Tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Kính chào

Thưa Luật sư, tôi kính mong được tư vấn 1 sự việc như sau:

Tôi có 1 căn nhà ở Quận 2 TPHCM cho cô B thuê. Khi ký Hợp đồng thuê nhà, chúng tôi có làm 2 cái Hợp đồng: 

Một cái ghi giá thuê nhà 100 triệu/tháng, KHÔNG ra công chứng. Trong Hợp đồng này có ghi rõ: “Giá thuê này là cơ sở để xác định nghĩa vụ thanh toán của chị B” Một cái ghi giá thuê nhà 8 triệu/tháng ứng với diện tích 1 phòng chính tầng trệt , CÓ ra công chứng. Trong Hợp đồng này có ghi rõ “Giá thuê này chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với Nhà Nước” vì tôi làm việc ở Hà nội , bận con nhỏ nên ko có thời gian đi đi về về  để làm các thủ tục có liên quan tới Nhà Nước (nếu có) nên mới ghi số tiền như vậy.

Thời hạn thuê nhà là 5 năm và được lập cùng ngày.

Trong cả 02 Hợp đồng nêu trên đều có nội dung sau:

Tôi được đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo cho Bên B biết trước tối đa 03 (ba) tháng, yêu cầu bồi thường thiệt hại và không hoàn trả tiền cọc nhà nếu Bên B có một trong các hành vi sau đây:

– Không trả tiền thuê nhà đúng thời hạn qui định trong hợp đồng mà không có sự đồng ý chính thức của Bên A bằng văn bản hoặc bằng Email, tin nhắn liên hệ.

– Sử dụng nhà không đúng mục đích quy định trong Hợp đồng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật.

– Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A;

– Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào.
Các tháng trước đây, 2 bên thực hiện Hợp đồng mà không có vướng mắc phát sinh, Bên B vẫn thanh toán cho tôi số tiền 100triệu/tháng bằng tiền mặt cho chị gái của tôi ở Quận 2 và phía nhà tôi ko hề có xác nhận khi nhận tiền nhà của chị B hàng tháng.
Tuy nhiên, sau khi thực hiện được 10 tháng, Bên B đã tự ý ký 1 giấy chuyển chuyển nhượng cho chị C mà không được sự đồng ý của tôi. Nội dung của giấy chuyển nhượng này là “chuyển giao hoạt động kinh doanh của Bên B tại căn nhà đang thuê của tôi”.Khi biết sự việc tôi có nói chị B làm như vậy là vi phạm vào điều khoản “Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A” và “Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào” nên tôi đề nghị thanh lý Hợp đồng.

Tuy nhiên, chị B nói là không vi phạm việc chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà như tôi nói. Chị B nói là chỉ chuyển nhượng hoạt động kinh doanh chứ không phải chuyển nhượng việc thuê nhà!

Tôi đề nghị nếu tiếp tục việc thuê nhà thì phải thanh toán tiền đầy đủ. Tuy nhiên, đến thời điểm này, chị B lại nói là chỉ thanh toán tiền nhà 8tr/tháng như trong HĐ công chứng. Tôi nói như vậy là bên B đã vi phạm Hợp đồng vì số tiền 8 triệu chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với Nhà Nước; số tiền 100tr/tháng mới là cơ sở để chị B phải thanh toán cho tôi, đúng như chị B đã ký cam kết trong HĐ giữa tôi và chị ấy (mà ko ra công chứng).

Kính xin được Luật sư tư vấn: như vậy trong trường hợp này, tôi có thể làm thanh lý Hợp đồng với chị B vì 02 lý do được không?

Lý do 1: Bên B vi phạm việc chuyển nhượng cho người khác mà không được sự đồng ý của tôi!

Lý do 2: Bên B không thanh toán tiền thuê nhà đúng cam kết, đúng hạn và có dấu hiện trốn nợ (đến thời điểm này, Bên B vẫn còn thiếu 200 triệu tiền nhà của tháng 6 và 7 /2016 chưa trả, mặc dù hạn cuối phải thanh toán là ngày 15/6/2016).

Xin Luật sư cho hỏi thêm:
Việc thời điểm bây giờ, bên B nói chỉ thanh toán cho tôi 8 triệu như trong HĐ công chứng là Bên B có cơ sở làm vậy hay không? Tôi có cơ sở vẫn bắt bên B trả tiền 100tr như lúc trước và trong HĐ tay giữa hai người không?

Việc tôi ký 02 HĐ như vậy có gì là sai so với quy định không? 

Hiện nay, tôi có gọi điện thoại đề nghị gặp mặt nhưng Bên B viện đủ lý do để không về gặp tôi giải quyết và nói chuyện rất vô văn hóa cũng như rất bất hợp tác (lý do thực sự là chị B bi người khác đánh ghen nên không dám về lại nhà thuê của tôi. chị B cũng sang nhượng và cầm tiền của chị C rồi nên không muốn về giải quyết).

Kính mong nhận được sự giúp đở của Luật sư!

Trân trọng cảm ơn!

Người gửi: Nguyễn Tấn  Đức ( Hà Nội)

VPLS Minh Trí  cung  cấp dịch vụ tư vấn pháp luật  đến quý khách hàng nhanh chóng và hiệu quả nhất!

-  Gửi yêu cầu dịch vụ qua Email:  dongtudhl@gmail.com, phucminh80@gmail.com

- Liên hệ với bộ phận kinh doanh - khách hàng theo hotline:  0902818158 - 0906834543 - 0906812689

Luật sư tư vấn:

Về câu hỏi của bạn, VPLS Minh Trí tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Luật nhà ở năm 2014

2/ Có thể thanh lý hợp đồng thuê nhà?

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

a/ Chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi Bên B vi phạm việc chuyển nhượng cho người khác mà không được sự đồng ý

Theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 “đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;” Trong trường hợp bên B cho thuê lại nhà đang cho thuê mà không được bạn đồng ý thì bạn có quyền chấm dứt hợp đồng và thu hồi lại nhà đang cho thuê.  Tuy trong nội dung của giấy chuyển nhượng giữa bên B và chị C là “chuyển giao hoạt động kinh doanh của Bên B tại căn nhà đang thuê”. Nhưng việc chuyển giao hoạt động kinh doanh sẽ bao gồm cả chuyển giao nhà cho thuê. Hơn nữa đối tượng sử dụng nhà cho thuê không phải là bên B nữa mà đó là chị C. Ngoài ra trong hợp đồng thuê nhà hai bên còn thỏa thuận “Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào”.

VPLS Minh Trí  cung  cấp dịch vụ tư vấn pháp luật  đến quý khách hàng nhanh chóng và hiệu quả nhất!

b/ Chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi Bên B không thanh toán tiền thuê nhà đúng cam kết, đúng hạn?

Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 “b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;” Trong trường hợp của bạn bên B vẫn còn thiếu tiền nhà tháng 6 số tiền là 6 triệu mặc dù thời hạn thanh toán là 15/6/2016 và đến thời điểm hiện tại là 29/6/2016. Như vậy trong trường hợp này bạn không được chấm dứt hợp đồng với lý do bên B không thanh toán tiền thuê nhà đúng cam kết. Bở lẽ nếu bên B không trả tiền thuê nhà cho bạn từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bạn mới được chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

3/ Ký 2 hợp đồng thuê nhà có vi phạm pháp luật?

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.”

Hơn nữa tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Việc bạn ký 2 hợp đồng thuê nhà như vậy thì hợp đồng ghi giá thuê nhà 8 triệu/tháng vô hiệu do giả tạo và hợp đồng bị che giấu là hợp đồng ghi giá thuê nhà 100 triệu/tháng có hiệu lực. Tuy nhiên hợp đông ghi giá thuê nhà 100 triệu/tháng lại không được công chứng nên hợp đồng này cũng vô hiệu do không được công chứng và không đăng ký mặc dù thời gian thuê là 5 năm. 

Hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu do không công chứng. Trách nhiệm bồi thường khi hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin thưa luật sư, tôi xin tư vấn như này: tôi ở Quận 1, tôi ở trong ngõ thôi, nhưng có một công ty bảo là sẽ thuê nhà tôi làm trụ sở công ty với giá 6 triệu/1 tháng. Thuê trong vòng 5 năm, tuy nhiên hợp đồng chỉ làm giấy tờ không công chứng. Sau gần một năm thuê họ bảo rằng không thuê nữa, tôi bảo phải bồi thường. Họ không đồng ý bảo có khởi kiện thì hợp đồng vô hiệu rồi, mong luật sư tư vấn:

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì:

Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Như vậy, đối với hợp đồng trong trường hợp của bạn thì bạn cần phải công chứng, nếu không công chứng thì được coi là hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức.

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Tóm lại, bạn cần thực hiện theo đúng quy định về hình thức của hợp đồng này, và sau khi hoàn thiện xong nếu có phát sinh tranh chấp thì bạn có thể làm đơn gửi tòa án về vấn đề tranh chấp này.

Hơn nữa, hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự là "các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận". Vì vậy, bên thuê nhà có trách nhiệm hoàn trả nhà cho bạn cùng với khoản tiền trong thời gian thực họ đã thuê. Và bạn sẽ tạo điều kiện cho bên thuê thực hiện nghĩa vụ của mình. Nên trong trường hợp của bạn, để nói bên thuê có trách nhiệm bồi thường cho bạn hay không thì "KHÔNG". Vì hợp đồng chưa hề phát sinh hiệu lực pháp lý, nên họ không có trách nhiệm bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn. Có chăng họ sẽ phải bồi htường cho bạn nếu làm hư hỏng căn nhà đang thuê cho bạn. Nên bạn cần xem xét lại quyền của mình để tránh tố tụng mà không đạt được quyền lợi nhất định.

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ 

VPLS Minh Trí  cung  cấp dịch vụ tư vấn pháp luật  đến quý khách hàng nhanh chóng và hiệu quả nhất!

-  Gửi yêu cầu dịch vụ qua Email:  dongtudhl@gmail.com ,phucminh80@gmail.com

- Liên hệ với bộ phận kinh doanh - khách hàng theo hotline:  0902818158 - 0906834543 - 0906812689

HẬU QUẢ PHÁP LÝ HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG VÔ HIỆU

Có một vấn đề em xin được đưa ra để mọi người cùng  đóng góp, cho ý kiến!

Tháng 01 năm 2013, Công ty A ký hợp đồng cho công ty B thuê mặt bằng làm trụ sở với thời hạn 5 năm, thanh toán tiền thuê hàng tháng. Tuy nhiên, Công ty A không có chức năng kinh doanh bất động sản và hợp đồng thuê mặt bằng này cũng không được công chứng. 

Hai bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng được một thời gian thì đến tháng 6/2014, cty B không tiếp tục thanh toán tiền thuê mà vẫn tiếp tục sử dụng mặt bằng cho đến nay. 

Tháng 4/2015, cty A làm đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng và yêu cầu cty B phải thanh toán tiền thuê từ tháng 6/2014 đến khi hòan trả mặt bằng.

Theo quan điểm của em thì Hợp đồng này sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu, nhưng vấn đề cần bàn ở đây là nếu Hợp đồng bị vô hiệu thì giải quyết hậu quả như thế nào? Chắc chắn cty B phải trả lại mặt bằng cho cty A khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu nhưng còn tiền thuê bên B chưa thanh toán từ tháng 6/2014 đến khi Tòa ra Bán án có hiệu lực sẽ giải quyết như thế nào?

Theo quy định tại khảon 1 Điều 137 BLDS 2005: "Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự các bên kể từ thời điểm xác lập".Như vậy, cty A không thể đòi được  tiền thuê từ tháng 6/2014 đến nay được vì giao dịch này không có hiệu lực ngay từ thời điểm xác lập, nếu Tòa buộc cty B phải hoàn trả cho cty A tiền thuê chưa thanh toán thì vô hình chung đã thừa nhận hợp đồng.

Vậy làm sao để cty A có thể đòi lại tiền thuê chưa trả một cách hợp pháp. Rất mong các Anh/chị cùng cho ý kiến trường hợp này. Cảm ơn.

Đề nghị xem xét bản án tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Ông Văn Khắc Thông, trú tại quận 3, TP Hồ Chí Minh là bị đơn trong vụ án “tranh chấp hợp đồng thuê nhà” với nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Sáu có đơn kiến nghị đề nghị xem xét kháng nghị lại Bản án phúc thẩm số 72/2014/KDTM-PT ngày 13/1/2014 của TAND TP Hồ Chí Minh.

Theo ông Thông, ngày 26/12/2007, ông ký hợp đồng với bà Nguyễn Thị Sáu, ông Võ Văn Bảy để thuê căn nhà 1097 Hậu Giang, TP Hồ Chí Minh thời hạn thuê 10 năm, giá thuê 3 năm đầu 2.400 USD và đặt cọc 28.800 USD (hợp đồng viết tay). Ngày 28/12/2007, giữa hai bên ký hợp đồng thuê lại căn nhà này với giá thuê 5.000.000đ/tháng (hợp đồng có công chứng). Ông Thông đã thanh toán tiền thuê nhà 7 đợt, tương ứng với 21 tháng với số tiền 50.040 USD.

Do hai bên có tranh chấp nên ngày 14/8/2013, TAND quận 6 xét xử sơ thẩm tuyên hai hợp đồng thuê nhà trên là vô hiệu; buộc ông Thông thanh toán cho nguyên đơn 266.650.582đ; không chấp nhận yêu cầu bị đơn yêu cầu đối trừ với nghĩa vụ của nguyên đơn số tiền 792.232.200đ. Ông Thông kháng nghị một phần bản án này và ngày 13/1/2014, TAND TP Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm, tuyên: hủy hai hợp đồng nêu trên; buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn 1.414.560.000đ; không chấp nhận yêu cầu phản tố đối trừ nghĩa vụ của ông Thông về yêu cầu nguyên đơn hoàn trả lại số tiền thuê nhà 792.232.000đ.

Ông Thông cho rằng, việc cả hai bản án đều tuyên hai hợp đồng thuê nhà nêu trên là vô hiệu song không giải quyết dứt điểm hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, buộc bên cho thuê nhà phải trả lại số tiền đặt cọc 28.800 USD cho ông là vi phạm Điều 137 Bộ luật Dân sự và xâm hại đến quyền lợi hợp pháp của ông. Từ khi xảy ra tranh chấp, ông phải đóng cửa không sử dụng căn nhà 1097 Hậu Giang song TAND TP Hồ Chí Minh tuyên ông phải trả cho bên cho thuê nhà 1.414.560.000đ (tính từ thời điểm tranh chấp 1/2010 đến 4/2012) theo đơn giá thuê là 2.400 USD/tháng không phù hợp với quy định của pháp luật. Lý do ông Thông đưa ra là, hai cấp toà đều nhận định hợp đồng viết tay giữa ông và vợ chồng bà Nguyễn Thị Sáu là vô hiệu. Thế nhưng, toà phúc thẩm lại căn cứ vào giá thuê nhà bằng USD theo hợp đồng này để buộc ông phải trả tiền thuê nhà là vô lý.

Ngoài ra, trong bản án phúc thẩm cũng nhận định, “HĐXX xét thấy cả hai hợp đồng nêu trên đều vô hiệu, nhưng hai bên có lỗi ngang nhau nên phải tự chịu trách nhiệm nếu có thiệt hại xảy ra”. Thế nhưng, HĐXX lại tuyên, ông phải có nghĩa vụ thanh toán số tiền 1.414.560.000đ tính từ thời điểm tranh chấp tháng 1/2010 đến tháng 4/2012 là không phù hợp. Theo ông Thông, vì cả hai bên cùng có lỗi ngang nhau nên cả hai cùng phải chịu trách nhiệm đối với số tiền thuê nhà từ tháng 1/2010 đến tháng 4/2012.

Từ những lý do nêu trên, ông Thông gửi đơn đến Viện KSND TC, TAND TC đề nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm. Đồng thời, ông cũng đề nghị các cơ quan chức năng yêu cầu hoãn thi hành án đối với bản án phúc thẩm nêu trên.

VPLS Minh Trí  cung  cấp dịch vụ tư vấn pháp luật  đến quý khách hàng nhanh chóng và hiệu quả nhất!

- Gửi yêu cầu dịch vụ qua Email:  dongtudhl@gmail.com ,phucminh80@gmail.com

- Liên hệ với bộ phận kinh doanh - khách hàng theo hotline:  0902818158 - 0906834543 - 0906812689