Lời bàn giữa năm 2016 ,80 % các dự báo đều lạc quan thậm chí phấn khích (50% ) và không tưởng ( 30 % gồm cả Ông nguyên Bí thư đinh la thăng và chủ dự án Tuần Châu được ông Bí thư mời vào TP ) . Cuối năm 2016 , phản ứng trên truyền thông của thị trường là “ thị trường vẫn còn xây còn bán còn mua trả góp … “ Quý 1 năm 2017 ,rộ lên sốt đất nền quanh TPHCM đẩy giá lên gấp 3 lần những vùng đất xa trung tâm nhà thờ đức bà 50km.

Từ năm 2019, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu suy giảm. Nguồn: internet

Bán xa ,kích giá để cứu gần . Sự thật là các đầu tư ở Trung tâm của một số doanh nhân bị kẹt hàng ,chậm hàng ,đã và sắp bị kéo ( bởi nghị định 42 xử lý nợ xấu ). Vào thời điểm đầu năm 2016 ,Căn hộ giá  1 tỷ cách trung tâm tphcm 30 km là thực tế cho người lao động có thu nhập ổn định 15- 25 triệu / tháng.

 Căn hộ hay office tel giá 1 tỷ 8 cách nhà thờ đức bà khoảng 10-12 km  cũng là thực tế cho người làm ăn  có nguồn thu 25-35 triệu /tháng . Nhưng trả góp 10- 15 năm mỗi tháng 10 tr-15 tr  . Tuy nhiên ,ngân hàng và chủ đầu tư vẫn đối mặt với rủi ro 30-40 % những gia đình lao động ,dịch vụ ( 70 % là từ các tỉnh ) này có thể có nguy cơ mất việc dời đỗi chổ , Họ cố trả tiền 3-5năm ,Nhưng nghiệt ngã số phận . . Trong thời đại cách mạng 4.0 và robot thay chân tay và một phần những suy nghĩ giản đơn lập đi lập lại thì việc jobless 40% là khó tránh khỏi . ( Qua đại dịch Corona  chuyện thất nghiệp 60% đã trở thành thực tế  )Thử nghĩ lúc đó bank và chủ đầu tư sẽ áp dụng Nghị quyết 42 với họ thế nào ?!!! câu hỏi đó đang và sắp sẽ xãy ra cuối năm  năm 2020 mà thôi . nếu chỉ 25 % thôi thì OK . còn 50% thì sao ?

Còn căn hộ 3 -6 tỷ  gần Trung tâm dưới 10km cho nhưng nhà đầu tư đầu cơ mua 2 -10-20 căn và những người có nhu cầu thật thu nhập 30-50 tr /th. Nguy cơ sẽ đến sớm từ nhóm đầu cơ .Điều này xãy ra ngay 2018 vì đến thời hạn giao nhà là 5 năm . Đa phần 60% nhà đầu cơ là người có vốn 5 -15 tỷ góp với nhau  rồi vay lên 50 -100 tỷ từ các nguồn ( 50% là từ Bank ) đánh nhanh , lướt sóng .. Thế nhưng đâu dễ vào bờ . Anh bỏ ra 5 tỷ cho 10 căn hộ và mỗi tháng đóng thêm ( cả vay ngân hàng - trong lúc bank đang siết dần- vay nhóm lãi suất cao 5-10 % ) từ 2- 3 tỷ . anh có bán được 3 tháng 1 căn thì Ok còn 6 tháng thì sao . 9 tháng thì sao. Rồi  gặp Corona đóng băng 6 tháng  -12 tháng thì sao ?

Căn hộ cao cấp cận Trung tâm dưới 3 km như Bason .. từ 5 -15 tỷ . Hàng ít hiếm . vấn đề là hàng ra nhiều một lần mà cầu thì chừng đấy . Số người nước ngoài Sing ,Hàn Nhật Đài .. sẽ giải quyết chổ cầu này . Vấn đề là cách thanh toán và lãi – Quý 2 2017 thông tin căn hộ Phú Mỹ hưng bán cho 40 % khách hàng nước ngoài là good.

Nếu giãn cung và tạo cầu – có thể dùng công cụ tài chính v,v chính sách … - đến đầu năm 2020 thì Bất động sản chưa thật sự  có vấn đề lớn lao . Chỉ có mãng Condotel .. resortel … đại loại có phất và ổn thuộc vào tăng trưởng và pháp lý .
Cho nên Ngân hàng đã giãn TT 26 ra đến 2019 .

 Đầu 2020 , Có doanh nghiệp cực lớn  vốn đã chuyển qua làm sản xuất sản phẩm hoàn toàn mới hoặc đã giãn ra đầu tư đất lâm ,đất nông  ở các tỉnh quanh Vùng đô thị  -hưởng ưu đãi của nhà nước -mà tạm lắng nhà đất để cục nợ to 200.000 tỷ có thời gian xử lý . Cứ mỗi ngày ,ví như ông thu 10-15  tỷ ( từ khách hàng hoặc từ bank )bình quân 1 căn ba son hoặc 5 căn dự án q9 thì 3600 ngày (10 năm )ông mới xong nợ +lãi 150.000 tỷ . Nhưng 15 tỷ /ngày đâu chỉ để trả nợ không thôi mà còn đủ thứ nhà thầu ,các chi phí quản lý mới phát sinh … trả nợ chỉ tầm 30-40 % là hết vậy ông cần đến 8000 ngày.

Đó là cách tính thô mộc theo cách  dân bắt đám ba khía ở Miền Tây. Nhưng với các tay Trùm phù thủy tài chánh phố Wall, Moscow  với 20 năm ở lehman, thì họ không làm thế. Họ đã và đang sẽ bán sĩ ít nhất 60-80 % các hàng hóa của 5 năm sau và 10 ,15 năm. 

   Trong tháng 2 .2020   Ông Phạm nhật Vượng đã bán sĩ ( nghe đồn là 80%) phần giá trị nhất và có chu kỳ thanh khoản ngắn nhất trước năm 2024 của Dự án Vinhomes Q9  cho  các tập đoàn Bất động sản Nhật bản ( có vốn của Mỹ ...):

 Tập đoàn Mitsubishi và Nomura Real Estate mua 80% cổ phần giai đoạn 2 của dự án Vinhomes Grand Park.

• Giai đoạn 2 có diện tích 26 ha, gồm 21 tòa nhà với hơn 10.000 căn hộ. Tổng vốn đầu tư khoảng 21.200 tỷ đồng. 

Tập đoàn Mitsubishi công bố sẽ cùng với Nomura Real Estate tham gia đầu tư giai đoạn 2, dự án Vinhomes Grand Park của Vinhomes (HoSE: VHM) tại quận 9, TP HCM. 

Mitsubishi Corporation và Nomura mua 80% cổ phần trong giai đoạn 2 của dự án có quy mô 26 ha gồm 21 toà nhà với hơn 10.000 căn hộ. Tổng vốn đầu tư khoảng 100 tỷ yên, tương đương 21.200 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành và bàn giao vào năm 2022.Vinhomes Grand Park có tổng diện tích 271 ha, quy mô dân số khoảng 200.000 người. Dự án được kỳ vọng sẽ trở thành trung tâm của mạng lưới đô thị sáng tạo theo quy hoạch phát triển chung của thành phố. 

Đại dịch Corona , trong họa có phúc trong nguy có cơ . Nhất là đối với các tay vốn đã quen với tạo lập tài sản trong thời loạn .  Đóng cửa ,cách ly ,giãn cách ,.. tạm dừng chuỗi cung ứng trong nước , cả thế giới  tuy là công việc làm ăn tạm dừng  .Nhưng cơ hội để hưởng lợi chính sách của Fed ( lãi suất vay 1 tỷ USD bằng không hoặc 0,5 %. Miễn là anh phải là doanh nghiệp làm lợi cho nước Mỹ ,Anh ,được phố Wall, London  tin – tức là các trùm tài chính Mỹ,Anh - , và đảm bảo 5-10  năm hoàn trả vốn vay .

Một khi anh không bị dừng nguồn tài chính từ  thế giới  thì anh lại được Chính phủ trong nước tin  cho hưỡng chính sách tín dụng ưu đãi ,giãn ,hoãn ,miễn thuế ,lãi suất.

Tất cả các điều trên đây phải mất tối thiểu quý 3 ,quý 4 2020  và qua năm 2021 để chuẫn bị và thủ tục ….  Trong 2 quý 1 và 2  ,hiện tượng cắt lổ ,bán vì ngộp thở , MA  sẽ là biện pháp cứu giá cấp thời.

Giá nhà đất  sẽ theo tập tính xưa nay là các chủ đầu tư sẽ  bán xa cứu gần ,bán bạc cứu vàng 9999, bán ngọc cứu Kim cương, bán kim cương để cứu chuộc đất kinh thành và an nguy của sự nghiệp . Bức tranh bất động sản 2020 -2022 phải chăng sẽ có thể là ảm đạm như bầu trời bụi mịn và mây đen . Nhưng  vẫn là cơ hội tốt cho những tay buôn có trí tuệ ,có quan hệ quốc tế và trong nước vững chắc ,có tiền tệ chứ không phải chỉ vay và vay , có công nghệ tạo ra sản phẩm tốt ,tin cậy chứ không phải là công nghệ dỏm ...

Như đã nhận định, TT BĐS đang gặp khó về mặt PHÁP LÝ, tạm gọi là khủng hoảng về pháp lý dưới mấy góc nhìn chính sau đây:

Trong gần hai năm qua, những nút thắt về pháp lý đang khiến nguồn cung trở nên khan hiếm. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư và sở hữu vẫn lớn và vượt xa nguồn cung tại những thị trường lớn như TP.HCM. Do đó, nếu có khủng hoảng  thì là khủng hoảng về thị trường nguồn cung.

Dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, ông Hùng cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2019, TP.HCM chỉ có 17 dự án hoàn thành, giảm 72% so với cả năm trước. Số lượng nhà đạt gần 12.500 căn, giảm 64% cả năm trước. 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số gần 20.000 căn hộ, căn nhà. 

Bảng tổng hợp các dự án nhà ở từ năm 2017 đến hết tháng 09/2019. Ảnh: NCĐT tổng hợp.

Thứ nhất. Cuộc đại rà soát hoạt động cấp phép, tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS, BT tập trung ở TP Hồ Chí Minh ( theo HoReal) giảm 83%, ở Hà Nội giảm tới 53% ( theo Sở XD Hà Nội), Sắp tới rà soát 101 DA dọc 2 bên sông Sài Gòn. Việc rà soát, thông qua kết quả rà soát/ kết luận thanh tra các cấp nhẹ nhàng cũng mất cả năm, 2-3 năm không phải là lạ đối với những Dự án pháp lý phức tạp, lằng nhằng.

Bất động sản vùng ven sẽ suy giảm 10% - 30%

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, từ năm 2016 đến nay, giá căn hộ liên tục tăng và tăng mạnh nhất trong năm nay. Mặc dù thị trường có sự trầm lắng, song nguồn cung và nhu cầu về căn hộ, nhà phố, đất nền… vẫn cao hơn nhiều so với thời điểm đóng băng năm 2012.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2020, ông Hiển cho biết: Năm 2020, thị trường bất động sản sẽ suy giảm. Trong đó, phân khúc đất nền có sự suy giảm mạnh nhất.

Theo phân tích của ông Hiển, trong những năm qua, đất nền vùng ven liên tục mở rộng và tăng cao. Những khu vực này chủ yếu là các nhà đầu tư lướt sóng mà không có nhu cầu ở thực. Chính vì thế, khu dân cư và cơ sở hạ tầng đều chưa có. Nếu nhu cầu ở và cho thuê không có thực thì thị trường sẽ đi vào khủng hoảng. Thêm vào đó, sự suy giảm chung của thị trường bất động sản cùng việc siết nguồn tín dụng là những nguyên nhân khiến phân khúc này suy giảm. Tại các tỉnh, phân khúc đất nền có thể giảm từ 10 – 30% do không có nhu cầu ở thực.

Thứ hai, đã và đang có quá nhiều kiện tụng, bắt bớ liên quan Lãnh đạo các tỉnh, TP ( 2 phó Chủ tịch tp HCM, 2 đời Chủ tịch Đà Nẵng, nguyên Bí thư Khánh Hoà ,,.. và hàng loạt các quan chức các bộ/ ngành bị kỷ luật, vướng vào lao lý ... liên quan đến đất đai, chắc chắn rằng UBKtrTW, các cquan phòng chống tham nhũng đã, đang và sẽ tiếp tục chĩa mũi nhọn vào lĩnh vực đất đai, BĐS để “ góp phần” làm trong sạch bộ máy nhân sự cho ĐH XIII.

Thứ ba, tranh cãi về pháp lý condotel đang đi vào ngõ cụt khi cả 3 bộ được giao ( Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Văn hoá TT và Du lịch) đều giữ có cái lý của mình. Dù có CP có đốc thúc, doanh nghiệp có backup...nhưng dường như chắc chắn không có cơ quan, bộ ngành nào ngu gì đứng ra “ cầm trịch” vụ này vì rằng không những chỉ “ đổ vỏ” mà không khéo bị qui vào lợi ích nhóm thì “ thôi rồi Lượm ơi” . Có một hy vọng lớn , nhưng lại rất mong manh đó là “ thông qua luật đất đai sửa đổi” nhưng sẽ chỉ là hy vọng vì nó chưa được đưa vào Chương trình nghị sự của QH.

Về vấn đề VỐN cho TT BĐS. Đến thời điểm này dù là Chủ đầu tư, dân đầu tư/ đầu cơ BđS chuyên nghiệp hay Amateur chắc đã biết, đã nghe, đã hiểu hay đã thấm, đã ngấm công dụng của bài thuốc Thông tư 36, nay là Thông tư 22. Khi phân tích về nguyên nhân hâm nóng rồi đun sôi nồi dầu BĐS giai đoạn 2014-2018 mọi người “ quên” không phân tích đầu năm 2014 để cứu BĐS nói riêng, nên kinh tế nói chung NHNN đã đột ngột “nới” rộng gấp đôi tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay dài hạn ( từ 30% lên 60%); đồng thời cho phép các ngân hàng cơ cấu lại nợ mà không phải chuyển nhóm với qui mô khoảng 300 nghìn tỷ đồng và bán nợ xấu cho VAMC ( quy mô 348 nghìn tỷ) có thể nói đây là vấn đề gốc gác, vấn đề căn bản cho bđs phục hồi và bùng nổ trong giai đoạn 2014-2018. Nay, cũng vẫn giải pháp cũ, NHNN lại đưa tỷ lệ này xuống 50% năm 2018 và 40% vào cuối 2020 và tiếp theo sẽ là 30% vào giữa năm 2022. Sau 3 năm, tỷ lệ này giảm dần từ 60% xuống 50% đầu năm 2017, tiếp theo 45% năm 2018 thị trường đã điêu đứng. Trong vòng 30 tháng tới tỷ lệ này giảm tiếp còn 30% ( 1/10/2022) thì thị trường BĐS sẽ bị tác động kép đó là hậu quả của việc thiếu vốn giai đoạn trước 2020 và vốn vào thị trường bất động sản sẽ bị siết thêm .

Ngoài ra, 2020 sẽ là năm mà thời hạn 5 năm các NH gửi gắm nợ xấu cho VAMC đáo hạn ( hiện mới có 9/35 ngân hàng tất toán nợ xấu với VAMC), mặc dù đã trích lập dự phòng, nhưng sự “đoàn tụ” của núi nợ này sẽ là gánh nặng, là vật cản cho việc cho vay của các NH này.

Về hiện tượng ,Tháng 2.2020 có doanh nghiệp đại gia gửi đơn cầu cứu khẩn cấp đến Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng để được tiếp tục dự án của mình ở khu vực 30,2 ha phường Bình Khánh - Quận 2- tp.HCM.

Khu đất đó là Đất mà Dân Thủ Thiêm đang kiện tụng. Đại gia cho rằng nếu không cho tiếp tục phát triển dự án thì khiến các nhà đầu tư nước ngoài mất niềm tin? Đặt nhà nước vào thế vì tránh chạm đến giòng tiền đầu tư nước ngoài mà không đụng đến đại gia ....và nhóm lợi ích liên quan đang bị Ủy ban kiểm tra tw và Ban nội chính tw xem xét ....

" Nguy cơ nợ xấu 50.000 tỷ đồng tới các hệ thống ngân hàng".Chỉ riêng một đại gia mà 50.000 tỷ thử hỏi còn bao nhiêu doanh nghiệp " tay không bắt giặc " .Và nền kinh tế VN có thật sự là dưới ánh nắng mặt trời (như bản báo cáo của Ngân hàng thế giới nhận xét) hay đang trong mây mù ?

Nhà đầu tư còn nêu lên rằng sẽ có nguy cơ : 250.000 khách hàng biểu tình đòi trả nhà gây mất an ninh trật tự? 250.000 khách mua nhà của đại gia ? Tại sao từ đầu không kiểm tra kĩ doanh nghiệp nhà đầu tư ? Sau 5 năm thì hóa ra đây doanh nghiệp đang nợ ngập đầu? Các Bộ, sở, phòng quản lý thế nào, báo cáo ra sao mà có tới 250.000 người mua nhà không sổ ?Trong khi đại gia đã lấy tiền gần đủ?

Nói tóm lại khi một doanh nghiệp cá mập gây áp lực lên Chính Quyền để gây sức ép Chính quyền cho phép họ tiếp tục đứng lên trên pháp luật thì Chính Quyền đó nên chọn đứng về doanh nghiệp cá mập hay đứng về nhân dân và tính chính danh của Đảng .

Với yếu tố thị trường thì .... khá thú vị. BĐS là lĩnh vực đặc thù, là thị trường của niềm tin và kỳ vọng.... trong khủng hoảng, người mua sợ giá xuống tiếp, sợ chôn vốn,và họ sẽ chỉ thực “ xuống tiền” khi giá đã giảm sâu, thật rất sâu (30-50%). Đó đây đã nhiều Dự án,nhiều khu giảm giá, lác đác đổ vỡ... quá trình này sẽ còn tiếp diễn: đổ vỡ, xù nợ, xù cam kết... nhiều CĐT phải chịu áp lực trả nợ, thanh toán các nghĩa vụ với nhà nước - thuế, tiền SDĐ theo kết luận thanh tra, rà soát... thanh toán lãi vay, trả nợ nhà thầu, vật tư ( nhà thầu không thi công, nhà cung cấp vật liệu không cung cấp.. nếu không có “tiền tươi” ); khó vay tiền từ NH, nhiều CĐT phải vay “ chợ đen” phải đại hạ giá BĐS để có tiền thi công, trả nợ... cứ vậy người mua chờ đợi giảm thêm, giả sâu hơn...việc huy động vốn từ các kênh khác ( chứng khoán, trái phiếu... ) khó khăn hơn, các cách bán hàng hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận ....bị phát giác nên ít người tin, mua...

Nếu chỉ xét đến những yếu tố tác động như trên, thị trường sẽ đóng băng khoảng 2-2,5 năm. ( khủng hoảng pháp lý thường rất lâu; rút vốn theo thông tư đã có lộ trình và phục hồi niềm tin cũng mất rất nhiều thời gian). Tuy nhiên, sức mua đã và sẽ có sự tích luỹ, kinh tế vĩ mô ổn định, GDP cao (7%) CPI thấp(2,73%) sự gia tăng của kiều hối và vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS.... là những yếu tố hỗ trợ thị trường BĐS. Các lực sẽ co đi-kéo lại, tạo nên một xu thế chung của thị trường đó là đi xuống, tuy nhiên độ dốc sẽ thoải hơn, thời gian cũng ngắn hơn. Đoán mò rằng (tuỳ dự án, tuỳ khu vực và độ ngáo giá của Chủ Đầu tư ) sẽ có nhiều chỗ giảm tới 50%, thời gian trầm lắng tối thiểu khoảng 18 tháng.

Tổng hợp