm Harvard về hai giá đất  đã mười năm tức 2010. Đưa lên net cho vui.

Sau Tết Canh Tý.

Giới thiệu

Kể từ năm 1986 Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ  mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”. Trong những năm chuyển đổi này, Việt Nam đã trở thành một trong những mục tiêu hấp dẫn nhất trong khu vực châu Á thái bình dương đối với nhà đầu tư trực tiếp (FDI). Việt Nam thu được khoảng 20 tỷ đô trong năm 2007 và khoảng 64 tỷ đô trong năm 2008 từ FDI. (FIA, 2008) .2 đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản lên tới 54% tổng vốn FDI năm 2008, so với 35%, và 22% năm 2007 và 2006, tương ứng (GSO, 2008) .3 này chỉ mang tính biểu tượng của thị trường bất động sản tại các khu vực đô thị và ven đô thị của Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế nguồn đầu tư của FDI trong năm 2006 và năm 2007 chỉ có 34% và 37% vốn FDI đăng ký, tương ứng (Tổng cục Thống kê, 2009: 103). Lý do quan trọng nhất của sự thâm hụt này liên quan đến vấn đề giải tỏa đất.

Lịch sử của cả hai cuộc cách mạng giải phóng dân tộc và sự phát triển kinh tế của Việt Nam có nhiều điều liên quan đến đất đai (Kerkvliet, 1997). Theo Hiến pháp của Việt Nam, đất không được sở hữu tư nhân vì nó là tài sản chung của mọi người và được sở hữu - quản lý của Nhà nước (Quốc hội Việt Nam, 1992). Cái gọi là "quyền sử dụng đất" được giới thiệu thông qua Luật Đất đai năm 1993, mọi giao dịch được thông qua bằng cách sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như một công cụ (Waibel, Eckert, Bose, & Martin, 2007: 63). Tất cả các hoạt động liên quan đến đất đai giữa những người sử dụng đất như bán, đền bù, thu nhận, phân bổ, cho thuê, thuế, vv, được dựa trên một khung giá đất do Nhà nước phát hành với mục đích ban đầu về điều tiết giá thị trường của đất đai. Tuy nhiên với giá đất trong khung giá này, được đặt quá thấp và không theo nguyên tắc thị trường. Điều này dẫn đến những bất đồng giữa những người sử dụng đất (Lich et al., 2005). Trong khi đó, các giao dịch giữa các nhà thầu dự án và người mua dựa trên nguyên tắc thị trường, và không dựa vào khung giá đất như Nhà nước mong đợi. Đây là hệ thống hai giá đối với đất ở Việt Nam mà tiêu điểm nằm trên giấy tờ.

Nhìn chung, các chính sách giá đất thấp thông qua các khung giá đất nhằm khuyến khích vốn cho nguồn phát triển, đặc biệt là với các hình thức của FDI (Han & Vũ, 2008: 1112), nhưng chính sách này dẫn đến xung đột trong việc thu hồi đất cho các dự án khu dân cư, mà là dựa trên khung giá đất. Xung đột mâu thuẫn vì giá đất ở khung giá đất nhà nước và giá thị trường có sự khác biệt một cách trầm trọng. Các mâu thuẫn dẫn đến thiếu đất thu hồi được cho các dự án dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh, được kích thích bởi chính sách giá đất thấp. Mặc dù vậy, đất đai và thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn là nơi hội tụ phát triển và thịnh vượng. Vấn đề này dường như đã được chia đôi.

Nhiều dự án bị đình trệ dẫn đến việc cung cấp không đầy đủ nhà ở cho thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả của việc thiếu hụt này, nhu cầu cho các khu nhà ở đã hoàn thành cũng như các khu nhà ở chưa hoàn thành là khá cao. Các nhà đầu cơ khai thác tình trạng này, để mua và bán nhiều lần, trong khi đó tăng giá vào từng lần giao dịch. Các giao dịch này chỉ ra một "sự phát triển mạnh” nhưng nó chỉ có lợi ích cho các nhà thầu dự án và kẻ đầu cơ. Chính phủ dường như bị mắc kẹt trong một hệ thống hai giá đặc biệt đối với đất, cái mà chỉ ủng hộ nhà thầu phát triển dự án hơn là cho công chúng nói chung. Bài viết này phân tích những hậu quả của các hệ thống hai giá đối với đất trong thị trường đất đai và nhà ở lớn nhất ở Việt Nam, đó là, Thành phố Hồ Chí Minh.

Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng các chuẩn quy ước để phân tích và tiến hành khảo sát 494 dự án khu dân cư tại bốn khu vực của thành phố Hồ Chí Minh, viz., Trung ương, đô thị, ngoại thành và các vùng nông thôn, nghiên cứu này xem xét các nguyên nhân cơ bản của "sự phát triển mạnh”. Các dự án này là đã định hình từ một danh sách các dự án nhà ở của Sở Tài nguyên và Cơ quan Môi trường Quản lý phát triển khu vực mới Nam Sài Gòn. Các dự án này đã được viếng thăm và khảo sát hoàn chỉnh trong thời gian từ tháng 2 đến tháng 6 năm 2009. Để có được quan điểm từ các bên liên quan về chính sách đất đai và giá hiện hành, những cuộc phỏng vấn mang tầm quan trọng đã được tiến hành với 16 viên chức của chính quyền thành phố và huyện, 75 nhà phát thầu phát triển dân cư, và 120 người mua của các đơn vị nhà ở trong các dự án nhà ở.

Các viên chức thành phố bao gồm hai viên chức của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, hai viên chức của Sở Xây dựng, hai viên chức từ Sở Tài nguyên và môi trường của môi, hai viên chức của Sở Kế hoạch và Đầu tư, 3 các viên chức từ Cơ quan quản lý của khu Nam Sài Gòn mới phát triển, 2 các viên chức của Ủy ban nhân dân quận 7, 1 viên chức từ Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, 1 viên chức từ Cục thuế tại thành phố Hồ Chí Minh và 1 viên chức tại Ngân hàng Quốc gia Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh. Họ đã được phỏng vấn tại cơ quan của họ. Những viên chức có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường đất, thuế đất đai, quản lý dự án khu dân cư, phát hành các danh hiệu pháp lý, giấy tờ pháp lý, và các nguồn lực tài chính cho các dự án khu dân cư, vv. Các nhà phát triển đất bao gồm cả quản lý cấp cao và viên chức từ 63 nhà phát triển Việt và 12 liên doanh các nhà phát triển đã được phỏng vấn tại cơ quan hoặc công ty bán nhà của họ. Người mua hàng của các đơn vị nhà ở cũng đã được phỏng vấn với doanh số của các công ty bán nhà .

Những phát hiện từ việc thu thập và phân tích cả dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp được trình bày theo hai phần chính trong bài báo này. Đầu tiên, nó thảo luận về chính sách đất gần đây ở Việt Nam dựa trên hệ thống hai giá. Thứ hai, hậu quả của hệ thống này trên thị trường đất đai và nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đang được phân tích dựa trên các cuộc khảo sát từ các dự án khu dân cư và những cuộc phỏng vấn.

Quá trình đỗi mới và phát triển chính sách đất đai của Việt Nam

Đất đai được sở hữu chung trước khi người Pháp đô hộ Việt Nam vào năm 1886. Nhà nước thực dân rất ưa chuộng người giàu có, chủ đất lớn, và các tầng lớp xã hội khác hơn những người nông dân. Kerkvliet (1997: 3e9) cho rằng những mâu thuẫn và bất bình về việc tiếp cận đất đai, nó sẽ được sử dụng như thế nào, củng như phân bổ, phân chia ngũ cốc và các mặt hàng nông nghiệp khác từ đất là nguyên nhân trực tiếp gây ra cuộc chiến tranh cách mạng của Việt Nam chống lại chế độ thực dân Pháp. Kể từ năm 1945, và đặc biệt là sau khi hội nghị Geneva năm 1954.

Chính phủ mới của nước Cộng hòa Dân chủ Việt Nam gia tăng cải cách ruộng đất nông nghiệp. Mục đích là để quốc hữu hóa đất đai của người Việt và những địa chủ người Pháp, để trao lại cho nông dân dưới khẩu hiệu "đất cho dân cày" như một phần thưởng cho công lao của họ trong giải phóng đất nước (Marsh, MacAulay, & Hưng, 2006: 16; Quốc hội Việt Nam, 1953).

Tuy nhiên, Do and Iyer (2003) cho rằng chính sách này đã bị đảo ngược và vùng đất bắt đầu được tập hợp vào cuối năm 1950 khi mà tư tưởng cộng sản mạnh mẽ hơn. Vào lúc đó, tại miền Nam, chính phủ Việt Nam Cộng Hòa thuộc Mỹ mà trụ sở tại (thành phố Hồ Chí Minh ngày nay) Sài Gòn duy trì một chế độ đất tương tự như của của thời Pháp thuộc. Như vậy, cuộc chiến tranh ở miền Nam chống lại chính phủ Việt Nam Cộng Hòa thuộc Mỹ được sự ủng hộ cao độ của thôn dân.

Theo hệ thống tập trung của nhà nước, tất cả các hộ gia đình được trả một phần sản lượng dựa trên năng suất đạt được tại đất xã. Sản xuất giảm do ưu đãi thấp cho các cá nhân người mà góp phần vào canh tác và sản xuất. Điều này dẫn đến việc nhập khẩu hơn một triệu tấn lương thực mỗi năm trong giai đoạn sau chiến tranh, và nhiều người dân bị nghèo đói thiếu thốn. Tình huống này đòi hỏi phải có một giải pháp cấp bách. Hợp đồng 100 vào năm 1981 mở ra con đường giải phóng cho lĩnh vực nông nghiệp. Sự thay đỗi đầu tiên này là nông dân được phép giữ toàn bộ thặng dư mà họ sản xuất được trên một hợp đồng (Do & Iyer, 2003: 5). Theo Marsh et al. (2006: 16), điều này đã có ảnh hưởng trọng yếu đối với sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là sản xuất lúa gạo. Tuy nhiên, chính sách này sau đó đã được chỉnh sữa, và hạn ngạch cũng liên tục thương lượng lại, dẫn đến một sự suy giảm trong con công suất (Do & Iyer,2003: 5). Các nước một lần nữa phải đối mặt với nạn đói. Đối mặt điều kiện kinh tế càng càng đi xuống, chính phủ công bố chương trình đổi mới chính sách vào năm 1986 và bắt đầu phong trào dần chuyển hướng tới một nền kinh tế thị trường theo định hướng chỉ đạo của hệ tư tưởng xã hội chủ nghĩa.

Cái cách đầu tiên, nghị quyết 10, nhằm phục hồi độ tin cậy của sự tự do hơn vào các lĩnh vực nông nghiệp ở Việt Nam ( Do & Iyer ,2007). Nó tương tự như các cuộc cải cách nông thôn ở Trung Quốc vào cuối năm 1970 khi xã/ tập thể nông thôn được loại bỏ và đất đai cho thuê đối với người nông dân sử dụng các hộ gia đình là đơn vị hoạt động và quản lý ( Han & Vũ , 2008: 1103). Hơn nữa , đất được giao cho nông dân từ 5 đến ba mươi năm cho việc canh tác cây hàng năm và cây lâu năm , tương ứng (Chính phủ Việt Nam ,1989).

Các cải cách này đã có một tác động lớn đến nền kinh tế, doanh thu và chi tiêu chính phủ đã bắt đầu tăng sau năm 1991, sản xuất nông nghiệp tăng nhanh sau năm 1988 (xem Marsh et al . , 2006). Tuy nhiên, đất đô thị và nhà ở đã không được chú ý. Không có lệnh cấm mua bán tư nhân, nhưng có những hạn chế đảm bảo rằng ngôi nhà chỉ là nơi ở và nghĩ ngơi hơn là cho thuê và bán (Phe , 2002: 478 ). Mua bán đất là bị cấm, chỉ cho phép chuyển nhượng thông qua luật thừa kế( Quốc hội của Việt Nam , 1987 ). Do đó, thị trường đất đô thị đã không phát triển , mặc dù đã có một số giao dịch chính thức ( Do & Iyer , 2003: 6 ). Luật Đất đai năm vào 1993 là bước tiến để giải phóng đất đai đô thị vào thị trường đất đai và nhà ở năm 1993, luật đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thị trường nhà đất ban đầu được thành lập theo Luật Đất đai năm 1993. Luật pháp cấp sáu quyền cho sở hữu nhà đất là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, và quyền được bồi thường trong trường hợp tước quyền sở hữu. Việc thực thi khai thác luật đất đai bao gồm việc cung cấp quyền sử dụng đất theo hình thức GCNQSDĐ cho hộ gia đình và các tổ chức. Được biết, luật này khởi xướng một chương trình giao đất cho nông nghiệp mở rộng tại Việt Nam với gần 11 triệu quyền sử dụng đất ban hành năm 2000, trong đó bao gồm 90% hộ nông dân, làm cho nó là một trong những chương trình khai thác đất nông thôn lớn nhất của một nước đang phát triển. Trong khi đó, 8,7 triệu quyền sử dụng đất đã được phân phối tại Thái Lan kể từ đầu những năm 1980, 1,87 triệu ở Indonesia từ năm 1996 đến 2000, và 1,2 triệu ở Peru (Do & Iyer, 2007: 2).

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 1993 mở rộng thời hạn bảo đảm quyền sử dụng đến 20 năm đối với cây trồng hàng năm và 50 năm đối với cây lâu năm (Deininger & Jin, 2003: 3). Cả hai đều có tính hiệu quả và công bằng về lợi ích là kết quả của của cuộc cải cách này (Deininger & Jin, 2003). Các cuộc cải cách đã giúp Việt Nam tăng thị phần của mình tại một số thị trường xuất khẩu nông nghiệp, làm cho nó là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trên thế giới trong những năm 1990.

Mặc dù cải cách ruộng đất nông nghiệp là một thành công, nhưng tại các khu vực đô thị, chỉ có 16% người sử dụng đất đã được ban hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2003, và tiến trình này không có dự kiến là sẽ được hoàn thành vào năm 2010 (Do & Iyer, 2003: 9). Lai (1996) lập luận cho rằng cuộc chiến tranh, thay đổi chế độ và chính quyền địa phương mới yếu kém đã gây ra sự hỗn loạn trong việc phân chia đất đai ở các đô thị của Việt Nam. Phe (2002: 478) cho rằng, mặc dù giao dịch của các đơn vị nhà ở trước năm 1994 theo luận lý thị trường, giao dịch có nhiều bất ổn hơn so với những người trong một nền kinh tế thị trường thông thường. Lý do quan trọng nhất là đất đai và nhà ở không được kết hợp thành một tài sản. Năm 1991 Pháp lệnh Nhà ở  thông cáo quy định đất đai nhà ở thuộc về Nhà nước, mặc dù sở hữu tư nhân về nhà ở trên đất là đã chứng thực. Trong giao dịch vào năm 1994, rất nhiều đất đai đã không kèm với một ngôi nhà (trên lô đất đó) như là một tài sản (Quốc hội Việt Nam, 1987). Kể từ khi mua và bán đất bị cấm, các giao dịch của cho nhà ở tư nhân quá phức tạp, theo nghĩa là một chủ sở hữu mới của một ngôi nhà qua giao dịch có thể không phải là người thuê nhà của lô đất mà trên đó có nhà ở, trừ khi nhà nước giao đất rất nhiều cho cô ấy / anh ấy. Cho đến năm 1994, Nghị định 60-CP kết hợp nhà ở và đất đai thành một tài sản nhà ở đảm bảo bởi một tiêu đề pháp lý được gọi là xây dựng và sở hữu đất là chứng chỉ quyền sử dụng đất cho cả nhà và đất (Chính phủ Việt Nam, 1994). Các quyền sở hữu chắc chắn trong giai đoạn "chuyển tiếp" giữa năm 1991 Nhà ở và Pháp lệnh năm 1994 Nghị định 60-CP đã tạo ra bối cảnh lý tưởng cho các công trình xây dựng trái phép ở các khu vực ven đô thị và nông thôn (Đảng Cộng sản thành phố Hồ Chí Minh, 1998).

Sau đó, nhiều giao dịch bất hợp pháp đã được công chứng tại cơ quan địa phương thực tế theo quy trình hợp thức hóa. 'Giấy hợp pháp' Thuật ngữ dùng để chỉ một tài liệu có thể được sử dụng để áp dụng cho các chức danh pháp lý (Kim, 2004). Cùng với sự nhanh chóng của một số lượng lớn người di cư tạm thời trong năm 1990, quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp ở các vùng ngoại vi để sử dụng đô thị được đẩy nhanh (Hà & Wong, 1999: 302). Bảng 1 cho thấy rằng nhà ở tại các khu vực ven đô thị và nông thôn trong sự hỗn loạn, từ 75,4% số nhà không có giấy tờ hợp pháp. Theo đó, Luật Đất đai năm 2003 nhằm mở đường cho việc thiết lập một thị trường đất đai và nhà ở tại Việt Nam. Luật đất đai năm 2003 dùng GCNQSDĐ như một công cụ giao dịch trên thị trường bất động sản.

Đất đai vẫn theo khái niệm thuộc sở hữu của "toàn dân", Nhà nước tiếp tục sở hữu, kiểm soát và phân phối đất đai và quản lý các quyền của người sử dụng (Quốc hội Việt Nam, 2003). Luật Đất đai năm 2003 trao quyền tiếp tục sử dụng đất như một món quà và đầu vào cho nguồn lực trong kinh doanh, cũng như quyền đòi bồi thường khi thu hồi đất cho Chính phủ để phát triển. Nguyên tắc chính là tất cả các quyền tôn trọng sử dụng đất phải tuân theo quy định và các nghĩa vụ (Han & Vũ, 2008: 1105).

Hệ thống này là khá tương tự như hệ thống các quyền sử dụng đất ở Trung Quốc, kể từ khi nhà nước Trung Quốc là nhà cung cấp đất duy nhất. Tuy nhiên, cơ chế thị trường nguồn cung đất đai và hệ thống ngân hàng nhà đất như thành lập ở Trung Quốc kể từ năm 1996, không tồn tại ở Việt Nam. Ở Trung Quốc, nhà nước Doanh nghiệp và các tổ chức chính phủ không còn có những đặc quyền cho đất đai được giao như đã từng (Tian & Ma, 2009). Hơn nữa, cách thức thu hồi đất đã thay đổi rất nhiều theo thời gian. Trong những năm 1980 và hầu hết các năm 1990, quyền sử dụng đất đã được mua lại thông qua thương lượng, đấu thầu và đấu giá. Đàm phán cấp chính quyền địa phương ở Trung Quốc với sự thận trọng lớn trong việc thiết lập giá đất. Để loại bỏ các cuộc đàm phán dưới bàn và tạo ra một hệ thống giao dịch đất đai công bằng và minh bạch, đấu thầu và đấu giá đã dần dần được đưa vào hệ thống cung cấp đất ở các thành phố ven biển như Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến vào cuối năm 1990. Đất là bắt buộc để cung cấp cho thương mại, du lịch, vui chơi giải trí, nghĩ dưỡng, dịch vụ và nhà ở (để bán) thông qua đấu giá hoặc đấu thầu từ tháng 7 năm 2002 (Tian & Ma, 2009).

Trong khi đó, ở Việt Nam đất bị thu hồi từ người sử dụng đất ban đầu và phân bổ cho các nhà phát triển các dự án bất động sản của Nhà nước, dựa trên một khung giá đất của chính phủ mà không tuân theo nguyên tắc thị trường. Sau khi phát triển, đất được giao dịch giữa các nhà phát triển và người mua trên cơ sở giá thị trường hiện hành. Nói cách khác, những người có GCNQSDĐ gốc không có được một cơ hội nhận được bất kỳ lợi ích từ giá trị thật từ tài sản (giá trị thị trường) của đất mà họ bắt buộc phải giao lại cho chính phủ. Mặc dù hệ thống giá riêng về đất đai được thiết kế để khuyến khích, vốn minh họa sự khác biệt giữa giá đất của các lô đất trong một dự án dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian cụ thể từ 2006 (nhà phát triển bắt đầu bán lô đất) và 2009 (khi nó được truy cập trong Tháng 6 năm 2009). Mặc dù giá của chính phủ cũng đã tăng hai lần trong 3 năm, giá thị trường của lô đất trong dự án này đã tăng gần 3 lần trong cùng thời kỳ. Hệ thống hai giá đất sẽ giúp chính phủ trong việc kiểm soát việc tiếp cận đất đai cho các nhà phát triển và thu hút đầu tư nhiều hơn.

Ở Việt Nam, truy cập qua đất đai đã là một vấn đề nhạy cảm, cảm giác rằng đã có một nỗi sợ hãi kéo dài của lần chiếm ưu thế ngoại và tư nhân. Mọi người có những kỷ niệm cay đắng của sự căng thẳng giữa người thuê và chủ nhà trong chế độ Pháp và Mỹ về đất(Dixon & Kilgour, 2002: 605). Dixon và Kilgour (2002) cũng chỉ ra rằng đến năm 1998, Việt Nam đã phân loại là các giáo phái  khó khăn nhất và môi trường căng thẳng đối với FDI trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Trong khi đó vào mùa hè (2008: 239), cho rằng nhiều thay đổi chính sách ở các nước đang phát triển đã được ban hành để làm cho môi trường đầu tư thuận lợi hơn đối với FDI trong những năm 1990. Hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài hoặc là nghĩa vụ, hoặc thấy cần thiết để thành lập liên doanh với đối tác Việt Nam, đặc biệt là với các doanh nghiệp nhà nước (Dixon & Kilgour, 2002: 602). Vì vậy, họ có thể có quyền truy cập đến đất đai thông qua sự đóng góp của các cơ quan chức năng. Việt Nam như đã nêu ở trên, các bên cung cấp đất đai là hoàn toàn nằm trong tay Nhà nước cho đến năm 2003, kể từ khi đền bù đất, giải phóng được quản lý bởi các cơ quan Chính phủ theo LPF. Nếu chỉ có một giá đất (giá theo nguyên tắc thị trường), cấp đất không còn trong tay của Nhà nước như tiết lộ của tất cả 16 bên liên quan là các viên chức, người được phỏng vấn có liên quan đến các viên chức, người được phỏng vấn.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng "nếu chỉ có một giá, giới tư bản có thể đến và mua toàn bộ Sài Gòn. Làm thế nào chúng ta có thể quản lý chủ quyền trong tình huống này? "Đây là một lời nói quá từ một quan chức cấp cao. Tuy nhiên, tuyên bố này ám chỉ mối quan tâm của Chính phủ về sự bành trướng của người nước ngoài trên đất đai. Các quy định về tiếp cận đất đai trong GCNQSDĐ toàn quyền sử dụng (người Việt / tổ chức) và GCNQSDĐ thuê theo hợp đồng (các tổ chức nước ngoài) tại Việt Nam đã chứng minh lập luận này (Quốc hội Việt Nam, 2003).

Tuy nhiên, chính sách giá đất thấp đã được sử dụng như là một yếu tố quan trọng để khuyến khích đầu tư phát triển kinh tế. Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã nói trong cuộc phỏng vấn rằng "chính sách giá đất thấp của chính phủ bao hàm chi phí thấp của các khoản đầu tư cho phát triển, đặc biệt là nguồn vốn FDI. Hơn các dự án khác, công an và phúc lợi công cộng, các dự án kết cấu đặc biệt là hạ tầng, trong đó chủ yếu là thực hiện bởi Nhà nước, phải sử dụng giá của chính phủ cho việc thu hồi đất. "Khoản đầu tư này cũng mang lại nhiều cơ hội việc làm và lợi ích công cộng cho người dân địa phương. Phải thừa nhận rằng sự khác biệt trọng yếu trong hệ thống hai giá cho đất tạo ra những khó khăn trong việc thu hồi đất. Hơn nữa, sự thay đổi của chính sách thu hồi đất trong các dự án khu dân cư, nơi mà các nhà phát triển phải thương lượng trực tiếp với người sử dụng đất ban đầu về khoản đền bù đã dẫn đến tranh chấp trong việc bồi thường đối với đất dành cho an ninh công cộng, phúc lợi công cộng và các dự án khu dân cư. Những điều này sẽ được thảo luận thêm trong những đoạn tiếp theo được thực hiện bởi các cơ quan Chính phủ theo LPF. Nếu chỉ có một giá đất (giá theo nguyên tắc thị trường), quyền cấp đất không còn trong tay của Nhà nước như tiết lộ của tất cả 16 bên liên quan là các viên chức, người được phỏng vấn.

Nhà nước công nhận sự khác biệt trong hệ thống hai giá đối với đất. Kể từ năm 2003, các khung giá đất được yêu cầu "sẽ được phát hành bởi chính quyền hàng năm vào ngày 01 tháng 1 dựa trên khung giá sát với giá thị trường" (Quốc hội Việt Nam, 2003). Sau đó, trong trường hợp của "sự khác biệt lớn giữa các khung giá và giá giao dịch thực tế trên thị trường, LPF nên được điều chỉnh hàng năm của chính quyền thành phố." Các LPF được cho là khoảng 70% so với giá thị trường. Tuy nhiên, bảng 3 minh họa khung giá cực kỳ thấp so giá thị trường của chính phủ tại thành phố Hồ Chí Minh. Do đó, sự khác biệt này dẫn đến con xung đột trong việc thu hồi đất trên cả nước, đặc biệt là về giá đất bồi thường của người sử dụng đất phải di dời do nhà phát triển và các nhà chức trách. Do đó, sự khác biệt này dẫn đến xung đột trong việc thu hồi đất trên cả nước, đặc biệt là về giá đất bồi thường di dời người sử dụng đất cho các nhà phát triển và các cơ quan công quyền.

Xung đột trong việc thu hồi đất.

Ở Việt Nam, việc thu hồi đất là cách duy nhất để có đất cho các dự án. Các con xung đột trong việc thu hồi đất thường liên quan đến ba bên. Họ là những người dân có đất đang được mua lại, nhà triển nhận được đất thu hồi để phát triển các dự án tại định cư, và các cơ quan Chính phủ (Han & Vũ, 2008). Các quyền hợp pháp trên đất của người sử dụng đất ban đầu bị thu hồi cho Nhà nước và quyền này được phân bổ cho các nhà phát triển cho các dự án tái định cư. Tại thành phố Hồ Chí Minh, không có nhiều người sử dụng đất giữ các chức danh pháp lý hoặc các giấy tờ pháp lý, đặc biệt là ở các khu vực ven đô thị và nông thôn. Do đó, người sử dụng đất không có 'quyền' trên đất, đã được giao dịch bất hợp pháp, nhưng họ có 'quyền' về quyền sở hữu nhà ở, mặc dù nhà ở đó được xây dựng bất hợp pháp. Số lượng lớn các giao dịch đất đai bất hợp pháp và các công trình nhà ở bất hợp pháp trên các vùng đất như vậy, do đó, góp phần vào sự xung đột cho việc thu hồi đất tại thành phố Hồ Chí Minh càng tồi tệ.

Theo Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, đã có hơn 25.000 khiếu nại liên quan đất trong trong thời gian 2007 đến 2008. Hơn 80% các khiếu nại liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Nguyên nhân chính liên quan đến giá đất để bồi thường của người sử dụng đất phải di dời. Tuy nhiên, chỉ 61% khiếu nại về đất đai đã được giải quyết. Những phần còn lại của khiếu nại (39%) đã không được giải quyết và dẫn đến khiếu nại này bị tồn đọng đến những năm sau. Những lý do đằng sau những khiếu nại, theo Phó Chủ tịch này; chính sách khác nhau đất đai và hệ thống sở hữu đất đai phức tạp trong lịch sử, công trình xây dựng nhà ở bất hợp pháp, và các giao dịch đất đai bất hợp pháp các xung đột về giá đất trầm trọng thêm bởi thực tế là Chính phủ chỉ chấp nhận giá đền bù đất bị thu hồi dựa trên LPF trong sử dụng đất hiện có (Quốc hội Việt Nam, 2003); trong khi, người sử dụng đất phải di dời tuyên bố "giá phải sát với giá thị trường liên quan đến giá tương lai của dự án".

Đã có 18.000 khiếu nại liên quan đến tranh chấp đất đai nộp cho Cơ quan Thanh tra Chính phủ từ năm 1996 đến cuối 2005. Tương tự như vậy, 83,4% các trường hợp khiếu nại đã không được giải quyết do tồn đọng và chuyển dịch của chính sách giá đất. Bảng 4 cho thấy rằng các khiếu nại liên quan đến giá đất trong quá trình thu hồi đất đã tăng từ 800 (trong giai đoạn này 1993 đến 1995) đến 12.708 trường hợp (trong thời gian 1996 đến 2005). Tại bước đầu của thị trường đất đai và nhà ở vào thời điểm 1993 đến 1995, giá của chính phủ và giá cả thị trường là không khác nhau nhiều. Từ năm 1996, sự khác biệt trầm trọng trong hệ thống hai giá dẫn đến sự gia tăng nhanh của số lượng khiếu nại (Bộ TN & MT, 2008).

Sự khác biệt trong hệ thống hai giá đất tạo ra "khoảng trống" cho các quyết định liên quan của viên chức trong việc thu hồi đất, do sự mơ hồ trong hệ thống quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh. Ý của họ là mở rộng việc áp dụng thích hợp của khung giá đất tài cho khoản đền bù tài sản mà không có chức danh pháp lý và các giấy tờ pháp lý, đặc biệt là các trường hợp giao dịch đất đai bất hợp pháp và tổ chức xây dựng nhà ở trái phép tại khu vực ven đô thị và nông thôn của thành phố Hồ Chí Minh (Bộ TN & MT, 2008). Các nhà phát triển cũng được hưởng các lợi ích trực tiếp từ hệ thống hai giá về đất đai. hệ thống hai giá do đó mang lại cơ hội cho các liên minh giữa hai bên (tức là các nhà phát triển và liên quan đến các viên chức) tham gia vào lợi ích từ đất thu hồi. Người sử dụng đất là bên duy nhất gặp khó khăn trong việc thu hồi đất được minh bạch hơn, công bằng, và nhiều hơn nữa hợp lý. Tuy nhiên, nếu không có sự giúp đỡ của địa phương trên thực tế các viên chức, người có công chứng các giao dịch bất hợp pháp và xây dựng trái phép trong hệ thống sở hữu đất tạp phức của lịch sử, các bên thứ ba "sẽ không thực sự tạo thuận lợi như tiết lộ thêm từ các nhà phát triển được phỏng vấn. Ngoài ra, 63 nhà phát triển ưa thích với mô hình trước đây của việc thu hồi đất, mà ngụ ý sự ủng hộ đến các nhà phát triển trong hệ thống hai giá đối với đất, trực tiếp mang lại lợi ích cho họ.

Những khó khăn trong việc thu hồi đất do hệ thống hai giá đối với đất, dẫn đến tình trạng thiếu đất cho các dự án dân cư nói riêng và phát triển các dự án nói chung. Việc thiếu đất cho các dự án nhà, ảnh hưởng trực tiếp từ giá thị trường đất cao hơn so với các khung giá của chính phủ đưa ra, mặc dù giá phát hành của chính phủ được cập nhật hàng năm.

Thiếu đất cho các dự án khu dân cư

Nhiệm vụ chính liên quan đến đền bù và tái định cư của người sử dụng đất phải di dời đều nằm trong tay của các Ủy ban nhân dân nơi vùng đất đang triển khai dự án. Việc xả các nhiệm vụ được giám sát bởi một cấp tỉnh Ủy ban nhân dân. Ban bồi thường và tái định cư được thành lập và  để giải quyết cho mỗi dự án. Hơn nữa, người dân bị thu hồi đất phải được tái định cư tại khu tái định cư có điều kiện tốt hơn về dịch vụ xã hội và cơ sở hạ tầng hơn nơi họ bị thu hồi, theo quy định trong Luật đất đai 2003 (Quốc hội Việt Nam, 2003). các dự án tái định cư các dự án công cộng và phát động do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Những điều này dẫn đến khó khăn tích lũy cho việc thu hồi đất càng trầm trọng. Nó là một vòng tròn luẩn quẩn của đất cho các dự án tái định cư để  người dân di dời không có thể được mua vì hệ thống hai giá; bù lại, thiếu đất để được mua lại cho khu tái định cư dẫn đến gặp khó khăn hơn trong việc thu hồi đất cho các dự án phát triển.

Kết quả của tình trạng hỗn loạn này, dự án đã được chia thành hai nhóm để được bồi thường từ năm 2003. Tuy nhiên, điều này dẫn đến sự khác biệt giữa giá đất bồi thường trong an ninh công cộng hoặc công trình phúc lợi công cộng, bao gồm cả các dự án với động đầu tư nước ngoài (nhóm I) và các dự án tư nhân (nhóm II) .13 Rõ ràng, hầu hết người sử dụng đất trong nhóm I của dự án đã phản đối giá đền bù sẽ đến với họ như tiết lộ từ phỏng vấn các viên chức trong Cơ quan Quản lý Khu Nam Sài Gòn mới phát triển, Ủy ban nhân dân quận 7, và huyện Bình Chánh.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, vì dụ : một viên chức tại Ủy ban nhân dân quận 7 nói rằng "người sử dụng đất ban đầu trong nhóm I của dự án sẽ được bồi thường nhiều nhất VND 162.000 / m đối với đất nông nghiệp của họ, trong khi ở nhóm II các dự án phát triển cung cấp từ 800,000  từ 1,000,000 đồng/ m. "Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ quan quản lý khu vực phát triển mới Nam Sài Gòn chỉ ra rằng" sự phản đối này đã tăng mạnh trong trường hợp hai dự án ( ai trong nhóm của tôi và một ở nhóm II) đang ở gần đó. Người sử dụng đất ban đầu có cơ hội để so sánh bồi thường phải thu. Do đó, nhiều dự án ở nhóm I và nhóm II tại thành phố Hồ Chí Minh đã không thể mua đất để thực hiện, đặc biệt là đối với các dự án nhóm I, trong đó sử dụng các LPF để bồi thường. Tương tự như vậy, ở mặt bên của các dự án trong nhóm II, sự thay đổi nhanh chóng từ LPF so với cơ sở giá thị trường của bồi thường dẫn đến sự phức tạp trong việc thu hồi đất. "Những điều đó dẫn đến nhiều tình huống khó khăn trong việc thu hồi đất của các dự án dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả của cuộc khảo sát của 494 dự án được thể hiện trong Bảng 7. Nó cho thấy rằng đất cho 149 dự án khu dân cư (khoảng 30%) trong số 494 dự án, trong đó đã được thực hiện trong suốt thời gian 1996 đến 2006, không thể thu hồi đất hoặc có thể có được chỉ là một nửa; Trong khi đó 14 dự án có được chỉ là một nửa số đất mà phải bắt đầu xây dựng hạ tầng hệ thống cấu trúc. Có hai lý do chính nhận xét của các nhà phát triển của 163 dự án. Thứ nhất, trong 74 dự án bị bỏ rơi, các nhà phát triển đã phải đích thân thương lượng giá đất cho bồi thường kể từ khi họ bắt đầu để có được đất sau năm 2003. Do đó, họ phải đối mặt với những khó khăn trong đàm phán khung giá sau giá thị trường với người sử dụng đất ban đầu. Thứ hai, trong 89 dự án mua lại một nửa đất đai, phát triển phụ thuộc vào việc thu hồi đất của Hội đồng đền bù và tái định cư trước năm 2003. Tuy nhiên, đến năm 2003 chỉ có một nửa số đất đã được mua lại. Sau đó, các nhà phát triển đã bị mắc kẹt trong thương thảo với người sử dụng đất ban đầu sau giá thị trường. Hơn nữa, một số người sử dụng đất phải di dời, những người đã nhận bồi thường trong giai đoạn đầu tiên (trước 2003), trở lại để đòi bồi thường nhiều hơn so với giá đất để bồi thường trong giai đoạn thứ hai. Những điều đó dẫn đến khó khăn nhiều hơn trong thu hồi đất.

Ngoài ra, với 106 dự án (21,5%) mua lại toàn bộ đất đai, nhưng không làm gì cho hệ thống cơ sở hạ tầng xây dựng và xây dựng. Trong khi đó, 197 dự án (39,8%) trên tổng số 494 dự án nhà ở đã mua lại toàn bộ đất và bắt đầu xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng và các công trình trên đất của họ. Ấn tượng nhất, Bảng 7 cho thấy rằng chỉ có 5,67% số dự án khu dân cư đã được hoàn thành trong khoảng thời gian 1996 đến 2006 tại thành phố Hồ Chí Minh. Tổng số dự án nhà ở đã được đưa ra để đáp ứng nhu cầu của các đơn vị nhà ở; Trong khi đó số lượng các dự án hoàn thành phản ánh lại việc cung cấp các đơn vị dân cư ở các thị trường đất đai và nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó, các đơn vị dân cư hạn chế đã được hoàn thành và cung cấp cho thị trường chứng minh rằng sự mất cân bằng nghiêm trọng trong việc cung cấp và nhu cầu của đất trong thị trường đất đai và nhà ở. Do đó, thiếu đất trong thị trường bất động sản cho các nhà phát triển là một vấn đề rất quan trọng trong thành phố Hồ Chí Minh, và nó được giải thích bởi thực tế rằng chỉ có khoảng 30% số vốn FDI đăng ký đã được thực hiện hàng năm tại thành phố Hồ Chí Minh, theo ý kiến của Trưởng cơ quan đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Vấn đề thực sự tồn tại trong hệ thống hai giá đối với đất. Trong khi đó, hệ thống hai giá cũng là lý do cho nhu cầu cao trên thị trường đất đai và nhà ở tại tp Hồ Chí Minh City. Nhu cầu vao và "điều kiện phát triển mạnh” trong thị trường đất đai và nhà ở.

Đất và thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh có thể có nhu cầu cao trong giai đoạn gần đây. Một số lý do cho nhu cầu này đã được định nghĩa. Trước hết, giá đất thấp được sử dụng như là một yếu tố quan trọng trong việc khuyến khích vốn nước ngoài. FDI đăng ký trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong năm 2007 và 2008 đạt khoảng 6,1 tỷ $ và 33 tỷ $, tương ứng. Từ năm 1988 đến năm 2006, nó là 8 tỷ 100 triệu đô (Tổng cục Thống kê, năm 2009). Tại thành phố Hồ Chí Minh, vốn FDI đăng ký tăng từ  2 tỷ 330 triệu đô cho đến Mỹ 8 tỷ 400 triệu đô từ năm 2007 đến 2008 (xem hình. 3), trong khi đó vốn đăng ký FDI trong lĩnh vực bất động sản của thành phố Hồ Chí Minh đạt được Mỹ 1,86 tỷ $ (80% ) và Mỹ 7.73 $ tỷ đồng (92%), tương ứng (SOH, 2009). Hơn nữa, Nghị định 84-CP năm 2007 quy định rằng các doanh nghiệp nước ngoài được phép thuê đất lên đến 70 năm thay vì 50 năm cho các doanh nghiệp của họ. Do đó, các công ty tư vấn bất động sản toàn cầu (ví dụ CB Richard Ellis) đồng ý rằng "Nghị định này sẽ giúp Việt Nam trở thành một trong những thị trường bất động sản mở nhất ở châu Á".

Thứ hai, Bộ Xây dựng (Bộ Xây dựng) báo cáo rằng mức độ đô thị hóa ở thành phố Hồ Chí Minh sẽ đạt khoảng 30 đến 32% trong năm 2010 và 55 đến 65% vào năm 2020 (Bộ Xây dựng, 2008) . Do đó, nhu cầu cho cả nhà và đất sẽ cao. Các kế hoạch kinh tế xã hội quốc gia 2005 đến 2010 ước tính rằng từ 2007 đến 2010, Việt Nam cần 366 triệu m2 nhà ở, trong đó có 176 triệu trong khu vực đô thị và 190 triệu trong khu vực nông thôn. Trong khi đó,thành phố Hồ Chí Minh chỉ cần khoảng 104 triệu m2 nhà ở (Bộ Xây dựng, 2008a). Hơn nữa, tốc độ tăng trưởng GDP là khoảng 10% trong giai đoạn 1997 đến 2008 cũng như GDP bình quân đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh là 2534 đô so với Mỹ 795 đô trong cả nước năm 2008 (SOH, 2009). Những điều này dẫn đến tăng mức sống của các hộ gia đình ở thành phố Hồ Chí Minh và đóng góp cho một nhu cầu thực sự của chất lượng tốt hơn về nhà ở. Tuy nhiên, sự gia tăng trong tiêu chuẩn cấp độ đô thị hóa và đời sống không phải là lý do quan trọng nhất mà đã góp phần vào "điều kiện phát triển mạnh trong thị trường đất đai và nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh (Chương trình Việt Nam, 2008). Nếu họ, giá đất và nhà ở cần được bình đẳng với thu nhập của người dân. Tuy nhiên, trong thực tế, với GDP bình quân đầu người của Mỹ $ 2534, người dân thường tại thành phố Hồ Chí Minh cần vài năm để có thể mua được một đơn vị nhà ở trung cấp (Chương trình Việt Nam, 2008). Một lý do quan trọng là gia tăng ngoại tệ trong nguồn không chính thức như tiết kiệm hộ gia đình, kiều hối, vv .; Trong khi đó các lợi nhuận từ việc đầu cơ trên đơn vị đất đai và nhà ở là quá hấp dẫn (Chương trình Việt Nam, 2008). 4 minh họa các "điều kiện phát triển mạnh 'giá của các đơn vị nhà ở chung cư từ năm 2003 đến cuối năm 2009. Giá đất chạm đỉnh trong quý 1 năm 2008 và giảm dần kể từ đó. Tuy nhiên, giá vào cuối năm 2008 vẫn là lần gấp đôi so với giá trong năm 2006. Do đó, lợi nhuận từ đầu cơ đã quá hấp dẫn (xem thêm trong Bảng 8).

Đáng chú ý là Chính phủ kiểm soát các tài khoản một cách cẩn thận của vốn đi vào thị trường đất đai và nhà ở. Lãi suất của các khoản vay thế chấp để phát triển bất động sản trong năm 2009 tại Việt Nam là 13%, so với 1, 3, 5, và 7% ở Anh, Singapore, Mỹ và Thái Lan, tương ứng (Anh, 2009) .15 lãi suất như vậy thậm chí đã tăng lên 21% trong bốn tháng trong năm 2008. Trong khi đó, hình. 3 cho thấy kiều hối đến Thành phố Hồ Chí Minh thông qua các kênh chính phủ thậm chí là cao hơn so với vốn FDI đăng ký trong khoảng thời gian 2003 đến 2007 và đạt 5 tỷ đô trong năm 2008. Hơn nữa, một trong những nhân viên tại Ngân hàng Quốc gia Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh, ước tính rằng "các khoản tiết kiệm vàng bên ngoài hệ thống ngân hàng (tại hộ gia đình, cửa hàng vàng, vv) đã được khoảng 700 đến 800 tấn, với giá trị  từ 21 đến 24 tỷ đô la(700 đến 800 tấn vàng, 30 triệu đô / tấn). Trong suốt 20 năm (1988 đến 2008) Việt Nam của chính thức nhập khẩu hơn 500 tấn vàng cho thị trường vàng trong nước và đã không được tái xuất khẩu. "Đáng chú ý là các khoản tiết kiệm quốc gia của Việt Nam do Chính phủ công bố là khoảng 20 tỷ đô la như tiết lộ của các viên chức.

Theo các cuộc phỏng vấn, 75 nhà phát triển ước tính rằng khoảng dưới 5% khách hàng của họ cần thiết vay vốn từ ngân hàng cho các giao dịch của họ. Hơn 95% khách hàng của họ đã xác nhận giao dịch của họ và đã được trả tiền "bằng tiền mặt". Trong những trường hợp này, các nhà phát triển không biết gì về nguồn tài chính của khách hàng. Trong khi đó, chỉ có 1% của 120 người mua được phỏng vấn đã tiết lộ rằng họ đã sử dụng các khoản vay thế chấp đối với các giao dịch của họ, mặc dù 40% trong số họ tiết lộ rằng họ có những mục quan hệ ở nước ngoài của họ, mà ngụ ý các nguồn của kiều hối đối với các giao dịch của họ. người Việt không có truyền thống sử dụng các dịch vụ trong hệ thống ngân hàng. Theo tiết lộ của các viên chức, chỉ có ít hơn 250.000 tài khoản ngân hàng cá nhân (khoảng 3% dân số) tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2008. Đó là tuyên bố rằng "người sài gon với phong tục sử dụng vàng (vàng) như tiền tiết kiệm của họ và cả vàng và tiền mặt tiền tệ cho các giao dịch của mình, hiếm khi sử dụng tài khoản ngân hàng. "việc tiết kiệm hộ gia đình cao và kiều hối đóng góp cho nhu cầu đầu cơ dẫn đến" điều kiện phát triển mạnh trong thị trường đất đai và nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh như thể hiện trong hình. 3 và Bảng 8.

Ngoài ra, Bảng 8 cho thấy "giá ảo" đất ở đạt 150 đến 300% của "giá thị trường" và thậm chí nhiều hơn 1000% "giá của chính phủ trong thời gian 2006 đến 2007. Trong khi đó, Tho và Anh (2008) cho thấy mức tăng trung bình của giá nhà ở tại Mỹ là chỉ có 54% từ năm 2001 đến năm 2005. Những con số này bao hàm những rủi ro trong thị trường đất đai và nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh Thành phố.

Hệ thống hai giá đối với đất được sử dụng như một công cụ chính để khuyến khích vốn, đặc biệt là FDI để phát triển. Trong khi đó, nguồn cung đất vẫn nằm trong tay của Chính phủ. Một mặt, chính sách này đã dẫn đến FDI đăng ký cao trong thời gian gần đây, đặc biệt là trong năm 2008, sau khi Việt Nam trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới WTO. Mặt khác, những phát hiện chứng minh rằng hệ thống hai giá đất dẫn để kéo dài sự phản đối thu hồi đất trong cả nước. phản đối này góp phần vào việc thiếu đất để phát triển. trong khi đó, nhu cầu về đất đai cho các dự án phát triển đã tăng đến mức báo động. Kết quả là, sự nghiêm trọng đến mất cân bằng cho cung cầu của đất tạo ra một "điều kiện phát triển mạnh” trong thị trường đất đai và nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Điều này làm cho việc thu hồi đất phức tạp hơn, do sự khác biệt lớn giữa khung giá đất và giá thị trường. Một vòng tròn luẩn quẩn bắt nguồn từ hệ thống hai giá trên đất (hệ thống hai giá đối với đất tạo nên khó khăn trong việc thu hồi đất, dẫn đến thiếu đất mua, phát triển trong điều kiện nhà và đất thị trường điện tử hệ thống hai giá đối với đất) dẫn đến sự khác thường "điều kiện phát triển mạnh trong thị trường đất đai và nhà ở không theo nguyên tắc thị trường. Nói cách khác, sự mơ hồ trong giá đất trực tiếp đến sự mơ hồ trong thị trường đất đai và nhà ở tại các thị trường đất đai và nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Chính phủ dường như bị mắc kẹt bởi luật pháp và các quy định riêng của mình.

Chính phủ do đó phải đối mặt với áp lực rất lớn của các nhu cầu cho một hệ thống một giá. Tuy nhiên, sự thay đổi này sẽ không xảy ra miễn là nền kinh tế thị trường theo định hướng chỉ đạo bởi xã hội chủ nghĩa được duy trì tại Việt Nam. Có những khó khăn chính trị cho một hệ thống một giá. Trước hết, hệ thống một giá đối với đất có thể dẫn đến bồi thường rất lớn đối với đất cho các dự án công cộng, đặc biệt là các dự án cơ sở hạ tầng, trong đó chủ yếu được tài trợ của Nhà nước. Hơn nữa, nó là mâu thuẫn trong ý nghĩa mà Nhà nước đã mua đất, mà nó sở hữu, trên thị trường để đầu tư vào các dự án công cộng. Thứ hai, không có lý do gì để giữ cho nguồn cung đất đai nằm trong tay Nhà Nước, vì đất là giao dịch chỉ bằng giá thị trường. Trong trường hợp này, sự thống trị của danh mục đầu tư quốc tế là mối quan tâm lớn nhất. Tiếp cận đất đai vẫn là một vấn đề rất nhạy cảm ở Việt Nam, đặc biệt là đối với các khu vực nước ngoài. Bài học kinh nghiệm từ năm 1997 khủng hoảng tài chính cung cấp một đối số tốt cho sự hỗ trợ hệ thống hai giá.

Thứ ba, như đã thảo luận, giá trị cao của FDI đăng ký trong thời gian gần đây hỗ trợ cho lập luận ủng hộ việc duy trì hệ thống hai giá về đất đai. Như đã được chứng minh bởi thực tế trong trường hợp năm thay đỗi Chính sách mới vào năm 1986, mà không cần phải đối mặt với một "thảm họa thực sự ', một' cuộc cách mạng 'sẽ không được chọn qua một' giải pháp giữa chừng. Trong khi đó, việc thành lập một cơ chế thị trường nguồn cung đất đai cụ thể là đấu thầu và đấu giá, và hệ thống ngân hàng đất như ở Trung Quốc có thể tạo ra một hệ thống giao dịch đất đai công bằng và minh bạch. Trong dài hạn, hệ thống một giá là giải pháp cho thị trường bất động sản mở tại Việt Nam. Hệ thống một giá có thể mang lại bồi thường tương đương giá trị thị trường cho các chủ đất đến những người bỏ lỡ cơ hội và lợi ích từ các nhà phát triển tại thời điểm này. Những xung đột về đất đai cho giải tỏa sẽ không còn là một vấn đề, với một hệ thống thu hồi đất công bằng và minh bạch. Nguồn cung đất đai thông qua đấu thầu và đấu giá trong hệ thống ngân hàng đất sẽ mang lại nhiều nguồn tài chính cho chính phủ. Hơn nữa, doanh thu thuế sẽ được tăng lên nhờ vào hệ thống giao dịch thị giá thị trường. Quan trọng nhất là cung và cầu trong thị trường đất đai và nhà ở sẽ không bị bóp méo và hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường.