Có thể xây dựng trên đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất không?

Có thể xây dựng trên đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất không? Xây dựng trang trại trên khu đấy chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Câu hỏi:

Chào luật sư! Tôi xin luật sư tư vấn với nội dung tóm tắt như sau: Hộ ông Hải sinh sống tại khu vực nông thôn. Ông Hải có xây dựng công trình (là khu chăn nuôi gia súc diện tích là 500 m2) trên đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lô đất này ông Hải mua lại từ hộ khác (hình thức mua bán trao tay). Bên cạnh lô đất có dòng suối chạy qua, vị trí công trình cách dòng suối là 7m. Vậy cho tôi hỏi công trình của ông Hải có vi phạm hay không? Và nếu vi phạm thì vi phạm về nội dung nào? Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của VPLS Minh Trí. Với thắc mắc của bạn, VPLS Minh Trí xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Căn cứ xây dựng công trình là phải xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của nhà mình. Đối với việc xây dựng trang trại chăn nuôi thì theo khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 thì xây dựng trang trại không thuộc các trường hợp miễn giấy phép xây dựng nên xây dựng trang trại phải xin cấp giấy phép xây dựng.

Với trường hợp này, ông Hải có mua một lô đất của một người khác nhưng dưới hình thức hợp đồng miệng. Căn cứ Điều 5 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất bao gồm: 

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013: 

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Người sử dụng đất hợp pháp có quyền:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp này, ông Hải thực hiện chuyển nhượng chỉ thông qua hợp đồng miệng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông Hải không được coi là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, ông Hải không có quyền xây dựng nhà trên đất trong trường hợp này. 

Việc ông Hải xây dựng trên đất mà không phải đất của mình và không có giấy phép thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP: 

Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 6 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ;

- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

------------------------------------------------------------------------------

Mọi thắc mắc cần tư vấn gọi VPLS Minh Trí 

Gửi yêu cầu Email: a10mtri@gmail.com, dongtudhl@gmail.com, phucminh80@gmail.com

Liên hệ qua Hotline: 0902818158 - 0903724089 - 0906834543 - 0906812689