Địa ốc 2011 - 2012

Địa ốc Tphcm 18 năm nhìn lại. Năm 2001 giá nhà đất chỉ bằng 50% giá năm 2003 đầu 2004.

Phạm ngọc Thạch 3 CÂY /M2  thì cuối năm 2003 đã là  6-8 cây m2

Vậy năm 2006 có giảm xuống 20-30 % giá 2003 vẫn lãi  20-30%%

Nhà đất: Thị trường sôi động, nghị trường thận trọng

Theo bộ trưởng bộ Tài chính Nguyễn Sinh Hùng thì những rắc rối hiện nay sẽ được giải quyết nếu ta công nhận thị trường địa ốc. Nhưng ông Hùng cũng như nhiều đại biểu quốc hội khác vẫn còn phải đặt câu hỏi : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì thị trường thế nào?”. Ở thời điểm mà Quốc hội đang bàn cãi sửa đổi Luật Đất đai, giá đất ở Hàng Ngang, Hàng Đào, Hà Nội, bán được 30-36 lượng/m2; ở đường Hai Bà Trưng, quận 1, TPHCM, bán được 8-10 lượng/m2; đất khu công nghiệp ở Bình Dương cũng đã nhanh chóng tăng từ 50.000đ/m2 lên 200.000đ/m2.

Thời điểm vàng

Giữa tháng 3-2001, ông Khương và bà Phượng thắng đấu giá một căn nhà ở trên đường Pasteur, TPHCM, rộng 704 m2 với giá gần 2,2 lượng vàng/m2. Cuối tháng 4 họ bán được với giá 3,2 lượng/m2. Cũng trong tháng 3, một  nhóm kiến trúc sư sau khi “thắng đậm” một dự án địa ốc ở vùng ven ,trở về mua một biệt thự 800 m2 ở đường Phạm Ngọc Thạch với giá 3,2 lượng/m2,chưa hoàn tất thủ tục đã có người trả giá hơn 4 lượng/m2. Hiện  căn nhà này, theo một chuyên gia môi giới nhà đất thì : “kêu giá 5 lượng/m2 lúc nào cũng có người mua”.

Một biệt thự trên đường Hai Bà Trưng đoạn gần đường Điện Biên Phủ hồi tháng giêng kêu giá 4-5 lượng/m2 khó bán, giờ nếu bán 7-8 lượng/m2, theo một “trùm” địa ốc: “Sẽ cướp nhau ngay”. Trong vòng ba tháng qua, giá nhà ở TPHCM cứ tăng “mỗi tuần một giá”. Có khoảng 30 biệt thự đã được bán ở khu trung tâm trong thời gian này. Đa số biệt thự được bán trong thời gian qua là biệt thự hóa giá, chủ nhà thường không có nhiều tiền đã nhận ứng trước khi giá còn rẻ: căn 6a Tú Xương, 1,9 lượng/m2 ; căn 11 Tú Xương, 2 lượng/m2 ; căn 47 Điện Biên Phủ 2,3 lượng/m2. giờ, những biệt thự này giá đã xấp xỉ 4 lượng/m2.người từ Hà nội, Hải phòng vào

Người trả giá hơn 4 lượng vàng/m2 cho căn biệt thự mà nhóm kiến trúc sư vừa mua ở đường Phạm Ngọc Thạch với giá 3,2 lượng/m2 là một chủ nhân rất kín tiếng vừa từ Hà nội vào. Theo các chuyên gia địa ốc thì giá nhà ở TPHCM tăng đột biến trong thời gian qua có nguyên nhân do có khá nhiều người mua nhà từ Hà nội, Hải phòng vào. Theo điều tra của chúng tôi thì thực chất họ không phải là dân kinh doanh địa ốc chuyên nghiệp. Một số người là các “soái” chuyển tiền từ Đông âu về, một số lớn khác kiếm được khá nhiều tiền từ các nguồn không muốn công khai. Số này không muốn mua nhà ở một nơi dễ lộ liễu như Hà nội. Số khác nữa kiếm được khá vốn nhờ kinh doanh và muốn mở rộng địa bàn hoạt động. Và, cả ba trường hợp nói trên đều chọn TPHCM vì so với cái giá 30-36 lượng/m2 “nghe nói” ở Hà nội thì cái giá 4-5 lượng/m2 có thể mua được ở trung tâm TPHCM thực sự không còn gì để bàn. Một người môi giới địa ốc chuyên nghiệp kể lại rằng: “Đôi khi vừa mới kêu giá họ đã mua ngay làm cho chúng tôi cứ sợ hố”.

Thực ra, độ chênh giữa giá nhà ở Hà nội và TPHCM không lớn như người ta tưởng. Theo một chuyên gia về nhà đất ở Hà nội thì giá đất nơi cao nhất ở thủ đô cũng chỉ hơn 10 lượng/m2. Dù vậy cái giá 36 lượng/m2 ở Hàng Ngang, Hàng Đào cũng không phải là giá ảo. Đất ở khu buôn bán có mãi lực cao nhất Hà Nội này rất được giới kinh doanh để ý. Thế nhưng, họ gần như không thể tìm ra nhà nguyên căn để mua ở đây. Thỉnh thoảng mới có một trường hợp bán 15-20 m2 ở mặt ngoài. Những nhà kinh doanh thấy rằng nếu bỏ ra 500-600 lượng để có một cửa hàng ở Hàng Ngang, Hàng Đào thì cũng không phải là không đáng giá.

Những con đường vàng

Đến 90% số biệt thự được các trùm địa ốc chuyển nhượng cho nhau. Nhưng một trùm khẳng định rằng giá cả địa ốc tăng cao vừa qua không hề là giá ảo. Ông nói : Ai cũng biết, quỹ nhà ở khu trung tâm có hạn, nhất là biệt thự. Ai có tiền “ôm” sẽ có lời. Nhưng khi kẹt vốn vẫn phải “luộc” lại. Hai trùm Thông và Luận từng có một căn nhà lý tưởng 7x28 m trên đường Hai Bà Trưng, đoạn đối diện công viên Lê Văn Tám, nhưng khi kẹt phải để cho trùm Châu “luộc” lại. Một căn nhà phố trên đường Nguyễn Trãi đoạn dưới đường Tôn Thất Tùng được trùm Thông mua với giá 400 lượng vàng, trùm Thông sau đó bán lại cho trùm Sỹ Tân với giá 570 lượng. Sỹ Tân lại bán cho bà Phượng với giá 680 lượng. Nhưng đến đây thì bà Phượng quyết định không bán nữa. Vì, đường Nguyễn Trãi đoạn này, ngày nào cũng có người từ Hà nội vào đặt mua giá cao cho các cò, nhưng không có “hàng” mà bán.

Những con đường ở TPHCM hiện đang được coi là có giá nhất gồm : Hai Bà Trưng, đoạn từ Võ Thị Sáu tới Nguyễn Đình Chiểu ; Nguyễn Thị Minh Khai, đoạn từ Hai Bà Trưng tới Cao Thắng… Những khu ở sang trọng như Phùng Khắc Khoan, Phạm Ngọc Thạch, Nguyễn Văn Thủ cũng đang có thể bán được với giá 4-5 lượng/m2. Đường Mạc Thị Bưởi, Nguyễn Trãi … coi như đã hết “hàng”. Nền nhà ở những khu cận trung tâm như Hồ văn Huê, Sư vạn Hạnh nối dài… cũng đang tăng giá.

Thừa nhận hay không thừa nhận thị trường địa ốc ?

Có dự đoán, giá nhà đất ở TPHCM sẽ giảm 3-5% trong vài tháng tới. Sự thực thì ở chu kỳ này, giá được coi là đã lên tới đỉnh. Tuy nhiên, nhiều nhà kinh doanh địa ốc vẫn tin rằng “Không có cách gì làm giảm giá nhà ở TPHCM cũng như ở Hà nội cho dù luật đất đai không sửa đổi gì”. Một trong những sửa đổi của luật có khả năng tác động đến thị trường địa ốc là quy định cho việt kiều về đầu tư ở Việt nam được quyền mua nhà gắn với quyền sử dụng đất. Đây là một chính sách mà chính phủ phải nỗ lực rất nhiều để đưa ra trình Quốc hội. Qua thảo luận, các đoàn đại biểu quốc hội ở các thành phố lớn như Hà nội, TPHCM, Cần Thơ, Đà nẵng… ủng hộ rất cao trong khi nhiều tỉnh vẫn còn băn khoăn. Nhưng cho dù chính sách này có được thông qua thì theo dự báo, đối tượng được trực tiếp thụ hưởng là việt kiều cũng sẽ chỉ đón nhận nó một cách có chừng mực. Còn rất nhiều thủ tục khác mà việt kiều phải vượt qua trước khi được hưởng chính sách đó.

Nhu cầu về nhà ở của người dân trong nước ngày càng tăng cao đang giữ cho thị trường này ổn định. Những nhà kinh doanh địa ốc cho rằng sự không thừa nhận thị trường địa ốc chỉ là trong thời gian trước mắt và nó chỉ mang tính hình thức. Sự thật thì việc kinh doanh của họ đang diễn ra rất hợp pháp : việc mua bán được thực hiện theo đúng thủ tục ; thuế trước bạ 1%, thuế chuyển quyền sử dụng đất 4% vẫn được đóng đầy đủ. Những người kinh doanh địa ốc thừa nhận rằng, việc kinh doanh đôi khi quả thực có mang lại siêu lợi nhuận cho họ. Năm 1994, nhà nước cũng đã dự định điều tiết phần lợi nhuận này bằng thuế thu nhập đánh trên người mua bán nhà đất. Sắc thuế này ngay sau đó đã phải bãi bỏ vì ngoài tác dụng làm đóng băng thị trường địa ốc, thuế chỉ thu được trên những người thực sự có nhu cầu mua bán nhà ở. Điều chính yếu là các công cụ quản lý của ta hiện vẫn chưa thể kiểm soát được thu nhập của người dân và cả của các doanh nghiệp. Đồng tiền vẫn chu chuyển bên ngoài ngân hàng, kể cả những hoạt động thanh toán lên đến hàng ngàn lượng vàng như mua bán nhà. Chúng ta cũng chưa có điều kiện để ngăn chặn việc khai thấp giá nhằm trốn thuế khi mua bán nhà.

Nhưng chính những người kinh doanh địa ốc lại mong muốn nhà nước chính thức thừa nhận thị trường này. Bản thân các nhà kinh doanh cũng cảm thấy mỏi mệt trong điều kiện không được “danh chính ngôn thuận”. Những trùm kinh doanh địa ốc lớn của thời kỳ 1992-1993 ở TPHCM như Dũng Vĩnh, Phan Hải, Thanh Tùng… đều đã bỏ cuộc. Phát biểu ở Quốc hội, viện trưởng viện kiểm sát nhân dân TPHCM Trương Hòa Bình nói : “Đất đai giá hàng chục lượng vàng một mét vuông, đó không phải là thị trường thì là cái gì ?”. Có lẽ cũng nên đồng ý với ông Bình : “Đừng né tránh thực tế”.

Thị trường địa ốc và "liều thuốc 08"

Chỉ thị 08 của UBND TPHCM đã làm hạ nhiệt cơn sốt giá đất. Tuy nhiên, một thực tế khác đang nảy sinh. Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức Lê Chí Hiếu dùng cụm từ "cảm giác tê liệt" để mô tả thị trường địa ốc sau Chỉ thị 08. Nhiều người tham dự bàn tròn "Tác động của Chỉ thị 08 với các hoạt động kinh doanh nhà đất" do TBKTSG tổ chức hôm 3-6-2002 cũng đồng ý với ông Hiếu. Chủ tịch UBND TPHCM Lê Thanh Hải dường như cũng đã cảnh báo điều này khi ông nói trong Hội nghị triển khai Chỉ thị 08 ngày

8-5-2002: "Nếu để Chỉ thị 08 kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản, coi như chúng ta không thành công trong quản lý".

"Đóng băng" ?

Các nhà đầu tư địa ốc dưới dạng dự án lớn đã từng tưởng Chỉ thị 08 sẽ "tiêu diệt" các nhà đầu tư trung gian, giúp họ dễ thương lượng với nông dân hơn. Nhưng chỉ hơn một tháng sau, chính họ cũng phải gánh chịu nhiều hậu quả. Ông Lê Chí Hiếu nói: "Sau chỉ thị, một số dự án của chúng tôi dù đã thực hiện xong, đã chuyển nhượng cho khách hàng nhưng chính quyền địa phương vẫn yêu cầu chờ, không ký chứng thực". Công ty Xây dựng kinh doanh nhà Phú Nhuận, một đơn vị được coi là "người khổng lồ" trong ngành địa ốc, cũng không tránh khỏi những tác động. Giám đốc công ty, ông Quách Văn Hân, nói: "Khi chỉ thị ra, anh em hỏi có gì không, tôi nói không. Thực tình tôi cũng thấy bình thường. Nhưng rồi, quận huyện nói: không được bán nền nhà. Thế là tắc".

Ở đầu nguồn, ông Võ Đình Quốc, Giám đốc Trung tâm Địa ốc Ngân hàng Á Châu nhìn vấn đề thấy nhiều góc cạnh hơn: "Chỉ thị 08 ra, không còn ai rao bán đất nông nghiệp ở trung tâm chúng tôi nữa. Nhà tưởng không ảnh hưởng, nào ngờ ít lâu sau cũng không còn ai rao nốt". Theo ông Quốc: "Hiện giờ, doanh nghiệp chỉ có thể đứng nhìn thôi. Thị trường đóng băng, giá cao không còn bán được, nhưng hạ thì cũng không ai dám làm. Người có nhu cầu thực sự đành phải đứng ngoài cuộc".

Quận, huyện quá máy móc

Ông Quách Văn Hân cho rằng "do quận, huyện thi hành quá máy móc Chỉ thị 08 nên đã ảnh hưởng tới các nhà đầu tư". Ông nói: "Theo những gì Chủ tịch Lê Thanh Hải tuyên bố thì Chỉ thị 08 không có ý định làm cho thị trường địa ốc ngưng trệ như vậy". Phó chủ tịch UBND huyện Hóc Môn, ông Phan Văn Hùng, công nhận: "Có thể có một số cán bộ lợi dụng Chỉ thị 08 để ngừng mọi thủ tục, gây phiền hà cho các nhà đầu tư". Nhưng theo ông: "Chỉ thị như vậy, là cơ quan chấp hành, chúng tôi phải làm, đúng sai có trên chịu".

Không chỉ vì quận, huyện quá "trân trọng" Chỉ thị 08, vấn đề theo ông Hùng là "các sở xây dựng, nhà đất... không có hướng dẫn gì cả nên mỗi nơi cứ hiểu theo một cách". Ông Hùng nói tiếp : "Thấy hội thảo có mời Sở Địa chính - Nhà đất, tôi hăm hở đi nhưng không thấy, tôi không nói nữa".

Bà Bành Thị Thu Thủy, Phó phòng Quản lý đô thị quận 6, tuy rất dè dặt, nhưng cũng cho thấy không nên đổ lỗi hoàn toàn cho quận, huyện. Nhiều quy định về thủ tục chuyển nhượng, thủ tục hợp thức hóa nhà tự xây cất vừa mới được mở ra theo Quyết định 38, Công văn 4265 (chỉ mới được UBND TPHCM ban hành ngày 22-1-2001); nay, theo bà Thủy, "nếu tiếp tục áp dụng Quyết định 38, Công văn 4265 thì sẽ... trái với Chỉ thị 08". Ông Võ Đình Quốc cho rằng đó là một điều đáng tiếc vì có tới 60% nhà ở thành phố chưa có chủ quyền, sự ra đời của Quyết định 38 và Công văn 4265 là nhằm giải quyết những "tồn đọng" kiểu như vậy.

Theo ông Lê Chí Hiếu: "Thoạt nhìn, Chỉ thị 08 tưởng như chỉ nhắc lại những quy định đã có trong Luật Đất đai. Nhưng, đó là những quy định vốn không thực tế nên lâu nay thường không thể áp dụng, ví dụ như quy định đất giao sau 12 tháng không sử dụng, nay được diễn giải thêm là chưa xây nhà, sẽ bị thu hồi". Những quy định như vậy vừa gây lúng túng cho người thừa hành vừa gây e ngại cho người chuyển nhượng đất.

"Thuốc quá liều"?

Chuyên viên kinh tế Huy Nam nhắc lại cuộc tọa đàm ngày 12-3-2002 cũng do TBKTSG tổ chức, rồi nói: "Những điều chúng ta dự đoán, chúng ta lo ngại, đều đã xảy ra". Theo ông, "thị trường nóng lên như vừa qua không phải lỗi của các nhà đầu tư, không phải lỗi của người mua đất mà bao gồm nhiều nguyên nhân". Thế nhưng, Chỉ thị 08 lại gần như chỉ nhắm vào hai đối tượng đó.

Ông Võ Đình Quốc điểm lại nỗi "truân chuyên" của thị trường địa ốc, ông nói: "Trong một thời gian rất lâu, ta cứ để cho nó tự chạy. Thời điểm 1991-1992 nó lên cơn sốt, ta can thiệp, nó đóng băng. Mất 4-5 năm nỗ lực để kích thích, để làm nóng lên. Rồi "băng" cũng tan, nhưng khi thấy tan nhanh quá, ta lại can thiệp. Xe đang chạy mà thắng gấp thì hậu quả phải như thế thôi".

Ông Quốc dự báo: "Lần đóng băng này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến vốn tín dụng, ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng". Ông Lê Chí Hiếu lưu ý thêm: "Không cho bán nền nhà là làm cho doanh nghiệp khó khăn thêm gấp đôi". Theo ông Quách Văn Hân: "Người dân mua nền nhà có khi là để dành cho con, là gom góp dần để khi có tiền sẽ xây nhà. Người dân được mua nền nhà cũng như được quyền tham gia đầu tư phát triển hạ tầng. Nay, nếu buộc doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phải vay tiền xây nhà rồi mới bán thì gánh nặng tín dụng đè lên vai, sẽ rủi ro cho doanh nghiệp và cho cả ngân hàng. Nhà xây không hợp ý người mua, không bán được lại thêm lãng phí cho xã hội".

Cơn sốt đất vừa qua cho thấy cũng cần phải có một liều thuốc thích hợp để hạ nhiệt. Nhưng cho thuốc như vừa qua, theo ông Lê Chí Hiếu, là "quá liều, nó làm cho thị trường địa ốc bị sốc và gần như tê liệt".

Nhà nước nhanh chóng tham gia thị trường cung

Đoàn Đinh Hoàng

Hầu hết các phân tích đều chỉ ra rằng trên 80% giao dịch trên thị trường địa ốc là do giới đầu cơ (một hiện tượng đầu tư đặc thù tồn tại trong nền kinh tế thị trường). Chỉ chưa tới 20% giao dịch là do người có nhu cầu sử dụng đất thật sự. Điều này có thể thấy rất rõ qua sự biến động giá trước và sau kỳ họp Quốc hội khóa X vào tháng 8-2001, khi có một số điều chỉnh trong Luật Đất đai. Trên thị trường bất động sản, người tiêu dùng thực sự, người tiêu dùng sau cùng (sử dụng nhà, đất vào mục đích ở, sinh sống) mới là nguồn cầu thực sự của thị trường và giới kinh doanh bất động sản chính là các nhà cung ứng. Các nhà cung ứng trong thị trường hiện tại lại là những nhà đầu cơ và đang làm giá cho thị trường. Đó là lý do tại sao sự biến động giá bất động sản được xem là chú ngựa bất kham. Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ bất động sản tại Việt Nam lại chủ yếu từ nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội - một nguồn vốn được đánh giá là rất lớn -  nhưng không được các định chế tài chính thu hút nên quả bóng địa ốc tuy lớn vẫn còn được bơm thêm vào bởi các kỳ vọng của việc phát triển thị trường bất động sản, sự hạn chế của quỹ đất, sự thông thoáng của chính sách và đặc biệt là không có bất kỳ hình thức đầu tư nào hiện nay đủ sức thu hút nguồn vốn nhàn rỗi này. Mặt khác, những đối tượng tiêu dùng trong tương lai nhưng bị kích thích bởi nỗi âu lo do giá đất tăng cũng đã góp phần làm cho thị trường địa ốc đã nóng lại thêm nóng.

Với đặc thù như trên, để bình ổn thị trường bất động sản, Nhà nước nên nhanh chóng tham gia thị trường cung để loại bỏ kỳ vọng tăng giá của thị trường, như vậy cơn sốt sẽ hạ nhiệt.

Biện pháp triển khai như sau:

1. Chính phủ nhanh chóng thành lập một ủy ban về điều hành và quản lý nhà đất. Có thể gọi là "ủy ban gia cư". Chức năng của ủy ban này là cung ứng nhà ở cho người tiêu dùng (người sử dụng cuối cùng) với giá hợp lý. Ủy ban này phải cam kết tuyệt đối về thực hiện chức năng của mình trong dài hạn.

2. Nguồn vốn hoạt động được huy động từ các quỹ hỗ trợ, vốn vay ưu đãi của Ngân hàng Thế giới trong chương trình nâng cao điều kiện sống của người dân; Quỹ Đầu tư phát triển đô thị và đặc biệt là nguồn huy động từ trái phiếu đô thị với mức huy động dài hạn, lãi suất vừa phải và có ưu tiên về chính sách nhà ở cho công chúng đầu tư vào trái phiếu đô thị... Nguồn tài chính này đảm bảo chắc chắn sẽ tài trợ cho tất cả mọi đối tượng sử dụng nhà đất có thu nhập ổn định và trả góp trong dài hạn (20 năm hoặc trên nữa).

3. Quỹ đất dành cho xây dựng là định hướng quy hoạch các đô thị vệ tinh với phần đất đai chủ yếu là sở hữu của Nhà nước hoặc có giá đền bù giải tỏa đất rất thấp.

Các giải pháp trên đây nhằm đảm bảo điều kiện an cư của tất cả mọi người vào bất kỳ lúc nào họ có nhu cầu (lập gia đình, tách hộ, ra riêng, đổi nhà lớn hơn...) mà không phải lo âu do sự biến động của thị trường địa ốc hoặc có biến động nhưng kiểm soát được trong tương lai dài lâu như do tăng trưởng GDP, lạm phát.

Thiết nghĩ, công cụ kiểm soát kinh tế sẽ điều tiết nền kinh tế tốt hơn nhiều so với biện pháp kiểm soát hành chính.            

"Danh không chính..."

Thị trường địa ốc, mặc dù không được chính thức thừa nhận, vẫn hoạt động. Chính những vướng mắc từ quan điểm về quyền sở hữu đất đai, đã dẫn đến những chủ trương, chính sách gây thiệt hại cho Nhà nước và người dân.

Chuyên đề kỳ này phản ánh các khía cạnh của thực tế đó.

Giới kinh doanh địa ốc không hề bất ngờ khi Trần Văn Giao, Giám đốc Công ty Đông Phương, bị bắt với tội danh “lừa đảo”. Nhưng những nạn nhân của Giao thì không hết bàng hoàng. Một nhà doanh nghiệp “hẳn hoi”, cho chúng tôi coi tờ hóa đơn đóng tiền hôm 16-8-2001, đóng gần một tỉ đồng cho hai “nền biệt thự”. Ông nói: “Tôi xem rất kỹ, có quyết định giao đất, có phê duyệt quy hoạch, có bản đồ phân lô của cấp có thẩm quyền... Phê duyệt thật, sao lại là lừa?”. Nhưng “lừa” của Trần Văn Giao là như thế. “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”, quản lý theo cách hiểu “hiện hành” của các cơ quan nhà nước là phải có đủ loại thủ tục, giấy tờ. Những thủ tục, giấy tờ mà không phải bất cứ ai muốn có đất, có nhà cũng dễ dàng “xin” được. Không phải ai cũng xin được trong khi Giao làm được.

Đầu những năm 90, khi bản Dự thảo Hiến pháp năm 1992 được công bố “lấy ý kiến nhân dân”, người dân đã rất phấn khởi khi Hiến pháp khẳng định cá nhân, tổ chức sẽ được Nhà nước “giao đất”, giao đất với các quyền: sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng... Năm 1993, Luật Đất đai trao thêm quyền thừa kế cho người sử dụng đất. “Ý kiến nhân dân” phát biểu trong thời kỳ này cho thấy một đa số gần như tuyệt đối yêu cầu thừa nhận thực tế có “đa sở hữu” về đất đai. Các chuyên gia phân tích “5 quyền” của người sử dụng đất và nhận ra rằng đấy chính là “nội hàm” của quyền sở hữu. Giới luật gia đề nghị, đã cho “5 quyền” thì nên dùng từ “sở hữu” để vừa “danh chính ngôn thuận” vừa tránh những hệ lụy pháp lý về sau. Thế nhưng, Hiến pháp 1992 mặc dù vẫn trao cho “chủ đất” đủ “quyền” nhưng lại không gọi cho chính danh: “sở hữu”. Nhiều người, kể cả các luật gia, “tặc lưỡi”: thôi thì các chủ đất cũng đã được quyền chiếm hữu, được quyền định đoạt rồi, tranh luận thêm về tên của một khái niệm để làm chi.

Hiến pháp và luật trao cho người sử dụng đất năm quyền là sự “vỡ vạc” sau nhiều bài học đắt giá. Hơn mười năm trước đó, chính sách tập thể hóa một cách nôn nóng đã đưa gần như tất cả ruộng đất của nông dân vào các tập đoàn, hợp tác xã. Hậu quả là người nông dân không thực sự phấn khởi khi “suy nghĩ trên những luống cày” không còn là của mình. Việt Nam, một nước “có rừng vàng biển bạc, đất đai phì nhiêu” từ đó, đã phải chịu “thiếu đói” nhiều năm. Nhưng nông dân đã không cam chịu, nhiều cán bộ cơ sở đã noi gương Kim Ngọc tổ chức “khoán chui”. Những lý lẽ “cơm no áo ấm” đó của nông dân đã được thừa nhận bằng “Chỉ thị 100”, bằng “Nghị quyết 10” thừa nhận “khoán”. Cũng mảnh ruộng ấy, từ hợp tác xã đưa cho nông dân, dù mới chỉ là giao khoán thôi, như có phép màu, Việt Nam từ một nước đói, trở thành nước xuất khẩu gạo đứng hàng thứ ba thế giới. Mảnh ruộng “giao khoán” như chiếc áo lâu dần rồi cũng chật, trao năm quyền cho người sử dụng đất cũng là cách nới chiếc áo rộng thêm ra.

Nhưng, tiến trình thi hành Luật Đất đai cho thấy thật không hề đơn giản. Pháp lệnh Thuế thu nhập do bán nhà “kèm” đất, ban hành không được bao lâu đã phải bãi bỏ vì các nhà làm luật dựa trên lý thuyết “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, được “Nhà nước giao” nên đã “điều tiết” tới 60% trị giá nhà đất trong lần mua bán đầu tiên. Không lưu ý rằng quyết định giao đất chỉ là “thủ tục”, cái nền nhà mà người dân “được... giao” thực chất họ đã phải mua lại từ tay những người dân khác. Pháp lệnh vừa ban hành, thị trường địa ốc lập tức “đóng băng”. Một chính sách khác mà hậu quả do nó gây ra còn lớn hơn là Nghị định 18 (ban hành đầu năm 1995). Nghị định 18 cho các tổ chức, các doanh nghiệp hưởng chỉ một trong năm quyền mà Hiến pháp và Luật Đất đai đã minh định: thuê đất, chỉ được quyền thuê đất. Hơn thế nữa, Nghị định 18 lại còn hồi tố, buộc những người đã từng được Nhà nước giao đất trước đây, phải chuyển thành thuê đất. Nghị định 18 ngay sau đó cũng đã phải bãi bỏ vì thực chất các doanh nghiệp muốn có đất đều đã phải tự bỏ tiền ra mua, không ai được “giao không” cả. Trong thời kỳ sửa đổi Hiến pháp, khi mới bàn thảo về “5 quyền”, nhiều nhà doanh nghiệp nhạy bén đã vay vốn ngân hàng đầu tư địa ốc, sau Nghị định 18 nhiều người trong số họ đã phải chịu phá sản. 

Nhà nước càng lúng túng hơn trước các tài sản đang thuộc quyền nắm giữ của mình. Bộ Tài chính khi giao  cho doanh nghiệp nhà nước các bất động sản đã chỉ tính “vốn” bằng phần nhà xưởng càng ngày càng giảm giá trị đi; trong khi, đất là cái có giá nhất đã phải bỏ qua. Nhiều khách sạn ở trung tâm thành phố mà chỉ với đất thôi cũng trị giá hàng triệu đô-la đã chỉ được “ghi vốn” có vài tỉ đồng. Đất cũng không được tính giá trị khi cổ phần hóa khiến cho một công ty có mặt bằng trị giá hàng trăm tỉ đồng như Tràng Tiền (Hà Nội) chỉ được định giá 3 tỉ đồng. Một quan chức của Bộ Tài chính than rằng, đất hiện đang cho nhà đầu tư nước ngoài thuê với giá rẻ mạt, nếu đất đó mà bán có thời hạn cho họ thì Nhà nước sẽ thu được những khoản tiền rất lớn, thay vì lấy tiền thuê theo kiểu “lượm bạc cắc” như hiện nay. Nhưng quan chức này nói: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không ai dám đặt vấn đề bán cho tư bản nước ngoài cả”.

Sau Hiến pháp năm 1992, Bộ luật Dân sự đã xác lập tính chất dân sự đối với các quyền của người sử dụng đất. Nhưng các quyền dân sự này trong nhiều trường hợp đã hoàn toàn bị vô hiệu. Ở An Phú, Thủ Đức, TPHCM, đã từng xảy ra một vụ tranh chấp kéo dài: trên một lô đất, một ngân hàng cổ phần thì tuân thủ tiến trình dân sự, đến từng nhà dân thương lượng nhượng lại quyền sử dụng đất. Cũng lô đất ấy, tuy đến sau, nhưng Công ty TNHH Chiến Thắng - An Cư  lại về đích sớm hơn bằng cách thông qua hệ thống chính quyền từ địa phương lên tới Trung ương, lập hồ sơ xin giao đất. Và, An Cư đã được giao phần đất mà trên thực tế những người dân có quyền sử dụng đã nhượng cho người khác. Quản lý đất bằng quy hoạch là cần thiết, theo ông Bùi Xuân Sơn, Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính: “Ngay cả những nước công nhận đa sở hữu về đất đai, người ta vẫn quản lý rất chặt về quy hoạch”. Thế nhưng, quản lý bằng quy hoạch không nhất thiết cứ phải triệt tiêu các quyền dân sự. Nếu lô đất ở An Phú được quy hoạch xây dựng nhà biệt thự thì tại sao An Cư được quyền xây mà ngân hàng nói trên lại không? Ở thời điểm Trần Văn Giao lập các dự án xin giao đất xây nhà ở, sở dĩ Giao phải hợp tác với các cơ quan với danh nghĩa xây nhà cho cán bộ là vì lúc đó, các công ty tư nhân như của Giao chưa được giao đất kinh doanh nhà. Hợp tác là cách mà Giao phải “lách”. Trong một môi trường kinh doanh mà các doanh nghiệp không có cùng một cơ hội ngang bằng thì sự xuất hiện của những người “lách lên” như Giao là điều khó tránh khỏi.

Một chuyên gia ở Tổng cục Địa chính nói rằng: “Thị trường địa ốc tồn tại từ hàng ngàn đời nay, ở Việt Nam, thị trường này chưa bao giờ hết hoạt động, ngay cả trước Hiến pháp 1992, ngay cả bây giờ, khi ta chưa chính thức thừa nhận nó”. Vì chưa chính thức thừa nhận nó mà theo ông: “Nhiều người vẫn tưởng là chưa có”. Có những người còn thực hiện cả những công trình khoa học, lập đề án “hình thành thị trường địa ốc ở Việt Nam”. Rồi biết bao hội thảo tốn kém mà kết quả là cho ra những chính sách xa rời thực tế. Cũng theo quan chức này, không phải các cơ quan chức năng không nhận thấy những thiệt hại trực tiếp, những thiệt hại gián tiếp của việc “không danh chính ngôn thuận” trong chính sách đất đai. Nhưng cái khó theo ông: “Nhiều người vẫn còn băn khoăn, làm sao giữ được sự hài hòa giữa định hướng xã hội chủ nghĩa với việc công nhận tính chất thị trường của đất đai”. Hơn 20 năm trước nhiều người đã không muốn cho “khoán” vì sợ đưa đất ra khỏi hợp tác xã thì “chệch hướng xã hội chủ nghĩa”. Thực tế, khoán cho nông dân, giao đất cho nông dân chỉ làm cho “dân giàu, nước mạnh” lên.                                             

Huy Đức

”Lạnh” và ”nóng”

Quy định từ ngày 1-6 trở đi, các bar, vũ trường phải ngưng hoạt động sau 12 giờ khuya quả có tác động khá rõ. Dạo một vòng quanh các vũ trường “tên tuổi” ở thành phố mới thấy thị trường vui chơi giải trí về khuya đã im ắng hẳn. Tại các vũ trường, không còn cảnh tấp nập taxi đậu chung quanh tranh giành khách hay các bác tài xe ôm chờ đưa khách “ruột”. Các dịch vụ ăn theo (nhiều cấp độ) như nhà hàng, quán xá bán ăn khuya cũng không còn lý do để mở sau… 24 giờ vì khách đã ít hẳn. Theo nhiều người quản lý vũ trường, sau một tuần áp dụng “đóng cửa sớm”, doanh thu bị giảm khoảng 30%. Về lâu dài, nhiều chủ bar, chủ vũ trường hy vọng sẽ khôi phục được mức doanh thu cũ vì khách có thể sẽ đi chơi sớm hơn. Có vài vũ trường, để giảm thiệt hại về doanh thu cũng như khỏi mất lòng khách, đã “tạm đóng cửa để sửa chữa”… chờ tình hình.   

Không “lạnh” như các bar, vũ trường, thị trường địa ốc tuần qua “nóng” hẳn. Nguyên nhân gây “sốt” có lẽ do Quốc hội họp thông qua việc sửa đổi một số điều của Luật Đất đai, nhiều báo tập trung khai thác chủ đề địa ốc, cho Việt kiều mua nhà (dù chỉ một số đối tượng), người các tỉnh tìm mua nhà đất ở thành phố (người dân phía Bắc thường mua nhà hoặc biệt thự khu trung tâm thành phố, người các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long thường chọn nhà đất ở các quận ven như quận 12, Gò Vấp, Hóc Môn)... Ghi nhận tại siêu thị địa ốc ACB, trong tháng 5-2001 có 156 bất động sản được giao dịch (tổng trị giá giao dịch là 4.000 lượng vàng), tăng 60 bất động sản so với tháng 4-2001. Còn tại trung tâm giao dịch địa ốc thuộc Ngân hàng Phát triển nhà thành phố thì bốn tháng đầu năm 2001, tổng trị giá bất động sản được giao dịch qua trung tâm là 8.300 lượng, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm 2000.

 Giá nhà đất cũng tăng. Tại Bình Chánh, đất khu Bình Trị Đông từ 1,5 triệu tăng lên 2,5 triệu đồng/m2; khu đã có quy hoạch hoàn chỉnh, từ 2,5 triệu tăng lên 4 triệu đồng/m2. Nhà “khu vực tin học” quận 1, đường Bùi Thị Xuân và Tôn Thất Tùng giá từ 4 lượng/m2 hiện đã tăng lên 6 lượng. Giao dịch mua bán nhà đất tăng mạnh, thị trường vật liệu xây dựng cũng “sốt” theo. Đa số nhà xây mới đều được tính toán phải xong phần móng cột bên ngoài trước mùa mưa. Vào mùa mưa, việc xây dựng cũng “vào” trong nhà nên vật liệu trang trí nội thất bán chạy hơn. Giám đốc một công ty cho biết, hiện mỗi ngày phải giao (phạm vi cả nước) 40.000-50.000 tấn gạch lót nền, ốp lát các loại (so với bình thường chỉ 20.000-30.000 tấn).

Thị trường địa ốc: Sôi động nhưng chưa... "sốt"

Thị trường bất động sản đã sôi động trở lại, nhưng sức nóng chưa đủ. Làm thế nào để thúc đẩy việc đầu tư xây dựng nhà ở, tạo đà cho thị trường phát triển mạnh mẽ là chủ đề chính của bàn tròn do TBKTSG tổ chức vào ngày 3-1, ngày làm việc đầu tiên của năm 2000 tại Saigon Times Club. Tham dự bàn tròn có đại diện của Sở Địa chính - Nhà đất, Văn phòng Kiến trúc sư trưởng và một số doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh nhà ở TPHCM.

Giấy chủ quyền nhà: Dân chờ, doanh nghiệp đợi

Ông Nguyễn Minh Dũng, Giám đốc Sở Địa chính - Nhà đất TPHCM, nhận xét hai, ba năm qua thị trường bất động sản đã sôi động trở lại, nhưng đến mức “sốt” như năm 90-91 thì chưa tới. Hiện thành phố đang triển khai 245 dự án xây dựng nhà ở. Và người dân thời gian gần đây đổ xô đến cơ quan công quyền xin giấy chủ quyền nhà đất.  

Tuy nhiên, trong tình hình như vậy, sau năm năm (1994-1999) thành phố chỉ cấp được cả thảy 50.000 giấy cho nhà có chủ quyền hợp pháp.

 Các doanh nghiệp bán ra

1,5 triệu m2 nhà ở/năm, nhưng toàn bán theo hợp đồng và người mua nhà buộc lòng phải găm lại một số tiền chờ có giấy chủ quyền nhà mới trả. Số tiền găm lại này hiện đã hơn 40 tỉ đồng, trong khi các chủ đầu tư lúc nào cũng cần vốn.

Còn giới ngân hàng do thiếu giấy chủ quyền nhà cũng không dám cho người mua nhà vay, mặc dù nhu cầu xin vay khá lớn. Ông Lý Vinh Quang, Phó giám đốc Ngân hàng Phát triển Nhà TPHCM nói : “Chúng tôi cho vay trả góp, nhưng ba năm sau người dân vẫn chưa có giấy chủ quyền nhà, ngân hàng nào dám cho vay tiếp?”.

Theo ông Dũng, thành phố đang xin Trung ương cho sửa đổi các quy định, theo hướng người dân chỉ cần có bản vẽ nhà, đất và đơn xin là được cấp chủ quyền nhà. Ba năm tới, thành phố dự kiến sẽ cấp 600.000 giấy chủ quyền nhà, đất và việc cấp sẽ được phân chia cho các quận, huyện. Cụ thể chủ tịch UBND quận, huyện sẽ cấp chủ quyền nhà từ cấp 1 đến cấp 4, chúng

cư ; chủ quyền biệt thự và  nhà có yếu tố liên quan đến nước ngoài sẽ thuộc thẩm quyền của UBND thành phố.

Giảm bớt gánh nặng cho nhà đầu tư

Ông Trần Ngọc Phượng, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn yêu cầu thành phố xem xét lại nhu cầu nhà ở và đưa ra con số dự báo chính xác thì các doanh nghiệp mới biết đường mà đầu tư. Ông cho biết : “Đợt kê khai vừa qua cho thấy toàn thành phố có 950.000 căn nhà, tức là khoảng năm người dân có một căn. Vậy trong tương lai, người dân thành phố cần bao nhiêu căn nữa? Nếu không có dự báo, không có quy hoạch, thì các nhà đầu tư chỉ đóng cọc giữ đất. Có làm thì lại phải mày mò. Hiện tiến độ đầu tư xây nhà ở ở năm quận mới hình thành rất chậm”.

Ông Phượng cũng kiến nghị thành phố nghiên cứu giảm giá thuê đất ở các quận, huyện ngoại thành, giá đất xây dựng chúng cư, giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho họ đầu tư vào cơ sở hạ tầng. “Tiền thuê đất cao ảnh hưởng đến giá thành nhà, làm sao người dân mua được? Giá xây chúng cư lên tới 1,8 triệu đồng/m2 thì ai mua? Căn hộ tầng trệt chúng cư Sư Vạn Hạnh có giá 150-200 lượng vàng thì bán cho ai? Hà Nội đã miễn tiền thuê đất xây chúng cư cho doanh nghiệp, riêng thành phố thì chưa thấy thực hiện” - ông Phượng nhấn mạnh. 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn phải chịu thêm một khó khăn khác là họ không thể làm chủ được kế hoạch của mình do chính sách về nhà đất cứ thay đổi liên tục. Ông Trần Đình Minh, Phó giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Kinh doanh nhà Kim Sơn, phát biểu: “Chúng tôi rất khó tiên liệu lượng vốn cần thiết cho từng thời điểm vì không thể biết bao giờ thì xong thủ tục cấp đất, quy hoạch, đền bù, nộp thuế... Mỗi công đoạn này cần ít nhất từ ba đến sáu tháng, tổng cộng không dưới hai năm, chúng tôi không thể chủ động được tiến độ công việc. Lằn ranh giữa lời và lỗ trong kinh doanh địa ốc giờ rất mỏng manh, nhiều khi doanh nghiệp có cảm giác như làm xiếc trên dây vậy”.

Ông Nguyễn Phụng Thiều, Giám đốc Công ty Phát triển Nhà Tân Bình, “bật mí” : “Trước đây chúng tôi nhờ mua được đất rẻ nên mới có thể bán nhà chúng cư với giá 70-200 triệu đồng/căn. Nay hết đất giá rẻ rồi, khó mà có nhà giá thành thấp như vậy nữa”. Ông đề nghị Nhà nước cho doanh nghiệp giữ lại một phần lợi nhuận để lập quỹ sửa chữa các chúng cư sau thời hạn sử dụng 30-40 năm. Ông Thiều cho biết : “Khi bán chúng cư xong, lời lãi chúng tôi nộp hết cho Nhà nước, nhưng sau này khi chúng cư hư hỏng, ai đứng ra sửa chữa? Lúc đó người dân lại trách người bán”.

Các chủ đầu tư xây nhà nhìn chung thiếu vốn. “Chúng tôi cần tiền thuê đất, tiền đền bù... tất cả phải dựa vào dân” - ông Thiều nói. Nhưng đó mới là những dự án nhỏ, đối với những dự án quy mô lớn như mô hình phát triển khu đô thị mới, các doanh nghiệp trong nước chưa có đủ thực lực về vốn để làm. Ông Trần Ngọc Phượng gợi ý: “Chúng ta nên khuyến khích nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo hai hướng: cho họ đầu tư trực tiếp hoặc mua cổ phần của các công ty xây dựng, kinh doanh nhà. Lựa chọn hướng nào là quyền Nhà nước quyết định”.

Tuy còn nhiều khó khăn, nhưng các doanh nghiệp vẫn tỏ ra lạc quan về triển vọng nóng hơn của thị trường bất động sản thông qua các chính sách điều tiết của Nhà nước. Thứ nhất là hướng dẫn việc cấp phép xây dựng của Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa chính khá thông thoáng và thứ hai là giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất xuống còn 4%. Song giảm thuế không phải là liều thuốc tiên. Ông Nguyễn Minh Dũng nói: “Việc giảm thuế chỉ có tác động tích cực trong giao dịch giữa tư nhân với tư nhân, còn đầu tư xây dựng nhà ở thì không xơ múi được gì. Mức thuế giá trị gia tăng mà doanh nghiệp hiện phải đóng cao: 8% - 10%, chưa kể các dự án vẫn bị khống chế diện tích xây dựng công cộng. Nhà nước cần có ưu đãi thông qua thuế cho các chủ đầu tư”.

Hải Lý ghi

Những việc TPHCM đang và sẽ thực hiện để thúc đẩy đầu tư xây dựng nhà ở

1. Tiếp tục thể chế hóa việc giao đất. Sở Địa chính - Nhà đất phối hợp với Văn phòng Kiến trúc sư trưởng đã trình UBND thành phố ban hành quy định.

2. Sau khi kê khai xong sẽ tiến hành cấp sở hữu nhà cho toàn dân. Nhà của doanh nghiệp bán cho dân theo dạng hợp đồng sẽ được cấp chủ quyền ngay để tháo gỡ vốn bị kẹt cho doanh nghiệp.

3. Áp dụng không thu tiền thuê đất cho đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và xây chung cư.

Kiến nghị với Trung ương

1. Mở rộng đối tượng mua nhà và bán nhà (thành phố đề nghị cho phép Việt kiều về nước mua nhà).

2. Cho phép các liên doanh đang hoạt động tại Việt Nam mua nhà của DNNN.

3. Sửa đổi cơ bản Nghị định 60 về cấp giấy chứng nhận nhà ở, đất ở, đất ở đô thị. Ban hành nghị định về đầu tư, phát triển nhà ở.

4. Ban hành nghị định giải quyết những tồn tại về nhà đất trong thời gian qua.

5. Sửa đổi Nghị định 22 về giá cả đền bù. Bổ sung Nghị định 17 về năm quyền của người sử dụng đất.

6. Hình thành quy chế cho ngân hàng tham gia vào thị trường địa ốc.

Các dự án kích cầu trọng điểm, xây dựng nhà ở năm 2000 của TPHCM

1. Đường hầm qua Thủ Thiêm thông với quốc lộ 1A (đại lộ Đông Tây): cần xây dựng 5.200 căn nhà

2. Các dự án xử lý nước, môi sinh môi trường: cần xây thêm 2.000 căn nhà mới.

3. Hoàn thành đường Lê Thánh Tôn nối dài, mở rộng đường Điện Biên Phủ, cầu Nguyễn Tri Phương. Theo Văn phòng Kiến trúc sư trưởng, mỗi năm tới nhu cầu nhà ở của thành phố là 30.000 căn, chưa kể giải tỏa nhà lụp xụp.

Một vài con số về nhà ở tại TPHCM

(Cuối năm 1999)

• Dân số : 5.096.587 người.

• Diện tích nhà ở : 31 triệu m2 (gần 1 triệu ngôi nhà).

• Diện tích ở bình quân đầu người : 6,2 m2/người.

• Số hộ còn sống trên kênh rạch : 29.054 hộ.

Nguồn : Sở Địa chính - Nhà đất  

Thị trường địa ốc bắt đầu được "hâm nóng"

Apave Việt Nam và Đông Nam Á trên 5 tuổi

Ngày 21-1, tại khách sạn Saigon Prince, Công ty Apave Việt Nam và Đông Nam Á đã tổ chức lễ sinh nhật lần thứ 5. Đây là công ty 100% vốn của Pháp, do ông Nguyễn Công Phú, Việt kiều, làm giám đốc thành lập ở Việt Nam năm 1995. Ngoài việc tư vấn xây dựng hệ thống đảm bảo chất lượng ISO 9000, Apave còn thẩm định, giám định kỹ thuật các dự án xây dựng công nghiệp và dân dụng tại Việt Nam, Malaysia, Indonesia, Thái Lan, Campuchia... Apave hiện nay có 60 kỹ sư, chuyên viên. Nhiều doanh nghiệp lớn đã được Apave hỗ trợ lập hệ thống quản lý chất lượng ISO 9000 như Công ty May 10, Orion Hanel, La Vie, JVC Việt Nam, Orion Hanel, Vina Kyoe...

Thị trường địa ốc bắt đầu được “hâm nóng”

Từ ngày 18-1-2000, Phòng Thuế trước bạ và thu khác (Cục Thuế TPHCM) đã bắt đầu thực hiện thuế suất mới chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị là 4% (trước đây thuế suất cũ là 20% áp dụng cho việc chuyển nhượng lần thứ nhất và 5% cho việc chuyển nhượng lần thứ hai).  Việc áp dụng thuế suất mới chuyển quyền sử dụng đất sẽ có tác động như thế nào đối với thị trường bất động sản?  Đó là câu hỏi TBKTSG đặt ra với các trung tâm giao dịch  hoặc kinh doanh địa ốc tại TPHCM.

Ông Phạm Văn Thiệt, Giám đốc Chi nhánh Sài Gòn Ngân hàng Á Châu (ACB) kiêm trưởng Trung tâm giao dịch bất động sản của ACB :

Giao dịch tại chợ địa ốc tăng gấp hai

Việc áp dụng thuế suất mới chuyển quyền sử dụng đất đã có ảnh hưởng rõ rệt với người mua bán, chuyển nhượng bất động sản.  Dù người dân đang chộn rộn cho việc mua sắm cuối năm, nhưng tại Trung tâm giao dịch địa ốc của chúng tôi khối lượng giao dịch đang tăng gấp hai so với cùng kỳ năm ngoái.  Để tác động vào thị trường địa ốc, bên cạnh việc hạ thuế Nhà nước cần cải cách thủ tục hành chính về mua bán nhà.  Về phần ACB, chúng tôi sẽ tiếp tục duy trì chợ địa ốc và thực hiện chính sách cho người mua nhà vay tiền, góp phần vào việc “hâm nóng” thị trường bất động sản.

Ông Võ Văn Tài, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Togi :

Nếu thêm chính sách tháo gỡ, thị trường địa ốc sẽ chuyển động mạnh

Việc giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến giá giao dịch bất động sản. Cụ thể sẽ làm giảm giá bất động sản trong thời gian đầu, dẫn đến tăng khối lượng các giao dịch. Sau đó giá có thể tăng trở lại khi mức độ mua bán trở nên nhộn nhịp. Ảnh hưởng của việc giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được thể hiện rõ sau vài tháng nữa.  Để tăng khối lượng giao dịch bất động sản, ngoài chuyện đơn giản hoá thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, nhà nước cần công bố rõ việc quy hoạch từng khu dân cư để người dân không lo ngại trong việc mua bán nhà, ngoài ra nên cho phép Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam.

Ông Nguyễn Tiên Quang, Trưởng Trung tâm Giao dịch bất động sản thuộc Ngân hàng Phát triển nhà : 

Việc mua bán nhà bằng giấy tay sẽ giảm

Theo tôi, khối lượng giao dịch bất động sản trong vài tháng tới sẽ tăng.  Trước mắt, với mức thuế suất duy nhất là 4% không phân biệt số lần chuyển quyền sử dụng đất, điều có lợi là sẽ giảm được việc mua bán nhà bằng giấy tay, hiện nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Việc giảm thuế suất chuyển quyền sử dụng đất có khả năng kéo theo việc giảm giá nhà, đất. Nhưng với thuế suất mới, người bán dễ quyết định giá bán và điều này về lâu dài sẽ làm tăng khối lượng giao dịch bất động sản.  Để tình hình mua bán bất động sản khả quan hơn, phải đơn giản hóa thủ tục hợp thức hóa chủ quyền nhà và quyền sử dụng đất để việc chuyển dịch bất động sản trở nên đơn giản, tăng nhanh quá trình luân chuyển bất động sản. 

Nhóm phóng viên doanh nghiệp  

Xem nhẹ chất lượng công trình là bán rẻ uy tín

Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình khởi đầu là một văn phòng xây dựng nhỏ, sau 15 năm đã phát triển thành một doanh nghiệp lớn trong ngành xây dựng. Ông LÊ VIẾT HẢI, Tổng giám đốc công ty, cho biết bí quyết thành công của công ty ông là không xem nhẹ chất lượng, bán rẻ uy tín của mình.

Khi thị trường địa ốc đóng băng và các dự án xây dựng lớn ngưng trệ, nhiều công ty xây dựng đã không thể đứng vững. Xin ông cho biết Hòa Bình làm thế nào vượt qua được giai đoạn khó khăn đó ?

- Chúng tôi vượt qua giai đoạn này không dễ dàng vì phần lớn khách hàng của công ty là những nhà đầu tư nước ngoài. Từ năm 1992, Hòa Bình đã tham gia thầu xây dựng nhiều khách sạn, cao ốc thương mại, văn phòng... Khi xảy ra khủng hoảng kinh tế khu vực, một loạt dự án của nước ngoài bị ngưng trệ, gây cho công ty khá nhiều khó khăn.

Trước tình hình đó, Hòa Bình đã chuyển sang nhận thầu xây dựng các công trình đầu tư trong nước. Tuy nhiên, trong thời gian này Hòa Bình cũng vẫn tham gia khá nhiều công trình đầu tư nước ngoài còn đang thi công. Năm 1999, doanh số của công ty bị giảm khoảng ba tỉ đồng so với năm trước đó, nhưng ngay năm sau đã tăng trở lại và bắt đầu tăng mạnh kể từ năm 2001. Dự kiến, năm nay doanh số xây dựng đạt trên 90 tỉ đồng, tăng gấp đôi so với năm 1998.

Như vậy, hiện nay khách hàng chính của công ty là các nhà đầu tư trong nước ?

- Hiện nhiều dự án xây dựng đã khởi động trở lại và chúng tôi đã có nhiều hợp đồng xây dựng cho khách hàng lớn là nhà đầu tư nước ngoài, như Công ty Phú Mỹ Hưng, khu công nghiệp Amata và các cao ốc thương mại mới ở TPHCM. Khoảng 70% doanh số của công ty đến từ các khách hàng lớn này.

Hòa Bình không chỉ là thầu xây dựng, mà còn có các công ty con sản xuất vật liệu xây dựng và trang trí nội thất, như đồ gỗ, nhôm, sơn. Điều đó có tạo lợi thế cho công ty trước các đối thủ cạnh tranh khác ?

- Hoạt động sản xuất hỗ trợ nhiều cho công việc thầu xây dựng của Hòa Bình. Nhờ có sản xuất, chúng tôi có thể chủ động nguồn vật tư để cung cấp cho khách hàng với giá cạnh tranh và chất lượng phù hợp. Ngoài các công ty sản xuất, Hòa Bình còn có các công ty trực thuộc chuyên về tư vấn, thiết kế, trang trí nội thất và thi công điện nước. Các công ty này được tổ chức theo từng chuyên ngành nên có tính chuyên nghiệp cao. Ngoài ra, giữa Hòa Bình và các công ty con còn có sự hỗ trợ cho nhau về mọi mặt.

Trong ngành xây dựng, để được trúng thầu nhiều khi nhà thầu phải chấp nhận bớt xén vật tư để lại quả cho chủ đầu tư. Ông xử lý vấn đề này thế nào ?

- Thực sự vấn đề này gây không ít khó khăn cho chúng tôi. Tuy nhiên, từ trước đến nay chúng tôi không bao giờ chấp nhận cắt xén vật tư, giảm chất lượng công trình để lại quả cho chủ đầu tư. Các khoản chi nếu có là những khoản tiền thưởng được giải quyết một cách công bằng cho những người đã thật sự đầu tư công sức, trí tuệ đóng góp cho sự thành công của công trình. Nếu có những đòi hỏi không chính đáng từ phía chủ đầu tư, chúng tôi sẵn sàng từ chối nhận thầu công trình.

Thực tế, công ty đã từ chối công trình nào chưa?

- Rất nhiều.

Nhưng nếu không lại quả, không cắt xén vật tư thì chẳng ai muốn ký hợp đồng và công ty sẽ khó tồn tại? Ông có nghĩ vậy không  ?

- Hiện nay Hòa Bình không lo thiếu hợp đồng, có những ngày công ty nhận ba thư mời tham gia đấu thầu, như ngày 13-9 vừa rồi, chúng tôi nhận được thư mời thầu của Công ty Phú Mỹ Hưng, Graham Taylor Designs, và Công ty TNHH Khai thác Hạnh Phúc ở Long An. Vì thế, chúng tôi phải xem xét, chọn lựa đấu thầu những công trình phù hợp với năng lực của mình, và nhất là không có vấn đề khuất tất.

Tôi cho rằng, xem nhẹ chất lượng công trình do mình thi công là bán rẻ uy tín của chính mình. Làm như thế mới là khó tồn tại lâu bền. Thật ra, nhà thầu vẫn có thể tiết kiệm được chi phí nếu biết chọn lựa vật liệu, đưa ra được giải pháp, phương án thi công hợp lý cùng với phương pháp quản lý khoa học. Đây là biện pháp mà chúng tôi đang làm. Hệ thống quản lý chất lượng theo ISO 9001:2000 mà hiện nay công ty đang áp dụng đã rất có hiệu quả. Không chỉ bảo đảm chất lượng cho công trình, hệ thống này còn giúp làm đúng ngay từ đầu, ngăn ngừa việc làm đi làm lại gây rất nhiều lãng phí.

Ông vừa nói Hòa Bình không thiếu hợp đồng xây dựng, thế công ty đang thiếu cái gì ?

- Chúng tôi thiếu vốn cho yêu cầu phát triển khá nhanh của công ty. Từ năm 1995 đến nay công ty đã vận động toàn thể nhân viên và cả ban giám đốc trích một phần tiền lương, thưởng để góp cổ phần vào công ty. Đây là một giải pháp để giải quyết khó khăn về vốn, đồng thời cũng là cách tạo nên sự gắn bó giữa cán bộ công nhân viên với công ty. Cổ phần hóa là một phương thức rất tốt mà không chỉ các công ty nhà nước mới cần áp dụng. Đến nay, vốn tích lũy được bằng cách này đã lên đến trên 9 tỉ đồng, chiếm khoảng gần một nửa vốn của công ty.

Hiện Hòa Bình đang cần vốn để phục vụ cho việc mở rộng thị trường các ngành kinh doanh sẵn có và phát triển các ngành kinh doanh mới là xây dựng công trình giao thông, địa ốc và thương mại. Trong ba ngành kể trên, xây dựng công trình giao thông và địa ốc là những ngành cần rất nhiều vốn.

Hòa Bình đang có kế hoạch huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán. Ngoài vốn, công ty còn thiếu nguồn nhân lực, những người có chuyên môn sâu trong lĩnh vực cầu đường, địa ốc và thương mại.

Ông dự báo tình hình kinh doanh của Hòa Bình năm tới thế nào ?

- Năm tới chắc chắn sẽ tốt hơn năm nay.

Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình

235 Võ Thị Sáu quận 3, TPHCM

ĐT : 9325030 ; Fax : 9325221

E-mail : hoabinh@hcm.vnn.vn

Website : www.hoabinhcorporation.com