Trung Quốc: “Bệnh đô thị” ngày càng lây lan

TTCT - Trong vòng 10 năm tới, Trung Quốc sẽ có 870 triệu dân sống ở thành thị, 87 thành phố có số dân trên 750.000 người, trở thành quốc gia đô thị hóa thật sự, theo nhật báo Văn Hối (Hong Kong).

Một ngôi nhà ở Trùng Khánh quyết không di dời bị cô lập - Ảnh: zgjjw

Năm 2005, Bộ Xây dựng Trung Quốc từng công bố nước này có 183 thành phố có cùng mục tiêu xây dựng đô thị quốc tế hiện đại, 30 thành phố có kế hoạch xây dựng thành trung tâm thương mại lớn ở khu vực.

Đua nhau xây

Các thành phố lớn nhỏ đều muốn xây dựng thành đô thị quốc tế. Tốc độ đô thị hóa vùng duyên hải phía đông Trung Quốc đang giảm, trong khi phía tây lại tăng tốc. Huyện Thanh Thủy Hà thuộc khu tự trị Nội Mông đầu tư 6 tỉ nhân dân tệ (1 nhân dân tệ = 2.800 đồng) xây dựng đô thị mới bị báo chí phanh phui hồi tháng 5. Quy hoạch được triển khai từ 10 năm trước, lúc ấy nguồn thu ngân sách huyện chỉ có 30 triệu tệ/năm, hậu quả là sau khi đầu tư hơn 100 triệu tệ thì hết vốn, bị điều tra và giờ trở thành những công trình dở dang.

Thực tế cơn sốt xây dựng đô thị mới ở Trung Quốc bắt đầu từ năm 2001. Nhiều thành phố lớn quy hoạch xây dựng sang trọng gấp chục lần London hay Paris. Các thành phố nhỏ cũng chẳng thua kém khi đua nhau xây quảng trường, đại lộ theo tiêu chuẩn quốc tế.

Hệ quả của kêu gọi đầu tư bằng mọi giá

Nhiều lãnh đạo huyện, xã được giao chỉ tiêu kêu gọi đầu tư 100 triệu tệ/năm và phải đóng 10.000 tệ tiền cọc, nếu không kêu gọi được coi như mất tiền cọc. Khắp nơi đều thấy các khẩu hiệu như “Những ai gây khó dễ nhà đầu tư là tội phạm của nhân dân”, “Toàn dân kêu gọi đầu tư”, “Kêu gọi doanh nghiệp tốp 500 thế giới được tặng nhà lầu, xe hơi”...

Thành phố Tâm Dương, tỉnh Hà Nam từng có quy định khuyến khích đầu tư không giống ai: đầu tư 50 triệu tệ không bị phạt khi vi phạm giao thông, con cái được tự do chọn trường, thoải mái ra vào khu vui chơi...

Ông Bảo Hưng, thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết Trung Quốc có lượng công trình xây mới hằng năm nhiều nhất thế giới, mỗi năm có 2 tỉ m2 công trình được xây. Những công trình này chỉ có tuổi thọ 25-30 năm, do chất lượng kém, chính quyền thay đổi quy hoạch, thích xây dựng mới để tăng GDP và lập thành tích. Theo nhà quy hoạch Trần Phóng, đầu tư vô tội vạ bất chấp hậu quả được ví như việc “yêu đơn phương” trong 20 “căn bệnh đô thị” ở Trung Quốc hiện nay.

Cùng với cơn sốt mở rộng đô thị đã xuất hiện nguy cơ khan hiếm nước. Thành phố Đại Sào, tỉnh An Huy được đầu tư hơn 6 tỉ tệ để cải tạo, nhưng cơn sốt xây dựng đô thị mới ven hồ đã phá hoại lớp đất mặt khiến nguồn nước ô nhiễm không giảm mà còn tăng lên. Ông Ngụy Hậu Khải, chuyên viên Viện Khoa học xã hội Trung Quốc, cho biết hiện có hơn 400 thành phố trong trình trạng khan hiếm nước do tiến độ xây dựng hệ thống xử lý nước không theo kịp tốc độ đô thị hóa.

Ngoài ra, tốc độ quy hoạch đất đai đô thị tăng nhanh so với tốc độ đô thị hóa dân số. Nhiều diện tích đất đai bị quy hoạch phát triển đô thị nhưng sau đó bỏ trống. Những khu đất nông nghiệp ở Thượng Hải, Bắc Kinh sau khi chuyển đổi công năng sử dụng có giá bán vài trăm ngàn tệ/m², người dân được bồi thường chỉ khoảng 200-2.000 tệ/m².

Nông dân rơi vào tình cảnh không có đất trồng trọt, không có việc để làm, không được hưởng trợ cấp. Đầu tháng 6 vừa qua, nông dân Dương Hữu Đức ở Vũ Hán do bất mãn với giá đền bù quá thấp đã tự xây “pháo đài” quyết chiến với lực lượng đến cưỡng chế giải tỏa.

Chuyên gia nghiên cứu phát triển đô thị Vương Quân cho rằng cuộc vận động xây dựng đô thị ở Trung Quốc hay cuộc cách mạng ruộng đất vẫn chưa đến hồi kết. Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là làm thế nào để cuộc cách mạng ruộng đất trong đô thị hóa biến thành khế ước ruộng đất.

Thị trường nhà đất cuối năm: Bỏ vốn vào đâu?

Chung cư đang là lựa chọn của nhiều nhà đầu tư

Có nhiều phương án để bỏ vốn đầu tư vào thị trường nhà đất những tháng cuối năm. Nhưng giới chuyên môn khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc trước những dự án “chết từ từ”.

Công ty cổ phần Kiến tạo địa ốc Cova dự kiến đầu tư tòa nhà hỗn hợp chung cư và văn phòng cho thuê trên đường Lê Đức Thọ với tổng vốn đầu tư 180 tỷ đồng trên khu đất 1500m². Ông Trịnh Xuân Minh, Tổng giám đốc doanh nghiệp trên cho VnEconomy biết, có nhiều lý do để tin tưởng rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có một vị thế tốt để đón nhận những làn sóng đầu tư trở lại khi nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi.

Cẩn trọng với dự án “chết từ từ"

Theo nhận định của các công ty bất động sản, thị trường nhà đất đang chuyển mình sau một thời gian dài khủng hoảng.

Một số dự án lớn như tòa nhà KeangnamHanoiLandmarkTower đã hoàn thành phần móng và bắt đầu xây dựng những tầng nổi đầu tiên. Trong lúc đó, hai tòa tháp văn phòng lớn là BIDV và Capital Tower đã xây xong phần thô và chuẩn bị hoàn thiện, sẵn sàng cho những đợt khai trương vào cuối năm.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Century Group cho biết, theo khảo sát của công ty ông, nguồn cung căn hộ chung cư năm 2009 vào khoảng 1.467 căn. Phần lớn nguồn cung này thuộc các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng, từ các dự án như Keangnam Hà Nội Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower, Golden Westlake, Khu đô thị mới Cổ Nhuế và Khu đô thị mới Nghĩa Đô.

Hiện nay, việc mua bán dự án căn hộ trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp diễn biến khá chậm. Giới thạo tin cho rằng, một số dự án căn hộ bán chạy trước đó như Vicom Park Place đang chững lại. Theo Công ty thẩm định giá CEN Value, trên thị trường thứ cấp, giá chào bán nhìn chung đã giảm từ 2-7,5% so với quý 4-2008, dao động từ 510-4.100USD tùy theo từng loại căn hộ và chưa bao gồm các hình thức khuyến mại như giảm giá, ưu đãi…

Sôi động và thu hút sự chú ý không kém ngay từ khi chính thức tung ra thị trường là dự án SkyCityTowers trên đường Láng Hạ với mức giá khởi điểm khoảng 2.100 USD/m² (đã bao gồm VAT). Một dự án khác là Golden Westlake đã khởi động đợt bán căn hộ cuối.

Giá rao bán các dự án cao cấp, trung cấp đều có xu hướng giảm từ 4-8%, cá biệt có những dự án giảm 20-30%. Theo nhận định của nhiều công ty thẩm định giá, phân khúc duy nhất tăng giá là phân khúc nhà ở bình dân, tăng 5-15% và hầu như rất hiếm hàng để người dân có thể kén chọn.

Cầu về nhà ở được dự báo vẫn ở mức cao trong giai đoạn trung hạn. Theo số liệu gần đây của Bộ Xây dựng, Hà Nội là thành phố có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất (7 - 7,5m²/người). Tuy vậy, nguồn cung có thể  đáp ứng được nhu cầu khổng lồ về nhà có mức giá trung bình vẫn hạn chế. Các chuyên gia đang đánh giá cao khả năng sinh lời nếu giới đầu tư tập trung xây dựng và kinh doanh phân khúc này.

Ông Phạm Thanh Hưng cho biết thêm, khu vực Hà Đông sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường vì có ưu thế nổi trội về mặt địa lý và hạ tầng ngay từ khi sát nhập về Hà Nội. Hiện tại quanh khu vực này đang có nhiều công trình triển khai nối Hà Nội với Hà Đông dọc đường vành đai 70, đường Lê Trọng Tấn kéo dài, đường Lê Văn Lương kéo dài, quốc lộ 6, Láng-Hòa Lạc cùng với nhiều đường xương cá nối đường Lê Văn Lương với đường Nguyễn Trãi, Trần Phú hiện nay.

Những khu vực có lợi thế về định hướng phát triển không gian và phát triển hạ tầng của thành phố từ phía Nam Thăng Long cho đến khu vực Mễ Đình - Mễ Trì và lên sát khu vực Hà Đông, khu đô thị mới Nam Thăng Long, khu vực Tây Hồ Tây, đường quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài đều là những khu vực hứa hẹn khả năng sinh lời cao.

Ở một phân khúc khác, thị trường căn hộ cho thuê cũng đang có những sự điều chỉnh nhất định. Năm 2008 chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án căn hộ cho thuê quy mô nhỏ và các căn biệt thự cải tạo. Những căn hộ này đã tạo nên một thị trường căn hộ hoặc biệt thự cho thuê không bao gồm dịch vụ với nhu cầu từ khách thuê  nước ngoài. Nguồn cung thay thế này đang cạnh tranh gay gắt với loại căn hộ cho thuê có dịch vụ.

Trong cuộc trao đổi với VnEconomy gần đây, ông Phạm Đức Toản, Giám đốc Công ty  TNHH Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, thị trường căn hộ cho thuê rất đáng chú ý vì đây là hướng đi riêng không yêu cầu đầu tư lớn nhưng tạo doanh thu khá ổn định.

Tuy lượng căn hộ đã đưa vào thị trường từ năm 2008 được dự báo vẫn có tiềm năng tìm được khách thuê nhưng sẽ khó đạt được mức giá cao như mong muốn vì sự sụt giảm của lượng khách quốc tế có nhu cầu loại dịch vụ trên. Các dự án mới đã giảm giá thuê và chấp nhận lượng khách vãng lai trong ngắn hạn. Các căn hộ đã hoạt động lâu năm vẫn giữ vững được mức giá, vào khoảng 33USD/m²/tháng.

Quan điểm cho rằng thị trường nhà đất cuối năm sẽ có nhiều tín hiệu tốt nhận được sự đồng thuận của nhiều chuyên gia, bên cạnh những cảnh báo thận trọng với những dự án “ma”, dự án không khả thi.

Ông Hưng cho rằng, sẽ có nhiều dự án “chết” dần dưới nhiều hình thức trong thời gian tới. Vụ Công ty CP Sàn Bất động sản Việt Nam lừa bán đất dự án chưa được phê duyệt thu bất chính 371 tỷ đồng từ nhà đầu tư mới bị công luận phanh phui gần đây cũng được coi là một dạng “chết từ từ”, cảnh báo nhà đầu tư tỉnh táo với việc mua bán nhà dự án trên giấy.

Một số dự án khác đối diện với khả năng “ế” khi đã trót công bố giá sai. Ở những dự án như vậy, theo ông Hưng, nhà đầu tư càng cố đầu tư thì càng dễ sa lầy. Cuối năm 2008, một dự án căn hộ biệt thự tại Hà Đông ra mắt thị trường với mức giá 1.500USD/m² sàn xây dựng biệt thự tính cả đất. Tuy nhiên đến nay, sự phản hồi của thị trường cho thấy mức giá trên chưa hợp lý với diễn biến giá tại khu vực này.

Theo đánh giá của một số doanh nghiệp, việc trót công bố giá sai tại một số dự án do nhiều chủ đầu tư vẫn ảo tưởng về thị trường, cho rằng cầu thị trường nhà đất vô tận và giá sẽ tiếp tục tăng không ngừng.

Trong khi đó, người dân thường bị cuốn theo động thái của giới đầu tư thứ phát là một thực tế tồn tại đã lâu. Dự án nào chủ đầu tư quan hệ tốt với giới đầu tư thứ phát, cho họ cơ hội đầu tư, tạo ra hiệu ứng giá thị trường xung quanh dự án sẽ tỷ lệ thuận với khả năng thành công của dự án. Ông Trịnh Xuân Minh cảnh báo người dân nên tỉnh táo trước những mức giá “trên trời” và nên tham khảo ý kiến của các công ty dịch vụ vì mức giá cao hay thấp thường có sự can thiệp của giới đầu tư thứ phát.

Đằng sau số vốn ít

Chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) 8 tháng đầu năm đổ vào các dự án bất động sản đã bất ngờ giảm mạnh, chỉ còn 1,8 tỉ USD so với 23,6 tỉ USD trong năm 2008.

Những năm trước đây, lĩnh vực bất động sản luôn thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài với những dự án hàng tỉ USD. Năm 2009 chứng kiến những khó khăn trong huy động vốn của nhà đầu tư nước ngoài với số lượng các dự án đăng ký giảm mạnh và những quyết định dừng hoặc hủy dự án.

Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng, đằng sau số vốn ít cùng sự sụt giảm về giá thuê và giá bán các loại bất động sản, dù không phải tin vui cho giới đầu tư nhưng là cần thiết đối với một thị trường nhiều yếu tố ảo. Sự sụt giảm sẽ thúc đẩy thị trường đi lên theo chiều sâu và kích thích đẩy nhanh kế hoạch mở rộng của các công ty lớn khi kinh tế thế giới bắt đầu cải thiện.

Đối với những doanh nghiệp làm dịch vụ, ông Hưng chia sẻ, năm 2009 là cơ hội lớn của doanh nghiệp. Trong lúc thị trường khó khăn lại cần đến những doanh nghiệp làm dịch vụ tư vấn đầu tư chuyên nghiệp. Nhân cơ hội nhiều doanh nghiệp chững lại, thu hẹp hoạt đông, nhóm Century Group quyết định mở rộng thị trường với mục tiêu mỗi quý sẽ khai trương một văn phòng mới. “Lúc thị trường sôi động mà nhảy vào thì cũng như muối bỏ bể”, ông Hưng nói.

Thời gian qua, khối doanh nghiệp làm dịch vụ bất động sản đã “cứu" được nhiều nhà đầu tư thoát khỏi cơn khủng hoảng bằng việc tư vấn tái định vị thị trường, thay đổi cấu trúc sản phẩm, thay đổi chiến lược bán hàng.

Thị trường nhà đất cuối năm 2009 không giống như cuối năm 2008. Sẽ không có những cơn “sốt” xình xịch, trăm người bán vạn người mua với những dự án mơ hồ nhưng vẫn đắt khách. Đứng trên phương diện nhà tư vấn, ông Hưng cho rằng, chủ đầu tư hiện nay phải cân nhắc phân khúc thị trường, vị trí nào sẽ tạo ra sản phẩm phù hợp với vị trí đó để tránh thiệt hại.

Ví dụ, vị trí đẹp nhưng xây dựng dự án thấp cấp sẽ lãng phí nguồn tài nguyên, vị trí không thuận lợi lại xây dự án cao cấp thì không thể bán được hàng.

Nhiều chủ đầu tư nỗ lực hoàn toàn vào vốn tự có, nhiều chủ đầu tư khác trông chờ quá nhiều vào nguồn vốn đi vay, một số khác lại chọn phương án chia sẻ cơ hội cho nhiều nhà đầu tư thứ phát. “Bốc thuốc” cho sự thành công của dự án là sự kết hợp cả ba hình thức đầu tư trên.

Đối với giới đầu tư thứ phát, ngoài việc quan tâm đến những dự án có vị trí tốt thì thời điểm tạo giá trị gia tăng cho dự án như khi được cấp giấy phép xây dựng, xây xong móng, trước khi hoàn thiện giao nhà là những mốc quan trọng quyết định mức lợi nhuận trong đầu tư.

Theo HẠNH LIÊN - VnEconomy