Chủ nhà đã kiếm được nhiều tiền nhờ giá trị đất đai leo thang. Điều gì sẽ xảy ra nếu đất đai do công chúng nắm giữ?

Connor Finney là người ủng hộ nhà ở và nhà tổ chức cộng đồng, đồng thời là nhà phân tích chính sách nhà ở giá cả phải chăng cho Tiểu bang California.

Người dân Berlin gần đây đã bỏ phiếu cho một sự thay đổi táo bạo đối với cảnh quan nhà ở của thành phố: chuyển hơn 200.000 đơn vị nhà ở sang sở hữu công cộng. Mặc dù cuộc trưng cầu dân ý không có hiệu lực, nhưng động thái này đặt ra một câu hỏi gây tiếng vang trong một thế giới giá thuê đang tăng: Thành quả của tăng trưởng đô thị thuộc về ai? Câu hỏi này trở nên nổi bật hơn khi bạn xem xét bao nhiêu phần trăm của cải mà địa chủ tư nhân chiếm được ở các thành phố thực sự do công chúng tạo ra.

Giá trị của đất - và những gì có thể được tính cho việc thuê tài sản trên đất đó - liên quan nhiều hơn đến vị trí và năng suất của nó so với bất kỳ cải tiến cụ thể nào mà chủ đất đã thực hiện đối với nó. Viết về tiền thuê đất nông nghiệp trong 18 ^ngày thế kỷ, Adam Smith lưu ý rằng “giá phải trả cho việc sử dụng đất là một cách tự nhiên với giá độc quyền. Nó hoàn toàn không tương xứng với những gì mà chủ nhà có thể đã đặt ra khi cải tạo đất, hoặc những gì anh ta có thể đủ khả năng để lấy; nhưng với những gì người nông dân có thể đủ khả năng để cho đi. ”

Và không có bất động sản nào có hiệu suất cao hơn hoặc đáng mơ ước ở các nước phát triển hơn đất ở đô thị ở các thành phố đang phát triển, nơi ngày càng tập trung tăng trưởng việc làm . Tình trạng thiếu nhà ở ở những khu vực này đã khiến giá thuê tăng cao, và tầng lớp thích hợp đã trải qua một đợt sóng gió kéo dài hàng thập kỷ.

Lấy Berlin làm ví dụ. 200.000 đơn vị nhà ở mà cử tri muốn chính phủ mua - chiếm khoảng 11 % tổng số đơn vị cho thuê trong thành phố - từng thuộc sở hữu công và được tư nhân hóa phù hợp với xu hướng tự do hóa quốc tế trong quý cuối cùng của thế kỷ 20. Trong những thập kỷ qua, Berlin phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở và giá thuê tăng cao.

Trong khi quá trình tư nhân hóa không thúc đẩy được sự phát triển cần thiết để đáp ứng nhu cầu và ổn định giá cả, nó đã làm giàu cho các chủ đất tư nhân. Theo một báo cáo gần đây từ công ty bất động sản Guthmann Estate có trụ sở tại Berlin, giá thuê đã tăng 13% ở Berlin chỉ trong 12 tháng qua. Các nhà hoạt động theo đuổi biện pháp trưng thu tài sản sau khi tòa án cấp cao của Đức phát hiện giới hạn tiền thuê nhà năm 2019 của Berlin là vi hiến . 

“Các chủ đất đang chứng kiến sự gia tăng khổng lồ, không có lợi cho tài sản của họ trong khi những người thuê đất lại phải trả khoản tiền ngày càng cao.”

Ở các thành phố của Mỹ cũng vậy, ngày càng có nhiều người cho thuê đang cạnh tranh nhau để giành lấy một lượng nhà cho thuê đang bị ứ đọng. Trong nhiều thập kỷ, các quận thành thị là nguồn gốc của sự gia tăng dân số Hoa Kỳ, trong khi các cộng đồng nông thôn đã già đi và mất đi - và dữ liệu điều tra dân số năm 2020 cho thấy xu hướng này vẫn đang tiếp tục. Từ năm 2010 đến 2019, giá thuê đã tăng 36% trên toàn quốc, trong khi thu nhập chỉ tăng 27%. Đại dịch đã làm gián đoạn xu hướng này trong thời gian ngắn, nhưng riêng giá thuê ở nhiều nơi đã phục hồi về mức trước đại dịch (chưa kể đến cơn sốt giá bán nhà ở đã đặc trưng trong năm qua).

Chủ sở hữu đất đang chứng kiến sự gia tăng khổng lồ, không có lợi cho tài sản của họ do những xu hướng này - tất cả trong khi người thuê nhà vẫn phải trả khoản tiền ngày càng cao. Trên hết, các dự án cơ sở hạ tầng do người nộp thuế chi trả - chẳng hạn như bất kỳ cải tiến đường sắt nhẹ, làn đường dành cho xe đạp hoặc người đi bộ đối với các khu vực lân cận - đều làm tăng giá trị đất đai. Đồng thời, các dịch vụ xã hội mà các thành phố cần, như giao thông công cộng và phát triển nhà ở giá rẻ, vẫn bị thiếu hụt.

Vì vậy, những gì sẽ được thực hiện? Để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở, bảo vệ người thuê nhà và đảm bảo nguồn tài chính cho các chương trình xã hội cần thiết, các thành phố và tiểu bang phải mua đất đô thị - bằng cách mua trên thị trường tư nhân và bằng cách sử dụng các quyền lực miền nổi tiếng hiện có trong các khu dân cư giàu có liền kề với các hành lang trung chuyển. Các thành phố trên khắp thế giới, như Singapore, Vienna và Copenhagen, đã tạo danh mục đầu tư bất động sản đô thị của riêng họ và có thể cung cấp một khuôn mẫu để hướng dẫn chính sách nhà ở ở Mỹ Thay vì để chủ nhà tư nhân và thị trường đầu cơ quyết định những gì được thực hiện với giá trị đất đai ngày càng tăng, các thành phố này sử dụng tài sản đất đai của họ vì lợi ích công cộng: trợ cấp tiền thuê nhà cho người thuê nhà có thu nhập thấp, xây dựng các khu nhà ở xã hội có thu nhập hỗn hợp mới và thậm chí tài trợ cho các hoạt động giao thông công cộng bằng giá thuê thị trường. 

Ví dụ ở Singapore, 90% đất đai thuộc sở hữu của nhà nước và hơn 80% cư dân sống trong nhà ở xã hội, theo “Thuê đất đô thị: Singapore với tư cách là một quốc gia sở hữu” của Anne Haila. Ngay sau khi Singapore giành được độc lập vào năm 1965, nó đã tạo ra một quỹ đất của nhà nước với nhiệm vụ nhanh chóng là thu hồi đất quy mô lớn. Từ năm 1966 đến năm 2002, tỷ lệ nắm giữ bất động sản của chính phủ từ khoảng 60% đến 90% của tất cả đất đô thị.

“Để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở, bảo vệ người thuê nhà và đảm bảo tài trợ cho các chương trình xã hội cần thiết, các thành phố và tiểu bang phải giành được đất đô thị”.

Sự gia tăng dân số ở thành phố nhỏ bé, Haila lưu ý, đã đóng vai trò “như một áp lực liên tục để mật độ dân cư dày đặc hơn”. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, nhà nước mua lại đất thông qua ba cơ quan gần như độc lập làm việc cùng nhau. Cơ quan Tái phát triển Đô thị giải quyết vấn đề quy hoạch và bảo tồn thành phố. Một ban giám sát, Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore, quản lý danh mục bất động sản của thành phố và tiến hành các cuộc đấu giá cho thuê đất công. Và Ủy ban Phát triển Nhà ở của tiểu bang (HDB) tham gia vào việc phát triển hàng loạt nhà ở xã hội dày đặc. Các căn hộ HDB được bán cho các cá nhân và gia đình với hợp đồng thuê 99 năm, tạo ra chi phí ổn định về nhà ở cho người thuê. 

Tất cả các hợp đồng thuê căn hộ của HDB đều được bán theo giá thị trường, nhưng có các chương trình trợ cấp, chứng từ và thanh toán theo nhu cầu dành cho những người có thu nhập thấp hơn hoặc có trình độ khác. Bằng cách tính tiền thuê thị trường cho những căn hộ này hoặc cho thuê đất để phát triển tư nhân, chính phủ Singapore sử dụng quỹ đất và tiền thuê thị trường làm nguồn thu của chính phủ - cái mà Haila gọi là “tiền thuê tài chính” - sau đó có thể được chi cho các dự án giao thông công cộng, phúc lợi. phúc lợi và các chương trình xã hội quan trọng khác. Ví dụ của Singapore, Haila viết, “chứng tỏ rằng cải cách ruộng đất chỉ thực hiện một lần là không đủ trong bối cảnh của các thành phố - cần phải có nhiều lần mua lại đất đai”.

Kết quả đã tự nói lên: Hơn 80% người Singapore sở hữu hợp đồng thuê nhà 99 năm trong một khu phát triển nhà ở công cộng. Bất chấp sự gia tăng dân số của Singapore, đã tăng gấp ba lần kể từ năm 1965, việc phát triển nhà ở, phần lớn, đã theo kịp nhu cầu. Singapore có tỷ lệ vô gia cư ít hơn nhiều so với các quốc gia khác - khoảng 1/500 người vô gia cư ở Singapore, so với khoảng 1/100 người ở Los Angeles.

Singapore không đơn độc trong việc sử dụng chiến lược mua đất để đảm bảo nhà ở giá rẻ và xã hội hóa giá trị đất đai vì lợi ích công cộng. Như một điểm nổi bật trên tờ Brookings năm 2017 , Copenhagen cũng đã tích hợp một quỹ đất của tiểu bang vào quá trình quy hoạch đô thị của mình. Công ty Cổ phần Phát triển & Cảng Thành phố Copenhagen (CPH), được thành lập để sử dụng tài sản trên đất liền để tài trợ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông công cộng, đã giúp thành phố trở lại sau nhiều thập kỷ suy tàn như một trung tâm sản xuất. Nó đã vay so với giá trị của khu đất mà nó sở hữu để tài trợ 2 tỷ đô la cho kế hoạch mở rộng tàu điện ngầm. Sau khi hoàn thành, địa điểm được đề cập có giá trị cao hơn 450 triệu đô la so với đánh giá ban đầu và sự đánh giá này đóng vai trò là nguồn thu cho các dự án cơ sở hạ tầng tiếp theo.

Trong kịch bản này, nhà nước đóng vai trò vừa là quỹ tín thác đầu tư bất động sản vừa là nhà quy hoạch giao thông. Bằng cách sử dụng giá trị vốn có của đất đô thị để tài trợ cho các dự án vốn, từ đó làm tăng giá trị của đất và tăng lượng người sử dụng, cơ quan quản lý phát triển có thể sử dụng nguồn thu từ các khoản đầu tư này để trả nợ công. Như trong khu vực tư nhân, có rất nhiều cơ hội và chiến lược để tạo đòn bẩy tài sản bất động sản. Nhưng không giống như các công ty thuộc khu vực tư nhân, nhà nước không bắt buộc phải tạo ra lợi nhuận, cho phép tất cả doanh thu được đầu tư vào các dự án xã hội như một hệ thống giao thông công cộng mạnh mẽ.

"Khi các thành phố từ bỏ quyền kiểm soát đất đai, họ sẽ nhường lại khả năng tận dụng sự giàu có này theo những cách sáng tạo."

Tất nhiên, có những rào cản đối với việc áp dụng những bài học này vào các thành phố của Hoa Kỳ. Ở nhiều khu vực pháp lý, việc mua lại đất đai cần phải có một cuộc bỏ phiếu nhất trí của hội đồng. Hầu hết các cơ quan giao thông vận tải bị hạn chế về quy mô và phạm vi thu hồi đất mà họ được phép thực hiện. Ngoài ra, những gì mà các thành phố và quận sở hữu trong danh mục bất động sản đô thị thường bị sử dụng sai mục đích, bỏ hoang và bán tháo trong thời kỳ suy thoái với nỗ lực tuyệt vọng nhằm bù đắp sự thiếu hụt ngân sách.

Ở Đức, Anh và nhiều quốc gia khác, cũng như ở Mỹ, bán buôn đất công là phương án tối ưu để lấp đầy lỗ hổng ngân sách. Nhưng khi các thành phố từ bỏ quyền kiểm soát đất đai, họ sẽ nhường lại khả năng tận dụng sự giàu có này theo những cách sáng tạo. Ví dụ, thay vì bán đất thuộc sở hữu công, Copenhagen đã sử dụng các tổ chức công để quản lý tài sản bất động sản của mình và xây dựng cơ sở hạ tầng xanh cần thiết. Các thành phố trên thế giới có thể tận dụng tốt hơn việc tài khóa hóa giá trị đất đai cho tất cả các loại ưu tiên ngân sách. 

Hệ thống Vận chuyển Nhanh chóng Khu vực Vịnh (BART) là một trong những hệ thống sáng tạo hơn trong việc tận dụng tài sản đất đai. Luật được thông qua vào năm 2018 đã trao quyền cho BART phát triển nhà ở cũng như kiểm soát việc phân vùng trên đất mà nó sở hữu. Giới hạn chiều cao, yêu cầu về bãi đậu xe, quy trình phê duyệt của địa phương và các hạn chế sử dụng đất khác khiến hầu hết các cơ quan vận tải chỉ có thể sử dụng danh mục đất của họ để làm bãi đậu xe . BART hiện có thể làm việc với các nhà phát triển tư nhân để xây dựng nhà ở trên bãi đậu xe của mình và nhận một phần tiền thuê đất để tài trợ cho hoạt động của cơ quan vận tải, lấy ý kiến từ các công ty quốc tế. Nó cũng đã tạo ra các khuyến khích tài chính cho các dự án nhà ở để đảm bảo tất cả các dự án phát triển đều chứa một tỷ lệ nhất định của nhà ở giá rẻ.

“Điều này sẽ chỉ trở nên quan trọng hơn vì cuộc khủng hoảng khí hậu sẽ buộc các thành phố đồng thời giảm lượng khí thải và phát triển để đáp ứng những người tị nạn khí hậu”.

Một số có thể phản đối và nói rằng có những lựa chọn thay thế tốt hơn để nắm bắt và tận dụng giá trị đất đai. Một số người có thể đề nghị chỉ đánh thuế đất thông qua thuế bất động sản, thuế trống hoặc thuế chuyển nhượng là đủ. Nhưng phương pháp này để lại nhiều điều mong muốn và có những ràng buộc chính trị đáng kể. 

Chính sách đô thị của Hoa Kỳ trong nửa sau của thế kỷ 20 đã được định hình bởi một loạt các cuộc nổi dậy về thuế bất động sản. Nổi tiếng nhất trong số này là Dự luật 13 của California, đóng băng thuế suất bất động sản tại thời điểm thẩm định năm 1976 hoặc tại thời điểm mua và chỉ cho phép đánh giá lại tối đa 2% một năm, bất kể giá trị đất đai cao đến mức nào. Một cuộc trưng cầu dân ý để bãi bỏ Dự luật 13 đối với bất động sản thương mại đã được đưa ra bỏ phiếu vào năm 2020, điều này sẽ đảm bảo rằng các cuộc đánh giá lại diễn ra ba năm một lần đối với bất động sản thương mại trị giá trên 3 triệu đô la. Điều này không may đã thất bại tại thùng phiếu. Bất kỳ kế hoạch nào để nắm bắt đủ giá trị đất đai đều phải phù hợp với nền kinh tế chính trị hiện có của các thành phố của chúng ta, và như hiện tại, chính sách đô thị của Hoa Kỳ bị chi phối bởi các lợi ích hợp lý.

Các chủ sở hữu nhà, chủ đất và các nhà đầu tư bất động sản khác thiết lập chương trình nghị sự chính sách trong chính quyền đô thị. NIMBY là những đối thủ nhất quán đối với các căn hộ mới, nhà ở giá rẻ được trợ cấp và các trung tâm điều hướng dịch vụ dành cho người vô gia cư, và họ liên tục trao quyền cho các quan chức được bầu ở địa phương thực hiện các dự án được đề xuất. Các nhóm như hiệp hội chủ nhà và Livable California liên tục phản đối các biện pháp can thiệp sử dụng đất trên toàn tiểu bang có thể hợp lý hóa tăng trưởng nhà ở. Đa số người dân California đã bỏ phiếu chống lại Dự luật Lá phiếu 21, vốn sẽ cho phép các thành phố mở rộng kiểm soát tiền thuê nhà, mặc dù thực tế là đại đa số cử tri không sở hữu bất động sản cho thuê.

Có một ý thức giai cấp giữa các chủ sở hữu bất động sản coi bất kỳ thay đổi đáng kể nào đối với việc sử dụng đất, đánh thuế tài sản và bảo vệ người thuê là mối đe dọa đối với sự giàu có và địa vị của họ. Thu hồi đất đô thị có thể hoạt động như một chiến lược cửa hậu để không chỉ xã hội hóa của cải đất đai mà còn tăng dân số thuê nhà và nâng cao vị thế chính trị cho họ.

Nhưng ngay cả khi vượt ra ngoài những ràng buộc chính trị, thuế cũng không làm được gì để kiểm soát việc sử dụng đất đô thị đáng mơ ước. Như Singapore và Copenhagen cho thấy, quỹ đất và các tổ chức bất động sản công có thể đóng vai trò như một sợi dây quan trọng trong quá trình quy hoạch và phát triển đô thị lớn hơn. Các thành phố và tiểu bang có thể tạo ra một vòng tuần hoàn bằng cách phát triển nhà ở xung quanh phương tiện giao thông công cộng, do đó tăng lượng người đi phương tiện công cộng và tạo thêm nguồn tài chính cho nhà ở giá cả phải chăng và phương tiện công cộng trong quá trình này. 

Điều này sẽ chỉ trở nên quan trọng hơn vì cuộc khủng hoảng khí hậu sẽ buộc các thành phố phải đồng thời giảm lượng khí thải và phát triển để đáp ứng những người tị nạn khí hậu. Những vấn đề này quá quan trọng để lại cho các nhà đầu tư bất động sản tư nhân. Chúng ta phải hành động để đảm bảo giá trị của đất đai được chia sẻ công bằng cho tất cả mọi người.

CONNOR FINNEY