Hóa ra những người dự đoán lạm phát đau đớn trong dài hạn cùng với lãi suất cao hơn do Cục Dự trữ Liên bang gây ra đã đúng. Bây giờ cuộc tranh luận đã chuyển sang năm 2023. Liệu Fed có khiến chúng ta rơi vào suy thoái khi họ cố gắng chế ngự giá cả tăng cao không? Nếu có, đó sẽ là một cú hạ cánh mềm trong thời gian ngắn hay một cú va chạm sâu hơn, khắc nghiệt hơn? Nếu không, chúng ta sẽ tiếp tục tăng trưởng đáng kể hay chúng ta sẽ xem xét tình trạng lạm phát đình trệ - không phải suy thoái kinh tế, nhưng cũng không phải là môi trường tăng trưởng?

Để đặt điểm khởi đầu cho những suy đoán vào năm 2023, chúng ta cần xem xét vị trí của chúng ta ngày nay, đó là một túi hỗn hợp rõ ràng. Tỷ lệ phần trăm tăng hàng tháng của lạm phát dường như đang ở mức vừa phải, ngay cả khi giá thuê và chi phí năng lượng tiếp tục tăng. Fed có nguy cơ đẩy nền kinh tế vào suy thoái với tốc độ tăng lãi suất quỹ liên bang kỷ lục, nhưng tỷ lệ thất nghiệp vẫn ở mức thấp kỷ lục và các tập đoàn vẫn đang báo cáo lợi nhuận đáng kể. Suy thoái kinh tế hiếm khi xảy ra khi dân chúng được tuyển dụng đầy đủ và các tập đoàn đang phát triển mạnh. Ngoài ra, bất chấp tình trạng sa thải trong ngành công nghệ, tăng trưởng việc làm mới vẫn ổn định.

Vì vậy, điều đó báo trước điều gì cho năm 2023?   điều này tùy  thuộc vào người bạn nói chuyện với.

Theo một nhóm các cơ quan — Quỹ Tiền tệ Quốc tế, Bộ Kinh tế và Xã hội của Liên Hợp Quốc, Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế, Ủy ban Châu Âu và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ, trong số những cơ quan khác — tỷ lệ lạm phát CPI của Hoa Kỳ sẽ giảm xuống còn từ 2,8% đến 3,5% vào cuối năm 2023. Kể từ ngày 30 tháng 9 năm 2022, tỷ lệ hàng năm trước khi điều chỉnh ở mức 8,2%. Tất cả các cơ quan đều kỳ vọng tỷ lệ lạm phát dựa trên CPI sẽ quay trở lại mục tiêu 2% của Fed vào năm 2024.

Đó là tin tốt, nhưng làm thế nào chúng ta đạt được điều đó có thể không. Dự báo đồng thuận giữa các nhà kinh tế và chuyên gia tài chính dự đoán Hoa Kỳ sẽ rơi vào suy thoái vào đầu năm 2023, điều này tất nhiên sẽ làm giảm lạm phát. Tuy nhiên, mức độ nghiêm trọng của suy thoái vẫn chưa rõ ràng vì phần lớn nền kinh tế vẫn mạnh.

Rich Ratke, giám đốc điều hành tại Walton Street cho biết: “Bối cảnh thú vị là trong khi sự biến động và khó khăn rõ ràng đã ảnh hưởng đến thị trường tài chính, Main Street vẫn chưa bị ảnh hưởng ở mức độ tương tự. “Trong khi tỷ lệ thế chấp nhà tăng đáng kể và lạm phát tăng vọt — ví dụ, chi phí năng lượng và thực phẩm cao hơn đáng kể — tỷ lệ thất nghiệp vẫn ở mức thấp kỷ lục. Tuy nhiên, nếu lạm phát và chi phí đi vay cao đẩy nền kinh tế vào suy thoái kéo dài với tỷ lệ thất nghiệp gia tăng đáng kể, thì cả thị trường bất động sản và thị trường tín dụng tương ứng của Hoa Kỳ có thể sẽ tiếp tục xấu đi vượt quá mức hiện tại.”

Hầu hết các nhà kinh tế và chuyên gia tài chính tin rằng suy thoái kinh tế - nếu có - sẽ tương đối nhẹ và tồn tại trong thời gian ngắn. Với lợi nhuận doanh nghiệp vẫn tăng và tỷ lệ thất nghiệp thấp, họ tin rằng Hoa Kỳ có vị thế tốt để chống chọi với một nền kinh tế đang chậm lại dẫn đến lạm phát và sau đó phục hồi trở lại.

Hessam Nadji, chủ tịch và giám đốc điều hành của Marcus & Millichap, cho rằng lãi suất quỹ ngân hàng hiện tại thực sự nằm trong phạm vi bình thường, nhưng tốc độ tăng lãi suất nhanh chóng của Fed đã tạo ra sự mất kết nối, nơi các nhà đầu tư nhận thấy có nhiều cấp bách và nguy hiểm hơn. thực sự tồn tại. “Sự khác biệt trong khoảng thời gian này là bạn có các yếu tố cơ bản rất mạnh cộng với nhu cầu vốn bị dồn nén. Các hoạt động bên tiếp tục làm rất tốt. Bất kỳ cuộc suy thoái nào sắp tới có thể sẽ khá nông cạn.”

Tuy nhiên, nhà kinh tế Nouriel Roubini, người đã dự đoán chính xác cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhận thấy một cuộc suy thoái “nghiêm trọng, lâu dài và tồi tệ” của Hoa Kỳ có thể kéo dài đến hết năm 2023. Do hậu quả của cuộc suy thoái kéo dài và tồi tệ đó, ông kỳ vọng các tập đoàn và ngân hàng ngầm, chẳng hạn như như các quỹ phòng hộ, vốn cổ phần tư nhân và quỹ tín dụng, bùng nổ. Lý luận của ông dựa trên tỷ lệ nợ lớn mà các tập đoàn và chính phủ đang gánh chịu. 

 Khi lãi suất tăng, các thực thể này sẽ phải vật lộn để tồn tại. Roubini cũng lưu ý rằng việc đạt được tỷ lệ lạm phát 2% mà không hạ cánh cứng là “nhiệm vụ bất khả thi”. Anh ấy hy vọng tỷ lệ quỹ sẽ đạt 5 phần trăm trước khi cơ quan rút lui.

Ở đầu kia của quang phổ là Christopher Thornberg, giám đốc Trung tâm Dự báo Kinh tế tại Trường Kinh doanh UC Riverside, người đã đồng tác giả một báo cáo bác bỏ niềm tin chung rằng suy thoái kinh tế là không thể tránh khỏi.

Thornberg viết: “Mặc dù có những dấu hiệu căng thẳng ở các bộ phận của nền kinh tế, nhưng sự giàu có được tạo ra nhờ gói kích thích tài chính quá mức được ban hành vào năm 2020 và 2021 tiếp tục thúc đẩy sự say mê tiêu dùng của người tiêu dùng, điều này sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển”. “Điều duy nhất có thể khiến mọi thứ đi xuống trong thời gian tới là nếu Fed áp dụng biện pháp thắt chặt định lượng mạnh mẽ hơn nữa để kiểm soát lạm phát so với dự kiến hiện tại.

Thornberg tiếp tục: “Đây là một hành động cân bằng. “Nói một cách chức năng, các nhà hoạch định chính sách đã đi từ tăng tốc tối đa - kích thích - đến hãm tối đa - thắt chặt bởi Fed - trong vòng một năm, điều gì đó sẽ tạo ra sự hỗn loạn ngay cả trong nền kinh tế lành mạnh nhất."

Tất cả sự không chắc chắn đã biết này (nền kinh tế sẽ biến động cho dù chúng ta có rơi vào suy thoái thực sự hay không) và sự không chắc chắn chưa biết (kết quả của cuộc xung đột Nga-Ukraine sẽ ra sao? OPEC đang làm gì với giá dầu? Có phải chúng ta đang nhìn thấy sự khởi đầu của vỡ bong bóng công nghệ?) đang khiến các nhà đầu tư và nhà quản lý phải tạm dừng sau hai năm thu được lợi nhuận vượt trội.

Chỉ số tài sản NCREIF ghi nhận mức lợi nhuận 21,5% trong bốn quý kết thúc vào tháng 6 năm 2022. Nhưng mọi người đều biết điều đó không thể kéo dài. 43 nhà kinh tế và nhà phân tích được Trung tâm Kinh tế Bất động sản và Thị trường Vốn của ULI khảo sát vào tháng 10 năm 2022 dự đoán tổng lợi nhuận sẽ giảm xuống 3,8% vào năm 2023 và phục hồi ở mức vừa phải 7% vào năm 2024. Tức là, lợi nhuận bình thường hơn.

Các giao dịch bất động sản đã bắt đầu giảm, chủ yếu là do người mua và người bán không thể đồng ý về giá cả do sự không chắc chắn của thị trường tăng cao. Chi phí nợ tăng và các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành hạn chế cũng đang hạn chế khối lượng giao dịch.

Tất cả sự không chắc chắn này có nghĩa là năm 2023 có thể sẽ là một năm thận trọng, khi các nhà đầu tư định vị bản thân để tận dụng các cơ hội khi chúng ta bước sang phía bên kia. Và những cơ hội tốt nhất vào năm 2023 và hơn thế nữa có thể không nằm trong lĩnh vực bất động sản truyền thống.

Tài sản thực thường được quảng cáo là hàng rào trong những thời điểm không chắc chắn, nhưng điều đó không có nghĩa là chúng vẫn không dễ bị suy thoái và điều đó không có nghĩa là mọi lĩnh vực đều là nơi trú ẩn an toàn. Ví dụ, thị trường công nghiệp đã chứng kiến sự tăng trưởng nhu cầu chưa từng có đã đẩy giá thuê vượt xa các kỷ lục trước đó. Tuy nhiên, lĩnh vực này dường như đang hạ nhiệt. Thương mại điện tử đang chậm lại và trả lại một số thị phần mà nó đã giành được từ các nhà bán lẻ truyền thống trong thời kỳ đại dịch, dẫn đến nhu cầu về không gian kho bổ sung ít hơn. Amazon đã trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch mở ít nhất 13 cơ sở vào năm 2022. Các nhà bán lẻ lớn khác cũng đang cắt giảm kế hoạch mở rộng phân phối của họ. Công nghiệp vẫn đứng đầu danh sách nhà đầu tư, nhưng các nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng lợi nhuận trong năm tới, theo Xu hướng mới nổi trong Bất động sản 2023, một cuộc khảo sát hàng năm do PwC và Viện Đất đai Đô thị thực hiện.

Tuy nhiên, khi một số lĩnh vực vững chắc đang chậm lại, một số lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của đại dịch có thể quay trở lại vào năm 2023. “Triển vọng nhìn chung là tích cực, đặc biệt là khi ngành du lịch và du lịch phục hồi,” John D'Angelo, Giám đốc Bất động sản Quốc gia Hoa Kỳ cho biết. Lãnh đạo tại Deloitte. “Nhà ở cao cấp cũng đang tăng trở lại. Xu hướng dài hạn chỉ ra những nguyên tắc cơ bản tuyệt vời cho nhà ở dành cho người cao tuổi và dịch vụ chăm sóc người cao tuổi.”

Lĩnh vực văn phòng cũng có thể đang chuẩn bị cho sự trở lại. Nadji lưu ý: “Một số công ty lớn nhất đang mua các tòa nhà văn phòng với dự đoán tăng trưởng việc làm và rất ít việc xây dựng quá mức.

 Và năm 2023 sẽ thấy các nhà đầu tư vẫn đang tìm kiếm sự an ủi trong lĩnh vực đa gia đình. Willy Walker, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của Walker & Dunlop cho biết: “Đa gia đình là một nơi tuyệt vời để sinh sống. “Giá thuê sẽ tiếp tục tăng và Freddie và Fannie cung cấp tính thanh khoản không có ở các lĩnh vực khác.”

 Đối với những người muốn mạo hiểm bên ngoài bất động sản, Giả định về thị trường vốn ủy thác phía Bắc: Phiên bản 2023 sẽ phù hợp với hàng hóa. “Với sự gia tăng lạm phát, tài sản thực nhạy cảm với lạm phát ngày càng đóng vai trò quan trọng trong danh mục đầu tư đa dạng. Chúng tôi hy vọng tất cả các tài sản thực sẽ hoạt động tốt trong vòng 5 năm, nhưng giá hàng hóa tăng cao do thiếu hụt khiến tài nguyên thiên nhiên trở nên đặc biệt hấp dẫn.” Để hỗ trợ cho dự đoán này, báo cáo lưu ý rằng sự gián đoạn chuỗi cung ứng và nhu cầu bảo đảm các nguồn tài nguyên quan trọng để hỗ trợ các khối tái thiết trong khu vực sẽ hỗ trợ giá tài nguyên thiên nhiên. Hơn nữa, việc giảm đầu tư vào sản xuất hàng hóa đã củng cố thị trường hàng hóa chặt chẽ trong nhiều năm nay.

Trong khi một số nhà đầu tư đang thận trọng tìm kiếm những nơi để cam kết rót vốn vào năm 2023, thì những người khác đang tận dụng thời gian để tạm dừng và tập hợp lại trong khi họ chờ đợi tương lai trở nên rõ ràng hơn. Tuy nhiên, họ không chỉ chơi Wordle hoặc cố gắng tìm hiểu xem phải làm gì với nồi chiên không dầu không sử dụng bên cạnh Instant Pot không sử dụng. Họ đang sử dụng năm 2023 để bắt đầu định vị các khoản đầu tư vào các lĩnh vực mà trước đây có thể chưa tồn tại. Năm 2023 có thể được biết đến là năm mà các nhà đầu tư tài sản thực bắt đầu coi trọng con số không ròng. Quá trình khử cacbon sẽ thay đổi hoàn toàn một số ngành công nghiệp và cùng với sự thay đổi mạnh mẽ này sẽ mang đến những cơ hội mới và có lợi cho những người chuẩn bị tiếp cận chúng. Trong báo cáo của mình, Phát hiện các cơ hội kinh doanh xanh trong một thế giới không có mạng đang tăng mạnh, McKinsey & Co. đã xác định tám ngành sẽ bị ảnh hưởng nặng nề bởi nhu cầu khử cacbon. Hầu hết các ngành sẽ phù hợp trực tiếp với danh mục đầu tư tài sản thực, trong khi tất cả các ngành ít nhất đều có liên quan trực tiếp đến bất động sản, đất đai, xây dựng và/hoặc cơ sở hạ tầng. Các nhà quản lý muốn kết hợp các ngành và công ty thân thiện với mạng bằng không vào danh mục đầu tư của họ có thể sớm thấy mình là người chiến thắng khi các nhà đầu tư chuyển sang ủng hộ các nguyên tắc khử cacbon.

Các ngành mà McKinsey chọn là những ngành có nhiều khả năng bị ảnh hưởng nhất bởi những thay đổi ròng bằng 0 và do đó, có nhiều khả năng mang lại cơ hội đầu tư mới nhất bao gồm:

Nhiên liệu hóa thạch: Việc thực hiện kịch bản không sử dụng ròng sẽ cắt giảm đáng kể việc sử dụng nhiên liệu hóa thạch, làm gián đoạn ngành công nghiệp cung cấp năng lượng cho các danh mục đầu tư, cùng với ô tô và tòa nhà, trong nhiều thập kỷ.
Nguồn điện: Các nguồn năng lượng bền vững, thân thiện với mạng lưới đang cải thiện với tốc độ cấp số nhân, nhưng việc mở khóa giá trị đầu tư của chúng có thể phụ thuộc vào việc quản lý sự biến động và công suất có thể điều động, cũng như chi phí điện ngày càng tăng.
Các tòa nhà: Các nhà xây dựng Net-zero có thể tạo ra giá trị bằng cách đầu tư vào các công nghệ thế hệ tiếp theo, thay thế thiết bị bằng các mô hình phát thải thấp và cải thiện hiệu quả sử dụng năng lượng.
Xi măng: Vật liệu được sử dụng nhiều thứ hai trên trái đất sau nước, theo Chelsea Heveran, trợ lý giáo sư tại Đại học Bang Montana. Đối với các công ty xi măng và các đối tác trong chuỗi giá trị của họ, cơ hội tạo ra giá trị có thể phát sinh khi khách hàng tìm kiếm các vật liệu xây dựng ít khí thải.
Thép: Những người áp dụng sớm di chuyển nhanh chóng để khử cacbon cho hoạt động của họ có thể có vị trí tốt hơn để nắm bắt các cơ hội thị trường mới trong dài hạn.
Thực phẩm và nông nghiệp: Để nắm bắt giá trị từ quá trình chuyển đổi sang số không ròng, các nhà lãnh đạo thực phẩm và nông nghiệp sẽ chuyển sang cải tiến hiệu quả, cô lập carbon và protein thay thế.
Lâm nghiệp và sử dụng đất khác: Ngăn chặn nạn phá rừng sẽ rất quan trọng để ngăn chặn biến đổi khí hậu. Các giải pháp khí hậu tự nhiên có thể mang lại các dòng doanh thu mới khi thị trường carbon thế giới trưởng thành.
Di chuyển trên đường: Trong nền kinh tế bằng không, ô tô và xe tải có lượng khí thải thấp sẽ sở hữu các con đường. Đối với các nhà sản xuất phương tiện, điều đó có nghĩa là những thay đổi lớn trong chi tiêu vốn và việc làm. Đối với các nhà khai thác đường thu phí, điều đó có thể có nghĩa là đầu tư vào các trạm sạc EV và cơ sở hạ tầng khác để hỗ trợ một thế hệ phương tiện mới.
Mọi người đều đoán được điều gì sẽ xảy ra vào năm 2023 đối với các nhà quản lý và nhà đầu tư tài sản thực. Đơn giản là có quá nhiều bộ phận chuyển động và biến số để dự đoán kết quả một cách chắc chắn. Tuy nhiên, sự đồng thuận giữa những người được hỏi trong cuộc khảo sát Xu hướng mới nổi trong bất động sản năm 2023 là sự lạc quan thận trọng rằng tài sản thực sẽ vượt qua bất kỳ sự sụt giảm nào trong thời gian ngắn và có vị trí tốt cho một giai đoạn tăng trưởng bền vững và lợi nhuận cao trong những năm tới. Tuy nhiên, có thể chúng ta sẽ chứng kiến một cuộc suy thoái khác giống như GFC với nỗi đau kéo dài trong nhiều năm.

Cho đến khi quả cầu pha lê rõ ràng hơn, các nhà đầu tư có thể sẽ chuyển sang bên lề. Nhưng họ sẽ không chỉ chờ đợi. Sau mỗi cuộc suy thoái, thị trường lại trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Các nhà đầu tư và nhà quản lý có thể tận dụng sự trở lại đó sẽ là những người đã chuẩn bị cho những cơ hội mới trong thời gian gián đoạn năm 2023 của họ. Họ có thể thận trọng ngày hôm nay, nhưng họ sẽ sẵn sàng hành động khi thời điểm thích hợp, cho dù đó là bất động sản truyền thống, một tài sản thực khác hay một trong những cơ hội mới mở ra sau nỗ lực thúc đẩy giá trị ròng bằng không.

Sheila Hopkins là một nhà báo  tự do ở Auburn, Ala. CỦA SHEILA HOPKINS

Turns out those who predicted longer-term, painful inflation along with Federal Reserve–induced higher interest rates were right. Now the debate has moved to 2023. Will the Fed send us into a recession as it tries to tame rising prices? If yes, will it be a short-term soft landing, or a deeper, harsher crash? If no, will we continue to have significant growth, or will we be looking at a stagflation situation — not a recession, but not a growth environment, either?

To set the jumping-off point for 2023 speculations, we need to look at where we are today, which is a decidedly mixed bag. The monthly percentage rise in inflation seems to be moderating, even as rents and energy costs continue to climb. The Fed is at risk of pushing the economy into recession with a record pace of federal fund rate increases, but unemployment is still at a record low, and corporations are still reporting substantial profits. Recessions rarely materialize when the populace is fully employed and corporations are thriving. In addition, despite layoffs in the tech industry, new job growth is still solid.

So, what does that portend for 2023? Depends on who you talk to.

According to a basket of agencies — the International Monetary Fund, the United Nations Department of Economic and Social Affairs, the Organization for Economic Co-operation and Development, the European Commission and the U.S. Department of Agriculture, among others — the U.S. CPI inflation rate should fall to between 2.8 percent and 3.5 percent by the end of 2023. As of Sept. 30, 2022, the annual rate before adjustment stood at 8.2 percent. All of the agencies expect the CPI-based inflation rate to return to the Fed’s target 2 percent in 2024.

That’s good news, but how we get there might not be. Consensus forecasts among economists and financial pundits predict the United States will be in recession in early 2023, which will, of course, bring down inflation. But how severe the recession will be is less clear because so much of the economy remains strong.

“The interesting backdrop is that while volatility and distress have clearly hit the financial markets, Main Street has yet to be impacted at the same magnitude,” says Rich Ratke, managing principal at Walton Street.  “While home mortgage rates have risen significantly and inflation has spiked — for example, meaningfully higher energy and food costs — unemployment remains at record-low levels. However, if inflation and high borrowing costs were to push the economy into a prolonged recession with a material increase in unemployment, both U.S. property markets and corresponding credit markets would likely continue to deteriorate beyond current levels.”

Most economists and financial experts believe the recession — if there is one — will be relatively mild and short-lived. With corporate profits still growing and unemployment low, they believe the United States is well positioned to withstand a slowing economy that corrals inflation and then bounces back.

Hessam Nadji, president and CEO of Marcus & Millichap, holds that the current bank funds rates are actually within the normal range, but that the rapid pace of the Fed increases has created a disconnect, where investors perceive there to be more urgency and danger than actually exists. “The difference this time around is that you have very strong fundamentals plus pent-up demand of capital. The operations side continues to do very well. Any recession to come is likely to be fairly shallow.”

Economist Nouriel Roubini, however, who correctly predicted the 2008 financial crisis, sees a “severe, long and ugly” U.S. recession that could last all of 2023. As a result of that long, ugly recession, he expects corporations and shadow banks, such as hedge funds, private equity and credit funds, to implode. His reasoning is based on the large debt ratios corporations and governments are carrying. As interest rates rise, these entities are going to struggle to survive. Roubini also notes that achieving a 2 percent inflation rate without a hard landing is “mission impossible.” He expects the funds rate to reach 5 percent before the agency backs off.

On the other end of the spectrum is Christopher Thornberg, director of the Center for Economic Forecasting at the UC Riverside School of Business, who has co-authored a report refuting the general belief that a recession is unavoidable.

“Although there are signs of stress in parts of the economy, the wealth created by the excessive fiscal stimulus enacted in 2020 and 2021 continues to drive a consumer consumption binge that will propel the economy forward,” Thornberg wrote. “The only possible thing that could tip things downward in the near-term is if the Fed applies even more aggressive quantitative tightening to control inflation than they’re now projecting.

“This is now a balancing act,” continued Thornberg. “Functionally speaking, policymakers went from maximum acceleration — the stimulus — to maximum braking — tightening by the Fed — over a single year, something that would create turbulence in even the healthiest economy.”

All of this known uncertainty (economy will be volatile whether we go into a true recession or not) and unknown uncertainty (what will be the outcome of the Russia-Ukraine conflict? What is OPEC doing with oil prices? Are we seeing the beginning of a tech bubble burst?) is causing investors and managers to hit pause after two years of outstanding returns.

The NCREIF Property Index recorded a return of 21.5 percent for the four quarters ending in June 2022. But everyone knew that couldn’t last. The 43 economists and analysts surveyed in October 2022 by ULI’s Center for Real Estate Economics and Capital Markets expect total returns to drop to 3.8 percent in 2023, and recover to a moderate 7 percent in 2024. That is to say, more normal returns.

Real estate property transactions have already begun to decline, primarily because buyers and sellers cannot agree on pricing due to heightened market uncertainty. Rising debt costs and restrictive underwriting standards are also limiting transaction volumes.

All of this uncertainty means that 2023 will likely be a year of caution, as investors position themselves to take advantage of opportunities as we come out on the other side. And the best opportunities in 2023 and beyond might not be in the traditional real estate arena.

Real assets are often touted as a hedge in uncertain times, but that doesn’t mean they aren’t still vulnerable to downturns, and it doesn’t mean that every sector is a safe haven. The industrial market, for example, has seen unprecedented demand growth that has pushed rents far above prior records. However, the sector seems to be cooling. Ecommerce is slowing and giving back some of the market share it captured from physical retailers during the pandemic, resulting in less need for additional warehouse space. Amazon has delayed or canceled plans for at least 13 facilities in 2022. Other major retailers also have been cutting back their distribution expansion plans. Industrial still sits at the top of the investor list, but investors have lowered their return expectation for the coming year, according to Emerging Trends in Real Estate 2023, an annual survey produced by PwC and the Urban Land Institute.

Yet, as some stalwarts are slowing, some of the hardest-hit sectors of the pandemic may stage a comeback in 2023. “The outlook is generally positive, especially as travel and tourism rebound,” says John D’Angelo, U.S. National Real Estate Leader at Deloitte. “Senior housing is also bouncing back. The long-term trend points to great fundamentals for senior housing and senior care.”

The office sector might also be staging something of a comeback. “Some of the largest companies are buying office buildings in anticipation of job growth and very little overbuilding,” notes Nadji.

And 2023 will find investors still seeking solace in the multifamily sector. “Multifamily is a great place to be,” says Willy Walker, chairman and CEO of Walker & Dunlop. “Rents will continue to go up, and Freddie and Fannie provide liquidity that isn’t found in other sectors.”

For those who want to venture outside real estate, the Northern Trust Capital Market Assumptions: 2023 Edition makes the case for commodities. “With the inflation surge, inflation-sensitive real assets play an increasingly key role in a diversified portfolio. We expect all real assets to perform well over five years, but surging commodity prices because of shortages make natural resources particularly attractive.” In support of this prediction, the report notes that supply chain disruptions and demand to secure critical resources to support regional rebuilding blocs should support natural resources’ prices. Further, reduced investment in commodity production has underpinned tight commodity markets for years now, reducing supply as demand is growing.

While some investors are cautiously looking for places to commit their capital in 2023, others are using the time to pause and regroup while they wait for the future to become clearer. However, they aren’t just playing Wordle or trying to figure out what to do with the unused air fryer sitting next to the unused Instant Pot. They are using 2023 to begin positioning for the investments in areas that might not have previously existed. 2023 might become known as the year that real assets investors began to take net zero seriously. Decarbonization will radically change some industries, and with this seismic change will come new and profitable opportunities for those prepared to access them. In its report, Spotting green business opportunities in a surging net-zero world, McKinsey & Co. has identified eight industries that will be highly affected by the need to decarbonize. Most of the industries would fit directly into a real assets portfolio, while all are at least tangentially related to real estate, land, construction and/or infrastructure. Managers who want to incorporate net-zero-friendly industries and companies into their portfolios could find themselves early winners as investors move to support decarbonization principles.

The industries McKinsey selected as those most likely to be impacted by net-zero changes and, therefore, most likely to provide new investment opportunities include:

• Fossil fuels: Implementing a net-zero scenario would significantly cut the use of fossil fuels, disrupting an industry that has powered portfolios, along with cars and buildings, for decades.
• Power: Sustainable, net-zero-friendly power sources are improving at an exponential pace, but unlocking their investment value may depend on managing volatility and dispatchable capacity, as well as the rising costs of electricity.
• Buildings: Net-zero builders can create value by investing in next-generation technologies, replacing equipment with low-emissions models and improving energy efficiency.
• Cement: The second most-used material on earth after water, according to Chelsea Heveran, an assistant professor at Montana State University. For cement companies and their value-chain partners, opportunities for value creation could arise as customers look for low-emissions building materials.
• Steel: Early adopters who move quickly to decarbonize their operations may be better placed to capture new market opportunities in the long term.
• Food and agriculture: To capture value from the net-zero transition, food and agriculture leaders will turn to efficiency enhancements, carbon sequestration and alternative proteins.
• Forestry and other land use: Stopping deforestation will be critical to halting climate change. Natural climate solutions could provide new lines of revenue as the world’s carbon markets mature.
• Road mobility: In a net-zero economy, low-emission cars and trucks would own the roads. For vehicle manufacturers, that would mean big shifts in capital spending and employment. For toll road operators, it could mean investment in EV charging stations and other infrastructure to support a new generation of vehicles.

What 2023 will hold for real assets managers and investors is anyone’s guess. There are simply too many moving parts and variables to predict outcomes with any certainty. However, the consensus among respondents in the Emerging Trends in Real Estate 2023 survey is that of cautious optimism that real assets will ride out any near-term slump and be well positioned for another period of sustained growth and strong returns in the years to come. Yet, it is possible that we will see another GFC-like recession with pain lasting for years.

Until the crystal ball is clearer, investors are likely to move to the sidelines. But they won’t be just waiting. After every recession, the markets have come back stronger than ever. The investors and managers able to take advantage of that comeback will be those who prepared for the new opportunities during their 2023 hiatus. They might be cautious today, but they’ll be ready to move when the time is right, whether it’s into traditional real estate, another real asset or one of the new opportunities opening up behind the push for net zero.

Sheila Hopkins is a freelance writer in Auburn, Ala. BY SHEILA HOPKINS