Gồng mình trong thời “bong bóng” nhà đất xì hơi - 8/05/2023

Trong bối cảnh khủng khoảng tài chính tiền tệ toàn cầu từ Đại dịch Covid 2020,  đến tháng 1/2023 ,Ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay BĐS khiến nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS tìm nhiều biện pháp duy trì, chờ thị trường phục hồi. 80 % doanh nghiệp nhỏ và vừa đã chết lâm sàng và ngừng hoạt động . Hơn 70% doanh nghiệp lớn ( qui mô vốn trên 1000 tỷ ) đang chuyễn sang  tình trạng ngủ đông . 

 “Bong bóng” phát triển mạnh do vay quá nhiều

Nhiều quan điểm cho rằng, việc các NHTM cho vay quá nhiều đã dẫn đến “bong bóng” nhà đất phát triển mạnh vào cuối năm 2022 do đầu cơ, đặc biệt ở TP.HCM.

Tính đến tháng 1/2023 dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống NHTM đạt trên

dư nợ tín dụng BĐS đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ, tốc độ tăng đạt khoảng 24,27% - cao hơn mặt bằng chung.

So với tháng  4/2008 chỉ là 135.000 tỷ đồng. Trong đó bao gồm cho vay mua nhà ở, cho các doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh, cho vay xây dựng nhà và văn phòng để bán cho thuê,…

Nhớ lại 17 năm trước ,, cuối quý I/2006 dư nợ cho vay bất động sản cả nước mới đạt 50.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng số dư nợ tín dụng và 70% số nợ này nằm ở 5 thành phố lớn. Như vậy, trong vòng 17 năm số dư nợ cho vay bất động sản tăng quá cao khoảng gấp 50 lần.

Ngân hàng ngừng cho vay bất động sản

Cho đến nay dịch vụ cho vay mua nhà ở hầu hết các NHTM đã ngừng hẳn ( hoặc  ngưng 95%  )việc cho vay bất động sản với nhiều lý do . Còn lại một số Ngân hàng liên kết với các chủ đầu tư nhà ở thương mại tiến hành cho vay đối với khách hàng có nhu cầu mua nhà tại dự án đó. Một vài Ngân hàng cho khách hàng vay mua nhà ở một số dự án mà ngân hàng liên kết với thời hạn là 36 tháng, lãi suất cao khoảng 17%  ( so với thời điểm tháng 10 .2008 lải suất là 21%)

Các ngân hàng đang thúc đẩy thu hồi nợ cho vay bất động sản, nhưng công việc này rất khó khăn trong bối cảnh như hiện nay. Nếu tình hình kéo dài, các ngân hàng căng thẳng về tiền gửi, rất có thể sẽ có hoạt động giải chấp. Vì vậy, giá nhà ở có khả năng còn xuống nữa.

Gồng mình chờ thị trường phục hồi

Các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn cho các dự án. Trước đây việc phát triển, đầu tư các dự án chủ yếu dựa vào nguồn vốn từ ngân hàng, thì giờ đây nhiều doanh nghiệp phải linh hoạt hơn trong việc huy động vốn như phát hành trái phiếu công trình, kêu gọi đầu tư từ nước ngoài, liên doanh liên kết,…

Tuy nhiên, biện pháp tích cực nhất trong bối cảnh hiện nay là hạ giá nhà đất, tích cực tiếp thị để nâng cao sức mua của khách hàng, chờ thị trường phục hồi.

Ông X một chuyên gia Ngân hàng xin dấu tên cho biết: " Sau 3 năm  phát triển 2017 -2020 Thị trường BĐS đang phát triển ồ ạt do nhiều yếu tố về kinh tế. Sự biến động của thị trường, sự tụt giá của VND và tăng giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công đã không còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển và đầu tư BĐS.

Tuy nhiên, những nhà phát triển và đầu tư BĐS nếu vượt qua những khó khăn này thì có thể sẽ là những người thành công nhất trong giai đoạn 2025-2028 ".

---

Thống đốc NHNN nói rõ lý do gói hỗ trợ lãi suất 40.000 tỉ bị ế

Lê Hiệp- lehiepthanhnien@gmail.com 06/05/2023 12:09 GMT+7

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng vừa gửi đại biểu Quốc hội báo cáo việc thực hiện Nghị quyết số 62 năm 2022 của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV (tháng 6.2022).

Liên quan tới nhiệm vụ triển khai gói hỗ trợ lãi suất 2% khoảng 40.000 tỉ đồng cho doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh nằm trong chương trình phục hồi, phát triển kinh tế, bà Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đã tích cực triển khai đồng bộ với tinh thần quyết liệt và khẩn trương.

Kết quả, đến cuối tháng 3, số tiền đã hỗ trợ cho khách hàng đạt 327 tỉ đồng cho gần 1.900 khách hàng, tương đương khoảng 0,82% tổng nguồn lực khoảng 40.000 tỉ đồng đã được Quốc hội quyết định.

Số dự kiến không sử dụng hết là 37.430 tỉ đồng. Trong đó, năm 2022 là 15.900 tỉ đồng, năm 2023 là 21.530 tỉ đồng.

Lý giải nguyên nhân kết quả giải ngân gói hỗ trợ lãi suất rất thấp, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đưa ra nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu liên quan tới đối tượng hỗ trợ.

Theo Thống đốc, một số đối tượng đủ điều kiện nhưng từ chối nhận hỗ trợ lãi suất do lo ngại thanh tra, kiểm tra, nhất là các doanh nghiệp

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng báo cáo tại Quốc hội - GIA HÂN

Khách hàng cũng lo ngại trong trường hợp sau này bị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định phải thu hồi số tiền hỗ trợ lãi suất thì rất khó xử lý, vì lúc đó số tiền này đã hạch toán lợi nhuận/chia cổ tức cho cổ đông.

"Thực tế, một số khách hàng đã được nhận hỗ trợ lãi suất, song hiện đã chủ động hoàn trả ngân hàng thương mại toàn bộ số tiền lãi đã được hỗ trợ lãi suất", báo cáo nêu rõ.

Lo ngại bị đánh giá trục lợi chính sách

Về cơ chế chính sách, bà Hồng cho biết, ngân hàng thương mại và khách hàng gặp khó khăn trong đánh giá tiêu chí "có khả năng phục hồi" để hưởng gói hỗ trợ.

Khách hàng mặc dù có khả năng trả nợ, song cũng không dám khẳng định "có khả năng phục hồi" (thường được thể hiện thông qua các tiêu chí định lượng như: doanh thu, sản lượng, lợi nhuận tăng hoặc các tiêu chí định tính như đánh giá diễn biến, chiều hướng kinh doanh của khách hàng) vì các đánh giá này là rất khó trong bối cảnh hiện nay.

Trường hợp khẳng định hoặc đánh giá các tiêu chí doanh thu, sản lượng, lợi nhuận tăng nhưng thực tế do tác động của nhiều yếu tố bất định dẫn tới các chỉ số này không tăng thì các ngân hàng thương mại và khách hàng e ngại sẽ bị các cơ quan thanh tra, kiểm tra sau này đánh giá trục lợi chính sách.

Bà Hồng cũng cho hay, nhiều hộ sản xuất, kinh doanh không có đăng ký hộ kinh doanh theo quy định nên không thuộc đối tượng được hỗ trợ.

Một nguyên nhân khác là một số khách hàng có năng lực tài chính, có lịch sử tín dụng tốt, được các ngân hàng thương mại cho vay với lãi suất ưu đãi nên từ chối nhận hỗ trợ lãi suất.

Bên cạnh đó, một số khách hàng xuất khẩu lựa chọn vay USD nên không thuộc đối tượng hỗ trợ; một số khách hàng đã được hỗ trợ theo các chương trình tín dụng của ngân sách địa phương... cũng là các lý do bà Hồng đưa ra lý giải tỷ lệ giải ngân gói hỗ trợ lãi suất 40.000 tỉ đồng chỉ 0,82%.

Trong khi đó, trong một báo cáo gửi Ủy ban Kinh tế Quốc hội hồi cuối tháng 4 vừa qua, Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp Việt Nam (VCCI) dẫn kết quả khảo sát doanh nghiệp năm 2022 cho thấy có tới 56,7% doanh nghiệp gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục tiếp cận khoản vay hỗ trợ lãi suất. Trong đó, khó đáp ứng điều kiện cho vay là rào cản chính.

Duy trì "room" tín dụng để đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng

Đối với yêu cầu nghiên cứu hạn chế, tiến tới xóa bỏ việc điều hành hạn mức tín dụng một cách hành chính như hiện nay trong Nghị quyết 62 của Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho rằng, hiện nay, áp lực lạm phát gia tăng gây thách thức rất lớn cho công tác điều hành chính sách tiền tệ và tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, khi vừa hỗ trợ phục hồi kinh tế, vừa phải đảm bảo kiểm soát lạm phát.

Chính vì vậy, việc duy trì công cụ hạn mức tín dụng là nhằm đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng, qua đó góp phần tích cực trong kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, ổn định vĩ mô.

Bà Hồng nhấn mạnh, việc dỡ bỏ biện pháp này cần thận trọng, có lộ trình thích hợp, đảm bảo các điều kiện cần thiết và từng bước thực hiện phù hợp với điều kiện thị trường.

---

Nợ xấu ngân hàng có thể phình lên 600.000 tỉ đồng

LAM DUY  -  Thứ bảy, 06/05/2023 17:48 (GMT+7)

Theo tính toán của Ngân hàng Nhà nước, tổng nợ xấu nội bảng, nợ bán cho VAMC và nợ tiềm ẩn thành nợ xấu hiện đang chiếm đến 5% tổng dư nợ.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vào cuối tháng 4.2023 cho thấy nhiều số liệu mới về tình hình nợ xấu và hoạt động xử lý nợ của các ngân hàng.

Cụ thể theo các dữ liệu của NHNN, tỉ lệ nợ xấu nội bảng của hệ thống ngân hàng vào cuối tháng 2.2023 là 2,91% tổng dư nợ, tăng mạnh so với con số 2% cuối năm 2022. Đồng thời duy trì mức tăng lớn so với tỉ lệ 2,46% vào cuối năm 2016 và 1,49% vào cuối năm 2021.

Riêng trong tháng 2.2023, hệ thống ngân hàng xử lý được 21.300 tỉ đồng nợ xấu. Trong đó, nợ xấu chủ yếu xử lý thông qua hình thức sử dụng dự phòng rủi ro (chiếm tỉ trọng 41% tổng nợ xấu xử lý) và khách hàng trả nợ (chiếm 48,8% tổng nợ xấu xử lý).

Bên cạnh việc xử lý nợ xấu nội bảng, kết quả xử lý nợ xấu xác định theo Nghị quyết 42 của Quốc hội cũng đạt được kết quả tích cực và lũy kế đến nay toàn hệ thống xử lý được 416.000 tỉ đồng nợ xấu.

Đáng chú ý trong báo cáo gửi Ủy ban Kinh tế Quốc hội vào cuối tháng 4.2023 vừa qua, NHNN cũng cho hay theo báo cáo của các tổ chức tín dụng, tỉ lệ nợ xấu nội bảng đang được kiểm soát ở mức dưới 3%.

"Tuy nhiên, qua rà soát, đánh giá, NHNN nhận thấy có một số khoản chưa phải là nợ xấu theo quy định của pháp luật hiện hành nhưng có nguy cơ chuyển nợ xấu như các khoản nợ được cơ cấu lại và giữ nguyên nhóm nợ, đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp với mục đích cơ cấu lại nợ, các khoản phải thu khó đòi, lãi dự thu phải thoái..." - đại diện NHNN cho hay.

Cơ quan ngân hàng trung ương theo đó cho rằng cần ghi nhận những khoản này để có giải pháp quản lý, xử lý nhằm ngăn ngừa nguy cơ chuyển nợ xấu trong tương lai. Trên nguyên tắc đó, NHNN xác định tổng nợ xấu nội bảng, nợ bán cho Công ty Quản lý tài sản (VAMC) chưa xử lý và nợ tiềm ẩn thành nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng đến cuối tháng 2.2023 ước chiếm tỉ lệ 5% so với tổng dư nợ.

Như vậy trong trường hợp các khoản nợ bán và nợ tiềm ẩn chuyển nhóm nợ xấu, tỉ lệ nợ xấu của các ngân hàng có thể vọt tăng từ con số 2,91% hiện nay lên mức 5%.

Dư nợ tín dụng với nền kinh tế biến động mạnh thời gian vừa qua, đi kèm là tỉ lệ nợ xấu tăng lên. Ảnh: Ngân hàng Nhà nước

Tại thời điểm cuối tháng 2.2023, tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế theo số liệu của NHNN là trên 12,026 triệu tỉ đồng. Với tỉ lệ 5% như tính toán của NHNN, tổng nợ xấu của hệ thống ngân hàng có thể sẽ lên tới 600.000 tỉ đồng.

Để kiểm soát và xử lý nợ xấu, NHNN cho hay trong năm 2023, cơ quan này định hướng dư nợ tín dụng tập trung vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro… để hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Đồng thời làm việc trực tiếp với một số ngân hàng để nắm rõ thực trạng chất lượng tín dụng, kế hoạch và lộ trình xử lý nợ xấu, cấp tín dụng đối với một số lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán, dự án BOT, BT giao thông, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp...

Trên cơ sở đó, chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng và yêu cầu có lộ trình giảm dần tín dụng trung, dài hạn, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

---

Nếu bất động sản chỉ dựa vào ngân hàng, sẽ rủi ro lớn khi chính sách đổi chiều

Ánh Tuyết -

GS.TS. Tô Trung Thành cho rằng thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và đổ vào phân khúc mang tính đầu cơ. Về dài hạn, cần nắn dòng vốn vào những khu vực ưu tiên, tránh kích "bong bóng" bất động sản; đồng thời, tạo dựng niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp...

Tiếp tục bơm vốn cho những phân khúc mang tính đầu cơ, thị trường thường đóng băng khi lãi suất tăng, đòn bẩy bị thu hẹp.

Thị trường bất động sản vừa chậm rãi trải qua quý 1/2023 với trạng thái trầm lắng nhưng có phần "thở phào" hơn sau khi Chính phủ ban hành một số cơ chế chính sách và đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước tung ra gói tín dụng hỗ trợ 120.000 tỷ đồng kết hợp "nhả phanh" thắt chặt tiền tệ trước đó. 

Nhìn lại những bất ổn trên thị trường bất động sản thời gian mà trọng tâm là tình trạng tắc nghẽn nguồn vốn, GS.TS. Tô Trung Thành, Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã trả lời phỏng vấn Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy trước buổi hội thảo khoa học quốc gia về triển vọng năm 2023 và công bố ấn phẩm “Kinh tế Việt Nam năm 2022 và triển vọng năm 2023: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản”. 

Vị chuyên gia này đã đưa ra nhiều gợi ý để giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản để đưa thị trường này phát triển lành mạnh. Những giải pháp này một mặt kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư để chống đầu cơ, ngăn "bong bóng” bất động sản; mặt khác, sẽ tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội.

Thưa ông, là người nghiên cứu thị trường bất động sản lâu năm, ông có đánh giá, nhận xét gì về thị trường này trong thời gian qua?

Theo đánh giá của nhóm nghiên cứu chúng tôi, năm 2022 là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức. Số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể năm 2022 cũng tăng khoảng 38,7% so cùng kỳ năm 2021.

 "Thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và đổ vào phân khúc mang tính đầu cơ. Trong cơ cấu tín dụng lĩnh vực bất động sản, 22% ở thị trường phân khúc quyền sử dụng đất, trên 60% là tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở và tự sử dụng, chủ yếu là phân khúc giá trị cao là mua nhà, căn hộ cấp cao của các dự án bất động sản còn dang dở. Đây là phân khúc hấp dẫn dòng vốn đầu cơ và hầu hết là cầu ảo".

Quy mô doanh thu bình quân của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi tổng tài sản bình quân tăng mạnh, chủ yếu do tăng nợ. Cùng với sự suy giảm mạnh của doanh thu trong khi nợ gia tăng, khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản cũng sụt giảm mạnh trong 5 năm qua.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy trầm tại nhiều phân khúc, dòng vốn trên thị trường vốn dài hạn tắc nghẽn, lãi suất trên thị trường tiền tệ tăng mạnh, doanh số bán hàng sụt giảm, tình trạng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản suy yếu hơn, số lượng doanh nghiệp không có khả năng trả nợ lãi vay hoặc khó khăn trong trả nợ lãi vay gia tăng.

Trong thời gian tới, hệ thống ngân hàng sẽ phải đối mặt với vấn đề chất lượng tài sản là khá rõ ràng. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện cũng đang tồn tại nhiều vấn đề bất ổn.

Điều này dẫn đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong năm 2022 gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như: tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn... để ứng phó với những khó khăn.

Việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn trong bối cảnh thắt chặt tín dụng và sự sụt giảm của thị trường chứng khoán dẫn đến nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Những động thái tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ và cơ quan quản lý đã có tác động như thế nào đến dòng tiền vào thị trường bất động sản, thưa ông?

Trong quý 1/2023, Ngân hàng Nhà nước có những nhịp giảm lãi suất nhưng  mục tiêu không phục vụ cho riêng thị trường bất động sản mà hỗ trợ nền kinh tế nói chung, bởi mức lãi suất cao ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của tất cả doanh nghiệp. 

Với thị trường bất động sản, vướng mắc thị trường này đến từ hai vấn đề chính đó là (i) niềm tin của thị trường và (ii) dựa vào tín dụng ngân hàng. Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỷ đồng, tương đương với 21% dư nợ tín dụng và khoảng 26,3% GDP. Tốc độ tăng trưởng dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản năm 2022 ở mức khoảng 24%, tăng gấp 1,6 - 1,7 lần so với tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống là 14,17% năm 2022; đồng thời, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2021 và 2020 (lần lượt là 15,37% và 12,06%).

Hiện tín dụng từ ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản có tới 1,7 triệu tỷ đồng dưới dạng các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống.

Điều này có thể tạo rủi ro chéo tới ổn định và an toàn của hệ thống ngân hàng thương mại nếu diễn biến thị trường xấu đi, đồng thời tồi tệ hơn tình trạng cung lệch cầu trên thị trường bất động sản. Những thị trường và sản phẩm như vậy thường lập tức đóng băng khi lãi suất tăng, đòn bẩy bị thu hẹp.

Tuy nhiên, thông điệp của Ngân hàng Nhà nước cũng như của Chính phủ rất rõ ràng, không có một gói giải pháp riêng chỉ để giải cứu thị trường bất động sản. Do đó, khó có thể nới lỏng về tín dụng, đặc biệt trong khu vực đầu cơ mà chỉ có thể mở rộng tín dụng cho khu vực nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê để cân bằng cung cầu.

Cùng với đó, năm 2021, thị trường bất động sản có thể dựa thị trường trái phiếu phát triển mạnh nhưng đến năm 2022, thị trường trái phiếu giảm rất sâu. Vì vậy, để có được nguồn vốn cho thị trường, mấu chốt là tạo được niềm tin trên thị trường vốn, trong đó điểm nhấn là khơi thông thị trường trái phiếu. Bởi thị trường này chiếm tỷ trọng tới 30% trong tổng nguồn vốn trên thị trường bất động sản.

Vừa rồi, Ngân hàng Nhà nước thực hiện một loạt động thái nới lỏng tiền tệ thông qua hạ lãi suất điều hành, gián tiếp tác động đến giảm lãi suất thị trường, theo ông, sự phân bổ thụ hưởng của chính sách này đến các phân khúc của thị trường bất động sản sẽ như thế nào?

Chính sách tiền tệ năm vừa qua chịu sức ép quá lớn từ thế giới, phải giữ ổn định về tỷ giá hay lạm phát nhưng do trong "bộ ba bất khả thi", bắt buộc phải hy sinh những các mục tiêu khác.

Ba trụ cột trong tam giác "bộ ba bất khả thi" đó là (i) tỷ giá cố định; (ii) tự do lưu chuyển vốn; (iii) tính độc lập của chính sách tiền tệ.

Trong đó, một mục tiêu rất quan trọng để hỗ trợ tăng trưởng đó tính độc lập của chính sách tiền tệ. Do chưa thể linh hoạt tỷ giá, dẫn đến tính độc lập của chính sách tiền tệ bị thu hẹp.

Tinh độc lập của chính sách tiền tệ thể hiện ở chỗ nhà điều hành muốn hỗ trợ nền kinh tế bằng cách giảm lãi suất không thể làm được, bởi phải giữ neo về tỷ giá ở trên, thành ra lãi suất tăng rất cao, kiểm soát room tín dụng, tác động rất xấu đến nền kinh tế. Về dài hạn, rõ ràng phải phá vỡ tam giác bằng cách linh hoạt về tỷ giá.

Tuy nhiên hiện nay, chính sách tiền tệ vẫn là đa mục tiêu cho nên trong ngắn hạn, nhóm nghiên cứu cho rằng phải sử dụng mô hình “trung dung”.

Theo đó, chấp nhận ổn định tỷ giá ở một mức độ nhất định, gia tăng mạnh dự trữ ngoại hối đi kèm với các biện pháp trung hòa có hiệu lực mạnh và chấp nhận được các chi phí phát sinh, và mấu chốt là phải lựa chọn cách thức kiểm soát vốn hiệu quả.

Tháng 3 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế nhưng chỉ cần những tác động lớn từ thế giới từ nay đến cuối năm, lại phải giữ tỷ giá, phải tăng lãi suất, không độc lập để hỗ trợ nền kinh tế.

Hơn nữa, muốn hỗ trợ thị trường bất động sản nhưng cũng thận trọng vì như phân tích, nếu khơi thông lại nguồn vốn tín dụng như những năm vừa qua là đang hỗ trợ khu vực đầu cơ, gây "bong bóng".

Do đó, cần phải xây dựng lại cơ cấu để hỗ trợ những khu vực, những doanh nghiệp không phải khu vực đầu cơ, thay vào đó là hỗ trợ cho khu vực nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội… Khi đó mới nên nới room tín dụng cũng như lãi suất.

Với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, để gây dựng lại niềm tin thị trường và khơi thông nguồn vốn trọng yếu này, những điểm gì cần lưu ý, thưa ông?

Để xây dựng được niềm tin thị trường này, Chính phủ đã ban hành một số nghị định mới để hỗ trợ như: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững... Tuy nhiên, một trong những điểm rất quan trọng đó là tạo sự minh bạch, xếp hạng tín nhiệm trái phiếu và rà soát lại doanh nghiệp phát hành.

Một điều nữa để tạo sự minh bạch trên thị trường đó là rà soát “lỗ hổng” về thể chế, khôi phục lại niềm tin của thị trường.

Điểm đáng lưu tâm đó là năm vừa qua, các tập đoàn bất động sản vẫn được phép mua bán sáp nhập (M&A) các công ty chứng khoán và công ty tài chính đã tạo ra xung đột lợi ích lớn trong hệ thống tài chính.

Để có được nguồn vốn, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ thông qua các công ty chứng khoán của công ty tài chính phụ thuộc. Sau đó lại phát hành thứ cấp trên thị trường chứng khoán, đẩy rủi ro từ các doanh nghiệp lớn sang rất nhiều các người đầu tư không chuyên.

Nếu không xử lý được điểm này, rõ ràng niềm tin vẫn không thể phục hồi, doanh nghiệp, thị trường vẫn rất khó khăn.

Vừa nhìn lại số liệu của TP. Hồ Chí Minh trong quý 1/2023 thấy rất rõ hai vấn đề quan trọng.

Một là, đầu tư công rất quan trọng nhưng TP. Hồ Chí Minh lại là một trong những địa phương giải ngân rất kém. Hai là, ngành xây dựng, đặc biệt là bất động sản sụt giảm rất sâu, nghiêm trọng nhất trong các lĩnh vực của thành phố.

Điểm mấu chốt để thị trường bất động sản hồi phục đó là tạo dựng niềm tin, đặc biệt niềm tin vào thị trường trái phiếu về dài hạn chứ còn cứ dựa vào tín dụng, khi chính sách đổi chiều, thị trường sẽ rất khó khăn.

Sẵn sàng hỗ trợ doanh nghiệp nhưng cách nào ngăn doanh nghiệp địa ốc ôm đồm quá nhiều dự án trong cùng một thời điểm, gây căng thẳng về thanh khoản và rủi ro như thời gian qua, thưa ông?

Đối với hệ thống ngân hàng, cần kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng “nóng” ở các thị trường tài sản. Kiểm soát cung tiền vào thị trường bất động sản và nắn dòng tiền của khu vực ngân hàng vào khu vực nền kinh tế thực, lĩnh vực lan tỏa bằng các biện pháp kiểm soát tín dụng vào bất động sản có chọn lọc.

Ngân hàng cũng phải ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản, nhà ở cao cấp. Thay vào đó, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá thấp có hiệu quả cao.

Đối với nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cần rà soát tình trạng tài chính của các công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện đang gặp khó khăn. Căn cứ vào kết quả rà soát này để khoanh vùng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu, chủ yếu là các nhà phát triển bất động sản có thể hỗ trợ.

Đặc biệt cần tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp có liên quan phát hành trái phiếu doanh nghiệp khối lượng lớn.

Trái phiếu doanh nghiệp được đánh giá tín nhiệm có thể giảm hệ số số rủi ro xuống. Ngược lại khi chưa đánh giá tín nhiệm phải tăng yếu tố rủi ro lên để kiểm soát dòng vốn, mang tính đầu cơ hay không.

Khơi thông nguồn vốn rất quan trọng, vậy các nhóm giải pháp nhóm nghiên cứu đề xuất như hoàn thiện về thể chế chính sách pháp luật và hướng đến cân bằng cung cầu ra sao, thưa ông?

Khơi thông nguồn vốn là quan trọng nhất, giống như một người đang ốm cần phải tiếp sức. Tiếp đó là hoàn thiện thể chế và hệ thống pháp luật để thị trường phát triển một cách bền vững. Theo đó, cần trình Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu sửa đổi... theo hướng phù hợp với thực tiễn và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật nhằm tháo gỡ những khó khăn bất cập về pháp lý trong đầu tư kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó, tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện; hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu cơ bất động sản...

Bên cạnh đó là giải quyết vấn đề về cân đối cung cầu, nhằm tăng nguồn cung và đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản; cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua các đối tượng chính sách; nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản...

Nhà ở xã hội, nhà ở có giá có giá phù hợp là lĩnh vực được ưu tiên hỗ trợ nhưng về phía doanh nghiệp cũng thật sự không mặn mà. Theo ông, làm sao để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội?

Một trong những điểm mấu chốt doanh nghiệp cũng không mặn mà là ngay từ khâu thủ tục rất nhiều khó khăn, tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng rõ ràng doanh nghiệp phải lựa chọn. Về mặt dài hạn, doanh nghiệp cần tính toán những phân khúc nào phù hợp và tồn tại lâu dài được.

Do đó, cần tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn cung cho thị trường thông qua các chính sách hỗ trợ của Nhà nước; nghiên cứu cơ chế, chính sách phù hợp để phát triển mạnh nhà ở cho thuê...

---

Tín dụng sẽ nới thêm cho bất động sản?

14:25:34 | 24/3/2023

Với Nghị quyết 33, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng vốn tín dụng sẽ còn rộng rãi hơn nữa với bất động sản (BĐS) thời gian tới.

Trên thực tế, như số liệu NHNN đã nêu, tính đến cuối 2022, dư nợ tín dụng BĐS đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ, tốc độ tăng đạt khoảng 24,27% - cao hơn mặt bằng chung.

Một số liệu thống kê khác của TS Cấn Văn Lực cho biết, trong cơ cấu vốn của lĩnh vực BĐS năm 2021-2022, thông thường, vốn tín dụng NH chiếm khoảng 40-50%; riêng năm 2022, chiếm đến gần 74% do thị trường vốn suy giảm. Điều đó cho thấy NH vẫn đang “gánh đỡ” phần lớn nguồn vốn cho BĐS và không hề thắt chặt.

Với các Chỉ đạo của Chính phủ giao NHNN tại Nghị quyết 33, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng vốn tín dụng sẽ còn rộng rãi hơn nữa với BĐS trong thời gian tới.

Các chuyên gia Chứng khoán VNDirect dự báo, năm 2023, với khó khăn của cả thị trường BĐS, xuất khẩu lẫn chi tiêu nội địa, tăng trưởng tín dụng có thể thấp hơn 2022 (dưới 13%). Đây có thể là một thuận lợi để tín dụng “buông lỏng” hơn với BĐS khi đây vẫn là lĩnh vực cần được kích thích và có nhu cầu vốn lớn.

TS. Cấn Văn Lực cho biết, trong cơ cấu vốn của lĩnh vực BĐS năm 2021-2022, thông thường, vốn tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 40-50%; riêng năm 2022, chiếm đến gần 74% do thị trường vốn suy giảm. Điều đó cho thấy ngân hàng vẫn đang “gánh đỡ” phần lớn nguồn vốn cho BĐS.

Theo nhiều chuyên gia, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, BĐS KCN, các phân khúc còn thiếu cung. TS. Cần Văn Lực cho rằng chúng ta phải đi từ cách tiếp cận phù hợp, đó là: (i) phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; (ii) kiến tạo phát triển, song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, khi mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng); (iii) quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - BĐS; Từ cách tiếp cận đó mà sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua; thực hiện Nghị định 08/2023 và Nghị quyết về phát triển thị trường BĐS (2023); Đồng thời đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án BĐS; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi; phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân….; chú trọng điều tiết cung – cầu BĐS; Hoàn thiện thể chế theo hướng: sửa Luật Chứng khoán, Luật Đoanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65/2022 từ đầu năm 2024;

Bên cạnh việc cần quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp (bao gồm là căn cứ để áp điều chỉnh hệ số rủi ro), TS. Cấn Văn Lực lưu ý: “Cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ REITs, Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS…; Có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS”.