Các mô hình của dự án Thành phố Forest Country Garden của trưng bày tại Johor Bahru, Malaysia.

Các thảm cỏ cảnh quan và những bụi hoa quanh Showroom trưng bày tài sản khổng lồ  của tập đoàn  Trung quốc Country Garden Holdings Co. ở phía nam Malaysia đã dừng lại  đột ngột bởi  một hàng rào dây thép nhỏ. Bên ngoài , một sa mạc dãi  đất trải dài đầy cần cẩu  cao ngất  và chồng chất mà các nhà đầu tư của Trung Quốc  sử dụng để xây dựng một thành phố giá trị 100.000.000.000 $ trên  biển sát  Singgapor .

Trong khi người mua nhà Trung Quốc đã làm  giá cả tăng vọt từ Vancouver đến Sydney, trong một góc của khu vực Đông Nam Á là các nhà đầu tư  Trung Quốc được nước đang tràn ngập thị trường, đẩy giá thấp hơn với một thị trường bất động sản  với  hàng trăm hàng ngàn ngôi nhà,căn hộ  mới. Họ đang đánh cược rằng thành phố Johor Bahru, giáp biên giới Singapore, cuối cùng sẽ trở thành một Thâm Quyến .

"Những tay chơi Trung Quốc xây dựng bởi hàng ngàn người tại một điểm , và họ sợ địa ngục ra khỏi tất cả mọi người", Siva Shanker, người đứng đầu của các khoản đầu tư tại Axis-REIT quản lý Bhd. Và một cựu chủ tịch của Viện Đại lý sản Malaysia nói. "Thiên Chúa chỉ biết ai sẽ là người mua tất cả các đơn vị này, và khi nó được hoàn thành, câu hỏi lớn hơn là, ai sẽ ở lại trong họ?"

Các công ty Trung Quốc đã đến Malaysia như tăng trưởng trong nhiều thành phố nhà của họ đang chậm lại, buộc một số nhà xây dựng lớn nhất thế giới để tìm ra nước ngoài để giữ dựng các khu dân cư khổng lồ mọc lên trên khắp Trung Quốc trong những năm bùng nổ. Họ tìm thấy một vị trí chính trong khu vực kinh tế đặc biệt này, ba lần kích thước của Singapore, trên mũi phía nam của lục địa châu Á.

Dự án Thành phố Forest sẽ trải rộng trên bốn hòn đảo nhân tạo.

Quy mô của dự án là chóng mặt. Vườn Quốc gia của  Thành phố Forest , trên bốn hòn đảo nhân tạo, sẽ chứa 700.000 người trên một diện tích gấp bốn lần kích thước của Công viên Trung tâm New York. Nó sẽ có tòa tháp văn phòng, công viên, khách sạn, trung tâm mua sắm và một trường học quốc tế, tất cả được phủ bằng cây xanh. Xây dựng bắt đầu vào tháng Hai và khoảng 8.000 căn hộ đã được bán, công ty cho biết.

Nó là lớn nhất khoảng 60 dự án trong khu vực Iskandar Malaysia khoảng Johor Bahru, được gọi là JB, mà có thể thêm nhiều hơn một nửa-một-triệu gia đình. Các dòng đã góp phần giảm gần một phần ba vào giá trị doanh số bán nhà ở trong tiểu bang năm ngoái, với một số nhà phát triển cung cấp giảm giá 20 phần trăm hoặc hơn. giá bán lại trung bình mỗi foot vuông cho căn hộ cao tầng tại JB đã giảm 10 phần trăm trong năm ngoái, theo chuyên gia tư vấn bất động sản CH Williams Talhar & Wong.

Vườn Quốc gia, trong đó có hợp tác với cánh tay đầu tư của nhà nước Johor, đưa ra một dự án bờ sông xuống bờ biển vào năm 2013 được gọi là Danga Bay, nơi mà nó đã bán được tất cả 9.539 căn hộ. Trung Quốc nhà nước Greenland Group đang xây dựng tòa tháp văn phòng, căn hộ và cửa hàng trên 128 mẫu Anh ở Tebrau, khoảng 20 phút từ trung tâm thành phố. Quảng Châu R & F Properties Công ty đã bắt đầu xây dựng vào giai đoạn đầu tiên của công chúa Cove, với khoảng 3.000 ngôi nhà.

Vườn Quốc gia nói trong một e-mail đó là "lạc quan về triển vọng của thành phố Forest" vì nền kinh tế đang phát triển của khu vực và vị trí bên cạnh Singapore. R & F đã không trả lời cho câu hỏi về những tác động của rất nhiều đơn vị mới và Greenland từ chối bình luận.

Draw Singapore

"Người Trung Quốc đang thu hút bởi giá thấp hơn và gần với Singapore," Alice Tân, người đứng đầu Singapore dựa trên tư vấn và nghiên cứu tại công ty môi giới bất động sản Knight Frank LLP cho biết. "Nó vẫn còn để được nhìn thấy nếu việc cung cấp sắp tới của ngôi nhà có thể được hấp thụ trong năm năm tiếp theo."

Các dòng của đối thủ cạnh tranh của Trung Quốc đã ảnh hưởng đến các nhà phát triển địa phương như UEM Sunrise Bhd., Sunway Bhd. Và SP Setia Bhd., Những người đã và đang xây dựng các dự án xung quanh JB nhiều năm như một phần của một kế hoạch của chính phủ để thúc đẩy khu vực. Trong nửa đầu năm lợi nhuận giảm 58 phần trăm tại UEM, các địa chủ lớn nhất tại JB.

Một thập kỷ trước, Malaysia đã quyết định tận dụng thành công của Singapore bằng cách xây dựng các khu vực Iskandar trên các đường đắp cao nối giữa hai nước. Nó được mô hình hóa trên Thâm Quyến, những người hàng xóm của Hồng Kông đã phát triển từ một ngôi làng đánh cá đến một thành phố 10 triệu người trong ba thập kỷ qua. quỹ của Malaysia Khazanah Nasional Bhd. công bố một kế hoạch 20 năm vào năm 2006 đòi hỏi vốn đầu tư là 383 tỷ ringgit (87 tỷ $).

chi phí và tính giá cao của Singapore khuyến khích một số công ty chuyển nơi ở đến Iskandar, trong khi trung tâm mua sắm của JB và công viên giải trí đã trở thành một yêu thích cho Singapore ngày vấp ngã. Ở trung tâm thành phố già, trẻ Malaysia đi chơi trong các quán cà phê và quán kem trên đường Jalan hipster Dhoby, nơi các dòng tiền mới được tân trang lại các cửa hàng mặt phố thời thuộc địa. 

Bên ngoài thành phố, vạt rừng trồng cọ dầu tách phát triển gated cô lập như Horizon Hills, một thị trấn 1.200 mẫu Anh với một sân golf 18 lỗ.

"Các nhà phát triển của Trung Quốc xem đây là một cơ hội. Rất nhiều trong số họ nói Iskandar là giống như Thâm Quyến là 10 năm trước đây, "Jonathan Lo, giám đốc của định giá tại CH Williams Talhar & Wong, một nhà môi giới bất động sản có trụ sở tại Johor Bahru nói. "Nhà đầu tư nước ngoài đến Malaysia là một hiện tượng mới nên rất khó để dự đoán."

Xây dựng sớm vượt qua nhu cầu. Để bán được hàng trăm đơn vị mới được xây dựng mỗi tháng, một số công ty đã để bay trong planeloads của người mua tiềm năng từ Trung Quốc, hãng giá rẻ AirAsia Bhd nhắc. Để bắt đầu các chuyến bay trực tiếp Tháng Năm kết nối JB với các thành phố phía nam Trung Quốc Quảng Châu.

Trên chuyến bay đầu tiên như vậy, 150 trong tổng số 180 ghế đã được thực hiện bởi một nhóm du lịch được trợ cấp bởi Country Garden tổ chức. Gần một nửa trong số họ kết thúc việc mua một căn nhà, nhà phát triển cho biết trong một e-mail.

"Rất nhiều [các nhà phát triển của Trung Quốc] nói Iskandar là giống như Thâm Quyến là 10 năm trước đây"

Khách hàng tiềm năng tại các văn phòng bán hàng Country Garden.

Xe buýt disgorging khách du lịch Trung Quốc tại Thành phố Forest vào tháng có mặt hàng chục các đại lý bán hàng, với những người phụ nữ mặc áo truyền thống Sarong Kebaya trang phục tương tự như những người mặc bởi Singapore Airlines Ltd.

Đội khách đã nộp vào một gallery bán hàng rộng lớn, nơi các đại lý giải thích tầm cỡ của dự án sử dụng một bản sao của thị trấn đã hoàn thành, với mô hình tòa nhà cao như mọi người. Họ xem chương trình căn hộ với sàn đá cẩm thạch và đồ nội thất vàng tỉa, ăn tối trên một bữa ăn tự chọn và được khuyến khích đăng ký ngay tại chỗ. Một chi phí căn hộ hai phòng ngủ ít nhất là 1,25 triệu nhân dân tệ ($ 181,400), khoảng một phần năm giá của một căn hộ riêng kích cỡ tương đương tại trung tâm Singapore.

Nhưng JB không phải là Thâm Quyến. Các tỷ đổ vào khu kinh tế ở miền nam Quảng Đông trong những năm 1980 và 1990 bởi Hồng Kông và công ty Đài Loan đã nhanh chóng lấn át bởi đầu tư của Trung Quốc khi các nhà máy mọc lên dọc theo bờ biển của Trung Quốc.

Tại Malaysia, đầu tư tăng trưởng đang chậm lại, trượt đến 2 năm phần trăm trên năm trong quý thứ ba, từ hơn 6 phần trăm trong quý trước đó. Giá trị bán hàng dân cư tại Malaysia đã giảm gần 11 phần trăm năm ngoái, trong khi ở Johor thả là 32 phần trăm, theo số liệu của chính phủ.

"Tôi rất lo ngại vì thị trường đang tham gia ở hông, nếu Johor đi xuống, các phần còn lại của Malaysia sẽ làm theo," Shanker, tại Axis-REIT quản lý, người ước tính rằng khoảng một nửa các đơn vị trong Iskandar có thể vẫn trống nói. "Nếu các nhà phát triển ngừng xây dựng hôm nay, tôi nghĩ rằng nó sẽ mất 10 năm cho các căn hộ để lấp đầy nguồn cung hiện tại. Nhưng họ sẽ không dừng lại."

Xây dựng đang thực hiện của các dự án Country Garden Danga Bay.

Sở hữu đường ống

Các nhà phát triển có một đường ống dẫn của hơn 350.000 nhà riêng kế hoạch hoặc đang được xây dựng tại bang Johor, theo số liệu từ Trung tâm Thông tin tài sản quốc gia của Malaysia. Đó là nhiều hơn so với tất cả các cơ sở tư xây dựng  nhà  ở Singapore. Thành phố Forest có thể thêm một 160.000 trong giai đoạn xây dựng 30 năm, theo ước tính của Bloomberg, dựa trên dân số dự.

"Đất đai là dồi dào và giá rẻ," Alan Cheong, Giám đốc cấp cao của nghiên cứu và tư vấn Savills tại Singapore cho biết. "Nhưng người mua không hiểu làm thế nào thực giá trị bất động diễn ra khi không có tình trạng thiếu đất."

Các nhà phát triển đã không được giúp đỡ bằng các biện pháp của chính phủ được thiết kế để ngăn chặn các nhà đầu tư nước ngoài đẩy giá lên. Trong năm 2014, Malaysia đã tăng gấp đôi mức giá tối thiểu của nhà mà người nước ngoài có thể mua tới 1 triệu ringgit, và tăng thuế lợi vốn đến nhiều như 30 phần trăm đối với hầu hết các thuộc tính bán lại của người nước ngoài trong thời hạn năm năm.

Các dòng phát triển mới đã sợ hãi đi một số nhà đầu tư, đẩy các nhà phát triển để tập trung hơn vào việc tìm kiếm các gia đình sẽ sống trong các căn hộ, Lo tại CH Williams nói. lợi nhuận đã giảm xuống còn khoảng 20 phần trăm, từ 30 phần trăm khi đất được giá rẻ một vài năm trước đây, theo công ty của mình.

Xây dựng đang thực hiện các dự án Danga Bay Tropicana Corp.

Rowsley TNHH Singapore tỷ phú Peter Lim cho biết năm ngoái nó sẽ không còn xây dựng nhà ở Iskandar và thay vào đó sẽ lần lượt trang web Vantage Bay của mình vào một trung tâm y tế và chăm sóc sức khỏe.

"Các cầu thủ Trung Quốc có tiềm lực tài chính sâu và đang xây dựng dự án khu dân cư trước nhu cầu", Hồ kiam Kheong, giám đốc quản lý của bất động sản tại Rowsley cho biết trong một cuộc phỏng vấn. "Nếu chúng tôi làm nhà ở tại Iskandar, chúng tôi sẽ chỉ là một giọt nước trong đại dương. Chúng tôi không thể cạnh tranh với họ trên một quy mô lớn như vậy. "

UEM Nhóm Bhd., Chủ đất lớn nhất trong Iskandar, đang bán lô cho các nhà sản xuất để thúc đẩy hoạt động kinh tế trong khu vực.

"Thị trường đang tham gia ở hông, nếu Johor đi xuống, các phần còn lại của Malaysia sẽ làm theo"

A Country Gardens quảng cáo bên ngoài phòng trưng bày bán hàng.

"Industries là ong chúa," tạo công ăn việc làm và của cải cho người dân địa phương, cho biết giám đốc điều hành Izzaddin Idris. "Điều đó sẽ mang lại một nhu cầu cho các ngôi nhà chúng ta đang xây dựng."

nhà sản xuất sô cô la Mỹ dựa trên Hershey Công ty là một trong những người xây dựng một nhà máy ở Iskandar, tham gia người thuê như công viên giải trí Legoland Malaysia và Pinewood Iskandar Malaysia Studios-một nhượng quyền thương mại của xưởng phim của Vương quốc Anh.

Trong khi đó, đại diện bán bán một giấc mơ không tưởng một thành phố của tương lai với, các tòa nhà và văn phòng đầy đủ của hạnh phúc, dân giàu lá thông minh.

"Nó sẽ mất một thời gian cho tất cả các bộ phận để rơi vào vị trí: cơ sở hạ tầng, sản xuất, giáo dục, y tế và tăng trưởng dân số," Hồ nói tại Rowsley. "Nhưng tôi không có nghi ngờ nó sẽ xảy ra cuối 

cùng." 

-Với Sự trợ giúp của Emma Đồng.

Nguồn : https://www.bloomberg.com/news/features/2016-11-21/-100-billion-chinese-made-city-near-singapore-scares-the-hell-out-of-everybody