Doanh nghiệp bất động sản Tp Hồ Chí Minh

Văn phòng cho thuê tại Tp.HCM tiếp tục ảm đạm

Khảo sát của Savills cho thấy, hầu hết các chủ tòa nhà văn phòng đều giảm giá thuê khi nguồn cung tiếp tục tăng.

BẢO ANH

 Nguồn cung tăng mạnh, giá cho thuê giảm đang khiến thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM tiếp tục rơi vào tình trạng ảm đạm từ nửa cuối năm 2010.

Báo cáo về thị trường bất động sản Tp.HCM trong quý 1/2011 của Công ty Savills Việt Nam công bố ngày 5/4 cho thấy,  giá thuê văn phòng tại trung tâm kinh tế lớn nhất nước đang tiếp tục giảm 3% so với quý 4/2010, đạt khoảng 29 USD/m2/tháng.

Khảo sát về nguồn cung tại Tp.HCM, trong quý vừa qua, thị trường văn phòng đón nhận 6 tòa nhà văn phòng mới, cung cấp khoảng 70.000 m2 nâng tổng nguồn cung tăng 7% so với quý 4/2010, đạt 1,1 triệu m2.

Do nguồn cung tăng đáng kể đã làm cho công suất thuê giảm 3 điểm %, đạt mức 80%, trong đó văn phòng hạng B tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với 46% thị phần, tăng 5% so với quý trước. 

Đáng chú ý, khảo sát của Savills cho thấy, hầu hết các chủ tòa nhà văn phòng đều giảm giá thuê khi nguồn cung tiếp tục tăng nhằm giữ chân khách thuê hiện tại và thu hút khách thuê mới để lấp đầy những diện tích còn trống.

Không chỉ vậy, hiện nay trên thị trường văn phòng cho thuê ở Tp.HCM đang xuất hiện xu hướng nhiều khách thuê chuyển từ văn phòng hạng A xuống hạng B và từ hạng B sang hạng C. Trong đó, khu trung tâm vẫn thu hút nhiều khách thuê nhất với tổng lượng tiêu thụ tại Quận 1 tăng 33% và Quận 3 tăng 21% so với quý trước.

Chính nhờ động thái trên của khách thuê nên tỷ lệ lấp đầy phân khúc văn phòng hạng B đã tăng 45% so với quý trước. 

Tuy nhiên, theo các chuyên gia của Savills, do nguồn cung tăng mạnh trong quý 1/2011 nên hiện nay khách thuê vẫn đang có nhiều sự lựa chọn cả về giá thuê, vị trí thuê. 

Dự báo về triển vọng của thị trường văn phòng tại Tp.HCM trong thời gian tới, Savills Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung trong năm 2011 dự kiến đạt 140.000 m2, giảm 28% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Các tòa nhà văn phòng tương lai tập trung chủ yếu tại Quận 1, 7, 4 và Quận Tân Bình dự kiến sẽ thu hút nhiều khách thuê trong tương lai vì hai quận này nằm gần khu vực trung tâm với hệ thống giao thông tốt và có mức giá thuê hợp lý.

Riêng từ 2012 trở đi, dự kiến sẽ có khoảng 960.000 m2 diện tích văn phòng được đưa vào thị trường, điều này sẽ gây áp lực làm giá thuê tiếp tục giảm. 

Tuy nhiên, niềm “an ủi” đối với giới kinh doanh cho thuê văn phòng tại Tp.HCM là xu hướng mở rộng diện tích văn phòng (nhờ giá thuê rẻ) của nhiều doanh nghiệp trên địa bàn đang có xu hướng tăng.

Bên cạnh đó, nhu cầu thuê văn phòng của khối các doanh nghiệp tài chính, ngân hàng trong nước đang có xu hướng gia tăng khi nhu cầu mở chi nhánh ngày càng nhiều trong các tòa nhà văn phòng. Vốn FDI đăng ký mới và bổ sung của Tp.HCM trong quý 1/2011 cũng đã tăng 262% so với cùng kỳ năm ngoái, được dự báo cũng sẽ tác động tích cực tới thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới.

Trái ngược với thị trường văn phòng cho thuê, thị trường bán lẻ tại Tp.HCM đang có nhiều tín hiệu tích cực. Tuy chỉ tăng ở mức nhẹ, song giá thuê trung bình trong toàn thị trường tăng 1% so với quý trước, đạt 75 USD/m2/tháng.

Trong quý 1/2011, Tp.HCM đón nhận thêm hai trung tâm bán lẻ mới khiến tổng cung của thị trường tăng thêm khoảng 7.000m2.

Hiện toàn thành phố có 7 trung tâm thương mại, 19 trung tâm mua sắm, 7 khối đế bán lẻ, 59 siêu thị và 3 trung tâm bán sỉ với tổng diện tích khoảng 630.000m2, tăng nhẹ 1% so với quý trước. Trong quý này, diện tích bán lẻ khu vực nội thành tăng 10%, chiếm thị phần cao nhất trong thị trường bán lẻ.

Doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM đang “ngồi trên lửa”

Người thuê văn phòng đang có nhiều lựa chọn.

 ÁI VÂN

Quý 1/2011, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản như “ngồi trên lửa”, bởi lớp băng trên thị trường bất động sản đóng khá dày, dù cực công mà vẫn không thể “khoan phá”.

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, nếu nói thị trường ở năm 2008 khó khăn nhất, thì năm 2011 doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với tình hình khó khăn gấp bội. 

Khó "cựa quậy"

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết, các doanh nghiệp đều than là không thể “cựa quậy”. Giao dịch trên thị trường gần như án binh bất động. Doanh nghiệp vừa phải chạy đôn chạy đáo để lo bán được hàng, vừa lo thu được tiền về.

Để thúc đẩy việc bán hàng, hiện các chủ đầu tư có xu hướng làm việc cùng lúc với nhiều nhà phân phối khác nhau, bản thân mình cũng chỉnh trang lại bộ mặt, thiết kế trang phục cho nhân viên để tạo hình ảnh nhận diện cho công ty. Các chủ đầu tư cũng đẩy mạnh các hoạt động làm mới lại các sản phẩm, tạo sức hút người mua nhà thông qua các chương trình ưu đãi bán hàng bằng nhiều hình thức như tặng quà, rút thăm trúng thưởng, hỗ trợ lãi suất vốn vay, kéo dài thời gian thanh toán... 

Tuy nhiên, dù các doanh nghiệp có cố gắng đến mấy, nhưng không tạo được sự tin tưởng với khách hàng thì hiệu quả cũng không là bao. 

Đối với người đi thuê mặt bằng văn phòng đã có nhiều sự lựa chọn nên chỉ cần giá cả cho thuê nhích lên, lập tức người thuê sẽ chuyển chỗ. Hiện, tại Tp.HCM đang có 170 cao ốc văn phòng, đang cung ứng cho thị trường 1,1 triệu m2 sàn. 

Trong quý 1/2011, đã có thêm 6 dự án cao ốc văn phòng đưa vào hoạt động. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ dù vẫn chưa vượt cầu nhưng người thuê mặt bằng cũng có động thái phản ứng tương tự như người đi thuê văn phòng làm việc khi có sự thay đổi về giá cả. Bởi thế, các dự án trung tâm thương mại mới đưa vào hoạt động gần đây rất khó có thể lấp đầy ngay từ đầu. 

Theo số liệu được Savills Việt Nam công bố ngày 5/4, nguồn cung của thị trường bán lẻ đang có 630.000 m2, và năm nay nguồn cung không tăng nhiều, công suất cho thuê dù giảm nhẹ 3% so với quý trước nhưng vẫn trên 90% với giá trung bình 75 USD/m2. Trong 3 năm tới, thị trường bán lẻ sẽ đón khoảng 1 triệu m2 sàn.

Dù giá mặt bằng văn phòng có giảm, mặt bằng bán lẻ có tiêu thụ chậm hơn nhưng nhu cầu vẫn có, vẫn đỡ hơn nhiều là sản phẩm căn hộ. 

Bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư kí Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng thị trường căn hộ gặp nhiều khó khăn là do nhiều nguyên nhân tác động nào là lãi suất cao, thắt chặt tín dụng cùng tác động từ thông tin sở hữu nhà chung cư có thời hạn đã làm người mua nhà e ngại. 

Rồi, mới đây nhất lại thêm các tác động của động đất làm rung chuyển các tòa nhà cao cầng càng làm cho người dân cẩn thận hơn với nhà chung cư. Ngược lại nhà gắn liền đất tình hình giao dịch vẫn tốt trong 3 tháng đầu năm nay.

Giảm giá thêm để... “kích” người mua

Một nguyên nhân được nhiều người cho là làm cản trở giao dịch của thị trường bất động sản hiện nay là giá cả quá đắt. Theo ông Nguyễn Hữu Phước, Giám đốc Công ty Cổ phần Xi măng Đỉnh Cao, nên chăng các doanh nghiệp phát triển sản phẩm bất động sản hãy chấp nhận thử giảm giá bán sản phẩm căn hộ ở mức 30%? 

“Giảm giá là phép thử sức mua của thị trường, và chắc chắn là khi giá giảm thêm nhu cầu mua nhà sẽ quay lại. Doanh nghiệp phải biết chấp nhận huề vốn trong 1 thời điểm nhất định để thu hồi đồng vốn từ đó có thể xoay vòng dòng tiền để tìm kiếm cơ hội mới và tháo nút thắt đang rất chặt”, ông Phước nhận định.

Song ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, cho rằng sức mua của thị trường bị biến mất không phải ở giá cao vì hiện ngay cả những sản phẩm căn hộ có giá từ 14-15 triệu đồng/m2 khi tung hàng ra cũng không tiêu thụ được. Gần như người mua nhà đang rút vào tư thế đợi chờ giá hạ xuống nữa. 

Và trong khi nhu cầu mua nhà của người dân chỉ tập trung phần lớn ở trong khoảng từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, nhưng nguồn cung ở phân khúc này lại rất ít. Cho nên việc giảm giá sản phẩm để mong tiêu thụ hàng tốt là tất yếu nhưng giảm với mức nào và dòng sản phẩm nào giảm là điều phải tính toán. 

Bởi lẽ, những sản phẩm hiện đã có giá bán từ 13-15 triệu đồng/m2 không thể giảm được nữa, nếu giảm doanh nghiệp sẽ lỗ nặng do chi phí xây dựng 1m2 cũng đã có giá 7 triệu đồng/m2, và còn các khoản tiền sử dụng đất, lãi vốn vay, hao hụt đồng tiền trượt giá...

Nếu giá thành căn hộ khó giảm thêm thì doanh nghiệp buộc phải hạ diện tích căn hộ xuống, thay vì tập trung cho loại căn hộ 100m2 thì nay ưu tiên cho loại căn hộ diện tích nhỏ hơn. Bởi vậy, những doanh nghiệp đang triển khai xây dựng dự án có thể thay đổi thiết kế bên trong tòa nhà.

Dù thị trường đang rất khó khăn nhưng ông Marc Thownsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, vẫn tin tưởng thị trường bất động sản sẽ dần vượt qua giai đoạn khủng hoảng hiện tại. Thời gian qua, CBRE Việt Nam vẫn lo tập trung mở rộng quy mô, tuyển mộ thêm nhân lực, đây là thời điểm để các doanh nghiệp củng cố lực lượng nội bộ chuẩn bị để khai phá cơ hội mới trong thời gian tới. 

“Dù là năm đầy thách thức nhưng doanh nghiệp đừng nản, hãy tiết kiệm các chi không cần thiết, đầu tư và đưa ra thị trường sản phẩm có chất lượng tốt và giá cả hợp lý”, ông Marc đưa ra lời khuyên.