Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục bế tắc

Giá vẫn quá cao

Đang và sẽ không có một phép màu nào xảy đến với thị trường bất động sản Việt Nam, bất chấp rất nhiều phép khuyến dụ đã được phóng ra từ chính sách nhà nước cùng các tập đoàn kinh doanh nhà đất và ngân hàng đang “ôm bom”.

Hoàng Anh Gia Lai là một phép thử đặc trưng nhất cho thất bại. Kết quả kinh doanh quý 3 năm 2013 của tập đoàn được xem là nằm trong top đầu đại gia bất động sản này, dù báo lãi nhưng doanh thu chủ yếu phải nhờ vào việc chuyển nhượng các dự án cao su và thủy điện. Ngược lại, hệ số tiêu thụ căn hộ từ đầu năm đến nay là quá thấp và cũng không cho thấy bất cứ manh mối nào có thể triển vọng hơn trong thời gian tới.

Đoàn Nguyên Đức là ông chủ năng động và cũng thường có những phát ngôn “xách động” của Hoàng Anh Gia Lai. Vào giữa năm 2013, nhân vật được xem là có dự cảm chính trị khá tốt này đã xác quyết về một cái đáy không thể lầm lẫn của thị trường bất động sản, cùng lời kêu gọi người tiêu dùng và giới đầu cơ nhỏ lẻ hãy “mua vào”.

Cũng như ông Đức, nhiều đại gia kinh doanh bất động sản trung cấp và cao cấp khác luôn cố che giấu nỗi lo mất ngủ từ nguy cơ phá sản luôn cận kề. Vào năm 2012 khi thị trường vẫn còn “ngủ đông”, giới chủ đầu tư cùng một số “phát ngôn viên” - những người được mô tả là chuyên gia hàng đầu về thị trường - cũng đã tự xác lập những giá đáy của căn hộ sau mỗi quý. Tuy nhiên như thời gian đã chứng thực, hết năm 2012 và đến giờ đã gần hết năm 2013, đáy của thị trường bất động sản vẫn là một khái niệm hoàn toàn mờ ảo.

Ở Hà Nội, giá bất động sản vẫn tiếp tục trôi dốc, dù với độ trượt nhỏ hơn năm 2012. Nhưng so với mức tăng gần ba lần chỉ riêng trong chiến dịch đánh lên bất động sản giai đoạn 2009 - 2010 và nhìn lại mức tăng đến chẵn 100 lần kể từ con sóng bất động sản đầu tiên vào năm 1995, cuộc giảm giá dù đến một nửa của khối căn hộ cao cấp ở Thủ đô có vẻ vẫn chưa làm xúc động túi tiền người dân.

Cũng khó có thể khuấy động tâm não người tiêu dùng, một khi hệ số giá nhà đất/thu nhập bình quân người lao động ở Việt Nam vẫn đứng vững ở mức 25, cao gấp 5-6 lần tiêu chuẩn cho phép của Liên Hiệp Quốc. Rõ là một thứ bong bóng nhà đất đã hình thành đủ lớn và luôn có thể bùng vỡ bất kỳ lúc nào trong một nền kinh tế mà tốc độ tăng trưởng phụ thuộc quá nhiều vào chủ nghĩa đầu cơ.

500.000 tỷ đồng nợ xấu

Không chỉ rất nhiều nhóm đầu cơ nhỏ lẻ và thứ cấp phải gánh chịu hậu quả nặng nề, ngay cả những tên tuổi lừng lẫy như Vinaconex, Sông Đà, Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai… cũng cùng chung số phận.

Từ vị thế đầu tư đến vài ba ngàn tỷ đồng cho các dự án căn hộ, đến nay trong két sắt của Quốc Cường Gia Lai chỉ còn chưa đầy 2 tỷ đồng.

Đáng thất vọng hơn cả là một giải pháp xung kích của nhóm lợi ích ngân hàng - bất động sản tung ra vào giữa năm 2013 - gói kích thích 30.000 tỷ đồng dành cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp - đã thất bại cay đắng khi tỷ lệ giải ngân chỉ vỏn vẹn 1% sau gần nửa năm triển khai.

Tất nhiên, có nhiều lý do khiến tốc độ giải ngân quá nặng nề và kém hiệu quả, song không thể phủ nhận nguồn cơn lớn nhất vẫn là niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản đã trở nên tê liệt.

Một trong những minh chứng hiển nhiên nhất về khả năng sụp đổ của thị trường bất động sản trong tương lai không xa lại đến từ giới ngân hàng - nơi găm giữ đến ít nhất 70% nợ và nợ xấu tích tụ bởi các con nợ đại gia nhà đất.
Cho đến gần đây, chính thống đốc Ngân hàng nhà nước đã phải báo cáo Quốc hội về con số 300.000 tỷ đồng đã được Ngân hàng nhà nước chuyển từ nhóm nợ xấu lên nhóm nợ “tốt” vào tháng 6/2013. Tuy nhiên, con số này lại chính là sự xác nhận cho một con số thật hơn nhiều: so với số nợ xấu chỉ từ 135.000  đến gần 200.000 tỷ đồng do Ngân hàng nhà nước công bố trong năm 2012, số nợ xấu hiện thời, nếu cộng cả 300.000 tỷ đồng vừa “đảo nợ”, phải lên đến gần 500.000 tỷ đồng.

Khá tương đồng, con số trên lại phù hợp với đánh giá về nợ xấu của một nhóm chuyên gia phản biện độc lập tại Diễn đàn kinh tế mùa xuân vào tháng 4/2013 - lên đến 540.000 tỷ đồng.

300.000 tỷ đồng là cú đảo nợ lần thứ hai của Ngân hàng nhà nước dành cho các nhóm con nợ đang lâm vào thế cùng quẫn, sau cú thứ nhất vào tháng 4/2012. Tuy thế, không phải chuyện đảo nợ sẽ diễn ra mãi mãi, bởi thời điểm Minsky về đáo hạn các món nợ xương máu đã biến thành vết hằn trong não trạng của thế giới tư bản ngày càng dã man ở Việt Nam.

Đến tháng 6/2014, nếu không thể thanh toán được các món nợ này, không chỉ các con nợ chủ đầu tư “chết” mà cả những ngân hàng đang ôm nợ và tài sản thế chấp cũng “băng hà” - như một câu châm ngôn trong lịch sử và văn hóa Việt Nam.

Những dấu hiệu hỗn loạn

Đã có một số biểu hiện hỗn loạn không thể chối cãi, chẳng hạn như với Công ty gỗ Trường Thành. Công ty này đã được ngân hàng cho giãn nợ đến năm 2014, vào lúc giám đốc Trường Thành nói tuột ra: “Cứu doanh nghiệp cũng là cứu ngân hàng”.

Một cái chết song trùng là rất có thể xảy ra giữa khối con nợ và các chủ nợ, để đến lượt mình, giữa các chủ nợ ngân hàng lại có thể kiến tạo một cuộc sụp đổ dây chuyền trong không bao lâu nữa.

Agribank - Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn - là dấu hiệu đầu tiên biểu tượng cho sự tái hiện sụp đổ của Ngân hàng Lehman Brothers của Mỹ vào tháng 10/2007. Trở thành quán quân về thu hút tín dụng tiền gửi nhưng cũng không thua kém về số lãnh đạo ngân hàng đối mặt với vòng lao lý, Agribank là địa chỉ mà nợ xấu bất động sản có thể tạo ra một cơn địa chấn đủ lớn khiến dắt dây sang các ngân hàng “bạn”.

Trong số tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang phải nắm giữ, phần lớn là các dự án căn hộ cao cấp và đất nền hoang hóa chưa thể xây dựng. Tình thế này cũng liên đới chặt chẽ với con số hàng trăm ngàn căn hộ cao cấp đang tồn kho, cùng 66.000 căn hộ cao cấp sẽ được tung ra thị trường đến năm 2015, tạo nên một cơn bội thực không có thuốc giải.

Phân khúc được xem là khả quan nhất cho đến nay chỉ là nhà đất giá rẻ và thuộc loại bình dân. Tình hình giao dịch chớm nở của phân khúc này đã trở thành điểm sáng duy nhất trong một thị trường đen bạc. Trong khi đó, vẫn không có và không thể có bất kỳ con số liệu nào về tăng trưởng tiêu thụ của phân khúc căn hộ cao cấp.

Ngay cả một số hãng tư vấn bất động sản quốc tế có tiếng ở Việt Nam như CBRE, Savillss, Knight Frank… cũng có vẻ bị “dính chùm” trong cơn hoạn nạn không có lối ra. Như một hiệu ứng đồng thanh, từ giữa năm nay, các hãng tư vấn này đã liên tiếp tung ra những báo cáo dự báo khả quan về thị trường bất động sản, về hệ số tiêu thụ tăng lên và sự hạn chế nguồn cung…

Chỉ có điều, cho đến nay vẫn không có bất cứ một số liệu có tính khả tín nào về lượng giao dịch đối với từng phân khúc - dấu hiệu chứng minh rõ nét về tính giả dối của những tổ chức bất động sản dán mác quốc tế.

Bế tắc và khủng hoảng

Khác hẳn với giai đoạn tạm phục hồi năm 2009 với gói kích cầu lên đến 8,5 tỷ USD, giai đoạn 2011-2013 và cả những năm tới sẽ không có bất cứ gói kích thích nào. Tiền đã gần như cạn kiệt trong ngân khố, trong lúc lợi nhuận thị trường những năm qua đã chui cả vào túi những đại gia có tư duy lũng đoạn cay nghiệt nhất. Vì thế, bất động sản sẽ không còn cơ may dựa dẫm vào một nguồn vốn kích phát nào nữa.

Sau chuỗi thời gian chìm sâu vào thế bất động và quay quắt, chỉ đến gần đây dường như nhóm lợi ích ngân hàng - bất động sản mới quyết định làm nốt một phép thử để tái hiện kịch bản năm 2009 - 2010: kích thích thị trường chứng khoán để từ đó khơi dậy ảo vọng về phục hồi thị trường bất động sản.

Tuy vậy, không có nguồn tiền mới, chỉ số chứng khoán không thể “lên” được theo đúng nghĩa mặt bằng giá cổ phiếu tăng đồng loạt. Chỉ có một nhóm rất nhỏ trong tổng số 700 cổ phiếu được “đánh lên”, chủ yếu là những cổ phiếu có tác động mạnh đến rổ chỉ số VN-Index, gây ra tâm lý ảo về một hình ảnh tăng trưởng nào đó của thị trường này.

Nhưng bất chấp cố gắng cuối cùng của phép thử chứng khoán, sẽ vẫn quá khó cho cho sự tái hiện quy luật “bình thông nhau” như những năm hoàng kim giữa thị trường này và bất động sản. Nói cách khác, nguồn vốn cạn kiệt sẽ khiến cho tính kích động của giá cổ phiếu đối với tâm lý mua vào núi tồn kho bất động sản trở nên vô nghĩa.

Bất động sản lại liên đới với hoạt động tài chính, như quy luật đã hình thành trong vài chục năm qua ở Việt Nam. Không khác gì Trung Quốc, hệ thống ngân hàng Việt Nam đã “cho vay nhiều nhất trong một thời gian ngắn nhất” vào giai đoạn 2006 - 2009. Kết quả là việc thu hồi vốn trở nên vô vọng vào thời buổi suy thoái kinh tế.

Còn nếu nền kinh tế lao thân vào khủng hoảng, tất cả sẽ tuyệt vọng.

Một khi bất động sản đổ vỡ, hệ thống ngân hàng cũng không thể tránh được cái chết mặc định đối với nó. Dự báo sẽ có ít nhất một phần ba số ngân hàng hiện nay phải phá sản.

Hiện tượng nhiều ngân hàng sa thải ít nhất 15% số nhân viên trong thời gian gần đây là một tín hiệu rất đáng chú tâm. Người ta đang chờ đợi đến khi nào - giữa hay cuối năm 2014 - sẽ có một ngân hàng hạng trung hoặc loại đại gia đầu tiên buộc phải tuyên bố phá sản. Và nếu sau đó có tiếp 3-4 ngân hàng không thể cầm cự, sẽ không một ngân sách nào có thể chịu đựng và bù lỗ theo “mô hình Vinashin” được.

Khả năng domino này là hoàn toàn có thể xảy ra, ít nhất căn cứ vào danh sách gần một chục ngân hàng thương mại đang bị Ngân hàng nhà nước xếp vào loại “yếu” như hiện thời.

Khi đó, khủng hoảng kinh tế sẽ bắt đầu. Chu kỳ khủng hoảng ở Việt Nam có thể sẽ kéo dài từ 18-21 tháng, nếu chiếu theo “tiêu chuẩn” các cuộc khủng hoảng kinh tế ở Hoa Kỳ và Tây Âu. Hoặc sẽ dài hơn đối với một “nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” đã trải qua suy thoái chưa gượng dậy nổi từ 6 năm qua và đang vật vã trong căn bệnh ung thư toàn thân.

Một phép tính đơn giản cho thấy nếu khởi động vào đầu năm 2015, cuộc khủng hoảng kinh tế ở Việt Nam sẽ đạt đến cao trào cùng những biến động khôn lường của nó vào giai đoạn 2016-2017.

Nhưng còn hơn thế nhiều, gánh nặng đầu cơ mà giới lợi ích ngân hàng và bất động sản đã kiến tạo trong nhiều năm qua sẽ đổ lên đôi vai gầy guộc của nền kinh tế và đời sống dân sinh.

Khủng hoảng kinh tế lại rất nhiều khả năng sẽ lập tức dắt dây sang khủng hoảng xã hội - một hiệu ứng mà rất thường sẽ khiến nền chính trị “băng hà”!

Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả. Các bài viết được đăng tải với sự đồng ý của Ðài VOA nhưng không phản ánh quan điểm hay lập trường của Chính phủ Hoa Kỳ.

Phạm Chí Dũng - Phạm Chí Dũng là nhà báo tự do hiện đang sinh sống tại Sài Gòn