GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

CHUYÊN ĐỀ

GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP

LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

            Trong những năm gần đây, số lượng các vụ án dân sự - hôn nhân và gia đình có liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất luôn luôn tăng; thực tiễn xét xử của Toà án các cấp cũng cho thấy đây là loại án khó giải quyết, từ  việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ, cũng như do tính chất tranh chấp giữa các bên trong vụ án, dẫn đến việc giải quyết còn kéo dài, khó khăn, lúng túng và không thống nhất.

            Để góp phần củng cố nâng cao nhận thức và áp dụng thống nhất các quy định của pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh tổ chức buổi hội thảo chuyên đề : “Giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân”.

            I/ Số liệu thống kê :

            Số lượng án thụ lý và giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất trong các năm 2001, 2002, 2003 và 4 tháng đầu năm 2004.

            (Đính kèm các thống kê).

            II/ Thực tiễn xét xử :

            Vụ 1: 

Ngyên đơn : Nguyễn Văn A

Bị đơn         : Phạm Thị B

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan :

                          Ông Trần Văn C (chồng bà B)

                         Bà Trần Thị D       

Nội dung : Ông A cho rằng ngày  17/12/1992 bà B có chuyển nhượng cho ông A phần đất có diện tích 1000 m² với giá 40 lượng vàng SJC, chỉ làm giấy tay, ông đã đưa cho bà B 30 lượng vàng, nhưng bà B chưa giao đất mà cũng chưa thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đất. Hiện ông được biết đất nằm trong quy hoạch giải toả nên hợp đồng không thực hiện được, ông yêu cầu bà B phải trả lại cho ông 30 lượng vàng. Bà B xác nhận phần đất trên bà chuyển nhượng lại của bà Trần Thị D, sau đó vợ chồng bà chuyển nhượng lại cho ông A với giá 40 lượng vàng SJC. Vợ chồng bà đang làm thủ tục đến huyện thì ông A yêu cầu mua để làm đường đi. Bà đã nhận của ông A 30 lượng vàng Sau đó bà biết đất này nằm dưới đường dây điện 500 kw, chính ông A cũng biết, thực tế bà đã giao đất từ đó. Nay ông A đòi lại tiền cọc 30 lượng vàng bà không đồng ý vì vợ chồng bà không vi phạm hợp đồng, ông A không mua thì phải mất cọc. Bà không đồng ý trả lại vàng vì thời hiệu khởi kiện đã hết.

- Bà D xác nhận tháng 6/1992 bà có chuyển nhượng cho vợ chồng bà B ông C 1.000 m² đất theo giấy quyết định tạm giao đất mang tên bà. Hai bên đã giao đất giao vàng, thủ tục bên ông C bà B lo, bà đã bán không có tranh chấp gì.

- Ông C đồng ý với lời khai và yêu cầu của bà B. Tòa án nhân dân huyện thụ lý vụ án ngày 01/11/2000 xử ngày 30/6/2001 đã nhận định :  Khi ký hợp đồng ông A đặt cọc 5 lượng, sau đưa thêm 25 lượng, bà B chuyển nhượng đất của bà D chưa hoàn tất do Nhà nước không cho phép vì đất nằm dưới đường dây điện 500 kw (bà D được Ủy ban nhân dân huyện cấp quyết định tạm giao đất). Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông A với vợ chồng bà B ông C không tuân thủ quy định, vi phạm điểm 707 Bộ luật dân sự và điều 31 Luật đất đai, bà B cũng không được phép chuyển nhượng đất vì đất vẫn thuộc quyền sử dụng của bà D, do đó hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo điều 419 Bộ luật dân sự. Việc ông A đòi lại 30 lượng vàng là có cơ sở, nhưng hợp đồng đã khá lâu gần 10 năm mà ông A không khiếu nại, đất hiện đang đền bù giải toả do đó cần xác định lỗi các bên để xác định mức thiệt hại. Ông A biết đất không được phép sang nhượng nhưng vẫn cố tình mua, lại không có ý kiến gì suốt một thời gian dài cho đến nay mới kiện. Đất  hiện đền bù chỉ có giá 110.000.000 đồng, còn đất theo hợp đồng 30 lượng, tính thành tiền là 150.000.000 đồng, do vậy thiệt hại là 40.000.000 đồng cả hai bên cũng có lỗi, mỗi bên chịu thiệt hại là 20.000.000 đồng (tương đương 4 lượng vàng), do đó bà B phải trả lại ông A là 26 lượng vàng. Bà B và bà D được nhận tiền đền bù của Nhà nước, nên đã xử : Huỷ hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông A và vợ chồng B,C; buộc bà B trả lại ông A 26 lượng vàng....

Hai bên cũng kháng cáo án sơ thẩm.

Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh đã nhận định :

Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông A và bà B thực hiện ngày 17/12/1992, giấy giao vàng đợt 2 thực hiện ngày 15/01/1993. Ông A khởi kiện xin huỷ hợp đồng vào ngày 17/8/2000, nên căn cứ điểm 4 mục II Thông tư liên ngành số 03 (10/8/1996) của Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân Tối cao, áp dụng pháp luật theo nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân sự của Quốc hội : “Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đai xác lập trước ngày 15/10/1993 theo tinh thần quy định của Hiến pháp năm 1980 (đất đai thuộc sở hữu toàn dân). Áp dụng các quy định của Luật đất đai năm 1987 và Thông tư liên ngành 04/TTLN (03/5/1990) của Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân Tối cao, Tổng cục quản lý ruộng đất để giải quyết. Khi thụ lý các tranh chấp này, hết ngày 15/10/1996, các đương sự không có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án, giải quyết các tranh chấp phát sinh trước ngày 15/10/1993 nữa” nên việc ông A khởi kiện ngày 17/8/2000 là đã quá thời hiệu khởi kiện.

Nên đã quyết định đình chỉ việc giải quyết vụ án đã thụ lý vì đã hết thời hiệu khởi kiện, trả lại đơn kiện cho ông A, trả lại tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm, dân sự phúc thẩm cho các đương sự.

Ngày 23/10/2002 Tòa án nhân dân Tối cao đã kháng nghị với nhận định : Ngày 05/3/1993 bà B yêu cầu ông A đưa nốt 10 lượng vàng, nhưng ông A không đưa vì nghe về đường dây điện. Sau đó ông A thương lượng với bà B để hủy hợp đồng lấy lại vàng nhưng bà B không đồng ý, ngày 25/01/1994 kiến trúc sư trưởng Thành phố trả lời bà B là đất của bà thuộc khu quy hoạch chung. Ngày 28/3/1997 Công ty của ông A do ông A làm giám đốc gửi công văn đến Ủy ban nhân dân huyện báo cáo việc mua đất của bà B và nhờ giúp để giải quyết. Tháng 8/2000 ông A kiện. Tòa án nhân dân Tối cao cho rằng : Dù hợp đồng xác lập năm 1992, nhưng từ năm 1992 đến năm 1997 hai bên vẫn tìm  mọi biện pháp để thực hiện hợp đồng đến cuối tháng 3/1997 hợp đồng không thực hiện được mới xảy ra tranh chấp. Do vậy thời hiệu phải được tính từ khi vi phạm tức là năm 1997 chứ không phải từ khi hai bên thiết lập hợp đồng. Mặt khác, ông A yêu cầu bà B trả lại 30 lượng vàng do không chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứ không liên quan gì đến quyền sử dụng đất, nên phải xử trả 30 lượng, chứ  đình chỉ  là sai. Ngoài ra quyết định đình chỉ  lại không tuyên huỷ án sơ thẩm là sai.

Tại quyết định giám đốc Thẩm của Toà Dân sự Tòa án nhân dân Tối cao (28/01/2003) cùng với nhận định là sau khi ký hợp đồng hai bên tìm mọi cách để thực hiện hợp đồng, đến tháng 3/1997 mới xảy ra tranh chấp, do vậy thời hiệu phải được tính từ khi vi phạm là năm 1997 chứ không phải từ khi thiết lập hợp đồng đất đến nay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay lại giải toả, nên không thể thực hiện do vậy, đã huỷ quyết định đình chỉ việc giải quyết vụ án của Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh xử lại phúc thẩm.

Vụ 2 : Tranh chấp quyền sử dụng đất.

Nguyên đơn : Bà Phạm Thị D

Bị đơn            : Bà Nguyễn Thị S

                         Ông Nguyễn Văn X           

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan :

                        : Bà Lê Thị K

                        Ông Nguyễn N

Nội dung : Thửa đất 300 (4.000 m²) thuộc quyền sử dụng của hộ ông Nguyễn Văn Lý và bà D, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện cấp ngày 22/02/1993. Theo bà D : Năm 1995 vợ chồng bị đơn tự ý đào  ao đắp nền nhà trên đất của bà - thửa 300, diện tích bị chiếm 160 m², bà đòi nhưng bị đơn không trả, còn cất nhà và bán cho người khác.

Bị đơn : Năm 1985 phía trước nhà có cánh đồng phèn không thấy canh tác nên gia đình ông tự trồng rau, năm 1996 đắp một nền nhà và cất nhà ở diện tích 160 m². Con ông là N đã bán nhà cho người khác 60 m², còn 100 m² vẫn sử dụng không đồng ý trả.

Ông N : Ông được cha mẹ cho nền nhà năm 1991, sau đó ông tự cất nhà. Năm 1998 ông bán nhà 60 m² cho bà K giá 20 chỉ vàng,nếu bà D muốn lấy lại đất thì trả vàng cho bà K.

Bà K : Mua nhà của ông N năm 1998 giá 20 chỉ, chỉ làm giấy tay, mua xong đã sửa chữa muốn lấy lại nhà trả đất cho chủ cũ, thì ông N bồi thường cho bà 04 lượng vàng.

Toà sơ thẩm nhận định  : Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Lý có cơ sở xác định đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ bà D (ông Lý là chồng bà D đã chết năm 1996). Yêu cầu đòi đất của nguyên đơn là đúng pháp luật nên chấp nhận, việc mua bán nhà giữa bà K và ông N là trái pháp luật vô hiệu, hai bên trả lại nhà, đất và vàng cho nhau, ông N dỡ nhà trả lại quyền sử dụng đất cho bà D.

Bà K, ông N kháng cáo.

Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh nhận định :

Nguyên đơn kiện tranh chấp quyền sử dụng một phần diện tích đất do bị đơn chiếm dụng, không tranh chấp các tài sản khác trên đất này, án sơ thẩm xác định tranh chấp quyền sử dụng đất là đúng.

Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện là cấp cho ông Lý, ông Lý chết năm 1996. Bà D căn cứ vào giấy này để kiện tranh chấp quyền sử dụng đất với bị đơn, ngoài ra không có giấy chứng nhận nào khác. Căn cứ khoản 2 điều 38 Luật đất đai năm 1993, Thông tư liên tịch 02 (28/7/1997) của Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân Tối cao, Tổng cục địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 38 Luật đất đai năm 1993, công văn 92/KNXX (08/8/1997) của Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn thi hành thông tư liên tịch số 02, thì các tranh chấp quyền sử dụng đất... nếu đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 1993, thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân. Trên đất có các tài sản nhưng nguyên đơn không tranh chấp các tài sản này mà chỉ tranh chấp về quyền sử dụng đất và đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai năm 1993, thì không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân, mà thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân. Toà án quận thụ lý xét xử là sai, nên huỷ án sơ thẩm, chuyển toàn bộ hồ sơ sang Ủy ban nhân dân giải quyết theo thẩm quyền - nên đã quyết định : đình chỉ việc giải quyết vụ án, huỷ toàn bộ án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Ủy ban nhân dân tiếp tục giải quyết tranh chấp theo thẩm quyền; Hoàn trả tạm ứng án phí.

Vụ 3: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .

Nguyên đơn: Ông Trần M và ông Trần N

Bị đơn: Ông bà Trương S.

Nội dung : 4000 m² đất tại quận X thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông S theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1998.

Ngày 10/10/1998 vợ chồng bị đơn ký hợp đồng chuyển nhượng đất nói trên cho các nguyên đơn 3600m² với giá 300.000đồng/m², hai bên thỏa thuận bên mua có trách nhiệm hoàn thành mọi thủ tục giấy tờ, bên chuyển nhượng có trách nhiệm giao giấy tờ liên quan đến đất, các giấy tờ cần thiết cho thủtụcchuyển nhượng. Ngày 10/10/1998 bên mua đã giao trước 100.000.000đồng, hai bên đã ký hợp đồng. Ngày 27/10/1998 bên bán sẽ giao cho bên mua giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà giao đất để cắm cọc ximăng, thỏa thuận đợi hai vào ngày 6/12/1998 bên mua giao thêm 400.000.000đồng (bốn trăm triệu). (Linh động ngày 15/11/1998 giao 200.000.000 đồng (giao hai trăm triệu), còn 200.000.000đồng (hai trăm triệu) đến 6/12/1998 sẽ giao) Tới ngày 6/12/1998 hai bên sẽ đo đất thực tế tính tiền. Lúc này bên bán cho bên mua tạm mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính).

Đợt 3: ngày 15/2/1999 giao tiếp 200.000.000đồng (hai trăm triệu).

Đợt 4: 15/3/1999 giao hết tiềnh còn lại. Nếu bên mua không mua thì mất tiền đã giao 100.000.000đồng (một trăm triệu). Nếu bên bán thay đổi không bán thì sẽ bồi thường gấp hai, ba lần số tiền 100.000.000đồng (một trăm triệu). Hai bên đã giao nhận 100.000.000 đồng (một trăm triệu) tiền cọc vào ngày 10/10/1998.

Theo lời trình bày của nguyên đơn thì bên bị đơn không giao các giấy tờ chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất để làm thủ tục mà đòi sửa hợp đồng đưa thêm 1.000.000.000đồng (một tỷ) và giao trong 1 tháng. Ngày 15/10/1998 bên bán yêu cầu sửa hợp đồng vì đất nằm trong qui hoạch, ngày 29/10/1998 bên bán có đơn gửi Ủy ban Nhân dân phường xin hủy hợp đồng, qua tìm hiểu các nguyên đơn biết cùng trong ngày 10/10/1998 Ủy ban Nhân dân phường đã giải quyết việc mua bán lô đất này giữa bị đơn với ông Nguyễn Văn H, bị đơn đã chuyển nhượng đất cho H và nhận 50.000.000đồng (năm chục triệu) tiền cọc. Khi ông H biết đất qui hoạch đã đòi lại 50.000.000đồng (năm chục triệu) bị đơn đã trả lại tiền cho ông H, nhưng cùng ngày bị đơn lại ký giấy bán đất cho nguyên đơn và còn cam kết đất không nằm trong qui hoạch. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả cọc và bồi thường thiệt hại. bị đơn không đồng ý trả cọc, vì đất không nằm trong diện qui hoạch.

Toà sơ thẩm đã xử:

Chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng sang nhượng đất, buộc bị đơn bồi thường cho nguyên đơn 200.000.000đồng (hai trăm triệu). Bị đơn kháng cáo.

Toà Phúc thẩm:

Hủy hợp đồng sang nhượng đất, xác định hợp đồng này bị vô hiệu, Bị đơn trả nguyên đơn số tiền 100.000đồng (một trăm triệu), bác yêu cầu đòi bồi thường 100.000.000đồng (một trăm triệu) của nguyên đơn.

Tòa án Nhân dân Tối cao đã kháng nghị án phúc thẩm. Tại quyết định giám đốc thẩm, Tòa án Nhân dân Tối cao đã nhận định :

Đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông S, theo Điều 693 Bộ luật dân sự thì bị đơn có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng ký 10/10/1998 hoàn toàn tự gnuyện, không trái đạo đức và pháp luật, bị đơn không giao đủ giấy tờ cần thiết cho nguyên đơn, lại còn tự đưa ra những điều kiện mới trái với thỏa thuận đã ký, không được thì lại tự ý xin hủy hợp đồng. Như vậy bị đơn đã vi phạm hợp đồng, phải bồi thường cọc theo quy định tại Điều 363 Bộ luật Dân sự, nên đã xử hủy án phúc thẩm, giữnguyên hiệu lực của án sơ thẩm.

Vụ 4: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn A

Bị đơn: Bà Trần Hoàng B

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

 Bà Lê Hoàng C

 Ông Trần Tử D

 Ông Trần Tử Đ

 Ông Trần Tử E.

Ngày 01/04/1997 bà B ký hợp đồng chuyển nhượng 2000m² đất ở huyện O cho ông A bà C với giá 200.000 lượng vàng SJC. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên mua đã giao cho bên bán 80 lượng vàng. Sau đó 2 bên thỏa thuận số tiền đã giao tương đương 800m² đất, có lập biên bản ngày 01/01/2002, nhưng do chưa có sự đồng ý của các con bà B, nên chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, trước đó ngày 28/12/1999, Ủy ban Nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2200m² cho hộ gia đình bà B. Do phía bà B không đồng ý chuyển nhượng đất nữa nên ông A bà C kiện yêu cầu giao 800m² đất theo thỏa thuận.

Tòa sơ thẩm nhận định: ngày 01/04/1997 bà C cùng các con ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông A, bà C, khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 28/12/1999, thì ngày 1/1/2002 bà B, ông A, bà C đã ký thỏa thuận chuyển nhượng 800m² đất, nên chấp nhận. Án có kháng cáo.

Tòa phúc thẩm nhận định: Điều 30 luật đất đai năm 1993 quy định đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp là một trong trường hợp không được chuyển nhượng và Điều 693 Bộ luật Dân sự cũng quy định một trong những điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó hợp đồng ngày 01/04/1997 vô hiệu từ thời điểm ký kết. Toà sơ thẩm không giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu này là không đúng quy định. Đối với thỏa thuận ngày 01/01/2002, xét đất 2200m² là cấp cho hộ gia đình bà B chứ không phải cấp cho cá nhân bà B, do đó 1 mình bà B đứng ra thỏa thuận chuyển nhượng là sai, tòa sơ thẩm công nhận hợp đồng là không đúng. Do tòa sơ thẩm chưa điều tra giải quyết các thiệt hại của hợp đồng, nên tòa phúc thẩm xử huỷ án sơ thẩm.

Vụ 5: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, giữa:

Nguyên đơn: Ông 1 bà 2

Bị đơn:             Ông 3

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, ký ngày 31/5/2000 giữa ông 1 và bà 2 với ông 3 khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng sử dụng đất cũng không có nhu cầu sử dụng đất, lại còn chuyển nhượng lại cho người khác là ông 4, ông 5. Toà sơ thẩm xử hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông 1, bà 2, ông 3, mà không triệu tập ông 4, ông 5 tham gia tố tụng là có thiếu sót. Mặt khác khi giao vàng cho ông 1, bà 2, không phải là ông 3, mà là ông 6, bà 2 xác định không biết ông 3 là ai, nhưng tòa sơ thẩm cũng không triệu tập ông 6 tham gia tố tụng là có thiếu sót nên huỷ án.

Vụ 6: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nguyên đơn: Ông Trần A

Bị đơn: Ông Nguyễn B

Bà Lê C

Bà A là vợ của ông D (C 1986), ông D và ông B là anh em ruột.

Năm 1997 mẹ chồng bà A lập tờ tương phân chia đất và nhà cho bà A và ông B, mỗi người 4000m² đất ruộng. Đất được chia cho bà A đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban Nhân dân cấp năm 1995 cho mẹ chồng bà A đứng tên. Thực tế gia đình A và các con sử dụng từ nhiều năm nay. Ngày 01/10/1998 mẹ chồng bà A lại ký giấy bán cho bà A 1000m² đất  mà trước đây đã giao cho bà A trong giấy tương phân. Nhưng sau đó mẹ chồng bà A lại ký giấy bán cho bà C con ông B 3000m² đất (đã chia cho bà A). Năm 1999 mẹ chồng bà A chết.

Sau đó cha con ông B bà C đã cản trở việc đã cản trở việc sử dụng 4000m² đất của gia đình bà A. Bà A cho rằng việc mẹchồng bà ký giấy bán đất cho bà C là do sự .....ép của ông B và mẹ chồng bà đã 87 tuổi. Bà A tranh chấp quyền sử dụng  4000m² đất với ông B bà C và cả hợp đồng mua bán đất giữa mẹ chồng bà với bà C.

Bà C và ông B yêu cầu được công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa mẹ ông B với bà C và yêu cầu gia đình bà A trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Toà sơ thẩm đã nhận định:

Sự việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án (nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận cho bà được quyền sử dụng đất và các bị đơn không tranh chấp quyền sử dụng đất.

Căn Cứ khoản 4 Điều 46  Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự, đã đình chỉ việc giải quyết vụ án đã thụ lý.

Nguyên đơn kháng cáo

Tòa phúc thẩm cho rằng:

Bà A có yêu cầu được công nhận quyền sử dụng đất đối với 4000m² đất đã có giấy nhận quyền sử dụng đất đứng tên mẹ chồng bà, đồng thời tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất của mẹ chồng bà với bà C. Bị đơn có yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa mà chồng bà A với bà C. Như vậy không thể nói rằng các đương sự không có tranh chấp quyền sử dụng đất, căn cứ điểm 1, 1.1,1.2,1.3 của Thông tư liên tịch số 01/TTLT (31/1/2002) vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, nên đã hủy quyết định đình chỉ  việc giải quyết vụ án dân sự của Toà sơ thẩm.

Vụ 7 : “Yêu cầu huỷ hợp đồng sang nhượng đất” giữa :

Nguyên đơn : Bà Nguyễn Thị C

Bị đơn            : Bà Hồ Thị D

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan :

                        Ông Hồ T

                        Ông Hồ K

                        Ông Hồ M

                        Ông Trần X

Nguyên đơn :Nguồn gốc nhà đất ở quận U do vợ chồng bà mua bằng giấy tay năm 1979 nhà 150 m² đất 4.000 m². Năm 1981 sở quản lý nhà đất cấp giấy phép mua bán nhà cho chồng bà. Sau khi mua nhà thì chồng bà và con gái bà là bà Hồ thị D về ở. Năm 1982 chồng bà đăng ký sử dụng đất theo chỉ thị 299/TTg với diện tích 4.000 m², năm 1986 chồng bà chết không để lại di chúc. Năm 1988 bà đồng ý để bà D cất nhà ở trong khuôn nhà đất nói trên, đã có chủ quyền nhà mang số riêng; Năm 1997 bà D tự  ý làm giấy tay bán 500 m² đất cho ông X không có sự đồng ý của bà và các con khác. Bà không yêu cầu chia thừa kế nhà đất của chồng bà, chỉ yêu cầu huỷ hợp đồng trái pháp luật giữa bà D và ông X.

Bị đơn : Thừa nhận lời khai của bà C là đúng, bà bán cho ông X 500 m² đất giá 300 lượng vàng, bà đã nhận đủ vàng và giao đất cho ông X làm nhà. Việc mua bán bằng giấy tay, bà C không biết.

Nay bà biết việc mua bán là sai, đồng ý trả vàng cho X để lấy lại đất trả cho bà C.

Ông X cho rằng mua diện tích 800 m² của bà D, sau đó bà C biết và không đồng ý, ông đã mua của bà C 300 m², còn lại  500 m² mua của bà D giá 300 lượng vàng, khi mua ông có hỏi địa phương nhưng chưa làm được thủ tục vì bà C tranh chấp. Nay ông yêu cầu toà công nhận hợp đồng mua bán đất giữa ông và bà D, nếu phải huỷ hợp đồng thì yêu cầu giải quyết đường đi 200 m² trong phần đất bà D bán, mua theo thời giá, còn lại tính sau; Yêu cầu bà D trả 300 lượng vàng ngay.

Các đương sự khác đồng ý với ý kiến, yêu cầu của bà C.

Toà sơ thẩm đã xử : Huỷ hợp đồng sang nhượng đất giữa bà D ông X, bà D trả lại ông X 300 lượng vàng, ông X được sử dụng 200 m² đất... làm đường đi, ông X trả bà C tiền sử dụng đất 2 tỷ, ông X trả bà C 300 m² đất, ông X tháo dỡ nhà khi trả đất cho C.

Hai bên đều kháng cáo.

Toà phúc thẩm nhận định :

Căn cứ tờ mua bán nhà năm 1981 thì vợ chồng bà C là chủ nhà đã mua 150 m², không thể hiện việc mua bán 4.000 m² đất. Năm 1982 chồng bà C đăng ký 4.000 m² đất theo chỉ thị 299 và kê khai nhà 150 m², chồng bà C và bà D ở đây. Chồng bà C chết, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến nay bà C cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo điều 3 Luật đất đai năm 1993 bà C chưa được Nhà nước giao đất cho đến nay. Bà D ở với chồng bà C tại nhà đất này, có hộ khẩu từ lúc mua đến nay, bà C ở nơi khác. Năm 1986 bà D kê khai đất và được Nhà nước cho xây nhà, được địa chính xã đo và sử dụng 800 m², bà D đóng thuế đất từ năm 1993 đến nay, tuy vậy bà D cũng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông tư liên tịch 01 (03/01/2002) quy định tại mục 3.1 nếu tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất đó thì do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết do vậy quyết định số của ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí MInh, (4/2002) cho rằng “Diện tích 800m² đất bà Đ đang sử dụng nằm trong khuôn viên 4.000m², đất trên đó có căn nhà 150m²  có nguồn gốc thuộc quyền sở hữu của vợ chồng bà C. Chồng bà C (chết), nên tài sản nêu trên là di sản thừa kế vì vậy việc tranh chấp diện tích 800m² đất giữa bà D và bà C là tranh chấp di sản thừa kế, không thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân mà thuộc tòa án nhân dân là sai.

Án sơ thẩm đã nhầm, cho rằng 4.000m² đất do chồng bà C kê khai theo chỉ thị 229 là đã thuộc quyền sử dụng của vợ chồng bà C, nên đã chấp nhận yêu cầu của bà C là sai thẩm quyền, do vậy cần hủy án sơ thẩm, trả đơn kiện cho bà C, căn cứ điều 738 Bộ luật dân sự, điều 38 khoản 2 Luật Đất đại 2001, điều 5 khoản 4 Luật đất đai 2003. Hủy án sơ thẩm, trả đơn kiện cho bà C (không có luật đất đai năm 2001 và 2003 khi Toà phúc thẩm xử  ! ! !).

III/ NHỮNG VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

-Hiến Pháp 1980 :

-Hiến Pháp 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Hiến Pháp năm 1992 :

Điều 17 : “Đất đai, rừng núi, sông hồ ... cùng các tài sản khác mà pháp luật qui định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.

Điều 18 : “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân... được chuyển quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo qui định của pháp luật”.

-BỘ LUẬT DÂN SỰ

Điều 181 Bất động sản và động sản.

Bất động sản là các tài sản không di, dời được, bao gồm :

a/ Đất đai

b/ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai....

c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

Điều 205 : Tài sản thuộc sở hữu toàn dân : “Đất đai ... cùng các tài sản khác mà pháp luật qui định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.

Điều 206  Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân.

Điều 346 : Thế chấp tài sản.

“Khoản 1  thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.

Khoản 4 việc thế chấp quyền sử dụng đất được qui định tại các điều từ điều 727 đến điếu 737 của Bộ luật này”.

Điều 637 Di sản.

“Khoản 2 quyền sử dụng đất cũng thuộc di sản thừa kế và được để lại thừa kế theo qui định tại phần thứ  năm của Bộ luật này .

Điều 648 Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế.

“Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế”

PHẦN THỨ NĂM

NHỮNG QUI ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

Gồm 6 chương, từ điều 590 đến điều 744 = 55 điều

Chương 1 : Những quy định chung :

(Từ điều 690 - điều 698) = 9 điều

Chương 2 : hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.

(Từ điều 699 đến điều 704) = 6 điều

Chương 3 : hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(Từ điều 705 - điều 713) = 9 điều

Chương 4 Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

(từ điều 714 đến điều 726) = 13 điều

Chương 5 : hợp đồng thế chấp  quyền sử dụng đất

(từ điều 727 đến điều 737) = 11 điều

Chương 6 thừa kế quyền sử dụng đất

(Từ điều 738 đến điều 744) = 7 điều.

- Luật đất đai năm 1987

- Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi, bổ sung (1998, 2001) một số điều của Luật đất đai năm 1993 (1998, 2001) :

Điều 1 : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.

Nhà nước giao đất cho các tổ chức ... hộ gia đình và cá  nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất .... Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất,”

Điều 2 khoản 1 “người sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...”

Điều 2 khoản 2 Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa, Chính phủ cách mạng ..........và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Điều 3 khoản 1 nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Khoản 2 hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền nói trên, chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo qui định của Luật  này và các quy định khác của pháp luật.

Điều 6 nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, hủy hoại đất.

Điều 13  khoản 7 : quản lý Nhà nước về đất đai :

“Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.

Điều 30 không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây :

-Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.

-Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng.

-Đất đang có tranh chấp.

Điều 31 khoản 1 thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Ủy ban nhân dân xã; ở đô thị tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Khoản 2 thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Ủy ban nhân dân huyện, ở đô  thị làm tại Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Điều 38  khoản 3 các tranh chấp về quyền sử dụng đất  mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó, thì do tòa án giải quyết.

Luật đất đai năm 2003 (Hiệu lực từ 01/7/2004) gồm 7 chương 146 điều.

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 và luật sửa đổi bổ sung luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999. Quyết định 201/CP (01/7/1980) của HĐCP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác qủan lý ruộng đất trong cả nước.

- Nghị định 60/CP (05/7/1994) về quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại đô thị.

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP (24/4/1998) của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng , an ninh, lợi ích quốc gia, lợi công cộng.

- Nghị định 17/1999/NĐ-CP (29/3/1999) của chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp , góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

-Nghị định 176/1999/NĐ -CP (21/12/1999) của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

-Nghị định 19/2000/NĐ-CP (8/6/2000) của Chính phủ quy định chi tiết luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

-Nghị định 38/2000/NĐ-CP (23/8/2000) của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

-Nghị định 79/2001/NĐ -CP (01/11/2001) của Chính phủ sửa đổi ; bổ sung 1 số điều của Nghị định 17.

-Nghị định 81/2001/NĐ-CP (05/11/2001) của Chí nh phủ về việc Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam .

-Quyết định 189/2000/QĐ-BTC (24/11/2000) của Bộ Trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành qui định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam .

-Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC (30/11/2001) Tổng cục địa chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-Công văn 92/2000/ KHXX (21/7/2000) của Tòa án nhân dân Tối cao về việc xác định giá quyền sử dụng đất.

-Nghị quyết Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991 (26/11/2003), có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, khẳng định : “Nhà nước không xem xét lại chủ trương, chính sách về việc thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã ban hành trước ngày 01/7/1991. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà nhà nước đã quản lý, bố trí  sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất. Hoàn thành thủ tục pháp lý về sở hữu toàn dân đối với loại nhà đất mà nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng, trong quá trình thực hiện các chính sách cải tạo nhà đất cho thuê cải tạo CTNTB, tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất, quản lý nhà đất cùng các tổ chức, các cá nhân diện 2/IV ở các tỉnh, thành phố phía Nam sau 30/4/1975; quản lý nhà đất vắng chủ, quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định, và nhà đất của các đoàn, hội, tôn giáo, quản lý nhà đất của những người di sản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài.

Nghị quyết, không qui định các trường hợp được xem xét trả lại nhà đất mà giao cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội căn cứ vào nghị quyết này của Quốc hội và đề nghị của Chính phủ qui định việc giải quyết đối với 1 số trường hợp cụ thể bảo đảm lợi ích hợp pháp của công dân  và phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước.

Những trường hợp chủ sở hữu có nhà đất mà nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng, nay thực sự có khó khăn về nhà ở thì nhà nước có chính sách tạo điều kiện để họ cải thiện nhà ở.

-Nghị định 165/1999/NĐ-CP (19/11/1999) của Chính phủ về giao dịch có bảo đảm.

-Nghị định 8/2000/NĐ-CP (10/3/2000) của chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.

-Thông tư liên tịch 03/2001/TTLT-NHNN- Bộ Tư pháp - Bộ công an - Bộ Tài chính - Tổng cục địa chính (23/4/2001) hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng.

-Thông tư liên tịch 772/2001/TTLT-TCĐC -HHNN (21/5/2001) của Tổng cục địa chính, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngòai tại tổ chức tín dụng.

            IV/ NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

            A/ Thời hiệu

            1/ Thời hiệu khởi kiện :

Các văn bản pháp luật :  1/ Nghị quyết Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự  : 5/ những qui định của Bộ luật dân sựvề chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực áp dụng kể từ ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực 6/ . Việc áp dụng các qui định pháp luật về thời hiệu được qui định như sau:

a/ Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà các văn bản pháp luật trước đây có qui định về thời hiệu hưởng quyền dân sự, thời hiệu miễn trừ  nghĩa vụ dân sự và thời hiệu khởi kiện thì áp dụng các qui định về thợi hiệu của văn bản pháp luật đó.

b/ Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà các văn bản pháp luật trước đây không qui định về thời hiệu khởi kiện, thì áp dụng các qui định của Bộ luật dân sự về thời hiệu và thời điểm bắt đầu thời hiệu được tính từ ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực.

2/  Thông tư liên ngành số 03 - TTLN (10/8/1996) của Tòa án nhân dân Tối cao - Viện kiểm sát Tối cao - hướng dẫn áp dụng pháp luật theo nghị quyết Quốc hội về thi hành Bộ luật dân sự có hướng dẫn tại phần I.1.C: "theo qui định tại khoản 5 nghị quyết thì những qui định của Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực áp dụng kể từ ngày luật đất đai này có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Như vậy, khi có tranh chấp phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất thì cần xác định thời điểm xác lập việc chuyển quyền sử dụng được, nếu việc chuyển quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 15/10/1993 thì áp dụng các qui định của Bộ luật dân sự để giải quyết. Khi giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất xác lập trong giai đoạn từ 15/10/1993 đến hết 30/6/1996, cần chú ý là thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp này là 3 năm kể từ ngày có vi phạm theo qui định tại điều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân sự

(điều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân sự: thời hiệu khởi kiện:

1/ Trong thời hạn 3 năm, kể từ thời điểm xảy ra vi phạm hợp đồng, bên bị vi  phạmcó quyền khởi kiện trước tòa án, nếu pháp luật không có qui định khác. Qua thời hạn này, bên bị vi phạm mất quyền khởi kiện.

2/ Trong trường hợp có trở ngại khách quan mà không khởi kiện được trong thời hạn qui định tại khoản 1 điều này thì thời gian bị trở ngại khách quan không tính vào thời hiệu khởi kiện.

3/ Đối với hợp đồng vi phạm trước ngày pháp lệnh này có hiệu lực mà pháp luật không qui định thời hiệu khởi kiện, thì thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày pháp lệnh này có hiệu lực (01/7/1991)

Ví dụ: ngày 25/12/1993 A thuê đất của B. Ngày 20/02/1994 A vi phạm hợp đồng do không trả tiền thuê đất vì hai bên lập hợp đồng theo qui định của pháp lệnh hợp đồng dân sự , do đó bên B có quyền kiện A trong thời hạn 3 năm (từ ngày 20/02/1994 đến ngày 20/02/1997) và sau ngày 20/02/1997 B không còn quyền kiện A nữa.

Tại phần II. 4 TTLN 03 có qui định : “đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 15/10/1993 thì theo tinh thần qui định của Hiến pháp năm 1980 (đất đai thuộc sở hữu toàn dân), áp dụng các qui định của Luật đất đai 1987 và Thông tư liên ngành số 04/TTLN (3/5/1990) của Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát  nhân dân tối cao, Tổng cục quản lý ruộng đất (nay là Tổng cục địa chính) hướng dẫn giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, để giải quyết khi thụ lý các tranh chấp này, cần chú ý là hết ngày 15/10/1996 các đương sự không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các tranh chấp phát sinh trước ngày 15/10/1993 nữa.

Bộ luật dân sự không có qui định về thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm hợp đồng dân sự do đó các hợp đồng dân sự được xác lập từ ngày 01/7/1996 mà có vi phạm thì bên bị vi phạm không bị hạn chế thời gian khởi kiện trước tòa án, nếu pháp luật không có qui định khác (phần cuối điểm a phần III.1 TTLN 03 (10/8/1996) Tòa án nhân d&a