Chuyên đề khó khăn trong thi hành án

                                  CHUYÊN ĐỀ VỀ LUẬT THI HÀNH ÁN

              MộT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC CẦN LƯU Ý TRONG  THỰC HIỆN

Luật Thi hành án dân sự được Quốc hội nước ta thông qua ngày 14/11/2008, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2009. Sau khi Luật Thi hành án dân sự được ban hành, ngày 29/12/2009 Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Quyết định số 2425/QĐ-BTP về việc ban hành Kế hoạch thực hiện Luật Thi hành án dân sự và Nghị quyết của Quốc hội về thi hành Luật này, Chính phủ, các Bộ, ngành đã ban hành hơn 20 văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thi hành án dân sự. Việc triển khai và thực hiện Luật Thi hành án dân sự đến nay đã góp phần làm cho công tác thi hành án dân sự có chuyển biến thực sự, tuy nhiên nhiều khó khăn, vướng mắc về mặt chuyên môn, nghiệp vụ thi hành án dân sự cần phải có giải pháp khắc phục.

1. Về việc xử lý đơn yêu cầu thi hành án trong trường hợp người được thi hành án không nêu rõ thông tin về điều kiện thi hành án và không yêu cầu cơ quan thi hành án xác minh điều kiện thi hành án

Trong việc thực hiện Điều 31 và Điều 44 Luật Thi hành án dân sự do người được thi hành án gửi đơn yêu cầu thi hành án nhưng không nêu rõ thông tin về điều kiện thi hành án và cũng không yêu cầu cơ quan thi hành án xác minh điều kiện thi hành án có một số điểm như sau:

Thứ nhất, một trong những điểm mới của Luật Thi hành án dân sự là quy định người được thi hành án có trách nhiệm xác minh điều kiện thi hành án. Theo khoản 1 Điều 31 Luật Thi hành án dân sự, đơn yêu cầu thi hành án phải có "Thông tin về tài sản hoặc điều kiện thi hành án của người phải thi hành án". Do vậy, trường hợp đơn yêu cầu thi hành án không có đầy đủ các nội dung quy định và người được thi hành án không yêu cầu xác minh thì cơ quan thi hành án dân sự nhận đơn, vào sổ công văn đến và căn cứ Điều 4 Nghị định 58/2009/NĐ-CP ngày 13/7/2009 của Chính phủ có văn bản thông báo gửi đương sự yêu cầu bổ sung nội dung đơn còn thiếu trước khi ra quyết định thi hành án.

Văn bản thông báo nêu rõ nội dung, cách thức, hình thức xác minh, hướng giải quyết khi không xác minh được để người được thi hành án thực hiện, trường hợp không thể thực hiện được việc xác minh (như: các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác không cung cấp thông tin về tài sản, điều kiện thi hành án; người được thi hành án là người già yếu, không có người nương tựa; việc đi lại khó khăn hoặc những trường hợp khác mà người được thi hành án không thể xác minh được) thì có thể yêu cầu cơ quan thi hành án tiến hành xác minh và phải chịu chi phí xác minh theo quy định tại khoản 1 Điều 44 và khoản 2 Điều 73 Luật Thi hành án dân sự. Khi người được thi hành án đã cung cấp thông tin về tài sản, điều kiện thi hành án hoặc có yêu cầu cơ quan thi hành án tiến hành xác minh theo thông báo của cơ quan thi hành án thì cơ quan thi hành án tiến hành việc nhận đơn yêu cầu thi hành án, vào sổ nhận đơn yêu cầu thi hành án, ra quyết định và thụ lý thi hành án. Cơ quan thi hành án tiến hành xác minh, nếu có căn cứ ủy thác thì cơ quan thi hành án thực hiện việc ủy thác theo quy định của pháp luật. Nếu xác định người phải thi hành án không có điều kiện thi hành thì áp dụng Điều 51 Luật Thi hành án dân sự để trả đơn yêu cầu thi hành án.

Thứ hai, khoản 2 Điều 4 Nghị định 58/2009/NĐ-CP ngày 13/7/2009 của Chính phủ quy định: “Trường hợp đơn yêu cầu thi hành án không có đầy đủ các nội dung theo quy định hoặc không nêu rõ thông tin về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án nhưng không yêu cầu xác minh thì cơ quan thi hành án dân sự thông báo để đương sự bổ sung nội dung đơn yêu cầu thi hành án trước khi ra quyết định thi hành án”. Trong trường hợp này, nếu người được thi hành án không bổ sung thông tin và cũng không yêu cầu cơ quan thi hành án xác minh thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án chưa ra quyết định thi hành án nhưng cần thông báo cho đương sự biết.

Tuy nhiên, trong trường hợp người phải thi hành án phải thi hành đồng thời cả khoản nghĩa vụ thi hành án theo đơn yêu cầu và nghĩa vụ thi hành án thuộc diện Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án thì việc xác minh điều kiện thi hành án của đương sự được Chấp hành viên chủ động tiến hành cho đến khi người phải thi hành án thi hành xong khoản nghĩa vụ thuộc diện chủ động. Kết quả xác minh tiếp tục được công nhận để tổ chức thi hành khoản nghĩa vụ theo đơn yêu cầu. Do đó, cơ quan thi hành án đã xác minh biết được người phải thi hành có điều kiện thi hành, thì vẫn nhận đơn, ra quyết định và thụ lý việc thi hành án theo đơn yêu cầu của người được thi hành án, mặc dù người được thi hành án không bổ sung thông tin và cũng không yêu cầu cơ quan thi hành án xác minh điều kiện thi hành án.

Thứ ba, Điều 44 Luật Thi hành án dân sự quy định, việc xác minh điều kiện thi hành án phải lập thành biên bản, có xác nhận của Tổ trưởng tổ dân phố, UBND cấp xã, Công an xã. Nếu thiếu một trong ba chữ ký xác nhận của người có trách nhiệm nêu trên thì biên bản xác minh điều kiện thi hành án không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên trên thực tế, Tổ trưởng tổ dân phố tuy nắm rõ điều kiện của người phải thi hành án, nhưng phần lớn thời gian đi làm vắng, không thường xuyên ở nhà nên khó liên hệ, mặt khác họ sợ trách nhiệm và ngại va chạm. Trong khi đó, Nhà nước cũng không có chính sách đãi ngộ thỏa đáng và không có cơ chế quy trách nhiệm đối với họ, nên họ thường không nhiệt tình hợp tác. Điều này khiến cơ quan thi hành án gặp không ít khó khăn khi xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi hành án. Tuy nhiên trước mắt cơ quan thi hành án cần chú trọng thực hiện theo quy định hiện hành.

2.  Việc thi hành án khi có thay đổi giá tài sản tại thời điểm thi hành án

Điều 59 Luật Thi hành án dân sự quy định: “Trường hợp theo bản án, quyết định mà một bên được nhận tài sản và phải thanh toán cho người khác giá trị tài sản họ được nhận, nhưng tại thời điểm thi hành án, giá tài sản thay đổi và một trong các bên đương sự có yêu cầu định giá tài sản đó thì tài sản được định giá theo quy định tại Điều 98 của Luật này để thi hành án”. Tuy nhiên, điều luật lại không quy định cụ thể việc định giá để thi hành án chia theo tỷ lệ như thế nào, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này cũng chưa quy định chi tiết.

Ví dụ: Anh H được hưởng tài sản thừa kế của bố nằm trong khối tài sản chung với bà A. Theo bản án thì bà A phải trả cho anh H số tiền 100 triệu đồng (tương ứng với 1/3 khối tài sản chung với bố anh H là ngôi nhà và đất có diện tích là 1.412m2 do bố anh H và bà A đứng tên mua chung) và lãi suất chậm thi hành án. Tại thời điểm bản án có hiệu lực (năm 2007) thì Toà án định giá 1/3 tài sản đó tương ứng với số tiền là 100 triệu đồng Việt Nam, nhưng tại thời điểm thì hành án thì 1/3 tài sản đó có giá trị 1,5 tỷ đồng. Bà A không tự nguyện thi hành án, thì cơ quan thi hành án có được định giá tài sản để buộc bà A phải trả cho anh H 1,5 tỷ đồng không? Hay phải thi hành 100 triệu đồng và lãi suất chậm thi hành án?

Do vậy, nếu án tuyên một bên được nhận tài sản, một bên được nhận tiền tương ứng với tỉ lệ giá trị của tài sản, khi thi hành án giá trị tài sản thay đổi (tăng hoặc giảm), trước mắt cần lưu ý các trường hợp sau đây:

- Trường hợp các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc định giá lại tài sản để thanh toán tiền cho nhau tương ứng với tỷ lệ giá trị tài sản được chia tại thời điểm thi hành án, thì cơ quan thi hành án tổ chức định giá tài sản để thi hành án theo thỏa thuận của các đương sự.

- Trường hợp các đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được, thì cơ quan thi hành án không tổ chức định giá tài sản mà thực hiện việc thi hành án theo đúng nội dung bản án. Theo đó, bên được nhận tài sản được thi hành án nhận tài sản, bên được nhận tiền được nhận tiền và lãi suất chậm thi hành án theo quyết định của bản án.

3.  Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án gắn liền với tài sản của người khác

- Thực tế hiện nay trong hoạt động thi hành án nảy sinh vướng mắc, đó là việc phải xử lý nhà ở của người phải thi hành án được xây dựng trên đất của người khác. Trong nhiều trường hợp, người phải thi hành án chỉ có tài sản duy nhất là ngôi nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng nằm trên đất mượn, cơ quan thi hành án dân sự đã tiến hành kê biên ngôi nhà để đảm bảo thi hành án, nhưng hầu như không thể xử lý tiếp được. Trong khi đó, Luật Nhà ở không cấm chủ sở hữu nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu tham gia các giao dịch. Khi các giao dịch này được thực hiện, phát sinh tranh chấp, sau đó có bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền, đến giai đoạn thi hành án, cơ quan thi hành án thường gặp phải khó khăn nêu trên.

Trường hợp khác cơ quan thi hành án cũng gặp phải khó khăn tương tự đó là việc xử lý quyền sử dụng đất nhưng trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác. Đây là tình huống mà cơ quan thi hành án thường xuyên gặp phải trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết định mà để xử lý được thì mất nhiều thời gian, chi phí.

-  Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005 đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự chuyển quyền sở hữu hoặc sử dụng tài sản, nhưng cũng theo quy định tại Điều 168, nguyên tắc này sẽ bị loại trừ nếu trường hợp pháp luật có quy định khác. Theo Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng. Như vậy, nhà ở cũng là một trong những loại tài sản thuộc diện loại trừ của Điều 168 Bộ luật Dân sự vì theo quy định trên quyền sở hữu đối với nhà ở được chuyển kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng. Vấn đề đặt ra là: nếu như có trường hợp chủ sở hữu nhà là người phải thi hành án đã tiến hành bán ngôi nhà đó, hợp đồng bán nhà đã được công chứng tại Phòng công chứng, nhưng người mua chưa làm thủ tục sang tên đối với ngôi nhà đó. Nếu theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho người mua (vì chưa đăng ký), nhưng nếu theo Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở thì ngôi nhà đã được chuyển quyền sở hữu cho người mua. Trường hợp đó, cơ quan thi hành án dân sự xử lý ngôi nhà trên để thi hành án gặp phải sự phản ứng gay gắt của đương sự, cũng như sự vướng mắc giữa các quy định của pháp luật.

- Khoản 1, Điều 89 Luật Thi hành án dân sự quy định: "Trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu..., Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch, đăng ký" và tại khoản 1 Điều 111 có quy định: "Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự". Theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2003 thì thời điểm chuyển quyền sử dụng đất được tính từ khi đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trong khi đó Luật Nhà ở năm 2005 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính kể từ khi hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực. Như vậy, nếu không xác định rõ phải áp dụng quy định nào để thực hiện kê biên tài sản để thi hành án thì Chấp hành viên rất dễ bị khiếu nại, có nguy cơ dẫn đến phải bồi thường. Ví dụ như: Việc kê biên nhà ở sau khi đã có hợp đồng mua bán được công chứng: Nếu người phải thi hành án là người mua nhà thì sau khi kê biên, có thể bị người bán nhà khiếu nại vì giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vẫn còn thuộc người bán nhà. Hoặc là, nếu người phải thi hành án là người bán nhà thì sau khi kê biên, người mua nhà sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán đã công chứng để xác định nhà đã thuộc quyền sở hữu của họ theo Luật Nhà ở và dẫn đến khiếu nại. Nếu không kê biên nhà đất của người phải thi hành án (trường hợp vẫn còn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, dù nhà đã bán và có công chứng) thì người được thi hành án sẽ khiếu nại vì cho rằng Chấp hành viên tạo điều kiện cho người phải thi hành án tẩu tán tài sản.

4. Định giá tài sản đã kê biên

Luật Thi hành án dân sự quy định về định giá tài sản trong thi hành án dân sự chưa đầy đủ, có một số vướng mắc. Vì vậy, trước mắt thực hiện theo hướng dẫn tại Công văn số 1970/TCTHA-NV1 ngày 12/10/2010 của Tổng cục Thi hành án dân sự một số nội dung sau:

- Về việc Chấp hành viên xác định giá tài sản kê biên

Khi xác định giá đối với tài sản kê biên theo khoản 3 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự và Điều 15 Nghị định số 58/2009/NĐ-CP ngày 13/7/2009 của Chính phủ, Chấp hành viên cần lưu ý:

Trường hợp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên chưa có tổ chức thẩm định giá, thì Chấp hành viên yêu cầu đương sự thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá ở địa bàn khác. Nếu đã yêu cầu mà đương sự không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì Chấp hành viên tiến hành xác định giá tài sản kê biên theo quy định.

Việc tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn có liên quan trước khi xác định giá tài sản kê biên theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Nghị định số 58/2009/NĐ-CP cần được thực hiện bằng văn bản. Trường hợp cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn không có ý kiến theo đề nghị của Chấp hành viên thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự báo cáo, đề nghị Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các cơ quan nói trên có ý kiến để Chấp hành viên xác định giá tài sản kê biên.

- Về bảo đảm quyền yêu cầu định giá lại tài sản kê biên

Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại tài sản kê biên trước khi có thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản theo điểm b khoản 1 Điều 99 Luật Thi hành án dân sự (không phân biệt bán đấu giá tài sản lần thứ mấy), thì Chấp hành viên tổ chức định giá lại tài sản kê biên. Chấp hành viên thông báo cho đương sự biết về việc người yêu cầu định giá lại phải chịu chi phí định giá lại tài sản theo quy định của pháp luật.

- Lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản kê biên trong trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự.

Nếu đương sự có thoả thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó. Tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn là tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên hoặc tổ chức thẩm định giá trên địa bàn khác. Việc thoả thuận của đương sự về lựa chọn tổ chức thẩm định giá cũng được thực hiện đối với việc định giá lại tài sản kê biên.

Các trường hợp khác, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên.

- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về định giá tài sản kê biên

Trường hợp khiếu nại việc xác định giá tài sản của Chấp hành viên và khiếu nại về hành vi của Chấp hành viên trong việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá (như: thời hạn, trình tự, thủ tục ký hợp đồng .v.v.) thì được giải quyết theo quy định của Luật Thi hành án dân sự.

Khiếu nại (tranh chấp) về kết quả định giá tài sản của tổ chức thẩm định giá được giải quyết theo pháp luật về thẩm định giá. Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá và Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 101/2005/NĐ-CP quy định: Tổ chức thẩm định giá chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá. Việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá thực hiện theo Điều 23 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP nêu trên.

Như vậy, đối với những khiếu nại về kết quả thẩm định giá tài sản hoặc hành vi, quyết định của tổ chức thẩm định giá thì cơ quan thi hành án dân sự không thụ lý giải quyết. Nếu đương sự không đồng ý với kết quả thẩm định giá do tổ chức thẩm định giá đưa ra và yêu cầu định giá lại tài sản kê biên trước khi thông báo công khai việc bán đấu giá, thì Chấp hành viên tổ chức định giá lại theo quy định.

5. Xử lý tài sản bán đấu giá không thành

Điều 100 của Luật Thi hành án dân sự về giao tài sản để thi hành án quy định:Trường hợp đương sự thoả thuận để người được thi hành án nhận tài sản đã kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án thì Chấp hành viên lập biên bản về việc thoả thuận; việc giao tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được thực hiện trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày có thoả thuận. Như vậy, theo tinh thần điều luật này thì việc giao tài sản để thi hành án phải có sự thỏa thuận được của các bên đương sự. Tuy nhiên, Điều 104 Luật Thi hành án dân sự về xử lý tài sản bán đấu giá không thành quy định như sau: “Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đương sự không yêu cầu định giá lại thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá 10% giá đã định. Trường hợp giá tài sản đã giảm thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án không nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án thì tài sản được trả lại cho người phải thi hành án”.

Trong trường hợp này Luật Thi hành án dân sự lại không quy định rõ là cần có thỏa thuận của các bên đương sự không hay chỉ cần người được thi hành án đồng ý là cơ quan thi hành án thực hiện việc giao tài sản cho người đó để khấu trừ tiền thi hành án. Trong khi đó, hiện nay các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thi hành án dân sự cũng không quy định cụ thể thêm về vấn đề này. Do vậy, trường hợp giá tài sản đã giảm thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án đồng ý nhận tài sản bán đấu giá không thành, nhưng người phải thi hành án không đồng ý giao, thì chưa có sở pháp lý để giao tài sản đó cho người được thi hành án.

Vì thế, tài sản bán đấu giá không thành, Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá, khi đó người được thi hành án được tham gia mua đấu giá tài sản như những người khác. Nếu chỉ có người được thi hành án tham gia mua đấu giá tài sản, thì thực hiện việc bán đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá theo quy định tại Điều 37 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản: “Trong trường hợp đã hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá tài sản mà chỉ có một người đăng ký mua tài sản bán đấu giá hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có một người tham gia cuộc bán đấu giá và trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm thì tài sản được bán cho người đó, nếu người có tài sản bán đấu giá đồng ý. Việc bán tài sản trong trường hợp này chỉ được tiến hành sau khi đã thực hiện đầy đủ việc niêm yết, thông báo công khai, trưng bày tài sản và không có khiếu nại liên quan đến trình tự, thủ tục cho đến khi quyết định bán tài sản”.

Trường hợp đương sự thoả thuận để người được thi hành án nhận tài sản đã kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án thì căn cứ Điều 100 Luật Thi hành án dân sự, Chấp hành viên lập biên bản về việc thoả thuận. Trường hợp có nhiều người được thi hành án thì người nhận tài sản phải được sự đồng ý của những người được thi hành án khác và phải thanh toán lại cho những người được thi hành án khác số tiền tương ứng tỷ lệ giá trị mà họ được hưởng. Việc giao tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được thực hiện trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày có thoả thuận.

6 Cưỡng chế đối với tài sản của người phải thi hành án mà có tranh chấp với người khác

Theo quy định tại Điều 75 Luật Thi hành án dân sự: "Trường hợp cưỡng chế đối với tài sản của người phải thi hành án mà có tranh chấp với người khác thì Chấp hành viên tiến hành cưỡng chế và yêu cầu đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Toà án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết". Thực tế cho thấy rất nhiều trường hợp đương sự thực hiện khởi kiện tại Toà án theo hướng dẫn của Chấp hành viên, nhưng Toà án không thụ lý vụ việc, trong khi đó cũng theo Điều 75 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 thì Chấp hành viên xử lý tài sản đã kê biên theo quyết định của Toà án, cơ quan có thẩm quyền. Việc Toà án không thụ lý trong trường hợp này dẫn đến hậu quả khó xử lý tài sản đã kê biên, vì không thể xác định được quyền sở hữu tài sản mà Chấp hành viên đã tiến hành kê biên. Do đó, trong trường hợp này, Bộ luật Tố tụng dân sự cần có Điều luật quy định cụ thể về thời hạn, căn cứ, lý do cho việc thụ lý hay không thụ lý và bổ sung vào loại việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án trong Bộ luật Tố tụng dân sự.

Cơ quan thi hành án lưu ý cần thực hiện theo Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối để xác định 3 trường hợp đề nghị Tòa án xác định hoặc xác lập quyền sở hữu, sử dụng tài sản và tranh chấp tài sản đã kê biên.

PHỤ LỤC  THAM KHẢO

Nhà đã bán nhưng người mua chưa sang tên, rủi ro ai chịu?

Trong các hợp đồng mua bán, giao dịch về tài sản thì việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro là những vấn đề vô cùng quan trọng, xác địnhquyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch. Vấn đề này được Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định khá cụ thể. Theo đó, Điều 168 Bộ luật Dân sự (BLDS) quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác"; Điều 439 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản: "Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán". Về thời điểm chịu rủi ro, Điều 440 quy định: "Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác."

Như vậy có thể nói, về nguyên tắc theo quy định của BLDS thì thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro thông thường là đồng nhất, tức bên bán chịu rủi ro cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro kể từ khi nhận tài sản. Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản, tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, nếu các bên không có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên trên thực tế khi áp dụng các quy định của BLDS nêu trên để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu và trách nhiệm chịu rủi ro trong một số trường hợp gặp nhiều vướng mắt do sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật hiện hành.

Trường hợp ví dụ , ông M thoả thuận bán cho bà N một căn nhà và vườn rộng 1.000 m² ở vị trí gần bờ sông với giá 800 triệu đồng. Bà N trả trước 600 triệu, 200 triệu còn lại sẽ trả sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng mua bán đã được công chứng vào ngày 15/8/2010 và theo thoả thuận bà N có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì đêm 18/8/2010, sau một trận mưa lớn, bờ sông bị sạt lỡ cuốn trôi gần 200 m² đất của khu vườn này. Bà N đề nghị ông M giảm 200 triệu đồng còn lại để khấu trừ vào số diện tích đất vườn đã bị cuốn trôi. Ông M không đồng ý, ông cho rằng hợp đồng đã được công chứng và có hiệu lực. Tại khoản 5, Điều 93 của Luật Nhà ở quy định "Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua...kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân". Bà M thì bảo rằng Luật Nhà ở chỉ quy định về phần nhà, còn phần đất thì khác. Đất là bất động sản và thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, vì vậy theo quy định tại Điều 168, Điều 439 và Điều 440 của Bộ Luật dân sự thì tính đến đêm 18/8/2010 quyền sở hữu đối với đất vẫn chưa chuyển dịch sang cho bà vì chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu (theo quy định tại Điều 439), điều đó cũng đồng nghĩa với việc ông M phải chịu rủi ro khi vườn bị sạt lỡ vì thủ tục đăng ký chưa hoàn thành (theo quy định tại Điều 440).

Qua các trường hợp nêu trên có thể nhận thấy: Thứ nhất, đối với những giao dịch dân sự liên quan đến nhóm tài sản là bất động sản, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nếu người mua không thực hiện hoặc kéo dài việc đăng ký quyền sở hữu thì "nguy cơ" người bán phải chịu rủi ro là rất cao. Thứ hai, là đối tượng của hợp đồng (nhà gắn liền với đất) nhưng khi hợp đồng đã có hiệu lực thì việc xác địch chủ sở hữu của nhà và đất lại không đồng nhất với nhau, phần nhà đã chuyển dịch quyền sở hữu sang cho bên mua nhưng phần đất thì vẫn còn sở hữu của bên bán nếu chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Sửa đổi Bộ luật dân sự và quy định của các văn bản pháp luật có liên quan phần xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro đối với nhóm tài sản là bất động sản, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo hướng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro sẽ chuyển giao từ người bán sang người mua kể từ thời điểm hợp đồng hoặc giấy tờ mua bán, tặng cho được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác./.

QUAN ĐIỂM VỀ XÁC ĐịNH THờI ĐIểM CHUYểN QUYềN Sở HữU NHÀ ở VÀ QUYềN Sử DụNG ĐấT KHI NHÀ ở VÀ QUYềN Sử DụNG ĐấT ĐềU CÓ GIấY CHứNG NHậN QUYềN Sỡ HữU :

Trong thời gian vừa qua, các Cơ quan Thi hành án dân sự thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu gặp một số khó khăn vướng mắc trong việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất để xác định tài sản này có thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án nhằm có biện pháp xử lý ngăn chặn phục vụ cho công tác kê biên cưỡng chế thi hành án, cụ thể:

I. Đối với quyền sử dụng đất:

Thực tiễn thời gian qua, có nhiều trường hợp người phải thi hành án đứng tên chủ sử dụng quyền sử dụng đất và họ tiến hành chuyển nhượng cho người thứ ba một cách hợp pháp trước khi có bản án, quyết định của toà án bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng viên công chứng và không bị ngăn chặn bởi một cơ quan chức năng nào. Đến thời điểm ra quyết định thi hành án và tổ chức thi hành, chấp hành viên tiến hành xác minh tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, được biết đất vẫn đứng tên chủ sử dụng là người phải thi hành án và người phải thi hành án chưa làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để chuyển tên chủ sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này có hai quan điểm khác nhau, gây vướng mắc, cụ thể:

- Quan điểm thứ 1: Căn cứ khoản 1, 2 Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” và đây cũng chính là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 688 - Bộ luật Dân sự năm 2005. Đây cũng là quan điểm của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, bởi thời điểm người phải thi hành án chuyển nhượng đất cho người thứ ba là trước khi có bản án, quyết định của toà án; việc chuyển nhượng đất là hợp pháp có lập hợp đồng chuyển nhượng và có công chứng. Việc chuyển nhượng không bị cơ quan có thẩm quyền nào ngăn chặn do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng có giá trị pháp lý và kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng thì quyền sử dụng đất đã thuộc về người thứ ba (người nhận chuyển nhượng hợp pháp), còn việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉ là thủ tục để người thứ ba đăng ký quyền sở hữu tài sản cho mình và có các quyền năng theo quy định của Bộ luật Dân sự (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt).

- Quan điểm thứ 2: Có một số chấp hành viên cho rằng căn cứ quy định tại Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản), Điều 439 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu), Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) - Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 46 (Đăng ký quyền sử dụng đất) - Luật Đất đai ngày 26/11/2003; Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai cho rằng: Tuy việc chuyển nhượng đất là hợp pháp, có lập hợp đồng chuyển nhượng và được công chứng nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Do vậy, trong trường hợp này chấp hành viên vẫn có quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn và kê biên xử lý quyền sử dụng đất này. Theo quan điểm này, Cục Thi hành án dân sự tỉnh nhận thấy nếu xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất như trên sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ 3 (người nhận chuyển nhượng đất hợp pháp) và vô hiệu hoá giá trị việc công chứng của cơ quan công chứng có thẩm quyền công chứng theo quy định của pháp luật.Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc trên, xin trao đổi cùng các đồng nghiệp về hướng giải quyết.

II. Đối với nhà ở và quyền sử dụng đất:

Hiện nay các văn bản pháp luật như Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Bộ luật dân sự ngày 14/6/2005 và Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khác nhau, nên trong quá trình tổ chức thi hành án phát sinh những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định của pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất, cụ thể:

* Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) - Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định:

“Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”

* Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản) - Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:

“1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

  2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. 

* Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) - Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:

“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

* Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.

Vậy khi xử lý tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất (nhà và đất không tách rời nhau) cần áp dụng văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc trên, xin trao đổi cùng các đồng nghiệp về hướng giải quyết./.

Xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản

Trao đổi tiếp về vấn đề “Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khi nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giấy chứng nhận quyền sỡ hữu” đồng chí Lê Anh Tuấn thuộc Tổng cục Thi hành án Bộ Tư pháp có một vài ý kiến trao đổi như sau:

1. Về việc xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005, thì việc xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong từng trường hợp cụ thể có sự khác nhau.

1.1. Đối với quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 688, Điều 692 Bộ luật Dân sự; Điều 46 Luật Đất đai và Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

1.2. Đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở:

Điều 168 Bộ luật dân sự về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản tại khoản 1 quy định “việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”. Tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhânhoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.

Do vậy, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở tùy từng trường hợp có khác nhau như sau:

- Đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập (chuyển cho) bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.

- Đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập (chuyển cho) bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho người nhận thừa kế nhà ở kể từ thời điểm mở thừa kế.

b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở (kể cả chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư) và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất:

Khoản 1 Luật Nhà ở quy định rõ “Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Do đó, có thể nói quy định tại Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng v&a