Tình hình 2011 và Ba kịch bản cho thị trường bất động sản đến cuối năm

Theo chuyên gia của CIEM, chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao là những trở ngại chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua và hiện nay.

 Thị trường bất động sản đang chứa đựng những mâu thuẫn gay gắt, bắt buộc phải giải quyết, bởi nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, thị trường có thể sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình cảnh khó khăn toàn diện.

Những nhận định trên được ông Trần Kim Chung, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) đưa ra trong bản tham luận “Vốn cho thị trường bất động sản hiện nay” tại hội thảo về chính sách tài chính cho thị trường bất động sản, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, chiều ngày 29/6, tại Hà Nội.

Theo ông Chung, hiện thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt các yếu tố như phòng chống lạm phát, yếu tố chuyển dịch nguồn lực (lượng tiền từ kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ chuyển vào bất động sản), sự đón đầu quy hoạch vùng Thủ đô và yếu tố thanh toán một lần (chính sách thắt chặt tiền tệ nên dòng tiền chỉ vào một lần và không có dòng vốn tiếp theo).

Những mâu thuẫn gay gắt

Những yếu tố trên đã đem đến hệ quả là thị trường bất động sản suy giảm đáng kể, giao dịch thành công ít và giá sản phẩm thiết lập đáy mới. Trong đó, nguyên nhân cơ bản nhất là không có nguồn tiền bổ sung, dẫn đến cả người mua và người bán đều không có khả năng thanh toán, vì thế thị trường đã rơi vào tình trạng trầm lắng.

Ông Chung phân tích, chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao là những trở ngại chính. Nếu tính bình quân lãi suất trên thị trường là 20%/năm và một dự án tiến hành khoảng 5 năm thì giả định, doanh nghiệp bất động sản có 20% và phải đi vay 80% và trả lãi suất trong 5 năm, chi phí lãi tính vào giá thành, sản phẩm sẽ phải trả thêm một khoản chi phí rất lớn và hệ lụy là các nhà đầu tư sẽ rút lui đối với thị trường truyền thống. 

Tuy nhiên, vấn đề hiện nay, theo ông Chung là, trên thị trường bất động sản đang diễn ra quá nhiều những mâu thuẫn gay gắt. Tiêu biểu nhất là thị trường phát triển không đồng đều giữa các địa bàn như Hà Nội, Tp.HCM và Đà Nẵng.

Ngay ở địa bàn Hà Nội, phân mảng thị trường cũng có nhiều biến động: nơi bùng phát cục bộ, nơi không có biến động; đặc biệt có những nơi trong nội thành còn được phát giá giao dịch tới 1 tỷ đồng/m2. Ngoài ra, có những khu vực như Hoài Đức, Sóc Sơn mới có dự kiến phát triển do di dời các trường đại học, bệnh viện… cũng xảy ra tình trạng tăng giá để đón đầu.

Một trong những mâu thuẫn gay gắt lớn là trong khi thị trường bất động sản đang rất cần vốn thì hệ thống ngân hàng thực hiện thặt chặt tín dụng, bởi thị trường bất động sản sau 3 năm điều chỉnh từ 2008 - 2010 đang cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên thì lại bị tín dụng “thắt lại” do yêu cầu cho mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế.

Và mâu thuẫn cuối cùng là hệ thống thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có các kênh hấp thụ tài chính thay thế.

Hệ lụy đối với thị trường bất động sản từ những “mâu thuẫn gay gắt” trên, nếu trong năm 2011, thị trường không có chuyển biến gì mà vẫn giữ tình trạng như năm tháng đầu năm thì ngoài việc một số dự án sẽ không triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, thậm chí phá sản nhưng vẫn phải trả khoản lãi suất 20% cho ngân hàng. Và câu hỏi đặt ra là: “lấy tiền đâu để trả”?

Có cả “ánh sáng và bóng tối”

Ông Trần Kim Chung cho rằng, trong ngắn hạn, từ tháng 6/2011 - 1/2012, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có ba kịch bản, có cả “ánh sáng và bóng tối”:

Kịch bản thứ nhất, có thể coi là kịch bản “cầm chừng và suy yếu dần”, giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không có biến động thì thị trường bất động sản sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi.

Lý do cơ bản là thị trường không có nguồn vốn bổ sung trong khi lãi vay ngân hàng quá lớn.

Kịch bản thứ hai được coi là xấu nhất nếu chính sách không thay đổi, cụ thế là chính sách tiền tệ thắt chặt, tiếp tục cắt giảm đầu tư công; lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%) thì thị trường bất động sản sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án bất động sản sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện.

Với kịch bản này, theo ông Chung, sẽ xảy ra tình trạng nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu tư (dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng), thậm chí tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những doanh nghiệp, nhà đầu tư mất khả năng thanh toán.

Và kịch bản cuối cùng được coi là sáng lạng nhất nếu giả sử chính sách tiền tệ được nới lỏng từ sau tháng 7/2011 và văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành. Đồng thời, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư bất động sản được ra đời; văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được ban hành.

Khi xuất hiện những điều kiện trên, thị trường bất động sản có thể có những xung lực mới, tuy không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

“Bên cạnh biện pháp thắt chặt cần phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị trường bất động sản, triển khai mạnh mẽ quỹ tiết kiệm nhà ở, khai thông các nguồn vốn trong dân và tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp trong nước hoặc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua lại một phần cổ phiếu các công ty đã cổ phần hóa”, ông Chung kiến nghị những giải pháp để “cứu” thị trường bất động sản đang trên đà “xuống dốc”.

KỊCH BẢN 4: 

BĐS ở vị trí thuận lợi cho SXKD, có qui hoạch rõ ràng, có khả năng đẻ ra tiền, các doanh nghiệp sẽ tái cơ cấu và có thể huy động vốn từ nhiều nguồn, và phát triển mạnh.

BĐS khu vực không thuận lợi và có giá cao chót vót sẽ tiếp tục trở về giá trị thực

Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao, giá bất động sản giảm mạnh… có thể tạo một làn sóng lo ngại vào cuối năm.

Rủi ro trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay liên quan của các ngân hàng thương mại là một nội dung được nhấn mạnh trong bản báo cáo mới của nhóm nghiên cứu trường Đại học Harvard và Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Đây là bản thảo luận chính sách số 3, được xây dựng và hoàn thành trong tháng 9 vừa qua, theo yêu cầu của Chính phủ Việt Nam.

Quy mô cho vay chưa từng thấy

Trong một nội dung chính của bản báo cáo, rủi ro trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại được đề cập đến với những dữ liệu và phân tích đáng chú ý.

Trên cơ sở tập hợp các nguồn dữ liệu và xét mức độ gia tăng dư nợ hàng tháng, báo cáo trên cho thấy các ngân hàng Việt Nam đã mạnh tay cho vay ở một quy mô chưa từng thấy trong năm 2007 và quý 1/2008, đặc biệt là sự đột biến từ quý 4/2007 đến quý 1/2008; trong đó tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn.

Đỉnh điểm của sự bùng nổ tín dụng là tháng 12/2007, khi đó đã có 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) được bơm vào nền kinh tế từ các ngân hàng ở Tp.HCM. Mặc dù một phần lượng tín dụng này có liên quan đến hoạt động sản xuất phục vụ Tết và sự gia tăng nhập khẩu ôtô và thép, nhưng sự gia tăng đột biến chưa từng có này, theo nhóm nghiên cứu, có trực tiếp liên quan đến đầu cơ bất động sản, và phần lớn xuất phát từ các ngân hàng cổ phần.

Việc tham gia vào bất động sản, gồm vốn vay cho cả chủ dự án lẫn người mua, đã đạt tỷ lệ cao đáng lo ngại tại nhiều ngân hàng.

Báo cáo dẫn nguồn Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 8/2008, 2 trong số 41 ngân hàng đã cho vay liên quan đến bất động sản chiếm hơn 50% tổng dư nợ; 9 ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ hơn 30%; và 9 ngân hàng khác là hơn 20%.

“Mặc dù vẫn chưa thể khẳng định, nhưng có khả năng những con số này chưa phản ánh đúng quy mô của vấn đề dựa vào việc một số ngân hàng có xu hướng phân loại không đúng các khoản cho vay liên quan đến bất động sản nhằm che bớt mức độ rủi ro quá lớn của mình ở thị trường này”, nhóm tác giả bản báo cáo đặt vấn đề.

Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem là một lý do tại sao các ngân hàng “quá sốt sắng” cho vay bất động sản khi có trong tay quá nhiều tiền thanh khoản. Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm vào tháng 1/2008, chỉ một tháng sau đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản đúng vào lúc thị trường lên cơn sốt cao độ.

Đó cũng là một trong những điểm khởi đầu để nhóm nghiên cứu trường Đại học Harvard và Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đưa ra dự báo lo ngại cho những tháng cuối năm này. Và ngoài vay tiền mua ở thời điểm giá cao, giá bất động sản giảm, thì việc điều chỉnh lãi suất cho vay cũng là một ngòi dẫn của một “làn sóng” không mong đợi có thể xẩy ra...

• ĐỐI PHÓ VỚI  KHẢ NĂNG ĐỔ VỞ TÍN DỤNG LIÊN QUAN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU 2009 .NHÀ NƯỚC ĐỘT NGỘT HẠ LÃI SUẤT HUY ĐỘNG VÀ CHO VAY   HƠN ½ . VÀ CỨU CÁC ĐẠI GIA  BẰNG CÁCH GIA HẠN .VAY .  CHỦ TRƯƠNG NÀY SẼ GÂY HẬU QUẢ GÌ  ĐÂY KHI THỊ TRƯỜNG HÀNG HÓA ẢM ĐẠM ,XUẤT KHÂU BI THẢM ,THẤT NGHIỆP . TỨC CHO UỐNG THUỐC HẠ NHIỆT ĐỘT NGỘT  KHI BÊN NGOÀI TRỜI QUA LẠNH MÀ BẢN THÂN  HỆ THỐNG  ĐIỀU NHIỆT LẠI CHẬP CHỜN .  TÌNH TRẠNG KINH TẾ HÀN THẤP 
  
  Nguy cơ đã rõ
  
  Từ tháng 4/2008, ngay sau mùa giải ngân với quy mô chưa từng có nói trên, lãi suất trên thị trường ngân hàng bắt đầu bước vào những đợt leo thang. Diễn biến này lại ngược với tính thanh khoản của thị trường bất động sản.
  
  Theo phân tích của bản báo cáo, bản chất lãi suất không cố định của hầu như tất cả các hợp đồng vay liên quan đến bất động sản khiến bên đi vay  chịu tác động mạnh của việc tính thanh khoản bị thắt chặt.
  
  Các hợp đồng vay liên quan đến bất động sản thường định rõ sau giai đoạn 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm (với 1 năm là phổ biến nhất) lãi suất sẽ được điều chỉnh ngang bằng với lãi suất tiền gửi lúc đó cộng với một khoản chênh lệch  từ 3,7% - 4,3%/năm.
  
  Trong số 180.000 tỷ đồng (11 tỷ USD) mức tăng tín dụng ròng mà các ngân hàng ở Tp.HCM đã thực hiện trong 12 tháng qua (theo thời điểm báo cáo trên được xây dựng), có 70,3% là cho vay trong vài tháng từ 11/2007 - 3/2008. Như vậy, bắt đầu từ tháng 11/2008, một khối lượng lớn vốn vay sẽ đến hạn điều chỉnh lãi suất. Việc điều chỉnh này cũng có nghĩa là người đi vay sẽ phải chịu lãi suất 20% - 21%/năm, hay 8 - 9 điểm phần trăm cao hơn lãi suất vay ban đầu.
  
  “Chính vì vậy, thời điểm cuối năm nay có thể sẽ xảy ra một làn sóng không trả được lãi và nợ gốc do giá bất động sản suy giảm và do việc điều chỉnh chi phí vay nợ”, nhóm tác giả đưa ra dự báo.
  
  Trong những phân tích trên, có một chi tiết có thể giảm bớt phần nào gánh nặng đó, đến theo sự điều chỉnh chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước (diễn ra sau khi bản báo cáo hoàn thành): lãi suất cơ bản đã được giảm xuống 13%, đồng nghĩa với sự điều chỉnh nói trên tối đa ở mức 19,5%/năm; trên thực tế các ngân hàng đang giảm lãi suất cho vay về quanh mức 18%/năm và dự báo có thể tiếp tục giảm xuống thời gian tới.
  
  Sẽ phải mất nhiều năm để tháo gỡ
  
  Nếu trên thị trường chứng khoán, các ngân hàng có thể tự động và chủ động trong việc bán ra các chứng khoán cầm cố vay vốn. Nhưng ở lĩnh vực bất động sản, trước sự xuống cấp chất lượng vốn vay, những phân tích từ bản báo cáo cho thấy hoạt động giải chấp sẽ rất khó khăn.
  
  Theo quy trình phá sản hiện nay, chủ nợ chỉ có thể bắt đầu thưa kiện sau 270 ngày tính từ lúc khoản vay quá hạn lần đầu tiên. Và một khi xẩy ra tranh tụng, thường phải mất một năm rưỡi để đấu giá tài sản thế chấp ở một trung tâm đấu giá theo chỉ định của tòa. Chủ nợ không có quyền kiểm soát đáng kể trong toàn bộ quá trình này. Kết quả là ngân hàng chỉ có thể chọn cách dàn xếp không qua tòa để hy vọng thu hồi vốn cho vay của mình.( tức là nhanh nhất là 30 tháng từ khi nộp đơn ra Tòa  đến khi đấu giá )
  
  

Giá bất động sản ở các khu đô thị mới tại Tp.HCM đã giảm 40% - 50% so với mức đỉnh (tại thời điểm xây dựng báo cáo). Kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức 70% giá trị thị trường, sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá.

Các tác giả của bản báo cáo cho rằng ngay cả với nguyên tắc 70x70 có vẻ cẩn trọng đó, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”. Nhưng ngân hàng cũng không có quyền hạn pháp lý để thanh lý số bất động sản họ nắm trong tay.
           Do đó, dự báo được các tác giả bản báo cáo đưa ra là các ngân hàng sẽ phải mất nhiều năm để tháo gỡ những nghĩa vụ nợ đã tích tụ trong giai đoạn bùng nổ tín dụng 2007 - 2008.

*Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ ngày 1/11 vừa qua, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến cho biết, tính đến hết tháng 9/2008, dư nợ cho vay bất động sản của các tổ chức tín dụng là 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ và ở dưới mức 10% là tương đối an toàn, thấp hơn so với năm 2007 (11%). Hiện Tp.HCM có số dư nợ cho vay bất động sản chiếm 50% cả nước và Hà Nội chiếm 15%. Trong dư nợ cho vay bất động sản, nợ xấu mới chỉ chiếm có 2,5%.